SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 12/1218 Arkivnr.: RNR

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ellen- Karin Kolle Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/1218 Arkivnr.: RNR DETALJREGULERING FOR SKANSEN KJØPESENTER FASE 2 1. GANGSBEHANDLING AV PLANFORSLAG I Saksdokumenter (vedlagt): Forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter fase 2, datert Forslag til reguleringsbestemmelser for Skansen kjøpesenter fase 2, datert Oversendelsesbrev fra Voll Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Helgelandsgruppen, datert Illustrasjon av planlagt utbygging Planbeskrivelse for Skansen kjøpesenter fase 2 med tilhørende illustrasjoner Referat fra oppstartsmøte den Kopi av forhåndsmerknader til planarbeidet: Statens vegvesen, datert Nordland fylkeskommune, datert Alstahaug kommune- kommunalteknisk sektor, datert Eldrerådet i Alstahaug kommune, datert Sameiet Berget, datert Notat fra Rambøll, datert II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i saken III Saksutredning: Bakgrunn Saken gjelder 1. gangsbehandling av forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter, fase to. Tiltakshaver er Helgelandsgruppen AS, og planlegger er Voll Arkitekter AS. Gjeldende reguleringsplan for Skansen kjøpesenter og Sjøbergs gate, med tilhørende reguleringsbestemmelser, ble vedtatt i kommunestyret den Deler av dette planområdet foreslås nå omregulert.

2 I møte den , sak 34/12, behandlet planutvalget søknad om mindre vesentlig reguleringsendring. Følgende ble da vedtatt: Dersom reguleringsplan for Nye Skansen kjøpesenter og Sjøbergs gate, vedtatt skal endres i tråd med ønsker i brev, datert fra Voll Arkitekter på vegne av tiltakshaver, Helgelandsgruppen AS, må dette fremmes som en ny detaljereguleringsplan. Oppstartsmøte ble avholdt den , og planarbeidet ble annonsert i annonse og brev den 6. og 7. juli. Kopi av forhåndsmerknader følger som vedlegg til saken. I planbeskrivelsen har planlegger referert og kommentert forhåndsmerknadene. Møte mellom representanter for Alstahaug kommune og tiltakshaver ble gjennomført den På bakgrunn av dette møtet ble det gjort noen endringer i planforslag med tilhørende reguleringsbestemmelser av forslagstiller. Det reviderte planforslaget fremmes nå for behandling. Hovedtrekkene i planforslaget Område for bygg og anlegg bolig, forretning, kontor, BFK, er utvidet mot FK, slik at grensen er tilpasset planlagt byggeprosjekt. Gangveg, GV, er redusert fra 3 til 2,5 meter. I reguleringsbestemmelsene legges det til rette for bygge over trasèen med gangbroer i en høyde av 4,7 meter over bakkenivå. Det åpnes for å bygge inntil kote 29 (kote 23,1 i gjeldende plan) for BFK mot Sjøbergs gate og kote 20 mot Torolv Kveldulvsons gate (miljøgata) Det åpnes for å bygge inntil kote 29 for område for bygg og anlegg - parkering, forretning, bolig, PFB, (kote 21,5 i gjeldende plan) med muligheter for at enkelte bygningsdeler som kan være høgere enn dette. Byggehøyde for område for bygg og anlegg- forretning, kontor, FK, er økt fra kote 20 i gjeldende plan til kote 21 i planforslaget Gesimshøydekravet er fjernet både for BFK og PFB. Målet med denne endringen, i følge forslagstiller, å bygge flatt tak. Utnyttelsesgrad (BYA) for PFB økes fra 80 til 90 %. Mulighetene for å bygge mer boliger i de øverste etasjene for BFK og PFK er økt i planforslaget. Inntil 40 % av de tre øverste etasjene i BFK og PFB foreslås disponert til boligformål, mot inntil 25 % i de to øverste etasjene i gjeldende plan. Kravene til minimum uteareal pr bolig reduseres fra 25 m2 i gjeldende plan til 15 m2 i planforslaget. Av dette arealet er minimumskravet for areal, pr bolig, som skal opparbeides som felles leikeplass redusert fra 15 m2 i gjeldende plan til 7,5 m2 i planforslaget. Midtlinje for kjøreveg er forskjøvet med 1 meter mot Skansen. Krysset er utvidet, og grøntarealene er redusert som følge av dette. For mer beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte planforslag med tilhørende beskrivelse. Forhåndsmerknader til planforslaget refereres ikke ettersom dette er gjort av forslagstiller. Forskrift om konsekvensutredning Tiltakets omfang vurderes, i utgangspunktet, å ikke falle inn under forskrift om konsekvensutredninger. Bakgrunn for dette er at forslaget til byggehøydeøkning og større andel boligfomål ikke omfattes av forskriften.

3 Vurdering Tiltakshavers hovedmål med foreslått reguleringsendring er å legge til rette for mer boligbygging enn i gjeldende reguleringsplan. Dette vil man oppnå ved å bygge høgere og tilrettelegge for et større bruksareal til boligformål i de øverste etasjene. Parkeringsbehov ved tilrettelegging for flere boliger I følge planbeskrivelsen er det 146 parkeringsplasser til rådighet for Skansen kjøpesenter med boliger innenfor planområdet. De offentlige parkeringsplassene i Sjøbergs gate er regnet med i dette antallet. Kravene, som foreslått utbygging utløser, er 300 plasser i følge Alstahaug kommunes normer. Tiltakshaver forsvarer den manglende parkeringsdekningen med trafikkanalysen fra Rambøll, datert I forslag til reguleringsbestemmelser er det krav knyttet til parkeringsdekning i 3.1 b) som har ordlyden at parkering skal skje på egen eiendom i det omfang det er mulig. For å sikre at det opparbeides tilstrekkelig antall parkeringsplasser anbefales at dette punktet endres til at parkering skal skje på egen grunn i tråd med kommunens vedtekter. Forslag til redusert krav til uteoppholdsareal pr bolig I planforslaget foreslås det å avvike fra kravene i kommunedelplan for Sandnessjøen (25 m2 pr bolig) under henvisning til reguleringsplan for del av Åsen, datert , der kravet er 15 m2. Begrunnelsen for å avvike kravet, i kommunedelplan for Sandnessjøen, da var at det er vanskelig å oppdrive nok leikeområder så sentralt i sentrum. Tilsvarende vurdering gjelder for dette tiltaket. I vurderingen av denne saken er det imidlertid viktig å være oppmerksom på at fylkesmannen hadde innsigelse til gjeldende reguleringsplan p.g.a hensynet til barn og unge og tilgjengelige, større leikeoråder. Det ble satt begrensninger i bruksareal til boligformål for å imøtekomme innsigelsen fra fylkesmannen. Det er videre foreslått å legge til rette for flere, større grøntområder i utviklingsplan for Sandnesjøen sentrum. Når det nå foreslås å åpne for større bruksareal til boligbygging, samtidig som det legges til rette for å innskrenke arealet for uteoppholdsreal, er ikke dette å anbefale. 3.2 b) og 3.4 i) foreslås derfor endret til krav om minimum 25 m2 uteareal pr leilighet, herav minimum 15 m2 pr bolig til felles leikeplass ved boligene. Det bemerkes at forslaget til endring er i tråd med gjeldende reguleringsbestemmelser. Utvidelse av BFK Ulempene med å omdisponere et offentlig trafikkområde (Skippergata) til byggeområde ble det redegjort for da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Det ble likevel vedtatt å omregulere gatearel til byggeområde for forretning og kontor med bestemmelser knyttet til utforming av bygget. I det framlagte endringsforslaget foreslås det å snevre inn FK med bakgrunn i byggeprosjektet. Planlagt bygg er vist på vedlagte tegning. Denne innsnevringen er uheldig utfra ønskene om å opprettholde FK som et åpent og tilgjengelig område for allmennheten. Det anbefales derfor et krav om at grensen mellom BFK og FK skal være i tråd med gjeldende reguleringsplan. Byggehøydeøkning Det legges til rette for å bygge et opptil 6 meter høgere bygg enn det som er tillatt i gjeldende reguleringsplan for PFB og deler av BFK. Mot miljøgata er imidlertid byggehøyden begrenset til kote +20. Denne høydebegrensningen er derfor stort sett i tråd med forslaget til utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Det er gjort skyggeanalyse av endringsforslaget i

4 forhold til gjeldende regulering. Det vises til denne når det gjelder konsekvenser for Sjøbergs gate og miljøgata. Planlagt bebyggelse er også vist på snittillustrasjoner. Med forslaget til ny byggehøyde vil det bli tillatt å bygge like høyt som Berget. Sameiet Berget har hatt store motforestillinger både til gjeldende reguleringsplan og har forhåndsmerknader til dette planarbeidet. Det er ikke tvil om at foreslåtte byggehøyde vil gi store konsekvenser for Sjøbergs gate som boliggate med tanke på skyggevirkning, økt trafikk, støy og støv. Dette ble også vurdert da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Trafikkforholdene i Sjøbergs gate Det er gjort endringer av reguleringen i Sjøbergs gate når det gjelder senterlinje og utvidelse av krysset. Dette er forbedringer i forhold til dagens reguleringsplan. Innvendinger knyttet til parkeringsløsning ble påpekt da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Det er svært uheldig å legge til rette for skråstilte parkeringsplasser i en gate med så mye trafikk. Det anbefales derfor at de skråstilte parkeringsplassene mot BFK endres til kantsteinsparkering. Dette vil gjøre Sjøbergs gate mer trafikksikker og skape et mer hyggelig inngangsparti med bredere fortau inn mot kjøpesenteret. Varelevering til kjøpesenteret bør også mest mulig skje innen på eget område. Det er åpnet for at dette kan skje på regulert busslomme. Utformingen av denne gjør at dette ikke blir noen god løsning. For å få best mulig trafikkavviklingen i Sjøbergs gate bør vareleveringen skje inne på eget område. Dette ble påpekt også da gjeldende reguleringsplan ble behandlet. Tverrforbindelsen mellom miljøgata og Sjøbergs gate Innsnevringen av GV til 2,5 meter med muligheter til å bygge over med gangbroer er ikke heldig, da dette blir den eneste tverrforbindelsen som er regulert til offentlig areal i dette kvartalet. En overbygging av trasèen vil gjøre at kvartalet virker mer kompakt. For å sikre at det kun bygges en gangbro over gangtrasèen foreslås å endre 4.3 c). Bevaring av eksisterende bygg innenfor område BFK I beskrivelsen er det presisert at bygget mot miljøgata skal bevares, mens det skal rives mot Sjøbergs gate. Det er positivt at fasaden mot miljøgata bevares. Dette er i tråd med forslag til føringer i Utviklingsplan for Sandnesjøen sentrum. Det er imidlertid ingen krav knyttet til dette i forslaget til reguleringsbestemmelse. Det anbefales derfor et tilleggspunkt i 3.2 a) om dette. Tilknytting til fjernvarme Nordland fylkeskommune påpeker behovet for å vurdere alternative energikilder i sin forhåndsmerknad. Tiltakets beliggenhet gjør at det er naturlig å kreve tilkobling til fjernvarmeanlegget til Alstahaug kommune. Et krav, knyttet til dette, foreslås i et nytt punkt 3.1 d) Konklusjon Planutvalget anbefales å legge forslag til detaljreguleringsplan for Skansen kjøpesenter, fase 2, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, med endringer, ut til offentlig ettersyn. IV Saksbehandlers innstilling:

5 Med hjemmel i Plan og Bygningslovens og legges forslag til detaljregulering for Skansen kjøpesenter fase 2, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Følgende endringer innarbeides i planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn: Plankartet: Grensen mellom BFK og FK endres, slik at den er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Bredde på GV endres til 3,0 m P2 endres til kantsteinparkering av hensynet til trafikksikkerhet i Sjøbergs gate Reguleringsbestemmelsene: 3.1 b): Ordlyden endres til: Parkeringsdekning skal skje på egen eiendom i tråd med kommunens parkeringsvedtekter. Det legges til et punkt 3.1 d) med følgende ordlyd: Planområdet ligger i sin helhet innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Alle nye bygninger eller bygninger som er gjenstand for hovedombygging skal tilknyttes fjernvarme. 3.2 a) gis følgende tilleggspunkt: Eksisterende husfasade mot Torolv Kveldulvsons gate (Miljøgata) bevares. 3.2 b) og 3.4 i) gis følgende ordlyd: Det skal avsettes minimum 25 m2 uteareal pr bolig, herav minimum 15 m2 pr bolig til felles leikeplass ved boligene. 4.3 c): Siste setning endres til følgende: Over denne høyden gis mulighet for å bygge maksimalt en overbygd gangbro mellom BFK og PFB. 4.3 b) Regulert bredde endres 3,0 m. Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Ellen Karin Kolle Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef