Reguleringsplan for Nordsileiret - Dampsagaområdet, vestre del. Reguleringsbestemmelser.

Transkript

1 Dato: Saksnr/Løpenr: 2008/ /2008 Klassering: L12 Reguleringsplan for Nordsileiret - Dampsagaområdet, vestre del. Reguleringsbestemmelser. Dato planforslag: Bestemmelsene nedenfor er revisjon av bestemmelser tidligere godkjent av kommunestyret , med senere revisjoner og Behandling: 1.gang Det faste utvalg for plansaker Offentlig ettersyn i perioden gang Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret, godkjenning Avd.leder Plan og natur, i hht delegasjon Revisjoner: I hht. pbl. 28-1,andre ledd, mindre vesentlig endring Generelt. Planområdet er vist med reguleringsgrense på plankartet. Arealene skal nyttes til de formål som plankart og bestemmelser angir. 1.1 Krav til videre planlegging og dokumentasjon. Før ulike utbyggingstiltak godkjennes kan plan- og bygningsmyndighetene kreve godkjent tomtedelingsplan for nærmere angitte områder der plan- og bygningsmyndighetene finner det nødvendig. I tomtedelingsplanen skal det, med reguleringsplanen som grunnlag tas detaljert stilling til inndeling i parseller for tomter og fellesarealer. Ved søknad om tiltak skal det følge situasjonsplan som viser løsninger for bygningers form og volum, avkjørsler og andre trafikkanlegg, samt grøntareal med overordna vegetasjon. Situasjonsplan skal også detaljere nærmere terrengbehandling, forstøtningsmurer, støyskjermingstiltak, gjerder m.v.

2 1.2 Støy. I forbindelse med søknad eller melding om tiltak kan plan- og bygningsmyndighetene kreve supplerende visuelt materiale som belyser planlagt tiltaks virkning i forhold til naboskap og gatebilde. Det nevnte visuelle materiale kan være i form av modell, aksonometri, perspektiv, fasadeoppriss m.v. Vegtrafikkstøy skal som følge av iverksetting av tiltak etter planen ikke overskride de grenseverdier som er angitt i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 for de bruksfunksjoner som her er angitt. Det skal videre finnes tilfredsstillende uteoppholdsareal ved bygning der laveste verdi oppfylles. Innendørs støynivå skal tilfredsstille de verdier som er angitt i teknisk forskrift / NS 8175 klasse C. 2. Byggeområder, med tilhørende fellesarealer. 2.1 Arealbruk og bebyggelse Innen de ulike byggeområder forutsettes arealene nytta til de underformål som er angitt nedenfor. Eksisterende bebyggelses orientering er retningsgivende for ny bebyggelse. Ny bebyggelse skal som hovedregel legges med vegg i byggelinje, eventuelt i flukt med dominant veggflate innen eksisterende bebyggelse. Bebyggelsens utforming, farge og materialbruk skal gi en estetisk god løsning både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Bygninger skal behandles fasademessig på alle frittstående sider. Det skal spesielt legges vekt på estetisk tiltalende behandling på fasader som eksponeres mot offentlig veg eller andre offentlige områder. Innen byggeområder som nyttes til industri, lager, verksted tillates ikke virksomhet som vil være til vesentlig ulempe for boliger, skole og barnehage i form av støy, støv, avgasser eller annen forurensning. Anlegg og bygninger skal i størst mulig grad gis universell utforming, dvs. at de er tilgjengelige og kan nyttes av brukere med ulike funksjonshemninger uten spesielle innretninger for disse. Parkering: For de ulike bruksfunksjoner kreves følgende parkeringsdekning (antall p-plasser pr m2 golvflate): Forretning, kontor 1 pr 50 m2 Kulturhus m. bibliotek 1 pr 50 m2 Produksjonsformål 1 pr 100m2 Badeanlegg 1 pr 50m2 Boliger 1,5 pr bolig For eventuelle andre bruksformål skal parkeringsdekning vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. For kulturhuset skal det dekkes minimum 47 plasser ved bygning.

