JONSTEN NÆRINGSPARK, RÅDE KOMMUNE

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR JONSTEN NÆRINGSPARK, RÅDE KOMMUNE Bestemmelsene er vedtatt av Råde kommunestyre: Bestemmelsene er sist revidert: GENERELT 1.1 Reguleringsbestemmelsene gjelder for området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. 1.2 Reguleringsformål: 25, 1. ledd: 3. Offentlige trafikkområder: - Kjøreveg (V) - Annen veggrunn (AV) - Gang-/sykkelveg (GS1-GS3) 5. Fareområder: - Høyspentledning - Transformatorstasjon (T) 6. Spesialområder: - Parkbelte i industristrøk (SP1-2) - Klimavernskog (SK) - Frisiktsone 7. Fellesområder: - Felles avkjørsel (FA) 25, 2. ledd. Kombinerte formål: - Annet kombinert formål (AKF); forretning/kontor/bevertning/veiserviceanlegg/hotell. 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Ved utforming av ny bebyggelse skal det legges vesentlig vekt på høy arkitektonisk kvalitet ved utforming og materialbruk med den begrunnelse at bebyggelsen vil være signalbygg ved hovedadkomsten til kommunen. Samtlige bygninger i planområdet (dersom det blir flere enn én) skal gis en innbyrdes harmonisk utforming. Farge- og materialvalg skal godkjennes av kommunen. For alle ansvarsfunksjoner skal det ved bygganmeldelse stilles krav om godkjenning i tiltaksklasse 3. Reguleringsbestemmelser Side 1 av 5

2 2.2 Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter kommunens skjønn kan virke sjenerende for den offentlige ferdsel. De ubebygde områder skal gis en tiltalende form og behandling og det skal etterstrebes innslag av vegetasjon og da med hovedvekt på trær. 2.3 Ved byggesøknad skal det der det er nødvendig redegjøres for at nødvendige tillatelser er innhentet fra andre sektormyndigheter. 2.4 Det må til enhver tid påses at støynivået ikke overstiger Miljøverndepartementets krav i Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442). 2.5 Bruk av reklameskilt skal tilfredsstille samme arkitektoniske krav som nevnt i 2.1 og skal godkjennes av kommunen etter byggesøknad. Organisering av reklameskilt bør skje etter en mest mulig enhetlig standard for hele planområdet. Det tillates ikke reklameskilt på tak av bygninger. Flaggstenger o.l. tillates ikke. Spesielt mot E6 og rampen mot denne tillates det ikke påtrengende reklame som kan virke forstyrrende på trafikken. Det tillates kun blendingsfri utebelysning. Valg av belysning skal fremgå av utomhusplanen (se pkt. 8.1.l). 2.6 Det forventes at Jonsten næringspark i framtiden vil ha beliggenhet innenfor et konsesjonsområde for tilknytning til fjernvarme. Ved detaljprosjekteringen av området bør man derfor planlegge med tanke på evt. framtidige tilknytningskrav som kan bli gitt gjennom egne kommunale vedtekter. 3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 3.1 Trafikkområder skal nyttes til kjøreveg (V), annen veggrunn (AV) og gangveger (GS1-3) som vist i reguleringsplanen. Detaljert byggeplan for nytt kanalisert kryss som adkomst til felt AKF samt fotgjengerkryssing lengst vest i vei V skal godkjennes av Statens vegvesen før arbeidet kan igangsettes. GS3 tillates nyttet som adkomst for boligeiendom 49/12 mellom Langøyveien og boligtomta. 4. FAREOMRÅDER 4.1 Innenfor områder avsatt til formålet tillates ikke etablert høyreist vegetasjon med mindre eksisterende høyspentlinje flyttes eller legges om til jordkabelanlegg. Særskilt(e) lov(er) og forskrifter for slike anlegg skal gjelde for området i tillegg til PBL. Transformatorstasjon skal gis en god estetisk utforming. Alternativt tillates transformatorstasjon innlemmet som en del av bebyggelsen. 5. SPESIALOMRÅDER 5.1 Parkbelte i industristrøk (SP1-2) a) Parkbeltene skal danne en tiltalende ramme rundt bebyggelsen. Ved hjelp av vegetasjon skal parkbeltene også virke både romdannende for bygningenes uteareal og skjerme bygningene mot omkringliggende ferdselsårer. For å oppnå dette skal det for disse områdene nyttes både busk- og trevegetasjon som gir tett skjerm i alle sjikt. Det skal være et visst innslag av vintergrønn vegetasjon, slik at parkbeltene får en god skjermingseffekt også i vinterhalvåret. Oppbyggingen av SP1 skal være i tråd med prinsippsnitt vist i planbeskrivelsen. Reguleringsbestemmelser Side 2 av 5

