SAKSFREMLEGG. Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 33/2 Arkivsaksnr. 16/4621. Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet 15.3.

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 33/2 Arkivsaksnr. 16/4621 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV TRETOPPHYTTE Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir midlertidig dispensasjon fra arealformålet i kommuneplan for oppføring av en tretopphytte, jf. plan- og bygningsloven Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Dispensasjon gis midlertidig for en periode på 10 år. Før dispensasjonen utløper må det foretas en vurdering av om tiltaket skal demonteres eller om det skal søkes om videreføring. Denne prosessen må iverksettes i god tid før dispensasjonen utløper. 2. Før det kan etableres flere hytter, må det vurderes om området/eiendommen skal reguleres. 3. Parkering for besøkende skal skje ved bruk av eksisterende parkeringsløsning som skissert i søknaden, eventuelt i tilknytning til gårdstunet. 4. Fremføring av materialer, redskaper og annet i forbindelse med byggeprosessen må utføres på en slik måte at terrenget ikke blir skadet og får sår som ikke kan tilbakeføres. 5. Tiltaket tillates ikke iverksatt før det foreligger byggetillatelse. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonskart 3. Oversiktskart 4. Fasadetegninger 5. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den søknad om oppføring av en tretopphytte på eiendommen gnr. 33 bnr. 2.

2 Tiltaket Hytta skal plasseres ca. 3,5 meter over bakkenivå. Hytta vil etter det opplyste få et bebygd areal BYA på 40 m2 og et bruksareal BRA på 22 m2. Fire trær skal danne grunnlaget for bæringene av hytta. Det er beregnet 5 overnattingsplasser i hytta. I første omgang er det kun aktuelt å bygge én tretopphytte. Tiltakshaver har imidlertid på sikt et ønske om å bygge flere hytter slik at dette kan bli en tilleggsnæring til eiendommen. Tretopphytta skal oppføres med sikte på utleie for å tilby natur og naturopplevelser. Det er søkt om midlertidig dispensasjon for en periode på 10 år. Etter dette må det foretas en teknisk vurdering av om hytta må demonteres eller om det må gjennomføres tiltak/utbedringer slik at den kan godkjennes for en ny periode. Etter det opplyste ligger den planlagte hytta i et område som består av jord med lav bonitet og ingenting tyder på at det her er aktuelt å bryte opp skogen til nydyrking. Videre er det opplyst om at det ikke vil bli utført permanente inngrep i naturen. Adkomst og parkering Det er opparbeidet en skogsbilvei i klasse 5 forbi den planlagte plasseringen av hytta. Videre er det opparbeidet en parkeringsplass/snuplass for større kjøretøy ca. 100 meter unna hytta slik at det er gode parkeringsmuligheter i umiddelbar nærhet til hytta. Vann, avløp og elektrisitet Det vil ikke bli innlagt vann og avløp i tretopphytta. Vann må medbringes på kanner. Det vil bli benyttet toalett av typen «Dometic Kassett- toalett» og eksisterende kloakkanlegg på gården vil bli benyttet ved tømming av toalettet. Videre skal det legges inn vann fra sisterne. Det vil bli montert en vedovn og belysningen blir lagt opp med 12 volts anlegg med oppladbart batteri og eventuelt solcellepanel. I forbindelse med matlaging og kjøleskap vil det bli benyttet gassbluss. Plangrunnlag Eiendommen ligger i et område som i arealdel av kommuneplan for Rakkestad kommune avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF) og ligger på grensen mellom LNF1 og 2. Oppføring av hytte til utleieformål er i strid med arealformålet og anses ikke å ligge inn under begrepet «landbruks pluss». Det er derfor nødvendig med dispensasjon fra arealformålet for oppføring av tretopphytta. Begrunnelsen for søknaden Søknaden om dispensasjon er blant annet begrunnet med at dagens landbrukseiendommer har et sterkt behov for å få etablert tilleggsnæringer. Det er et ønske om at grunneier kan få utviklet stedet slik at det blir mulig å livnære seg på eiendommen. Dersom etablering av slike hytter kan føre til at virksomheten på gårdsbruket styrkes slik at boplassen kan opprettholdes, bør dette tillegges vekt.

