Leietakertilpasninger. Eiendomsanalyse og Verdivurdering, 14. april 2015

Transkript

1 Leietakertilpasninger Eiendomsanalyse og Verdivurdering, 14. april 2015

2 DTZ i dag Sub heading , Offices People Countries Cities 2

3 DTZ Norge Capital Markets Leietakerrådgivning Verdivurdering Utvikling Corporate finance 3

4 Leienivåer Leier for gode, sentrale lokaler Oslo, , i 2014-priser Kilde: DTZ Research 4

5 Hva får vi for pengene? Før. Text column 1 Text column 2 5

6 Hva får vi for pengene?..og nå Text column 1 Text column 2 Ill.: Schweigaardsgate 21 6

7 Kan leienivå pr kvm egentlig sammenlignes? Faktorer som bestemmer leienivået Tilbud- og etterspørselsbalanse Beliggenhet Kvalitet (tilpasningsnivå), leietid, areal osv, 7

8 90%-200% variasjon innen samme geografiske marked De beste leiene på Bryn/Helsfyr er høyere enn de laveste leiene på Aker Brygge / Vika Skøyen Indre Sentrum Vika-Aker Brygge Indre By Nydalen Bryn-Helsfyr Lysaker Kilde: Arealstatistikk 8

9 Husleie vs lønn 1998 = Husleie, Sentralt Oslo Lønn, alle ansatte Kilde: DTZ Research, SSB

10 Husleiekostnad som % av lønn vs rentenivå 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % års stat Leie i % av lønn Kilde: DTZ Research, SSB, Norges Bank 10

11 Hva betyr dette? Fallende avkastningskrav gjør lave leier mulig. Hvordan er rentegevinsten tatt ut? Randsonene: Fallende leier i realpriser og i enkelte tilfeller også nominelt Prestisjeområdene: Kraftig økning i leietakers bokvalitet 11

12 Reforhandlingsrate Gjennomsnittlig reforhandlingsrate blant gårdeiere: 60%-70% Når leietaker har gått ut med åpent søk, faller reforhandlingsraten til ca 35% 12

13 Typiske kostnader Ulike tilpasningsnivåer for mva-pliktig leietaker Type oppstart av leieforhold As-is Kostnad pr kvm ekskl mva 0 Lettere tilpasning (overflater, arrondering) Middels (overflater, romprogram, inngangsparti, kabling) Større tilpasning (overflater, lys, luft, kabling) Totalrehabilitering Kilde: DTZ Research 13

14 Fornyelsessyklus Tendens til kortere tid mellom hver tilpasning Mer og mer teknikk, men kortere livssyklus Hyppigere organisasjonsendringer hos leietakerne Forskriftsendringer Moter og trender skifter raskere 14

15 Konsekvenser 6000 kr i tilpasninger hvert 10. år = 600 kr pr år Bygg med 2000 kr/kvm netto leie, 6.0% yield: Gir avkastning 4.2% + KPI 15

16 Vi har god plass i Norge Sør-Europa sitter tettere enn nord-europa Helsingfors Frankfurt Oslo København Amsterdam Malmø Brussel Stockholm Zurich Roma Madrid Paris Moskva London Kvm pr ansatt Kilde: DTZ Research 16

17 Hva vil ha langsiktig verdi? (fellesarealer) Leietakernes preferanser i morgen noen trender Resepsjon Inngangsparti Kantine Sosiale møteplasser Sykkelparkering / elbil Bilparkering Trimrom Garderobe «Styrerom» / konferansehaller Møterom 4-6 / 8-12 personer 17

18 Hva vil ha langsiktig verdi? (eksklusive arealer) Leietakernes preferanser i morgen noen trender Lagerplass Luftkvalitet Lysinnslipp Temperaturkontroll Kabling / teknisk grid Åpen løsning «Free seating» Cellekontor Stillerom Overflater Møteplasser 18

19 Fremover Lavere avkastningskrav har gjort det mulig å tilby betydelige kvalitetshevninger uten at leiene har økt tilsvarende Teknologiske nyvinninger og profesjonalisering av eiendomsbransjen har forsterket denne utviklingen Lite trolig at rentene kan falle ytterligere, dvs : leiene må opp dersom leietaker forlanger videre kvalitetshevning utover bransjens normale produktivitetsvekst men leietakerne er mer kostnadsbevisste Mot mer kostnadsfokuserte kravspesifikasjoner? Driv mot reforhandlinger? Med lavere kostnadsnivå kan bransjens inntjening øke selv om leiene faller Icon description text 19

20 Hva betyr BREEAM? Til nå: 5 sertifisert «In Use» + 20 sertifiserte «Design / Ferdigstillelse» hvorav 8 er solgt Prosjekt BREEAM Kjøper Yield Statoilbygget, Fornebu Very Good Madison ~6.0% Scweigaardsgt Excellent KLP 4.75% Munkedamsveien 62 Excellent Ragde ~5.5% Portalbygget, Fornebu Very Good Technopolis Portefølje K22 (Aibel), Kokstad Very Good Pareto 6.3%-6.4% Søreide Skole Very Good OPF 5.5%-6.0% Veitvet Skole Very Good OPF 5.25%-5.75% Kilde: BREEAM, DTZ Research Good 1 Good 3 Outstanding 2 Very Good 4 Very Good 11 Excellent 4 In use Design / ferdigstillelse 20

21 Leietakertilpasninger Presentation sub heading Jørn Høistad Partner, Analyse / Research Jorn.hoistad@dtz.com