3 b) Områdene kan ikke bebygges eller bli brukt til lagring. c) I grensen mellom parkbeltene og det øvrige arealet på næringstomtene kan det tillates satt opp gjerde. Utformingen skal godkjennes av kommunen. d) Plan for utforming av parkbeltene skal utføres av fagkyndige og framlegges samtidig med utomhusplan som nevnt i pkt. 8.1.l). 5.2 Spesialområde - Klimavernskog a) Formålet med klimavernskogen er å bevare og utvikle skog og grøntstruktur som lebelte. Ved siden av den lokalklimatiske funksjon er skogen også viktig som avskjerming mot støy, trafikkforurensning, visuell eksponering og for vannhusholdningen. Skogen ønskes dessuten bevart som et viktig naturelement i motorveglandskapet langs E6. Området kan ikke oppdyrkes til jordbruk. Det er ikke tillatt å oppføre hus, anlegg eller drive virksomhet som etter kommunens skjønn er til hinder for områdets bruk som klimavernsone. Skjøtsel skal foregå i samråd med landbruksforvaltningen i kommunen. 5.3 Spesialområde - Frisiktsoner a) I området mellom frisiktlinjer og vegformål (frisiktsonen) skal det i avkjørsler og vegkryss være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 6. FELLESOMRÅDER 6.1 Felles avkjørsel (FA) a) FA er felles for brukerne innenfor område AKF. FA skal opparbeides med dråpe og fotgjengerkryssing i fotgjengerfelt. Detaljert byggeplan for avkjørselen og tilhørende kanalisering i riksvegen skal godkjennes av Statens vegvesen før arbeidet kan igangsettes. 7. KOMBINERTE FORMÅL 7.1 Annet kombinert formål (AKF); forretning/kontor/bevertning/veiserviceanlegg/ hotell/konferansesenter a) Innenfor areal avsatt til formålet tillates det oppført bygg for forretning, kontor, bevertning, veiserviceanlegg og hotell/konferansesenter. Det tillates ikke etablert bedrifter som ved støy eller andre luftforurensninger vil være til vesentlig ulempe for omkringliggende boligområder. Etablering av bedrifter som i særlig grad nyttiggjør seg nærheten til E6 og Rygge flyplass skal ha prioritet. Dette omfatter både transportkrevende bedrifter (både varer og ansatte) og bedrif-ter som er kundeintensive og regiondekkende. b) Tillatt BYA må ikke overstige 55%. Utendørs biloppstillingsplasser er ikke medregnet. Eventuelle nedgravde parkeringsanlegg medregnes ikke i BYA. c) Gesims- og mønehøyde skal ikke overstig cote +58 med unntak av heistårn, ventilasjonsanlegg o.l. Dog skal maksimal bygningshøyde ikke overstige 12 meter. d) Det skal legges stor vekt på å få et helhetlig arkitektonisk uttrykk i bebyggelsen innenfor hele planområdet. For å hindre etablering av mange små enheter tillates samlet bygningsmasse fordelt på maskimalt seks separate bygg. Reguleringsbestemmelser Side 3 av 5

4 Bebyggelsen innenfor planområdet skal ha høy estetisk kvalitet (jfr. pkt. 2.1). Dette skal bl.a. gjenspeiles i materialbruk og utforming av fasader. Som dominerende fasademateriale tillates ikke benyttet knekte plater eller lignende materialer som assosieres til enkle industri- eller lagerbygg. Store bygningsvolumer skal deles opp og lange fasader skal seksjoneres for å oppnå en mer menneskelig skala og unngå et monotont preg (ved for eksempel sprang i fasadelinje og gesims, bruk av vertikale glassfelt eller skifte i bruk av fasademateriale). På samme måte skal utomhusarealer ved materialbruk og utforming ha en høy kvalitet og god estetisk utforming. e) Hovedvekten av forretningsvirksomheten skal bestå av bransjer som ikke finner det naturlig å etablere seg i bysentrum p.g.a. krav til bruksareal - eller salg av plasskrevende varegrupper som fordrer bruk av personbil. Forretninger for plasskrevende varegrupper er forretninger for motorkjøretøyer, bildeler og bilutstyr, møbler, større elektriske artikler, peiser og ovner, trelast/byggevarer og større planteutsalg. Herunder regnes også håndverks- og produksjons-bedrifter med småvaresalg knyttet til virksomheten. Det tillates inntil 3.000m 2 forretningsareal for forretninger som ikke selger plasskrevende varegrupper beregnet samlet for hele område AKF. Ved beregning av småvarehandel medregnes salgslokalet med alle tilhørende bygningsarealer (lager, personalrom osv.). Det tillates ikke småvareforretninger med areal mindre enn 400m 2. Forretningene skal utgjøre egne driftsmessige enheter uten fellesfunksjoner, ha egen inngang uten gjennomgang i annen forretning og være uten direkte kommunikasjon eller sammenbygning. f) Eventuell bevertning i området skal i hovedsak være rettet mot trafikanter som ferdes på E6 og gjester på eventuelt eget hotell/konferansesenter. g) Det må innenfor tomta opparbeides minst 1 parkeringsplass pr. 50 kvm gulvflate for forretning og kontor. For bevertning skal det opparbeides 0,15 parkeringsplasser pr. sitteplass i tillegg til parkeringsbehovet for ansatte. Parkeringsområdene skal i størst mulig grad beplantes for å unngå monotone, åpne flater. h) Den ubebygde del av tomta tillates ikke nyttet til lagring. Midlertidige skur, haller, containere m.v. tillates ikke. i) Planområdet kan bygges ut etappevis. Ved søknad om nybygg skal det imidlertid fremlegges en situasjonsplan som viser en mulig totalutnyttelse av hele planområdet, slik at etappevis utbygging ikke er til hinder for en god helhetsløsning og en god utnyttelse av resterende arealer. Det kreves ikke bebyggelsesplan for hver enkelt etappevis utbygging under forutsetning av at ovenstående krav er oppfylt. j) Innenfor AKF tillates tilrettelegging for vaktmesterleilighet. Vaktmesterleilighet skal innpasses som en del av øvrig bebyggelse. k) Ved byggesøknad skal det fremlegges dokumentasjon som viser: - bebyggelsens plassering, etasjetall, høyde, takform, farge og materialbruk - adkomst, parkering, varelevering, lastesoner og kritiske sving-/snubevegelser - arealer som skal behandles parkmessig (detaljer fremgår av utomhusplanen) gjerder, forstøtningsmurer, eventuelle støyskjermer, voller e.l. (detaljer fremgår av utomhusplanen.) Reguleringsbestemmelser Side 4 av 5

5 - adkomst til og plassering av transformatorstasjon - skilt/reklame I tillegg kan kommunen kreve framlagt støyberegning. l) Ved byggeanmeldelse skal det fremlegges en fagmessig utarbeidet utomhusplan. Utomhusplanen må godkjennes av kommunen før utbygging skjer. Utomhusplanen skal vise: - parkeringsareal og gangsoner med angivelse av vegetasjon, overflatebehandling og evt. bruk av kantmateriale - nye terrenghøyder (coter, punkthøyder og kritiske fallforhold) - plassering av utendørs belysning, skilt og lignende - utforming av tilliggende parkbelter med angitt vegetasjonsbehandling inkl. sortsliste - behandling av overvann. Overvann skal i størst mulig grad fordrøyes. Overvann skal ledes til fordrøyningsanlegg som samtidig renser vannet (dvs. sandholdige masser). Drensasfalt skal benyttes i den grad det er mulig. Det skal oppføres en kum hvor det er mulig å kontrollere evt. forurensning i overvannet før dette føres videre til resipient. 8. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Grunnundersøkelser a) Det må utføres grunnundersøkelser før rammetillatelse kan gis. 8.2 Trafikkområder a) En fullføring av gang-/sykkelvegen GS3 skal være gjort før ny bebyggelse innenfor planområdet tas i bruk. 8.3 Parkbelter/utomhusanlegg a) Parkbeltet SP1 skal være etablert før det gis brukstillatelse for første bygg på område AKF. b) For hver enkelt etappe skal tilhørende utomhusanlegg være opparbeidet før bebyggelsen tas i bruk eller førstkommende vår dersom bygningen ferdigstilles i vinterhalvåret Per André Hansen landskapsarkitekter as tlf , fax e-post: post@lark.no Reguleringsbestemmelser Side 5 av 5