Postboks 130 I) 7601 LEVANGER Ar. o- A ~ J eg viser til klage datert på ovennevnte vedtak, og oversender med dette en utfyllende klage.

Transkript

1 Innherred Samkommune Postboks 130 I) 7601 LEVANGER Ar. o- A ~ Vår ref.: Deres ref.: Trondheim /845 AUDSLA 3. februar 2016 Ansvarlig advokat: Gorm Lyng KLAGE PÅ VEDTAK 2013/845 - LANGØYVEGEN 88 J eg viser til klage datert på ovennevnte vedtak, og oversender med dette en utfyllende klage. 1. Innledning Magnus Helgesen ("tiltakshaver") søkte i 1972 om å oppføre hytte på 50 m2 på eiendommen 232/34 parsell nr. l l på Langøya, Levanger kommune. Levanger bygningsråd godkjente søknaden i sak 94/73 den 1. mars 1973, i tråd med den godkjente hytteplanen. Tiltakshaver søkte i 1982 om å oppføre vedbod med rom for mulltoalett og redskapsbod (uthus). Søknaden ble innvilget av bygningsrådet i sak 5/83. Det framgår her ikke hvor stort areal som ble tillatt, jf. bilag 1. Tiltakshaver mener selv det ble gitt tillatelse til å oppføre uthus på 12 m2, noe kommunen har lagt til grunn i sitt vedtak. I 1999 sendte tiltakshaver inn en byggemelding om tilbygg til uthuset. Det framgår av tiltakets art på byggemeldingen at det gjelder "tilbygg til eksiterende uthus". Levanger kommune godkjente den tilbygget på 24 m2, jf. bilag 2. Etter denne godkjenningen kunne uthuset oppføres inntil 36 mz. Annekset på ca. 7 ml ble oppført rundt ca etter at tiltakshaver hadde vært i telefonisk kontakt med saksbehandler i kommunen. Saksbehandler hadde veiledet om at bygg under 10 m2 ikke var søknadspliktig. Bygger er følgelig ikke omsøkt, og det søkes om dispensasjon for annekset. Kommunen har målt uthuset til å ha et bruksareal på 44 mz, noe som medfører at det oppførte uthuset er 8 m2 for stort. Det søkes om dispensasjon for denne overskridelsen. Det er oppført en trapp ned fra platting rundt hytta til en ny platt ned mot sjøen, jf. bilag 3 og 4. Tiltakene er ikke omsøkt, og vil tas bort av tiltakshaver. Det bes om at en eventuell frist for riving settes noe fram i tid da det på grunn av terrenget og snøforhold kan være vanskelig å få gjennomført dette før våren/sommeren Øvrige tiltak på eiendommen anses å være i tråd med gitte tillatelser, og kommenteres ikke i det følgende, jf. vedtak fra Innherred Samkommune, datert 5.l '(11 Hii» _' J. _ - ' É7;-0't_«7;-e":.x : cl å./ Fo e.1\~.»:v;.~u~ z:'_ Nu JI Sf' lilla MVA -.Hmmm.çnrcllfxwrlprvlofwf)

2 2. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Langøya, vedtatt , og er regulert til fritidsbebyggelse. Pre' i Etter 2 i reguleringsplanen er totalt tillatt bruksareal 80 m2 for tomta, hvorpå uthus kan være maksimalt 20 m2. I plankartet viser reguleringsplanen omriss av bygninger som skal bevares, og som var oppført på tidspunktet for vedtakelsen. Da planen ble vedtatt i 2002 sto annekset oppført i sin nåværende form, og det er således uklart for tiltakshaver om tiltaket krever dispensasjon for dette tiltaket, eller om reguleringsplanen hjemler tiltaket. For å kunne avslutte saken søkes det likevel om dispensasjon nedenfor. 