Deres ref. Vår ref. Dato 9483/2016/20/582/1627KJVI

Transkript

1 Arealbruk Att. Emil Sundseth Deres ref. Vår ref. Dato 9483/2016/20/582/1627KJVI Tillatelse til tiltak for oppføring av tomannsbolig - 20/582 Saksområdet er delegert til rådmannen, jevnfør kapittel IV, punkt 6, i delegasjonsreglementet. Saksnr.: Eiendom, gnr/bnr: Vedtak nr.: Saksbehandler: 2016/614 20/ /174 Kjell Vingen Ansvarlig søker: Tiltakshaver: Søknadsdato: Komplettdato: Dokumenter i saken: Søknad med vedlegg mottatt , dispensasjon vedtatt av planutvalget i sak 16/4, samt etterspurt dokumentasjon mottatt og ligger til grunn for behandlingen. Tiltaket: Søknaden gjelder oppføring av horisontalt delt tomannsbolig. Frittstående garasje er inntegnet i situasjonsplanen, men omsøkes ikke. Bygningen skal oppføres med underetasje og hovedetasje. Det skal være en boenhet i hver etasje. Enheten i underetasjen får et bruksareal på 108,9 m 2. Boenhet nummer to er plassert i hovedetasjen og får et bruksareal på 125,5 m 2. Samlet BRA er oppgitt til 234,3 m 2, bebygd areal er oppgitt til 194,30 m 2. Dette gir en grad av utnytting på 22,46 %-BYA. Bygningen skal ha saltak, med takvinkel på 20º. Nivåforskjell fra terreng nedre plan og møne er angitt til 7,6 meter, til gesims 6,0 meter. Tiltakets ytterste bygningsdel skal plasseres 2,0 meter fra nabogrensen mot gnr. 20, bnr Søknaden: Det er gjennomført nabovarsling av tiltaket og det har ifølge søknaden ikke kommet inn merknader til nabovarslingen. Det er levert skriftlig nabosamtykke til plassering fra eier av gnr. 20, bnr Søknaden er delvis mangelfull eller uklar. Dette har ledet til grundige drøftinger av enkelttema og Postadresse postmottak Telefon Internett BJUGN Telefaks E-post postmottak@bjugn.kommune.no Besøksadresse Rådhuset, Alf Nebbs gt 2 Bankgiro

2 rådmannen angir på enkelte punkt forutsetninger for saksbehandlingen. Ansvarlig søker må formidle disse til ansvarlig prosjekterende og ta kontakt med kommunen dersom forutsetningene ikke er riktige. Juridisk utgangspunkt: Tiltaket ligger innenfor reguleringsplan for " Prestdalen, B4 ". Tomta er satt av til boligformål. Det er gitt dispensasjon fra regulert arealformål (bygningstype) og atkomst i vedtak i planutvalgets sak 16/4 med følgende vilkår: Atkomstene bygges og driftes ihh til «krav til avkjørsel fra kommunal vei i Bjugn kommune» Rett og plikt i forbindelse med atkomst over gnr. 20 bnr. 583 sikres for fremtiden ved tinglysning. Erklæringer om ansvarsrett: Foretak Funksjon ansvarsområde - tiltaksklasse Sentral godkjenning ANS.SØK. Tiltaksklasse 1 FOSEN UTLEIE, SALG OG MONTERING AS PRO- Overordnet ansvar, alle fag. Tiltaksklasse 1. UTF- Overordnet ansvar, alle fag. Tiltaksklasse 1. Kontroll- Våtrom og byggtetthet. 2 Ansvarlig kontrollerende har erklært uavhengighet til alle parter i tiltaket. Gjennomføringsplan: Ansvarlig søker har utformet gjennomføringsplan. All prosjektering er utkvittert ved levering av søknad. Vurdering av tiltaket: Tiltaket er ikke i overenstemmelse med reguleringsplanen med hensyn til boligtype og atkomst. Dette er avklart ved dispensasjon. Atkomst: Boligene skal ha atkomst fra kommunal veg, og har fått dispensasjon fra reguleringsplanen for plassering og antall. Ved dispensasjonsvurderingen viste omsøkt atkomst felles med naboeiendom 20/582 en noe smalere avkjøring. Ny situasjonsplan levert viser en atkomst som etter rådmannens vurdering er unødig bred, og det er ikke dokumentert at «krav til avkjørsel fra kommunal vei i bjugn kommune» er oppfylt. Dette er et avvik fra den gitte dispensasjonen og dens vilkår. Vann og avløp: Tiltaket skal ha kommunalt vann og avløp. Avtale om tilknytning må inngås med avdeling for anlegg og drift. Tiltaket kan ikke tilkobles uten at det på forhånd er gitt tillatelse til dette. Parkering: Av situasjonsplanen fremkommer det at det er satt av plass til fremtidig frittstående garasje. Denne er ikke omsøkt. Angitt plassering kan ikke godkjennes uten at garasjen er

3 omsøkt, men rådmannen legger til grunn at situasjonsplanen dokumenterer med tilstrekkelig sikkerhet at det vil bli mulig å bygge garasje på tomta. Situasjonsplanen angir ikke parkeringsplasser. Rådmannen legger likevel til grunn, og forutsetter, at det på egen tomt minimum vil bli tre parkeringsplasser i tillegg til en plass i carport. Plassering i høyde og plan: Det er levert ett terrengsnitt og ett tverrsnitt som viser plassering i høyde, disse er inntegnet i en situasjonsplan som også viser plassering i plan. Nabogrense Det er fire meter fra bygnings liv til nabogrensen, mens ytterste bygningsdel på carport er 2,0 meter fra nabogrensen. Tiltakseiendommen, og naboeiendommen eies begge av og det er levert eksplisitt erklæring om samtykke til denne plasseringen. Kommunen har hjemmel til å godkjenne slik plassering, jevnfør plan- og bygningsloven 29-4, tredje ledd. Naboens samtykke er en nødvendig forutsetning for vurdering etter denne bestemmelsen, men ikke tilstrekkelig. Dette er en kan-regel som innebærer at kommunen som byggesakmyndighet må vurdere om plasseringen bør godkjennes. Takutstikket skal benyttes til carport med innkjøring fra nord. Etter en konkret vurdering av søknaden kan ikke rådmannen se at plasseringen er uheldig for noen av eiendommene. Terrengarbeider I følge oversendelsesbrev av skal ingen fyllinger gå over til naboeiendommer. Rådmannens fant de leverte snittene noe uklare, og ringte ansvarlig søker for å drøfte dem. Ansvarlig søker angir per telefon at eksisterende terreng er noe unøyaktig fremstilt fordi terrenget allerede er endret noe ved gravearbeider sist år. Han anfører at dette ble godkjent muntlig. Rådmannen har ikke konkret kunnskap om noen slik tillatelse og hva den eventuelt gikk ut på, men uavhengig av hva som eventuelt er gjort eller skal gjøres skal snittene i en byggesak ha en detaljrikdom og nøyaktighet som gjør det mulig for kommunen å ta stilling til omsøkte terrengarbeider og plassering i høyde og plan. Dette er særlig viktig i boligfelt der det er begrenset areal til rådighet og utbyggerinteressen må avveies mot naboers interesser. I den mottatte dokumentasjonen er særlig tegningsnr. A404 forvirrende, da snittet er lagt gjennom boligen på naboeiendommen, men samtidig søker å dokumentere plasseringen i herværende byggesak. Videre viser situasjonsplan og snitt at det skal bygges støttemurer uten at disse er dokumentert eller beskrevet med høyder. Denne dokumentasjonen holder ikke den kvalitet rådmannen normalt forventer, men finner likevel å kunne akseptere denne med den forutsetning at det er riktig at ingen fyllinger eller skjæringer skal plasseres på de bebygde naboeiendommer. Gesims- og mønehøyder Gesims- og mønehøyde er ikke beregnet jevnfør målereglene i TEK 6-2. For vurdering av søknaden legger rådmannen til grunn, og forutsetter, at gesims- og mønehøyde er betydelig lavere enn reguleringsbestemmelsene 3 angir for hus med to etasjer. Plassering i høyde OK-gulv er prosjektert plassert på kote 80,6. Dette gir ifølge snittegning med tegningsnummer A403 møne 2,4 meter høyere enn det som er prosjektert på tiltakseiendommen mot sør. Eksisterende bolig på naboeiendommen mot nord er illustrert ved silhuett, mønet på denne boligen er ikke høydeangitt, men målinger i snittegningen viser at høydeforskjellen opp til tiltakets møne blir tilsvarende, det vil si cirka 2,4 meter. Rådmannen legger disse tall til grunn, og forutsetter at disse er riktige. På denne bakgrunn er rådmannen komme til at det i prosjekteringen er tatt tilstrekkelig hensyn til eksisterende terreng og naboer. 3

4 Oppvarming: Det er kun leiligheten i hovedetasjen som skal ha pipe og ildsted. I underetasjen skal det benyttes varmepumpe. Rådmannen forutsetter at underetasjen skal ha vannbåren varme eller har årlig energibehov til oppvarming som ikke overstiger kravet til passivhus, jevnfør TEK 14-4, fjerde ledd. Vedtak: Bjugn kommune, ved rådmannen, gir med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4 tillatelse til oppføring av tiltak som omsøkt på gnr. 20, bnr Tiltaket kan igangsettes når det er dokumentert at: 1. Avkjørsel fra eiendommen skal utføres i samsvar med «Krav til avkjørsel fra kommunal vei i Bjugn kommune». Dette dokumenteres ved en situasjonsplan som viser vegbredde og siktlinjer i henhold til den gitte dispensasjonen. Senest ved søknad om brukstillatelse må det dokumenteres at vilkåret fra dispensasjonen er oppfylt, det vil si at rett og plikt i forbindelse med atkomst over naboeiendom er tinglyst på eiendommene. Brukstillatelse/ferdigattest: Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jamfør plan- og bygningsloven Bortfall: Er arbeidet ikke igangsatt senest tre år etter at vedtak er fattet, faller tillatelsen bort, jamfør plan- og bygningsloven Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn to år. Privatrettslige forhold: Tillatelsen innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Tilsyn: Kommunen kan føre tilsyn når som helst i løpet av byggesaken og inntil fem år etter at ferdigattest er gitt, jevnfør plan- og bygningsloven kapittel 25. Toleranse for avvik: I henhold til planutvalget sitt vedtak i sak 15/21 av skal Statens Kartverk sin fagstandard «Plassering og beliggenhetskontroll, Tillegg B, Toleranser» legges til grunn når det gjelder toleransegrenser for plassering av tiltak i situasjonsplan og i marka. Tiltaket ligger i et område som vurderes som områdetype 2 - tettbygd utbyggingsområde. Ansvar: Tiltakshaver har ansvaret for at byggherreforskriftens krav til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på byggeplassen blir gjennomført. Tiltakshaver har også ansvar for at forhåndsmelding om tiltaket blir sendt til Arbeidstilsynet, forutsatt at arbeidets varighet vil bli mer enn 30 virkedager, eller minst 500 dagsverk. Klageadgang: Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningsloven kapittel VI. En eventuell klage må fremlegges skriftlig for Bjugn kommune innen tre uker etter at dette vedtaket er kommet fram. Klagen må angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner som anføres for klagen. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om ønskelig kan Bjugn kommune være behjelpelig ved utforming av klage. Merknad: Krav om behandlingsgebyr blir sendt ut etter at byggesaken er behandlet. 4

5 Med hilsen 5 Kjell Vingen enhetsleder Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen håndskrevet signatur.