Arealberegning av bygninger. v/ Øystein Dieseth

Transkript

1 Arealberegning av bygninger v/ Øystein Dieseth

2 OPAKs grunnlag 30 års erfaring Målt og arealfordelt ca. 7 millioner m² BTA Har sittet i komité for utarbeidelse av NS 3940 samt «Veiledning for beregning av utleieareal i næringsbygg»

3 Korrekt areal er vesentlig ved - Kjøp og salg av eiendommer - Bruttoarealkontroll/due diligence-rapport - Forhandling av leiekontrakter - Erfaringsmessig ligger sum av leiekontrakter 0-8 % for lavt - Nybygg - Arealeffektivisering, utleiemuligheter - Ombygginger - Nye leie- og fellesarealer og totalareal for bygget, ny fordeling fellesarealer

4 Korrekt areal er vesentlig ved - Beregning av mva-pliktig/ikke mva-pliktig virksomhet - Regnskap

5 Har gårdeiere ubenyttet potensiale? - Ferske eksempler: m 2 < m 2 34,9 % m 2 < m 2 14,2 % m 2 < m 2 36,8 % - For en stor eiendomsportefølje på over 1 mill. m 2 økte arealet med 6,3 % - Noen mulige årsaker: - Bruttoarealet er større enn andre arealtyper - Automatiserte beregningsprogrammer - Unøyaktigheter ved arkitektens arealberegning - Summen av arealene i leiekontraktene er ulikt bygningens totale BTA - Målerverdige arealer/rom er ikke medregnet, f.eks. tekniske rom på tak

6 NS 3940:2012 med veiledninger Norsk Standard 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger Fri høyde minst 1,90 m og bredde på minst 0,60 m Delen med skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90 m Standarden har ikke bestemmelser for hvilket formål og hvordan begrepene skal brukes. Ulike behov innenfor forskjellige bransjer og fag

7 Veiledning for beregning av utleieareal i næringsbygg Et utleieareal i et næringsbygg er måleverdig når det i tillegg oppfyller følgende to krav: Arealet skal være tilgjengelig (enkelte unntak) Arealet skal ha gulv (enkelte unntak) - For næringseiendom bør bruttoareal (BTA) benyttes - Måleregler; fasadeliv, rom under trapper, overbygde gårdsrom/atrier, trappeåpninger i etasjeskillere m.m. - Fordelingen av fellesarealer skal baseres på den faktiske bruken av fellesarealene, slik det er hensiktsmessig for partene - Dette sikrer riktig grunnlag for fordeling av leie og felleskostnader

8 NS 3940 eller veilederen gir ingen konkret anvisning for fordeling av fellesarealer eller beregning av leieareal. Men, veilederen sier at fordeling av fellesarealer skal baseres på faktisk bruk Det er flere måter å fordele fellesarealer på, de vanligste er: Basert på den enkelte leietakers faktiske bruk av arealer (de fleste) Basert på den fordeling av fellesarealer likt på alle leietakere Hvordan påvirker dette fordeling av felleskostnader? Fordeling av fellesareal etter faktisk bruk- rettferdig Fellesareal fordelt likt på alle- feil, også iht. veileder

9 Veiledning for beregning av utleieareal i næringsbygg Arealene i et næringsbygg kan deles opp i følgende deler:

10 Eksempel inndeling arealer næringsbygg

11 Eksempel inndeling arealer næringsbygg

12 Grunnlag for arealberegningen - Kartlegging av tegningsunderlag - Etablering av korrekte digitale plantegninger Ev. innmåling av bygningen m/ totalstasjon og/eller digitalisering av papirtegninger - Befaring med kontrollmåling (viktig!) - Riktige tegninger gir riktig arealberegning, og ikke minst riktig fordeling av fellesareal - Riktige tegninger gir også grunnlag for riktig verdsettelsegrunnlag

13 Korrekt digital plantegning

14 Leietakere og fellesarealer

15 Forskjell på andel og påslag

16 Fordeler med en korrekt arealoppgave - Tegningsunderlaget for eiendommen er oppdatert - Reflekterer ikke subjektive vurderinger - Beskriver fakta som kan dokumenteres og etterprøves - Hele bygget leies ut (byggets BTA = byggets leieareal) - Sikrer riktig fordeling av areal slik at leietakers andel av fellesareal er korrekt - Leie og eierkostnad pr. m² er korrekt - Riktig grunnlag for verdsettelse av eiendommen

17 Fordeler med en korrekt arealoppgave Unngå unødvendige og belastende diskusjoner med leietaker

18