3. Dispensasjon for uthus (bilag 5, 6 og 7) Det oppførte uthuset er som nevnt ovenfor oppført etter gitte tillatelser i 1982 og Overskridelsen er 8 mz, og ikke 20 m2 slik det legges til grunn innledningsvis i kommunens vedtak av , sak 8/16. Det søkes med dette om dispensasjon for overskridelsen på 8 ml. Kommunen har i sin vurdering lagt til grunn at hensikten bak reglleringsplanen må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til jord/skogbruksareal, og ikke la disse arealene bli bebygd til fiitidsfonnål. Det antas videre at det er en sentralt hensyn at eiendommene ikke skal virke overbygde, og at man skal sikre at gjenstående arealer blir tilgjengelige for allmenheten. Kommunen legger videre til grunn at dersom områdene utenfor det som er avsatt til fritidsformål fortsatt skal kunne oppfattes som grøntområder tilgjengelig for allmenheten, må kommunen føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Uthuset benyttes til vedbod, mulltoalett, bod og lagerplass av tiltakshaver. Det ligger på østsiden mot parkeringsplassen, og er plassert inntil/over en bratt skrent i berget. På grunn av helningen i berget hindrer ikke uthuset passasje, da det uansett vil være for ulendt til å ta seg fram til fots. Det er bygd en trapp langs med uthuset for å kunne ta seg opp til hytta. Uthuset innehar en nødvendig funksjon for tiltakshaver, herunder som lager av sommermøbler, vedlager, fiskeutstyr mv. og toalett. Reguleringsplanen har bestemmelser som tar sikte på å regulere utforming av bebyggelsen i strandsonen, herunder er det gitt både bestemmelser for størrelse, form og farge. Bebyggelsen skal underordne seg naturpreget i området ved harmonisk utforming, jf. 2. Det framstår klart at områdets visuelle kvaliteter søkes ivaretatt gjennom reguleringsplanen ved at det ikke skal tillates bebyggelse som forringer områdets kvaliteter, spesielt de sjønære arealene. Uthuset er oppført på baksiden av hytta, ned mot parkeringsplassen (Pl). Bygningen er kun synlig fra parkeringsplassen, og skjerrnes i sin helhet av terrenget og hytta sett fra sjøen. På nordsiden av bygningen er det svært bratt og ulendt, og det foregår ingen ferdsel på denne siden av eiendommen. På sørsiden av bygningen er det en større skråning hvor det er oppført et stort uthus på ca. 50 m2 på naboeiendommen 232/113. Det er videre skog som skjermer bygningen fra denne siden. Uthuset påvirker ikke 2

3 allmennhetens ferdselsmuligheter, og påvirker på ingen måte områdene avsatt til jordbruk/skogbruk utenfor tomta, som er avsatt til fritidsbebyggelse. Pré Dispensasjon for uthuset vil ikke være en vesentlig tilsidesettelse av 2 i reguleringsplanen, eller hensynene i pbl. l-l. Uthuset er oppført på et areal som ikke er synlig fra andre sider enn parkeringsplassen, og ligger på landsiden av eksisterende bebyggelse. Utvidelsen som det søkes om dispensasjon for er kun en liten utvidelse av godkjent areal ut mot parkeringsplassen, i et svært ulendt og lite framkommelig terreng. Uthuset påvirker ikke strandsonen eller øvrige kvaliteter som reguleringsplaner søker å ivareta, og dispensasjonen gjelder således kun utvidelse av 8 m2 lagringsareal i et bratt terreng. En dispensasjon vil på bakgrunn av det ovennevnte ikke stride mot noen av hensynene bak reguleringsplanens 2 eller forrnålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven. Fordelen ved uthuset er at tiltakshaver får et tilstrekkelig areal for lagring av diverse utstyr, toalett mv., se ovenfor. På grunn av det ulendte terrenget fungerer videre husveggen som støtte for trappesats som går opp til hytta, og bygget har en sikkerhetsfunksjon ved at adgang ned til den bratte skrenten mot parkeringsplassen hindres. Uthuset funger som en buffer mellom hytta til grunneier og parkeringsplassen (Pl), noe som bedrer kvaliteten på hyttas uteområde. Uthuset har videre en funksjon som levegg mot østavind ovenfor uteområdet. Uthuset vurderes til å ha gode arkitektoniske kvaliteter, og passer fint inn på tomta og området for øvrig. Det foreligger ingen ulemper ved uthuset, eller dets omsøkte utvidelse, og det vises til at tiltaket ikke påvirker noen andre enn tiltakshaveren selv. I kommunens vedtak legges det til grunn at ulempene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, uten at presiserer hvilke ulemper uthuset medfører, noe som er i strid med fvl. 24 og 25. På bakgrunn av det ovennevnte anses fordelene ved å gi dispensasjon for uthuset å være klart større enn ulempene, jf. pbl Vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra reguleringsplanens 2 anses etter det ovennevnte å være oppfylt, jf. pbl Dispensasjon for anneks (bilag 8 og 9) Annekset er ca. 7 m2 og fungerer som redskaps-/snekkerbod og arbeidsområde for tiltakshaver. Det er blant annet satt opp en høvelbenk og oppheng for diverse utstyr inne i annekset. Annekset er oppført på baksiden av hytta, mellom hytteveggen og uthuset. Størrelsen er beskjed, og annekset er plassert inntil skråningen mot naboeiendommen 232/113. Kommunen har i sin vurdering lagt til grunn at hensikten bak reguleringsplanen må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til jord/skogbruksareal, og ikke la disse arealene bli bebygd til fiitidsforrnål. Det antas videre at det er en sentralt hensyn at eiendommene ikke skal virke overbygde, og at man skal sikre at gjenstående arealer blir tilgjengelige for allmenheten. Kommunen legger videre til grunn at dersom områdene utenfor det som er avsatt til fritidsforrnål fortsatt skal kunne oppfattes som grøntområder tilgjengelig for allmenheten, må kommunen føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. 3

4 Annekset er oppført på sørsiden av tomta, mot skråningen på eiendommen 232/113. Det er videre skog som skjermer bygningen på østsiden mot parkeringsplassen, og uthuset skjermer også annekset østover. Annekset er bygd tett inntil hytta, og skaper en god og lun atmosfære i uterommet mellom hytte og anneks. Skråningen mot naboeiendommen 232/113 er svært bratt, og området mellom eiendommene benyttes ikke. Det er oppført et stort uthus på naboeiendommen like ovenfor annekset, se bilag 8 og ovenfor. Annekset påvirker ikke annet areal enn det som er avsatt til fritidsbebyggelse, og har ingen innvirkning på allmenhetens tilgang til området. Annekset er av svært beskjeden størrelse, og en tillatelse vil ikke medføre at eiendommen virker overbygd. Dispensasjon for annekset vil ikke være en vesentlig tilsidesettelse av 2 i reguleringsplanen eller hensynene i pbl Annekset har en svært beskjeden størrelse, og inngår i et areal som ikke er synlig fra utsiden av tomta. Annekset er tilpasset naturpreget i området med sin enkle utforming. Oppføringen av annekset har ikke medført terrenginngrep. En dispensasjon vil på bakgrunn av det ovennevnte ikke stride mot noen av hensynene bak reguleringsplanens 2 eller formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, se ovenfor. Fordelen ved annekset er at tiltakshaver får et eget arbeidsområde for snekkerarbeid mv., og hvor utstyr kan henges opp. Uthuset på naboeiendommen 232/113 er svært ruvende, og annekset demper naboeiendoms dominante framtoning på toppen av skråningen. Annekset er klemt inn mellom hytte og uthus, og kan ikke ses fra noen sider utenfor eiendommen. Bygget har en god arkitektonisk utforming, og det vil bli svært nakent og åpent opp mot naboeiendommens ruvende uthus dersom annekset tas bort. Området hvor annekset er oppført kan ikke benyttes til andre formål, og det vises til at det ligger innklemt på baksiden av hytta mot en stor skråning. Det foreligger etter dette ingen ulemper ved annekset, og det vises til at tiltaket det ikke påvirker andre enn tiltakshaveren selv. På bakgrunn av det ovennevnte anses fordelene ved å gi dispensasjon for annekset å være klart større enn ulempene, jf. pbl Vilkårene for å kunne gi dispensasjon fra reguleringsplanens 2 anses etter det ovennevnte å være oppfylt, jf. pbl Tolkningsmoment Naboeiendommen 232/113 har et uthus med en fasade på over 12 meter som ruver over tiltakshaver. Det er fra kommunen opplyst at dette bygget ble oppført før någj eldende reguleringsplan ble vedtatt i 2002, og at det således var en annen arealplan som gjaldt. Det er fra kommunens side ikke spesifisert om uthuset på 232/113 er bygd i tråd med tidligere plan, eller om tillatelse ble gitt ved dispensasjon. Dersom tillatelse ble gitt ved dispensasjon, bør dette vektlegges i nærværende sak. Det vises spesielt til naboeiendommens ruvende dominans over tiltakshavers eiendom, jf. bilag 8. De omsøkte tiltakene, dispensasjon for overskridelse av 8 m2 på omsøkt uthus samt et anneks på 7 mz, er svært beskjedne tiltak sett hen til utviklingen for øvrig på Langøya, både før og etter vedtakelsen av gjeldende reguleringsplan. Ved tolkning av om det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen, bør det vektlegges hva det er gitt tillatelse til tidligere på Langøya, og hvordan omsøkte tiltak forholder seg til disse. Dette må etter 4

5 tiltakshavers syn inngå som en naturlig del av tolkningen av gjeldende reguleringsplan, da det ikke framgår at reguleringsplanen at den skal være mer restriktiv enn tidligere gjeldende plan. Dersom kommunen mener gjeldende plan innskrenker adgangen for å gi dispensasjon, bes det om at dette begrunnes nærmere, jf. fvl. 24 og 25. Pré, Det presiseres at verken Fylkeskommunen eller Fylkesmannen hadde merknader til uthuset og annekset i sine høringsuttalelser, se ovenfor i pkt. 3 og 4. I forhold til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, fastsatt ved kgl. res. av , gjelder ikke disse for reguleringsplaner hvor bebyggelse tillates innenfor 100-metersbeltet. 6. Avsluttende merknader I kommunens vedtak 2013/ 845 legges det på side 5 til grunn at tiltak innenfor 100- metersbeltet langs sjø er søknadspliktige uavhengig av størrelse, herunder anneks og uthus. Det anføres at dette er en uriktig forståelse av pbl. 1-8, jf. Fylkesmannens vedtak i sak 2013/1330 vedrørende eiendommen 243/ 1/58 i Levanger kommune. Det vises her til at tiltakene ligger innenfor reguleringsformålet "fritidsbebyggelse". Tiltakshaver har vært i god tro, og har fram til kommunen tok kontakt vært av den oppfatning at alle tiltak på eiendommen var omsøkt/byggemeldt og dermed tillatt. Søknadene, herunder søknad om tilleggsareal til uthuset, viser at tiltakshaver har opptrådt ryddig ovenfor bygningsmyndighetene. At det ikke kan framlegges dokumentasjon på at byggesaksbehandler i kommunen mente armekset ikke var søknadspliktig, framstår på denne bakgrunn frustrerende. Tiltakshaver ønsker å gjøre dette riktig, og mener derfor at trapp ned fra platting rundt hytta til ny platting mot sjøen bør tas ned. I motsetning til uthus og anneks er dette tiltaket synlig fra sjøen, og gode grunner taler for å fjerne tiltakene og tilbakeføre arealet slik det var. For en oversikt over tiltakene på eiendommen vises det til bilag 10. Det bes om at klagen tas til følge, slik at uthus og anneks kan tillates i sin nåværende form. Med vennlig hilsen Pretor Advokat AS 5, 3a,;/Ln Jiofizm Eirik Bøe Sletten advokatfullmekti g Brevet er vedlagt 10 bilag. Kopi: klient 5