3 Videre er det vist til ønsket om å skape interesse for natur og naturopplevelser under enkle forhold og med nærhet til skog og fugle- og dyreliv. Plasseringen av hytta vil blant annet gi mulighet til å oppleve orre- og tiurleiken om våren og det er gode turmuligheter i området. Det vil bli lagt vekt på foring av ekorn, spetter og småfugler i furukronene rundt hytta. Dette fører til besøk av mange arter, noe som gir en positv naturopplevelse. Etter det opplyste søkes tilbudet utformet slik at det kan komme inn under økoturismebegrepet med naturbaserte opplevelser som tar hensyn til miljøet, bidrar til aktivt natur- og kulturvern, samt at det inneholder et læringskonsept og vil tjene lokalsamfunnet. Uttalelse fra andre myndigheter Saken er oversendt til Fylkesmannen i Østfold for uttalelse. I brev av uttalte Fylkesmannens miljøvernavdeling at de ser det som positivt at det arbeides og tilrettelegges for ulike muligheter til aktivitet. De er imidlertid skeptisk til gjennomføring av denne type tiltak gjennom dispensasjon. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde en dispensasjon i saken og vil vurdere å påklage et eventuelt positivt vedtak. Fra Fylkesmannens uttalelse siteres: «Forhold som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Eksempler på dette kan være der arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. Ved tiltak som er mer omfattende, må reguleringsplikten vurderes. Hovedkriteriet for denne er om tiltaket i seg selv eller de konsekvenser det kan gi, vil fremkalle vesentlige endringer i det bestående miljø, eller utløse behov for andre tiltak som samlet kan gi større virkninger. Hensynet til at flest mulig skal ha mulighet til å fremme sine synspunkt før endelig vedtak fattes bør veie tungt. Vi minner om at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser, jf. plan- og bygningsloven 1-1. ( ) Omsøkte tiltak med etablering av tretopphytte(r) vil imidlertid i liten grad medføre at området tilrettelegges for allmennheten generelt. Etableringen av tretopphytte(r) vil være positivt for de som leier og leier ut hyttene, mens inngrepet i området vil medføre en privatisering og reduksjon av allmennhetens muligheter til ferdsel og opphold. Området ligger nært fjellaområdet og fremstår i dag som et sammenhengende grøntområde med gode muligheter for ulike typer friluftsliv. Tiltaket kan også ha en uheldig konsekvens for bevaring av det bioligiske mangfoldet i området. Vi er skeptiske til at etablering av tiltak som på sikt kan bli forholdsvis store og omfattende gjennomføres ved dispensasjon. Brukerne av utmarka er mange og utgjør en sammensatt gruppe. Slike tiltak vil dermed berøre flere enn de som normalt varsles ved en dispensasjonssøknad. Det kan også være behov for en grundigere gjennomgang av konsekvensene av en slik utbygging. Det søkes nå om oppføring av én tretopphytte, men søker har på sikt et ønske om å bygge flere hytter slik at dette kan bli en tilleggsnæring for eiendommen. Gjennom en reguleringsplanprosess vil det være mulig å gjennomføre en mer oversiktlig og helhetlig

4 vurdering av området, hvor alle parter vil ha mulighet til å fremme sine synspunkter til planen. I en slik prosess vil det også være mulig å vurdere områdets egnethet for denne type «næring».» Miljøvernavdelingen uttalte avslutningsvis at det er viktig at kommunen tidlig etablerer en praksis for hvordan slike saker skal behandles og at en eventuell dispensasjon kan bidra til en presedens for kommunens fremtidige behandling av slike saker. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planleggig og byggesaksbehandling av nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven). Administrasjonens vurdering Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig arealbruk for et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. plan- og bygningsloven I henhold til plan- og bygningsloven kapittel 19 kan imidlertid kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra planer. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen kan dispensere fra lov, forskrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal det særlig legges vekt på statlige og regionale rammer og mål. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningsloven Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Denne eiendommen ligger som nevnt i et område som i kommuneplanen er avsatt til LNF. Eiendommen ligger altså i et område hvor kommunen har valgt å sette hensynet til allmenne interesser foran private interesser. Hensyn som ligger til grunn for LNFformålet er å ivareta friluftsliv, natur- og landbruksinteresser. I landbruksområder er det viktig å forhindre tiltak som kan føre til nedbygging av landbruket, eller som kan føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Når det gjelder hensynet til naturinteresser er det i naturbasen ikke registrert prioriterte, truede eller nær truede arter i tiltaksområdet. Videre vil ikke hytta utgjøre noen særskilt forurensningskilde, da det ikke vil bli innlagt vann. Tretopphytta vil oppføres i et område med flere bebygde landbrukseiendommer i nærheten. At det oppføres en tretopphytte på eiendommen medfører ikke uheldig innvirkning på dyrelivet på eiendommen og i området for øvrig. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke medføre at hensynet til naturog kulturmiljø blir vesentlig tilsidesatt.

5 Vedrørende hensynet til friluftsliv viser administrasjonen til at tiltaket ikke berører et statlig eller lokalt sikret friluftsområde. Eiendommen ligger som nevnt av Fylkesmannen i nærheten av Fjellaområdet, med gode friluftsmuligheter. Tiltaksområdet ligger imidlertid i nærhet til det etablerte tunet på eiendommen og det er ingen merkede turstier eller stinett i tiltaksområdet og det aktuelle området benyttes ikke til turterreng. Administrasjonen er av den oppfatning at natur- og friluftsinteressene blir ivaretatt og at allmennheten fortsatt vil kunne ferdes fritt og benytte seg av friluftslivet i området selv om tretopphytta oppføres. Hyttas utforming og plassering 3,5 meter over bakken vil ikke påvirke allmennhetens mulighet til opphold og ferdsel i området rundt og i nærheten. Administrasjonen er av den oppfatning at området ikke vil bli privatisert i vesentlig grad som en følge av tiltaket. Etter kommunens vurdering er det ikke her fare for at tretopphytta vil medføre nedbygging av landbruket eller føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Tretopphytta vil ikke oppføres på eller i nærheten av dyrka mark. Det er derfor ikke fare for at det vil oppstå konflikt med dyrka mark. For den konkrete eiendommen er det videre oppgitt at det er behov for en tilleggsnæring på eiendommen for å kunne livnære seg på eiendommen. En etablering av hytte/hytter på eiendommen vil kunne føre til at virksomheten på gårdsbruket styrkes, selv om hytta ikke direkte er knyttet til landbruk eller inngår i «landbruk pluss». Kommunen mener at dette er positivt. Kommunen er enig med Fylkesmannen i at reguleringsplikten må vurderes ved mer omfattende tiltak. I dette tilfellet er det imidlertid foreløpig snakk om kun én tretopphytte, og kommunen har opplyst for tiltakshaver at regulering må vurderes dersom det blir aktuelt å utvide med flere hytter. Kommunen mener at tiltaket foreløpig er av såpass beskjeden karakter at det ikke må utarbeides en reguleringsplan for området, men at denne ene hytta kan tillates gjennom dispensasjon. Som nevnt kan dette stille seg annerledes dersom det blir snakk om å oppføre flere hytter. Etter en konkret vurdering har administrasjonen kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Spørsmålet videre er om fordelene er klart større enn ulempene. Saken gjelder oppføring av en tretopphytte i et område bestående av skog. Hytta vil bli godt tilpasset omgivelsene og vil ikke virke prangende. Ettersom hytta skal oppføres i trærne og 3,5 meter over bakken, vil den medføre liten påvirkning på det eksisterende landskapet. Tiltaket er av midlertidig karakter og vil ikke medføre permanente inngrep i naturen. Videre er det foreløpig kun snakk om én hytta. Dette er et relativt lite prosjekt og hyttas størrelse gjør at kun et begrenset antall personer kan oppholde seg i hytta til en hver tid. Som nevnt over er administrasjonen av den oppfatning at oppføring av én hytte ikke vil få noen vesentlig betydning for allmennhetens mulighet til å benytte seg av området. Som nevnt av Fylkesmannen vil etableringen av tretopphytta være positivt for de som leier og leier ut hytta. Det er altså de som skal benytte seg av hytta som har fordel av den. På den annen side kan en slik hytte tilby svært gode natur- og friluftsopplevelser for de som leier den, og vil også kunne skape en interesse for dette. En tretopphytte til utleie er en positiv måte å oppfordre til natur- og friluftsliv og for allmennheten til å oppleve de mange turmulighetene som finnes i kommunen.

6 Ettersom det er snakk om et såpass beskjedent tiltak som ikke vil medføre store konsekvenser for allmennheten, mener administrasjonen at det kan gis dispensasjon i dette tilfellet. Det foreligger etter administrasjonens vurdering klart større fordeler for en dispensasjon enn ulemper. Administrasjonen har etter en konkret vurdering kommet frem til at dispensasjon kan gis i dette tilfellet.