Med fokus på forvaltning

Transkript

1 NYTT FRA VÅGEN EIENDOM...din spesialist på næringseiendommer Nr årgang Med fokus på forvaltning

2 VÅGEN EIENDOM - din spesialist på næringseiendom i Stavanger. Vågen Eiendomsmegling AS ble etablert i 2000 og er engasjert i nærings- og prosjektmegling. Våre meglere har mange års erfaring fra markedet og utnytter aktivt et stort nettverk ved utføring av våre oppdrag. Vågen Eiendomsforvaltning AS ble etablert i 1998 og forvalter 34 sentrale eiendommer på til sammen ca m 2. Vi forestår såvel teknisk som økonomisk forvaltning og er engasjert i eiendomsutvikling/konseptutvikling. Selskapets ansatte har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse, i tillegg til bred markedskontakt. Markedskommentaren: ved eiendomsmegler/daglig leder Arild Marvik, Vågen Eiendom Fortsatt stor aktivitet i eiendomsmarkedet Nye investorgrupper på vei inn Markedet for næringseiendommer i Stavanger-regionen utvikler seg fortsatt positivt. Et næringsliv i vekst etterspør arealer og fører til økte leiepriser. Dette fører igjen til at verdiene på næringseiendommer stiger til tross for renteoppgang. Men med ytterligere renteøkning er vi avhengig av økt leienivå for at verdiøkningen skal fortsette. Dersom vi får 2-3 prosentpoeng renteøkning, må vi forvente en utflating i verdiutviklingen. Nye investorgrupper Vi ser et klart utviklingstrekk på at nye investorgrupper er på vei inn i vårt marked. Utenlandske fond og store nasjonale aktører har kastet sine øyne på Stavangermarkedet. Dette er aktører med lang horisont. Vi antar at vi i mindre grad vil se aktører som investerer kortsiktig og tar gevinst etter 1-2 års eietid. Disse aktørene vil nok i større grad kaste sine øyne på mindre modne markeder som for eksempel Øst-Europa. Grunnen til interessen fra de nye aktørene er det ekspansive næringslivet vi har i vår region og at yielden er høyere enn i alternative markeder. Det er fortsatt en risikopremie for å satse i Norge spesielt utenfor Oslo, men det stilles krav til en viss størrelse på eiendommene. Gjennom profesjonalisering av driften, blant annet gjennom innkjøpsavtaler, har de målsetting om å øke avkastningen på eiendommene og derigjennom skape verdiøkning. Dette vil igjen stille større krav til forvaltningsmiljøene, og vi vil se en produktutvikling innen dette segmentet. Ulike utviklingstrekk i leiemarkedet Kontorer Leiemarkedet for kontorlokaler har hatt en markant økning, spesielt for kontorlokaler i Stavanger sentrum. Mens vi tidligere har hatt kroner høyere leie i Stavanger sentrum kontra Forus, har vi i løpet av det siste året sett at denne forskjellen har blitt vesentlig større. Dette tror vi er et forbigående fenomen. Et større tilbud på Forus samt at det har vært inngått leieavtaler på store arealer med lange kontrakter har presset prisene noe. Tilgangen på nye arealer i Stavanger sentrum er svært liten. Det er kun i Smedvigs nybygg i enden av Løkkeveien at det bygges nye næringsarealer av en viss størrelse, men selv denne tilveksten er liten i forhold til de store arealene som er under oppføring og planlegging på Forus. Ettersom Stavanger sentrum er fylt opp, er det Forus som for de fleste er det Dette er menneskene du treffer hos Vågen aktuelle etableringsstedet. Vi tror derfor at den økte prisforskjellen er midlertidig. For de fleste selskapene utgjør husleien en liten del av kostnadsbildet. Med den inntjeningen næringslivet i vår region har, mener vi det er duket for videre oppgang i kontorleiemarkedet. Vi minner