SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 13/1753 Arkivnr.: RNR

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ingunn Høyvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1753 Arkivnr.: RNR SAK: OMREGULERING AV KINA-TOMTA I Saksdokumenter (vedlagt): Henvendelse fra Helgelandsbygg Eiendom AS v/ Nils Skogen, datert Møtereferat ang. reguleringsprosess, Henvendelse fra Arthuras Rubinas datert II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Planutvalgets behandling av samme eiendom Reguleringsplan for del av Åsen Sentrumsplan for Sandnessjøen III Saksutredning: Bakgrunn Alstahaug kommune har mottatt en henvendelse fra grunneier med ønske om utvikling av eiendommen Håreks gate 16, gnr. 37, bnr. 17, også omtalt som "Kina". Forespørselen åpner også for en mulig omregulering av deler av kommunens eiendommer, gnr. 38 bnr. 817 og gnr. 38 bnr. 58, som i dag benyttes til sykehjem. Planene er å bygge en terrasseblokk i seks etasjer og garasjeanlegg i tre etasjer under bakken. Forslaget innebærer også flytting av eksisterende bygning på eiendommen. Det er også foreslått å bygge en paviljong med én eller to etasjer oppe på flaten øst for sykehjemmet. På grunn av manglende samsvar mellom overordnede planer og den foreslåtte utnyttelsen av eiendommen ønsker administrasjonen en behandling av saken i planutvalget. Alstahaug kommune mottok først en henvendelse fra Arthuras Rubinas datert Det ble på bakgrunn av dette avholdt et møte mellom Helgelandsbygg Eiendom AS, v/ Nils Skogen, og plansektor. Møtet ble avholdt og konklusjonen fra dette møtet var som følger:

2 «På grunn av manglende samsvar med overordnede planer vil ikke administrasjonen anbefale at det settes i gang regulering på den aktuelle eiendommen. Dersom tiltakshaver ønsker å gå videre med prosjektet bør dette fremmes som en forespørsel til det faste utvalg for plansaker. En slik sak forberedes av tiltakshaver, og saken sendes til kommunens administrasjon. Administrasjonen vil så forberede saken til politisk behandling. Konklusjonen på den politiske behandlingen vil ikke gi en godkjenning av en regulering, men et råd om utvalget er positive eller negative til oppstart av regulering. Selv om planutvalget er positive til oppstart av regulering, vil ikke planprosessen nødvendigvis gi et vedtak som innebærer ønsket situasjon for tiltakshaver. Alstahaug kommune avventer nå videre innspill fra tiltakshaver. Inntil videre beskrivelse av prosjektet foreligger legges saken i bero.» På bakgrunn av konklusjonen fra møtet og at administrasjonen ikke fikk noen henvendelse om å legge fram saken til politisk behandling, ble dette heller ikke gjort. I slutten av mai 2014 kom en henvendelse fra Helgelandsbygg Eiendom AS v/ Nils Skogen. Denne var rettet til det faste utvalg for plansaker, og Skogen klaget her over at saken ikke har blitt tatt videre til politisk behandling. Vi oppfatter denne henvendelsen som en anmodning om at saken nå ønskes presentert for planutvalget, med den hensikt å gi en anbefaling om hvorvidt det bør settes i gang en reguleringsplanprosess eller ikke. En stor del av brevet datert er innspill til sykehjemsdebatten, kommuneøkonomi, tilskuddsordninger mv. Dette har vi ikke vurdert eller tatt stilling til i vurderingen angående planarbeidet. Tidligere behandling av saken For to år siden var det en sammenlignbar søknad på denne tomta. Denne ble behandlet i planutvalget Planutvalgets vedtak var da som følger: "Planutvalget kan ikke anbefale omregulering av eiendommen 37/17 i tråd med planforespørsel, datert fra Solem Arkitektur AS. Dette begrunnes med friområdets betydning som grønt element samt "Kina"-byggets bevaringsverdi, stadfestet i nylig vedtatt reguleringsplan." Gjeldende planer Størstedelen av det foreslåtte tiltaket ligger i et område som er regulert til friområde gjennom reguleringsplan for del av Åsen, vedtatt Siden sist saken ble behandlet, er motstrid med overordet plan ytterligere forsterket ved at utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum er vedtatt av kommunestyret. Denne planen understreker betydningen av friområdet. Her er området vist som: "regulerte grøntområder som skal vedlikeholdes/stelles som grøntområde eller opparbeides i henhold til planer". Videre er dagens bebyggelse på eiendommen vist som prioritert bygning og kommer i kategorien "kartlagte eldre og til dels verdifulle bygninger". Et av delmålene i utviklingsplanen er at bebyggelsen skal forvaltes på en slik måte at de beholder sin

3 verneverdi. I tillegg heter det i denne planen: "Fortetting bør unngås med mindre det fremmer kvartalstrukturen i sentrum" og "eksisterende tverrforbindelse og siktlinjer mot sjøen skal bevares". Vurdering Den delen av tomta hvor det ønskes terrassehus og paviljong er en skogkledd åsside med stor verdi som et grønt element. På grunn av ønsket om å ivareta denne åssiden er den regulert som friområde i gjeldende plan. Foreslått utbygging vil ødelegge det landskapselementet som denne åssiden representerer i dag. Både bebyggelsen på den gjeldende tomta, og nabogården Zahlgården, har stor betydning for Sandnessjøens bybilde og identitet. I gjeldende reguleringsplan er det forutsatt at "Kina" med hageanlegg skal bevares. For å unngå ny bebyggelse på eiendommen innebærer gjeldende plan lav utnyttelse av tomta og deler av eiendommen er regulert til friområde. Selv om eksisterende bebyggelsen på tomta bevares og flyttes, vil ytterligere bygging på eiendommen forringe det kulturhistoriske miljøet knyttet til både "Kina" og Zahlgården. Eiendommenes bevaringsverdi forventes også å bli redusert. Forespørselen er som nevnt svært lik saken som ble behandlet, og frarådet, i juni Prosjektet er noe endret fra siste saken ble behandlet. Likevel er det ikke vesentlige endring i prinsippet, all den tid det fortsatt er strid med overordnet plan. Endringen er å flytte Kinabygget og derigjennom øke utnyttelsen. Begrunnelsen for å fraråde den foreslåtte utbygging er styrket i forhold til sist saken ble behandlet, gjennom vedtak av sentrumsplan for Sandnessjøen. Sakens kjerne er at forslaget er i strid med gjeldende planer. Det er i tillegg også flere betenkninger og problemstillinger knyttet til skisserte planer. I hovedsak har plansektor vurdert forholdet til overordnede planer, og ikke detaljene i prosjektet. Vi ser likevel at det er mange forhold med planforslaget som er konfliktfylte eller kan bli vanskelig å gjennomføre. Dersom planutvalget vurderer å si ja til videre planlegging ønsker vi å gjøre oppmerksom på følgende utfordringer: Sammenbygging av dagens sykehjem og planlagt terrasseblokk: Den foreslåtte paviljongen vil stenge en viktig forbindelse opp mot Åsen. Sett i lys av et større prosjekt for Åsen, hvor det skal legges til rette for byens befolkning, er det uheldig å sperre en av innfallsportene gjennom å bygge her. Det vil også ødelegge muligheten til å etablere et framtidig utsiktspunkt for de med begrenset bevegelighet eller andre som ikke kan benytte resten av Åsen. Dette er noe som kan bli aktuelt i framtiden. En sammenbygging vil også gi sterke føringer i forbindelse med et eventuelt salg av dagens sykehjem. Inn- og utkjøring til parkeringskjeller Det planlegges en parkeringskjeller med tre plan under den foreslåtte terrasseblokken. I utgangspunktet er det et positivt element i planen å få parkering under bakken. Både inn- og utkjøringen til parkeringskjelleren vil gå over fortau og ut i et kryss, som allerede er uoversiktlig. Både stigning og bebyggelse tett inntil krysset på nordsiden gjør dette til et vanskelig kryss. Her vil en inn- og utkjøring for mer enn 100 biler gi en lite trafikksikker situasjon.

4 I forslag til skiltplan for Sandnessjøen er det foreslått endringer i trafikkmønstret i sentrum. Veien vest for parken er foreslått enveisregulert nedover. Dette medfører at alle som skal fra sentrum og nordover i framtiden vil kanaliseres gjennom krysset like utenfor parkeringskjelleren. Omleggingen jf. skiltplanen vil gi økt trafikk i krysset like nedenfor den foreslåtte parkeringskjelleren. En ytterligere økning med inn- og utkjøring til et stort parkeringshus er ikke ønskelig. Uteareal Planskissen viser ikke utomhusregnskap for prosjektet. Ut fra antall boliger og tomtestørrelse er det tvil om at området vil gi tilstrekkelig kvalitet og størrelse på uteareal for så mange boliger. Infrastruktur I sin beskrivelse av prosjektet skriver Helgelandsbygg Eiendom AS at prosjektet ikke vil medføre nevneverdig problem knyttet til infrastruktur. I følge kommunalteknisk sektor går det en stor kloakkpumpeledning i eiendomsgrensen. Hvorvidt dette vil medføre konflikt vil avhenge av prosjektets utforming. Ved for eksempel utsprenging av tomta vil denne ledningen gjøre arbeidet utfordrende. Brann og redning Slik prosjektet er vist, er det ikke noe mulighet for atkomst med brannbil langs terrasseblokken. To redningsbiler på opp til 30 tonn må kunne komme til tre av byggets sider. Dette er også arealkrevende med hensyn til behov for veiareal på en tomt hvor det er knapt med egnet uteareal. I tillegg stiller atkomst med slike store biler krav til både stigning og svingradius på atkomst til bygget. Parkeringskjeller i flere etasjer betraktes også som brannteknisk utfordrende. Flytting av Kina Det er nylig gitt rammetillatelse for restaurering av Kina og dette arbeidet er godt i gang. Administrasjonen stiller seg tvilende til at dette bygget lar seg flytte uten at det blir ødelagt. Det konkrete forslaget fra Helgelandsbygg Eiendom AS er ikke forelagt med antikvariske

5 myndigheter, men er drøftet med Nordland fylkeskommune per telefon. De uttaler at de generelt er skeptiske til flytting av verneverdige bygg. I tillegg er det uheldig med plassering av store, nye tiltak i et bevaringsverdig miljø, som Kina-bygget og Zahlgården til sammen utgjør. Erfaring tilsier også at selv om flytting av bygg er mulig, så ender slike saker ofte med at det likevel ikke er mulig/vellykket. Antikvariske myndigheter har også uttalt seg i forbindelse med at sentrumsplanen var under behandling, og byggets bevaringsverdi befestes i denne planen. Konklusjon Planutvalget anbefales ikke å gå inn for den planlagte omreguleringen av eiendommen Håreks gate 16, gnr. 37, bnr. 17, som skissert med forespørsel datert og Dette begrunnes i strid med overordnede planer, friområdets funksjon og verdi, samt bebyggelsens bevaringsverdi. IV Saksbehandlers innstilling: Omregulering av eiendommen Håreks gate 16, gnr. 37, bnr. 17, som skissert med forespørsel datert og anbefales ikke. Dette begrunnes i strid med overordnede planer, friområdets funksjon og verdi, samt bebyggelsens bevaringsverdi. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Ingunn Høyvik Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef