Kostnadsdrivere i verdivurdering av næringseiendom. Eiendomsanalyse og verdivurdering

Transkript

1 Kostnadsdrivere i verdivurdering av næringseiendom Eiendomsanalyse og verdivurdering

2 Agenda Innledning Marked og trender Byggets livssyklus og verdibetraktninger Eierkostnader Leietakertilpasninger Avslutning

3 Lokasjoner

4 Nøkkelinformasjon Forvalter over 3,0 millioner m 2 næringseiendom, som representerer samlet markedsverdi på over 40 mrd. NOK Administrasjon, økonomi og regnskapsførsel for over 250 eiendomsselskap Omsetning i form av utfakturert leie og FK: ca 2,7 mrd. NOK i ansatte innen rådgivning, megling, forvaltning og stab Over 320 næringseiendommer i porteføljen Ca. 40 % av kunder utenfor Norge Konsernomsetning i 2015 på MNOK 257, resultat før skatt på over MNOK % eid av OBOS siden 2006

5 Struktur kjerneleveranse og tilleggstjenester KJERNELEVERANSE EIENDOMS- FORVALTNING Strategisk bistand og styrearbeid Teknisk forvaltning Administrativ forvaltning Økonomisk forvaltning Regnskapsførsel Utleiebistand Driftstjenester NÆRINGS- MEGLING FINANSIELL RÅDGIVING TEKNISK RÅDGIVNING JURIDISK RÅDGIVNING EIENDOMS- UTVIKLING Utleie Transaksjon Leiesøk Markedsvurdering Verdioptimalisering Verdivurdering Investeringsanalyse Likviditetsmodellering Porteføljeanalyser Forretningsplaner Finansiering Langtidsprognoser Benchmarking Teknisk DD Tilstandsvurderinger Teknisk tegning Energirådgivning Arealberegninger Branndokumentasjon Bygge- og prosjektledelse Transaksjonsledelse Restrukturering Tvistehåndtering Spesielle engasjementer Generell forretningsjuridisk bistand Eiendomsutvikling Risikoanalyse Internkontroll Arealplaner Reguleringsplaner

6 Trender Kortere varighet på leiekontrakter Mer og mer teknikk, men kortere livssyklus Hyppigere organisasjonsendringer hos leietakerne Forskriftsendringer Moter og trender skifter raskere MEDIANKONTRAKT 14,9 10,1 9,9 3,

7 Erfaringer og påstander Forskjellige aktører har ulik fokus på tilpasningsdyktighet: Profesjonell utleier (ønsker alle grader av tilpasningsdyktighet) Bruker som leier lokaler (fokus på funksjonalitet og fleksibilitet) Profesjonell utbygger for salg (normalt lite fokus på tilpasningsdyktighet og tilrettelegger ofte for en eller flere kjente leietakere) Bruker som bygger og eier egen bygning for sin kjernevirksomhet (fokus på funksjonalitet, bygningens tilpasningsdyktighet blir sjeldent tema før evt. salg eller ved større endringsbehov)

8 Byggets livssyklus og verdibetraktninger

9 Eierkostnader

10 Eierkostnader Eierkostnader er den delen av de totale driftskostnadene ved eiendommen og selskapet som gårdeier ikke kan utligne på leietaker som en del av felleskostnadene. Eierkostnadene omfatter byggforsikring, eiendomsskatt, forvaltningskostnader, utvendig vedlikehold, dvs. tak og fasade, utskifting av tekniske anlegg som ikke lenger lar seg vedlikeholde etc.

11 Nøkkeltall eierkostnader Utvalget: Kun kontoreiendommer Representativt utvalg på 50 bygg Totalareal ca kvm (17 % av Basales forvaltningsportefølje) 30 % av eiendommene i Oslo, resten spredt over hele landet.

12 Eierkostnader

13 Eierkostnader

14 Leietakertilpasninger

15 Byggets tilpasningsdyktighet ELASTISITET - er evnen en bygning har til å møte vekslende behov for større eller mindre arealer, det vil si en økning eller reduksjon av areal i horisontal (tilbygg) eller vertikal retning (påbygg) FLEKSIBILITET - er evnen en bygning har til å møte vekslende krav gjennom frihet til endring av planløsning, dvs. til å reorganisere bruksarealet eksklusive bæresystem/kjerner også innenfor samme virksomhet GENERALITET - er evnen bygningen har til å endre funksjon. Dette kan være både innenfor samme virksomhet eller tilpasning til ny virksomhet (for eksempel kontor-bygning til forretningsvirksomhet)

16 Eksempel på fleksibilitet i bygg teknisk grid

17 Leietakertilpasninger

18 Avslutning

19 Byggets livssyklus og verdibetraktninger

20 Avslutning Sigurd Flaat Liljefjell Analytiker/ MSc OBOS Basale AS

21