om at dersom vi indeksregulerer leiene for topp kontorlokaler i 1987 ville vi i 2007 hatt et leienivå på over kr ,- pr. kvm. pr. år. Lager/produksjon/kombi Dette segmentet har hatt tilnærmet markedsbalanse over lang tid, og leienivået er forholdsvis stabilt. Etterspørselen er fortsatt god, og sammenligner vi prisnivået i vår region med Oslomarkedet, finner vi mindre prisforskjeller enn i kontormarkedet. Butikker Også i dette segmentet har vi hatt en kraftig oppgang de siste årene. Imidlertid begrenser inntjeningsevnen innen detaljhandelen en tilsvarende videre leieoppgang. Fortsatt kraftig prisoppgang vil føre til redusert vareutvalg ved at det bare er de store kjedene som vil ha betalingsevne. Vi tror derfor på en utflating av leieprisene i dette segmentet. Ny forvalter med kremmerånd Vågen Eiendom vokser. Parallelt med at forvaltningsporteføljen vokser, melder behovet for flere medarbeidere seg. Nå er vi styrket med en ny forvalter; Terje Andersen (48). Andersen, som tiltrådte den nye jobben 1. mars, har lang og allsidig erfaring. Først og fremst er bakgrunnen fra inneklimabransjen, der han har hele 20 år blant annet fra Honeywell, ABB og Gunnar Karlsen. Her har han jobbet spesielt mot ettermarkedet. Brenner for innemiljø og energi - Det er lovfestede krav til hvordan inneklima skal være. Som forvalter er det vårt ansvar at kravene overholdes. Jeg er opptatt av å finne nye muligheter. Min erfaring er at systematisk søk alltid gir resultater! Ved å sette tekniske installasjoner i system, vil all energi kunne bli utnyttet. God planlegging og forebygging vil alltid være bedre enn brannslokking og ad-hoc løsninger, sier den nye forvalteren, som gleder seg til å ta fatt på de nye oppgavene: -Jeg kjenner Vågen Eiendom ganske godt fra utsiden og gjennom tidligere samarbeid. Det er et spennende firma, med stor spennvidde. Likevel er organisasjonen ikke større enn at beslutningsprosessene er korte. -Nå er det viktig for meg å få oversikt over byggene jeg skal ha ansvar for. Gjennom synergier tror jeg på gode løsninger som vil kunne føre til lavere kostnader for eierne. Min jobb blir å utvikle eiendommene i henhold til eiers ønsker, og det blir utrolig spennende! Kremmer Terje Andersen beskriver seg selv som kremmer. Han er opptatt av effektivitet på alle vis, men på grunn av sin faglige bakgrunn er han spesielt opptatt av energieffektivitet: -Jeg tar opp ei krone hvis jeg finner den. På samme måte er hver sparte krone en funnet kroner, smiler han. Privat er Terje Andersen gift og har tre barn. Han er bosatt på Hundvåg, og den store interessen er fiske (laks). Fluene binder han selv! Han er også ivrig fotograf, der portretter og naturfotos er det han liker best å ta. Inger Finnvik Kjos Regnskapsassistent Ansatt 2004 Arild Marvik Daglig leder/statsautorisert megler Sigurs S. Asbjørnsen Anne Gro Hansen Odd Østebø Økonomileder Ansatt 2002 Øyvind Johnsen Ansatt 2002 Anne Gro Marvik Marit Cecilie Albretsen Ansatt 2005 Terje Andersen Forvalter Ansatt: 2007 Inger Torjusen Roger Knudsen Vaktmester Torfinn Alvestad Vaktmester A

3 NYTT FRA FORVALTNING God forvaltning skaper verdier Siden Vågen Eiendomsforvaltning i 1998 ble etablert som regionens første forvaltningsselskap med lokal tilhørighet, har interessen for selskapets tjenester vært stadig voksende. Dette stemmer godt med trenden vi ser i eiendomsmarkedet, der man i økende grad setter bort forvaltning og drift av næringseiendom til profesjonelle forvaltningsselskaper. I dag forvalter Vågen Eiendom verdier for 3 milliarder kroner, eller kvm arealer. Dette omfatter 34 eiendommer, hovedsaklig i Stavanger-regionen, men også i Haugesund og Bergen. - Tradisjonelt ble næringseiendommene administrert og driftet av eierne. Som oftest hadde eieren egen virksomhet i bygget, enten det var butikk, produksjon, lager eller annen virksomhet. Nå har stadig flere virksomheter valgt å spisse seg på egen drift, og en rekke bygg er solgt ut. Dette gir nye eierstrukturer, ofte bestående av profesjonelle investorer eller investorgrupper. Disse har naturlig nok en annen interesse for eiendommen. Mange mangler også kompetanse eller tid til å ta seg av daglig drift og vedlikehold av bygget, og overlater dette til et profesjonelt forvaltningsselskap, sier forvalter Anne Gro Hansen i Vågen Eiendom. En forvaltningsavtale blir tilpasset hver enkelt eiendom og eiers ønsker. Vågen Eiendom tilbyr økonomisk og teknisk forvaltning, i tillegg til markedsføring og megling av ledige lokaler. - De aller fleste byggene er organisert som selskap, og vi går vanligvis inn som forretningsfører for selskapet. Dette innebærer regnskapsførsel og rapportering til gårdeier. Vi fakturerer husleie og felleskostnader og sørger for regulering av leien og oppdatering av leiekontrakter. Vi fungerer også som selskapsarkiv, sier Hansen. Når det gjelder teknisk forvaltning, er dette delt i drift og vedlikehold av eiendommen. -Vi har et teknisk driftsansvar, som blant annet innebærer at bygget til enhver tid er i henhold til myndighetskrav. Spesielt viktig er dette i forhold til brannsikring, ventilasjon/inneklima og heiser, men vi sørger også for renhold og renovasjon for å nevne noe. For å ta seg av den daglige driften har vi opprettet Vågen Drift, som gjør vaktmestertjeneste, sier Hansen. Vedlikeholdsplaner og arbeidsinstruks Hansen er opptatt av kvalitet og trygghet for eierne. Derfor er det utarbeidet en egen arbeidsinstruks for hvert bygg. Denne manualen oppbevares i bygget, og er en viktig del av internkontrollen. -Det avholdes driftsmøter, og utarbeides vedlikeholdsplaner for å sikre at eiendommen forvaltes godt - og helst øker i verdi, sier en engasjert forvalter. Hun understreker at kommunikasjonen med eierne er viktig for at de skal være trygge på at næringseiendommen er en lønnsom og langsiktig investering for dem. Kontinuitet ved eierskifte For leietagerne er det flere fordeler med en profesjonell forvalter. Det innebærer blant annet kontinuitet selv om bygget skulle skifte eier. Det tilbys også diverse servicetjenester til leietagerne, om dette skulle være ønskelig. Kantine- og resepsjonstjenester er blant tjenestene Hansen nevner. Stordriftsfordeler Med en forvaltningsmasse på kvm er Vågen Eiendom en betydelig aktør når det skal forhandles innkjøpsavtaler: -Det kommer våre kunder til gode, for eksempel når det gjelder energi, men også når det gjelder innkjøp av diverse serviceavtaler. Totalkonseptet Vågen Forvaltning, drift og megling er et totalkonsept som er unikt i regionen. -Vi kjenner markedet svært godt, og har betydelig kompetanse innen megling av næringseiendom, sier Hansen. - Dyktige meglere sørger for nyutleie. Vi kan også delta i konseptutvikling dersom det er behov for det. Betydelige besparelser for eier/leietaker En profesjonell forvalter forhandler fram innkjøpsavtaler som gir stordriftsfordeler på varer og tjenester. Dette gir til dels betydelig økonomisk gevinst for eier og leietaker innen varegrupper som strøm, service ventilasjon, heis og renhold. Vågen Eiendom kan, som