SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 13/1136 Arkivnr.: GNR 38/130

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1136 Arkivnr.: GNR 38/130 SAK: SØKNAD OM OPPFØRING AV TILBYGG/PÅBYGG PÅ FORRETNINGS- /LAGERBYGG PÅ GNR.38, BNR. 130 DISPENSASJON FRA GJELDENDE PLAN TILTAKSHAVER: Strandly Brygge AS I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om rammetillatelse av m/vedlegg Nabomerknader fra Boreal Transport AS av Nabomerknader fra Torolvs gate 37 AS av Nabomerknader fra Fjord Brygge AS av Nabomerknader fra Advokatfirmaet Wulff av Nabomerknader fra Alstahaug havnevesen KF av Brev fra Kystverket Nordland av Brev fra Nordland fylkeskommune av E-post fra Fylkesmannen i Nordland av Brev fra Alstahaug havnevesen av Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Søknaden omfatter tilbygg på ca. 373 m² i 5 plan, hvorav plan 1-3 skal brukes til kontor, mens plan 4 og 5 skal brukes til bolig. Reguleringsplan for området mellom Torget og Helgelandsgate er gjeldende for eiendommen. Det framgår her at eksisterende brygge er regulert til bevaring av bygning. Det framgår videre av bestemmelsenes 2 at det skal tas hensyn til at området til dels representerer Sandnessjøens ansikt utad når bygninger og tiltak planlegges. Det skal derfor vedlegges perspektivskisse til byggesakene som viser tiltaket sett i forhold til øvrig tilgrensende omgivelser. Materialbruk, byggeskikk og form på bygninger skal være i stil med eksisterende bygningsmiljø. Områdene BFK1 m.fl. representerer fasaden mot sjøen. For disse områdene skal bygninger og andre anlegg som oppføres være i stil med bygning regulert til spesialområde bevaring av bygning. Tiltak som planlegges skal vurderes i forhold til helhetsbildet av havneområdet. Bygningene skal ha saltak. Virksomheten i disse områdene

2 skal ikke være i konflikt med kaias havneaktivitet. Bestemmelsenes 2.2 tilsier at boligformål er tillatt i loftsetasjen. Dersom bygningene skal tas i bruk til boligformål, skal det avsettes tilstrekkelig areal til felles leikeområde. Det settes også krav til støynivå. I underetasjen (plan1) skal det være sjørelatert virksomhet. Videre er utnyttingsgrad og etasjetall begrenset til hhv. 65% (BYA) og 3 etasjer, mens maks. gesims- og mønehøyde er hhv. 10,5 og 16 m. Av bestemmelsenes 3 framgår det at bygninger som omfattes ikke skal rives. Det skal heller ikke gjøres forandringer i fasade som vil endre det visuelle inntrykket av bygningen. Dersom bygningen skulle gå tapt i brann, skal nybygg oppføres i samme stil. Det stilles også krav til parkeringsdekning på egen grunn (jfr. bestemmelsenes 1). I brev av søkes det om dispensasjon fra: Kravet om sjørelatert virksomhet i u.etg. Kravet om leikeområde Maks. antall etasjer (fra 3 etg. til 3 etg. pluss u.etg. og loft) I brev av samme dato søkes det om dispensasjon fra maks. gesimshøyde (fra 10,5 til 11,6 m) Saken har vært forelagt følgende myndigheter: Fylkesmannen i Nordland Nordland fylkeskommune Kystverket Nordland Alstahaug Havnevesen KF Kommunens barnerepresentant Fylkesmannen viser i e-post av til at siden det legges opp til å øke omfanget av boligdelen i forholdet til gjeldende reguleringsplan vil også behovet for lekeareal øke. Selv om det settes vilkår om maksimal størrelse på leilighetene må det kunne påregnes at det bor enkelte barnefamilier i mindre leiligheter. Boliger med omsøkt lokalisering kan også bli belastet med støy fra virksomheten i havna, en konflikt som vil kunne øke med omfanget av boliger i bygget. Fylkesmannen viser til pbl som tilsier at det ikke kan gis dispensasjon dersom: «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt». Fylkesmannen finner det vanskelig å se at nevnte hensyn ikke tilsidesettes, og finner det tilsvarende vanskelig å se at grunnlaget for å gi dispensasjon er tilstede. Fylkesmannen minner om at kommunens dispensasjon skal begrunnes, og at det i den sammenheng evt. må godtgjøres at vilkårene som er gitt for dispensasjon i lovens 19-2 er oppfylt. Nordland fylkeskommune viser i brev av til pbl som tilsier at søknad om dispensasjon skal være grunngitt. Det er søkers ansvar å grunngi søknaden. Det er ikke gitt retningslinjer som åpner for at det kan gis unntak fra denne bestemmelse, og loven må tolkes slik at kommunen ikke har anledning til å gi dispensasjon så lenge det ikke foreligger en grunngivning for dispensasjonssøknaden. Fravær av negative konsekvenser er ikke alene god nok grunn for å gi dispensasjon. Det må i tillegg foreligge positive relevante grunner fra søker for at dispensasjon skal kunne innvilges. Ifølge pbl kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I denne saken er det søkt om endring av byggehøyde, endring av krav til uteareal/lekeareal og fravikelse av