3 For bebyggelsen Sagmestervegen 4 og Elveterrassen kreves at minimum 1 parkeringsplass/ garasjeplass dekkes i eller nært ved bebyggelsen. Boliger og forretnings-/ kontorbebyggelse mellom næringsbygget og badet skal i sin helhet dekkes innen parkeringsanlegget på Dampsagaområdets østre del. For boligene kan det reserveres inntil 1 p-plass pr boligenhet. For parkeringsbehov utover det som kan dekkes innen Dampsagaområdets østre del kreves frikjøp av plasser Byggeområde B 1. Området forutsettes nytta til forretnings- og kontorvirksomhet. Maks. bruksareal BRA=180 %, inklusive parkering. Eksklusive parkering er maks. bruksareal BRA=150% Byggeområde B 2. Området forutsettes nytta til kulturhus med tilhørende aktiviteter. Plass foran hovedinngangen (kulturplassen) skal være fri for kjøretrafikk. Maksimum bruksareal er BRA=120%, inklusive parkering. Eksklusiv parkering er maksimum bruksareal BRA=100%. Innen saler og foaje regnes ikke bruksareal for teoretiske plan Byggeområde B 3. Området forutsettes nytta til boligformål med tilhørende garasjeanlegg. Maksimum bruksareal er BRA=200%, inklusive parkering. Eksklusiv parkering er maks bruksareal BRA=180% Byggeområde B 4. Området forutsettes nytta til boligformål med tilhørende garasjeanlegg. Maksimum bruksareal er BRA=200%, inklusive parkering. Eksklusiv parkering er maks bruksareal BRA=180% Byggeområde B 5. Området kan nyttes til badeanlegg med tilhørende aktiviteter samt tilhørende treningsstudio. Maksimum bruksareal er BRA=125%, eksklusive parkering. Parkering tillates ikke innen området. Innen svømmehallene regnes ikke bruksareal for teoretiske plan. Bebyggelsen kan ha kombinasjon av flatt tak og skråtak med takvinkel ca 15º. Maksimum mønehøyde er 11,0 m. Maksimum gesimshøyde er 11,0 m. For vestside mot parkområdet er maksimum gesimshøyde 6,0 m for svømmehall og 5,0 m for treningsstudio. Det forutsettes at form, arkitektur og materialvalg hensyntar parken og omkringliggende bebyggelse.

4 2.2 Tomteopparbeidelse. Vannsklie med tårn skal gis en enkel og tydelig hovedform. Gode estetiske løsninger for konstruksjon, detaljering og materialbruk skal vektlegges. Maksimum høyde for tårn for vannsklie er 15,0 m. Maksimum bruksareal for tårnrommet er 30 m Areal som ikke bebygges eller nyttes til trafikalt formål skal gis parkmessig opparbeidelse. Imidlertid må ingen tomt beplantes slik at det er til hinder for den offentlige ferdsel. Tomter skal ikke inngjerdes. Utomhusarealer skal generelt i størst mulig grad ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Utendørs lagring skal i størst mulig grad unngås, og skal i tilfelle skjermes mot innsyn fra omgivelser og offentlige ferdselsårer. 3. Trafikkområder. 3.1 Til kommunale veger kan det etter nærmere vurdering og med godkjenning etter vegloven etableres avkjørsler ut over det som plankartet viser. Statens/ kommunens vegnormaler og regelverk skal legges til grunn for utforming av avkjørsler. 4. Friområder. 4.1 Innen friområder kan oppføres bygninger eller konstruksjoner som har naturlig tilhørighet i forbindelse med bruken av området. Begrensninger i areal, omfang og høyde kan fastsettes nærmere av plan- og bygningsmyndighetene. 4.2 Friområde med gangpromenade langs sjøen skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med at bakenforliggende bebyggelse med uteanlegg ferdigstilles. Inntegna strandpromenade er vist som prinsipp. Endelig kurvatur kan fastlegges gjennom byggeplan/ situasjonsplan. 5. Spesialområder. 5.1 Frisikt. Innen de frisiktsoner som er angitt i planen skal det ikke forekomme sikthindrende gjenstander som er høyere enn 0,5 m over tilstøtende kjørebaners plan. 6. Tekniske anlegg. 6.1 Vann- og avløpsledninger. Traseendring og ombygging må ikke skje uten kommunal godkjenning. 6.2 Trafoer.

5 Gjennom søknad om utbyggingstiltak skal det tas stilling til behov og plassering av trafo. Trafoer skal ha tilfredsstillende tilgjengelighet, samt plassering og utforming som gir en god funksjonell og estetisk helhetsløsning. Nærmere definisjoner, retningslinjer og forklaringer: Beregning av utnytting: Ved beregning av utnytting legges Miljøverndepartementets veileder T-1459 Grad av utnytting til grunn. Maksimum bruksareal for byggeområder (BRA%) gjelder både for byggeområdet som helhet og for enkelttomter der ikke annet er anført. Tomteparseller kan etter nærmere vurdering sees i sammenheng. Som hovedregel skal areal under terreng tas med i bruksarealet, med unntak av rene lagerareal og parkeringsareal. For boliger tas areal under terreng med i bruksarealet, avhengig av avstand mellom himling og gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygning: - 0% der avstanden er mindre enn 0,5 m - 50% der avstanden er mellom 0,5m og 1,5m - 100% der avstanden er over 1,5 m. Innen byggeområder skal også parkeringsareal på bakkeplan medregnes i bruksarealet BRA, selv om plassene ikke er overbygd. Parkeringsareal skal beregnes i hht. krav, og selv om parkeringsplasser frikjøpes skal de medregnes som bruksareal. Teoretiske plan: Innen den del av bebyggelse som nyttes til saler og foaje i kulturbygg og haller for basseng regnes ikke bruksareal for teoretiske plan. Høyder: Ved beregning av høyder legges Miljøverndepartementets veileder T-1459 Grad av utnytting til grunn. Bygningers høyder måles fra gjennomsnittlig ferdig terreng ved bygning dersom ikke annet er angitt. Bygninger med skråtaksløsninger som ikke har møne kan høyeste gesims tillates med maks høyde tilsvarende maks. mønehøyde.

6