Saksnr Innhold PS 070/04 Søknad om dispensasjon for oppføring av bygg i Skippergata 3. PS 071/04 Tilbygg i Parkgata 23.

Transkript

1 Hammerfest kommune 1 Møteinnkalling 08/04 Utvalg: Styret for Miljø og Utvikling Møtested: Kommunestyresalen Dato: Torsdag Tidspunkt: Kl. 12:00 Forfall meldes snarest mulig på tlf til formannskapssekretær Svanhild Moen, som sørger for innkalling av varamedlemmer. Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 070/04 Søknad om dispensasjon for oppføring av bygg i Skippergata 3. PS 071/04 Tilbygg i Parkgata 23. Saksdokumentene er lagt ut til offentlig gjennomsyn på Hammerfest Rådhus, Storgata kommunehus, Hammerfest bibliotek samt kommunens hjemmeside. Møtet er åpent for publikum Jarle Edvardsen leder

2 2 HAMMERFEST KOMMUNE Saksbehandler: Bjarne Hammervoll Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Dok. offentlig: Klageadgang: Ja Nei Hjemmel: Off. lov : Etter FVL: Ja Nei Møte offentlig: Ja Nei Hjemmel: Komm.l. : Etter Særlov: Ja Nei Saksnr: 04/ Arkivnr.: 16/105 Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 070/04 Styret for Miljø og Utvikling Sak: Søknad om dispensasjon for oppføring av bygg i Skippergata 3. I. Saksdokumenter (vedlagt) Søknad om rammetillatelse datert Søknad om dispensasjon fra pbl. datert Gjenpart av nabovarsel datert Tegninger datert Merknad fra naboer datert Merknader fra ansvarlig søker datert Notat fra NNBK datert II. Saksdokumenter (ikke vedlagt) III. Saksutredning I søknad datert søker Nordnorsk Byggekontroll, på vegne av firma Skippergata 3 DA, om rammetillatelse for oppføring av et boligbygg med 2 boenheter i Skippergata 3. I henhold til vedlagte tegninger søkes det oppført et bygg som er 12,10 meter langt. Eiendommen Skippergata 3 har en lengde langs Skippergata på 16,5 meter. Vedlagt situasjonsplan viser at bygget er plassert slik at det kommer 2,2 meter fra eiendomsskillet mot Skippergata 1 og den samme avstand fra eiendomsskillet mot Skippergata 5. Det er ikke avsatt biloppstillingsplasser på tomta. Tegningene viser ikke høyden på bygget i forhold til den øvrige bebyggelsen, men vi har mottatt bekreftelse på at bygget senkes i forhold til terrenget, slik at gulvet i underetasjen blir ca 30 cm over gatenivå. I tillegg til rammesøknaden søkes det om dispensasjon fra plan og bygningslovens 70 pkt. 2 om minste avstand fra nabogrense på 4 meter, samt dispensasjon fra reguleringsplan med dens bestemmelser for Hammerfest Sentrum for manglende parkeringsplasser på eiendommen. Boligen som søkes oppført er i dag plassert på eiendommen Fjordaveien 34 i Rypefjord og søkes nå revet og flyttet til Skippergata 3. Planstatus I henhold til reguleringsplan for Hammerfest Sentrum med dens bestemmelser 3, er Skippergata 3 regulert til område for boliger i småhus.

3 Her kan det bygges boliger med tilhørende anlegg. Bolighus skal være i to etasjer med saltak. Loft kan innredes. Der terrenget ligger til rette for det, kan bolighus ha sokkeletasje med en etasje og innredet med loft i tillegg. Gesimshøyden skal ikke overstige 7 meter. Saltaket skal ha takvinkel på inntil 45 grader. Taktekkingsmaterialet skal være slik at det bidrar til en enhetlig og rolig inntrykk av taklandskapet og skal helst være skifer. 3 Kommunens parkeringsvedtekter krever at det opparbeides 1 biloppstillingsplass pr. boenhet, i dette tilfellet altså 2 plasser. Manglende parkeringsdekning på eiendommen kan kompenseres med frikjøp. Pr. i dag et denne frikjøpssummen på kr ,- pr. plass. Nabovarsel, klage og merknader til klage. I brev av protesterer naboene i Skippergata 1 og Skippergata 5 på utbyggingsplanene. De godtar ikke at noe bygg oppføres innenfor 4 meter fra tomtegrensen. I brev av kommenterer utbygger naboenes protester. Utbygger kan ikke se at nabouttalelsene gir noen nye opplysninger som tilsier at protestene skal tas til følge og søknad om dispensasjon avslås. Etter deres vurdering er det nødvendig med dispensasjon for at en skal kunne føre opp en enebolig med dagens krav til størrelse. Utbygger ber derfor om at protestene ikke blir tatt til følge, og at dispensasjon fra Plan og bygningslovens 70 gis. Brannsikring I henhold til situasjonsplanen søkes bygget oppført 3 meter fra bygget i Skippergata 1 og 7,5 meter fra bygget i Skippergata 5. Da begge byggene er nærmere enn 8 meter fra bygget i Skippergata 3, må bygget i Skippergata 3, i henhold til teknisk forskrift, prosjekteres med brannsikring. Det er fremlagt bekreftelse på at dette er gjort. Vurdering Plan og bygningsloven og reguleringsplanen for området, krever i utgangspunktet at avstand til nabogrense skal være minimum 4 meter. For å kunne bygge nærmere nabogrense enn 4 meter, kreves naboers skriftlige samtykke. Dette er ikke innhentet i dette tilfeller. Tvert imot har naboene på hver side protestert. I tillegg søkes det også om dispensasjon fra kravet om parkering på egen eiendom. Søknaden er dermed ikke i tråd med lov og reguleringsplan, og må behandles som en dispensasjonssak etter Plan og bygningsloven 7. Dette kan kun gjøres av MU. Etter vår vurdering er det ikke ønskelig at boligen bygges så nært opptil eksisterende bygg på nabotomtene. Det omsøkte bygget kan innpasses i forhold til den øvrige bebyggelsen og tomtas lengde, uten større endringer. Dette kunne eksempelvis gjøres ved å fjerne tilbygget, å benytte vinduet i sokkeletasjen som inngang, og at man i tillegg opparbeider en innvendig trapp opp til hovedetasjen. Dermed vil bygget bli 9 meter langt, noe som ville passet langt bedre inn i forhold til tomtens lengde. For øvrig burde byggets fasade ha fluktet med de andre byggene. Etter vår vurdering er det også uheldig at det ikke er biloppstillingsplasser på eiendommen. Mange boligområder er planlagt og bygd i en tid da det ikke var behov for plass til bilen på eiendommen, og det er kanskje vanskelig å foreta slik opparbeidelse i dag. Dette gjør at parkering i stor utstrekning foregår i gata, noe som kan medføre problemer i forhold til brøyting og trafikkavvikling. Det er derfor etter vår mening desto viktigere at en i forbindelse med bygging av nye boliger i slike gater, krever opparbeid slike plasser.

4 (Dersom det gis dispensasjon fra kravet om biloppstillingsplass på egen eiendom, må det betales et frikjøpsgebyr på kr ,- pr. plass, i dette tilfellet altså kr ,-.) 4 Konklusjon Slik søknaden er fremlagt innstilles det på at ikke gis dispensasjon fra reguleringsplanen med den bestemmelser 2d og fra plan og bygningslovens 70 pkt. 2. IV. Saksbehandler innstilling: Det faste utvalg for plansaker avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsplan med dens bestemmer 2d og fra plan- og bygningslovens 70 pkt. 2 for oppføring av bolig i Skippergata 3. Etter MU s mening foreligger det ikke særlige grunnet i denne saken, som skulle tilsi at dispensasjon burde gis. Tvert imot, bør det med enkle grep, være mulig å holde seg til lovens og reguleringsplanens bestemmelser om avstand og biloppstilling, ved kun mindre endringer av byggeplanene. Hammerfest, den Bjarne Hammervoll Avd.ing Sektorleders innstilling: Saksbehandlers innstilling tiltres. Hammerfest, den Odd Edvardsen Sektorleder Rådmannens innstilling: Saksbehandlers innstilling tiltres. Hammerfest, den Dagny Haga rådmann

5 5 HAMMERFEST KOMMUNE Saksbehandler: Bjarne Hammervoll Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Dok. offentlig: Klageadgang: X Ja Nei Hjemmel: Off. lov : Etter FVL: X Ja Nei Møte offentlig: X Ja Nei Hjemmel: Komm.l. : Etter Særlov: X Ja Nei Saksnr: 04/ Arkivnr.: 25/169 Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 071/04 Styret for Miljø og Utvikling Sak: Tilbygg i Parkgata 23. I. Saksdokumenter (vedlagt) 1. Melding om tilbygg i Parkgata 23, datert Godkjenning av melding datert Brev fra Arnulf Seljenes, datert Brev til Arne Seljenes, datert Brev til Finnmark Fylkeskommune, kulturetaten, datert Brev fra Finnmark Fylkeskommune Brev til Arnulf Seljenes datert Reguleringsplanens bestemmelser for Hammerfest Sentrum. 9. Bilder av utbyggingen. II. Saksdokumenter (ikke vedlagt) Reguleringsplan for Hammerfest Sentrum III. Saksutredning I henvendelse av ga Arnulf Seljenes melding om mindre byggearbeid for bygging av et tilbygg på 34 m 2, på sin eiendom Parkgata 23. Meldingen innbefattet også et takopplett. I brev av ga byggesaksavdelingen godkjenning for dette arbeidet. Byggingen er for lengst igangsatt. Da vi den ble oppmerksom på den bygging som ble utført på boligen, ble det straks klart at byggingen ikke var i tråd med bestemmelsene for området. Samme dag ble det gitt muntlig stoppordre for byggingen. På bakgrunn av denne muntlige stoppordren, beskriver Seljenes i brev av situasjonen sett fra deres ståsted. De mener det er helt urimelig at kommunen skal forlange å rive det som allerede er bygd, når de har fulgt de tegninger som er godkjent. Den ble det avholdt et møte mellom byggesaksavdelingen og tiltakshavere. På dette møtet ble tiltakshaverne orientert om situasjonen. Det ble her innrømt fra vår side at vi hadde begått en saksbehandlingsfeil, men at vi likevel var nødt til å gi stoppordre for byggingen, og at vi var nødt til å sende saken til uttalelse til Finnmark Fylkeskommune, før behandling kunne skje. Videre ble det gitt lovnader om at kommunen skulle dekke eventuelle merutgifter som følge av vår feil. Disse opplysningene ble meddelt tiltakshaverne i brev av og , sammen med vedtak om at vår tidligere godkjenning oppheves.

6 Den ble saken sendt til uttalelse til fylkeskommunen. 6 Uttalelse fra Finnmark Fylkeskommune I brev av uttaler fylkeskommunen seg til saken. De mener at tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsenes 17 a tredje ledd som sier at Det tillates oppført tilbygg/påbygg med maksimum grunnflate 1/3 av opprinnelig bygning. Tilbygget skal ta hensyn til gjenreisningas arkitektur slik at opprinnelig bygningsformer respekteres og er synlig etterpå. Fylkeskommune skal i første rekke se på utformingen av bygget men har også kommet med en del merknader til planløsningen. Her foreslås det blant annet at badet bytter plass med et soverom. Dette for at bygget skal få en bedre løsning hva angår livsløpsstandard og arealutnyttelse, noe som tiltakshaver har som målsetning med ombyggingen. Fylkeskommunen foreslår at taket på tilbygget endres slik at dette får et tak som er i forlengelse av eksisterende tak. Fylkeskommune har så fattet følgende konklusjon: Areal- og kulturvernavdelingen i Finnmark fylkeskommune anbefaler at følgende endringer gjøres: - Takutstikk over balkong fjernes - Opprinnelig inngangsparti beholder sin høyde og sitt tak /dvs ingen heving av tak her) - Tilbygget får et tak som er en forlengelse av eksisterende tak og opprettholder samme takvinkel. Endringene er illustrert i brevet fra Fylkeskommunen. Fylkeskommunen påpeker at statlige etater og fylkeskommunen er gitt adgang til å påklage vedtak om dispensasjon gitt av kommunen jf. Pbl 15. I bygge og delingssøknader hvor fylkesrådmannen har anbefalt at det ikke blir gitt dispensasjon ber fylkeskommunen derfor om å bli orientert om kommunens vedtak, slik at fylkeskommunen, der dette er ønskelig, kan benytte seg av mulighet til å påklage vedtak. Reguleringsstatus Parkgata 23 ligger i et område som i reguleringsplan for Hammerfest Sentrum er regulert til spesialområde for bevaring. I bestemmelsenes 17 heter det blant annet at det ikke tillates nye takoppbygg, at det ikke tillates tilbygg/påbygg større enn 1/3 av opprinnelig bygning, og at et hvert tiltak i dette spesialområde må fremlegges for fylkeskommunens kulturmyndigheter til uttalelse før behandling i kommunen. Ny behandling. Den type utbygging som Seljenes ønsker å bygge, ville normalt sett være et meldepliktig tiltak, men i og med at området er avsatt som bevaringsområde, stilles det andre krav til behandling. Utbyggingen krever, i tillegg til uttalelse fra fylkeskommunen, dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7. Dette kan kun gis av MU. Det er ingen tvil om at det er begått en saksbehandlingsfeil fra vår side i denne saken, og at tiltakshaverne av den grunn var i god tro da de satte i gang arbeidet.

7 7 Dette endrer imidlertid ikke det faktum at vi, når vi oppdager feilen, er nødt til å stoppe byggingen, og gjennomføre en behandling av saken i tråd med de bestemmelsene som gjelder for området, selv om dette selvsagt vil oppfattes som en stor belastning for tiltakshaverne. Vurdering. Forhistorien i denne saken gjør det fristende å innstille på at tiltakshaverne skal få bygge slik de i utgangspunktet ønsker. Utbyggingen er imidlertid ikke i tråd med bestemmelsene og intensjonene i sentrumsplanen, når det gjelder bevaring av gjenreisningsbebyggelsen. Å gi tillatelse til denne utbyggingen, vil derfor etter mitt syn gjøre at vi står i fare for å undergrave hele områdets arkitektoniske og historiske verdi. En tillatelse her vil gjøre det vanskelig for oss å være negativ til andre som ønsker å bygge ut i strid med planen. Det innstilles derfor på at det gis avslag på denne byggingen. Det faktum at det er vi som har forårsaket denne svært uheldige situasjonen for tiltakshaverne, gjør at vi, ved et eventuelt avslag, må belage oss på å dekke de merutgifter som følger av dette. Det betyr at vi iallfall må være beredt til å bekoste riving av det som er bygd, samt utarbeidelse av ny søknad. I tillegg må vi være beredt til å dekke eventuelle merutgifter som følge av annet utbygging, dersom denne blir dyrere enn den opprinnelige. IV. Saksbehandler innstilling: Det faste utvalg for plansaker vedtar at det ikke gis dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7, fra bestemmelsene i reguleringsplan for Hammerfest Sentrum, for bygging av tilbygg og takopplegg i Parkgata 23. MU mener at en slik utbygging er i strid med reguleringsplanens intensjoner, og vil bidra til å forringe områdets arkitektoniske og historiske verdi. Kommunen vil være behjelpelig med at det fremmes en søknad i tråd med reguleringsplanen med dens bestemmelser, og også dekke merutgifter tiltakshaverne har fått og vil få, som følge av den saksbehandlingen denne saken har fått. Hammerfest, den Sektorleders innstilling: Saksbehandlers innstilling tiltres Hammerfest, den Rådmannens innstilling: Saksbehandlers innstilling tiltres Hammerfest, den Bjarne Hammervoll Avd.ing Odd Edvardsen Sektorleder Dagny Haga rådmann