3 bestemmelsenes krav om sjørettet næring. Fylkeskommunen mener på denne bakgrunn at tiltaket kan føre til at intensjonen i dagens reguleringsplan fravikes. Fylkeskommunen vil derfor fraråde dispensasjon i denne saken, og ber kommunen stille krav til reguleringsplan. Fylkeskommunen er positiv til utvikling av eksisterende bygningsmasse og tilrettelegging av sentrumsområder for bolig i kombinasjon med andre formål (jf. Fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer pkt. 8.2). Fortetting i sentrum bør imidlertid gjøres gjennom planprosesser som sikrer god medvirkning og kunnskap om tiltakets virkninger. Fylkeskommunen har ingen kulturminnefaglige merknader til søknaden. Kystverket påpeker i brev av at forslaget med bygging av bolig/leiligheter på kaien gir noen utfordringer som bør synliggjøres. Blant annet er det å blande bolig/leiligheter så tett med næring i en travel havn som Sandnessjøen erfaringsmessig konfliktskapende. Støyen fra en døgnkontinuerlig drift av havna medfører ofte klager fra beboere når de lokaliseres så tett med hverandre. Selv om det planlegges sjørelatert aktivitet i byggets nederste del, mener Kystverket at kommunen bør vurdere alle konsekvenser av å gi dispensasjon grundig. Alstahaug havnevesen KF har i brev av gjentatt merknader framsatt i tilknytning til nabovarsling. Kommunens barnerepresentant har ikke framsatt merknader innen gitt frist. Nabovarsling har ført til merknader fra følgende naboer: Eier av gnr. 38, bnr. 26, Boreal Norge AS Eier av gnr. 38, bnr. 212, Torolvs gate 37 AS Eier av gnr. 37, bnr. 199, Fjord Brygge AS Eier av gnr. 37, bnr. 199, snr. 6, Advokatfirmaet Wulff pva. Jenor Johansen Eier av gnr. 38, bnr. 432, Alstahaug havnevesen KF Boreal Norge AS framsetter i brev av følgende merknader: Naboen forutsetter at ny virksomhet ikke må få konsekvenser for naboens drift på kaien, eller at det i forbindelse med endret bruk ikke påberopes ulemper fra naboens rederidrift. Det forutsettes at evt. dispensasjon fra kravet om å etablere uteoppholdsareal for boligene ikke går ut over tilliggende eiendommer og får konsekvenser for videreutvikling av disse. Dersom det gis dispensasjon for økt etasjetall forutsetter naboen for det første at dette ikke begrenser en evt. utvikling av naboens eiendom og videre at høyden på bebyggelsen i området blir sett på i en helhet, slik at all bebyggelse i kaifronten likebehandles med tanke på maksimal høyde. Torolvsgate 37 AS viser i brev av til at de ikke ønsker at det gis dispensasjon for overskridelse av etasjetall. Bygget vil bli svært høyt og vil forringe verdien av Torolvsgate 37. Det vises til at byggehøyde ikke bør overgå vernet bygning på tomten. Fjord Brygge AS framsetter i brev av følgende merknader: Slik foreliggende tegninger er utformet vil naboens lokale (Sentrum Næringshage) bli blokkert av en ny etg. Dette hevdes for øvrig å bli et problem også for utbygger, og vil medføre at bygget blir vanskelig å leie ut. Prisen for arealene blir også lite økonomisk rentabel.

4 Det vil også bli etablert ulike etasjenivåer, noe som vil umuliggjøre en rasjonell samordning på etasjenivå, dersom dette er ønskelig. Det vil bli en utfordring å etablere nye branntekniske løsninger (mulig men kostbart) Parkering er uavklart Prosjektet vil, etter naboens vurdering, ikke være realiserbart uten at Tårekanalen etableres. Advokatfirmaet Wulff framsatte i brev av følgende merknader pva. Jenor Johansen: Naboen ber om at søker ikke gis dispensasjon fra reguleringsplanen for økt etasjetall. Naboen har leilighet i 6.etg i bygget rett bak omsøkte eiendom, og vil miste all sin utsikt mot Alstenfjorden og Dønna dersom det gis tillatelse til tiltaket. Dette vil igjen innebære redusert trivsels- og omsetningsverdi. Da naboen kjøpte leiligheten var han kjent med reguleringsplanen, og at de begrensninger som lå i denne ville hindre at det kom opp bygg som fjernet hans utsikt. Dette ble lagt til grunn når leiligheten ble kjøpt. Naboen finner det derfor naturlig å be om at planene revurderes. Nabomerknadene fra Alstahaug havnevesen KF er framsatt i brev av og kan sammenfattes i følgende hovedpunkter: Havnevesenet påpeker innledningsvis til retningslinjer i kommunedelplan for Sandnessjøen som omhandler Sandnessjøens havneområder. Det vises bl.a. til at utviklingsplan for det sentrale havneområdet av skal være førende og retningsgivende i spørsmål omkring arealbruken i havneområdet. Videre vises det til at i dispensasjonssaker fra kommunedelplan skal vurderingene i havneutviklingsplan være avgjørende for saksbehandlingen. Havnevesenet forutsetter at dersom det skulle oppstå konflikter vedrørende arealbruk og aktiviteter mellom Havneutviklingsplanen og Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum, vil det være føringene i Havneutviklingsplanen som vil være retningsgivende for arealbruk. Det vises til at reguleringsplanens krav om sjørelatert virksomhet i underetasje var et kompromiss som ble satt for å ivareta havne- og maritime interesser/behov i området Det vises til at det av søknaden framgår at det ikke skal bo noen med barn i nest øverste etg., og til at bestemmelsene kun tillater bolig i loftsetg. Det hevdes for øvrig lite sannsynlig at det i forbindelse med en byggesak kan vedtas at det ikke kan bo barn i en bolig. Når det gjelder etasjetall blir det ikke opplyst hva den enkelte etasje skal brukes til. På bakgrunn av det ovenstående hevdes det at økt konsentrasjon av boliger langs kai og i havna innebærer restriksjoner på havnedriften, noe som vil være i strid med gjeldende kommunedelplan for Sandnessjøen. Det vises i denne sammenheng til veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (TA- 2115/2005, og siteres fra denne. Havnesvesenet konkluderer med å fraråde at det blir gitt dispensasjon til omsøkte tiltak. Vurdering: Saksbehandler viser til at omsøkte prosjekt må sies å være tilpasset tilgrensende bygninger og det maritime miljø på en god måte. Prosjektet innebærer på denne bakgrunn en klar forbedring i forhold til eksisterende betonglager i en etg. Saksbehandler kan heller ikke se at byggets høyde bryter med tilgrensende bebyggelse og med prinsippet i Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum om en trappevirkning med lavest bebyggelse ut mot sjøen. Det vises bl.a. til illustrasjonssnitt med Fjord brygge (på høyre side av omsøkt tiltak på fotomontasjen)

5 som utgangspunkt for trapping fra sjø. Uttalelser fra andre myndigheter og naboer bekrefter imidlertid at dette er et område med mange interesser, der konflikter lett kan oppstå. Det framgår av pbl at dispensasjon krever grunngitt søknad. Ifølge pbl 19-2 kan ikke dispensasjon gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Når det gjelder dispensasjon fra plan vises det til at de ulike planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet og samvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende planer. Konklusjon: Saksbehandler anbefaler i dette tilfellet at dispensasjonssøknadene av og søknad om rammetillatelse av avslås. Saksbehandler stiller seg i utgangspunktet positiv til rammene for bebyggelsen, men kan ikke se at det i dispensasjonssøknaden framsettes begrunnelse for hvorfor tiltakshaver ikke kan gå veien om ordinær planprosess. Uttalelser fra myndigheter og naboer bekrefter behovet for avveining av interesser i en slik prosess. IV Enhetsleders innstilling: Med hjemmel i pbl avslår planutvalget dispensasjonssøknaden av Dispensasjonssøknaden er i liten grad begrunnet (jfr. pbl. 19-1). Så vises det til at negativ uttalelse fra statlige og regionale myndigheter innebærer at dispensasjon som hovedregel ikke bør gis. Tiltaket har også et omfang og kryssende interesser som tilsier at avklaring må skje gjennom ordinær planprosess. På bakgrunn av det ovenstående og med hjemmel i gjeldende reguleringsplan avslås også søknad om rammetillatelse av Dette vedtaket kan påklages til overordnet myndighet. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den V Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver m/vedlegg Ansvarlig søker Fylkesmannen i Nordland Nordland fylkeskommune Kystverket Nordland Kommunens barnerepresentant

6 Alstahaug havnevesen KF Berørte naboer