forvalter av et stort eiendomsvolum, oppnå gode avtaler. For 2006 var det blant annet inngått en avtale med Lyse Energi om finansiell prissikring. For kundene betydde dette i rene tall 25% reduserte strømkostnader i forhold til markedspris! Utvider markedsområdet Vågen Eiendom har nylig fått flere bygg i Haugesund og Bergen til forvaltning. Det dreier seg om eiendommene Kokstadveien 25 a og b i Bergen, samt Sakkestad Næringspark i Haugesund. Kokstadveien 25 a er et kontorbygg på kvm. Leietaker her er Nera. I 25 b holder SportsClub Kokstad til. Dette bygget er på kvm. Sakkestad Næringspark er et kvm stort bygg beliggende på Sakkestad i Haugesund

4 Forvalter kvm til en verdi av 3 milliarder Kartet viser Vågen Eiendoms forvaltningsportefølje pr. medio mars I tillegg kommer eiendommene i Bergen/Haugesund som ble presentert på forrige side. Nybygg til leie i Risavika Ferdigstilt 2007/2008 Totalt CA 3600 kvm for leie Kan tilrettelegges leietakers spesifikke behov 8 meters takhøyde i deler av produksjonhallen Carporter plassert for god logistikk på eiendommen Prosjektert kombinasjonsbygg sentralt i Tananger til leie. Unik beliggenhet med hovedvekten av Stavanger-regionens oljevirksomhet i eiendommens umiddelbare nærhet. Det er lagt opp til en meget høy standard på kontorene samt praktiske løsninger i produksjons/verkstedsdelen av bygget. Prosjekterte kombinasjonslokaler nær den nye godsterminalen Beliggenhet: Øksnevad i Klepp. Like ved Kverneland Fabrikker/Block Berge Bygg Lokaler: kvm i grunnflate. Standard tilrettelagt leietaker. God takhøyde i produksjons/lagerlokaler. Carporter. Like ved jernbanestoppested Skissen viser fasade på prosjektert bygg. Standard blir tilrettelagt leietaker. Kontorlokaler sentralt i Østre bydel Adresse: Hesbygaten 5, Stavanger (BI-bygget) Beliggenhet: Sentralt i Østre bydel Lokaler: ca kvm. Ledig juli. Flott standard. Perfekt til kurs- og undervisning med auditorium, PClab, prosjektrom. kontorer og kantine med terrasse. Parkering i kjeller. Løkkeveien 99, Stavanger kontorlokaler Adresse: Løkkeveien 99, Stavanger Beliggenhet: Løkkeveien, nordre bydel. Byens beste plassering! Kort vei til sentrum Ledig: ca. 2,400 m 2. Utvikles og tilrettelegges leietaker. Innvendig og utvendig parkering til leie. Kontorlokaler Sjøhagen, Hillevåg Adresse: Sjøhagen 3, Stavanger Beliggenhet: Hillevåg Lokaler: 1. etasje ca. 390 kvm kontorer med god standard. Fantastiske vindusflater. Ledig straks etasje ca. 300 kvm kontorer med god standard, flott utsikt og stor takterrasse. Ledig juli.

5 A Markedsavdelingen AS Flott eiendom midt i Stavanger Til salgs Returadresse: Vågen Eiendomsmegling AS Skagenkaien Stavanger Adresse: Breibakken 1, Stavanger. Beliggenhet: Sentrumseiendom like ved Breiavantnet, kort vei til offentlig transport Eiendommen: 3 etasjer med totalareal ca. 400 kvm inkl. to leiligheter som er utleid. Eiendommen ble rehabilitert første gang i I 1979 ble huset bygget om til tannlegekontor, og har senere blitt benytttet til dette. Eiendommen er av meget god standard. Attraktiv eiendom med langsiktige leiekontrakter Til salgs Adresse: Kirkegt. 44, Stavanger Beliggenhet: Sentralt i Stavanger Lokaler: BTA ca. 323 kvm 1. etasje Bar/serveringslokale, 105 kvm 2. etasje Klesbutikk, 100 kvm 3. etasje Bad/toalett, kontorer VÅGEN EIENDOMSMEGLING AS Tlf Faks e-post: megling@vaagen-eiendom.no VÅGEN EIENDOMSFORVALTNING AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no VÅGEN DRIFT AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger