internasjonalt VågenEiendom Satser Nytt fra ...en del av SpareBank 1 SR-Bank Nr årgang Din spesialist på næringseiendom

Transkript

1 VågenEiendom Nytt fra...en del av SpareBank 1 SR-Bank Nr årgang Satser internasjonalt Aberdeen er et nytt, spennende område for norske investorer. Les mer på side 5 Din spesialist på næringseiendom

2 Markedskommentaren: ved eiendomsmegler Arild Marvik, Vågen Eiendom Markedet beveger seg i riktig retning men langsomt I Sandnes sentrum har man derimot hatt en positiv utvikling det siste året. Generelt er egenkapitalgraden lav i detaljhandelen, og en ser derfor gang på gang at i økonomiske nedgangsperioder er det en del virksomheter som faller fra. Innenfor lager-, industri- og kombinasjonsbygg har det vært en viss økning i ledigheten det siste halvåret, men det er fortrinnsvis eldre lagerbygg som påvirker statistikken. Kravene til denne type lokaler har endret seg i løpet av de siste årene, og vi tror at flere bygg innen denne kategorien vil finne annen anvendelse eller bli sanert. Rentekommentaren: ved Bjørn Sivertsen, SR-Bank, Markets Usikkerhet rundt videre rentehevinger fra Norges Bank VÅGEN EIENDOM - din spesialist på næringseiendom i Stavanger. Vågen Eiendomsforvaltning AS ble etablert i 1998 og forvalter 50 sentrale eiendommer på til sammen ca m2. Vi forestår såvel teknisk som økonomisk forvaltning og er engasjert i eiendomsutvikling/konseptutvikling. Selskapets ansatte har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse, i tillegg til bred markedskontakt. Vågen Eiendomsmegling AS ble etablert i 2000 og er engasjert i nærings- og prosjektmegling. Våre meglere har mange års erfaring fra markedet, og utnytter aktivt et stort nettverk ved utføring av våre oppdrag. Vågen Drift AS ble etablert i 2006, og er et driftsselskap som leverer vaktmestertjenester til eiendommene vi forvalter. Generelt Markedet for næringseiendommer i Stavangerregionen utvikler seg positivt, men fortsatt er det et godt stykke igjen til aktivitetsnivået i perioden fra 2. halvår 2005 til høsten Selv om aktiviteten i markedet er økende, er beslutningstiden fortsatt lang. Arbeidsledigheten er lav, men økende. Dog gjelder dette ikke bransjer som er kontorrelatert, men først og fremst innen bygningsfagene og industri. Den harde vinteren vi opplever i det så vanligvis milde Rogaland, fører også til noen permitteringer. Stavanger-regionen har ikke siden man begynte med offisielle målinger i 1952, hatt en så lang sammenhengende kuldeperiode. Det er fortsatt liten grad av fremleie, men innen lager og industri er dette svært ofte vanskelig da lokalene ikke egner seg for oppdeling og fremleie av deler av lokalene. Vi ser en sterk nedgang i nybyggingsaktiviteten, noe som gir oss gode forhåpninger om at dersom vi ikke får nye internasjonale økonomiske tilbakeslag er vi i ferd med å nå ledighetstoppen og derved en utflating av leieprisene. Totalledigheten for næringseiendommer ligger nå på 6-7%, mens ledigheten i kontormarkedet ligger ca 1% høyere. Vi har sett en nedgang i leieprisene på mellom 10 og 15% i kontormarkedet siden årsskiftet 2008/2009. Også i butikksegmentet har vi sett en nedgang, spesielt i Stavanger sentrum. For kombinasjonsbygg har markedet vært bra helt fram til høsten 2009, men også dette markedet har fått føling med finanskrisen. Selv om aktiviteten fortsatt er god, ser vi en liten økning i ledigheten. I dette segmentet har det også blitt ferdigstilt flere større bygg det siste året, og økningen i ledighet gjelder først og fremst i eldre lagerbygg. Leiemarkedet Som nevnt innledningsvis har vi sett en liten økning i ledigheten siden sist høst, men økningen er avtakende og vi regner med at ledighetskurven flater ut i løpet av første halvår. Kontormarkedet har blitt tilført ca kvm nye lokaler hvert år i perioden fra 2006 til I tillegg har ledigheten gått ned. Dette tilsier at det har vært en formidabel vekst i antall kontorarbeidsplasser i denne perioden. Når nybyggingsaktiviteten nå går ned og det fremdeles er en viss sysselsettingsvekst i kontorsegmentet, flater ledighetskurven ut. Siden desember 2009 har vi faktisk sett en viss nedgang i ledige kontorlokaler. Dette skyldes i det vesentligste at Seabroker Eiendoms nybygg på Forus, på ca kvm, nå er utleid til Statoil. Statoil flytter inn i bygget 1. kvartal 2011, og det knytter seg spenning til i hvor stor grad Statoil flytter fra andre bygg som da kommer på markedet. Vi antar imidlertid at eventuelle fristilte bygg vil utgjøre et mindre areal enn det Statoil nå har tegnet kontrakt på. Vi registrerer en liten økning i kontorledigheten i Stavanger sentrum, som vi antar er av forbigående karakter. Det er merkbart økt fokus på miljøriktige bygg, og det vil på sikt medføre større forskjeller i leieprisene mellom eldre og nye moderne bygg. Renoveringskostnadene for eldre bygg er så høye at vi tror mange eiendomsbesittere heller velger å gå ned i leie framfor å rehabilitere. Derved vil vi få større forskjeller i leieprisene. Butikkmarkedet, spesielt i Stavanger sentrum, har slitt med økende ledighet og press på leieprisene. Imidlertid prøver sentrumsforeningene å ta tak i problematikken for å snu trenden. Timingen for å se etter butikklokaler i Stavanger sentrum kan derfor være god. Kjøp og salg Det har vært liten omsetning av næringseiendommer gjennom 2009, men vi registrerer nå en økende interesse både fra selgere og kjøpere. Blant kjøperne har det stort sett vært bedrifter som ønsker lokaler til eget bruk. De finansielle aktørene har sittet på gjerdet og ventet på godbitene, gjerne gjennom tvangssalg, men da godbitene ser ut til å utebli er også denne kategorien kjøpere begynt å bevege seg. Nylig solgte Hinna Park AS en nybygd kontoreiendom med leiekontrakter på 5 år for kr. 411 mill. Dette gir en yield på ca 7,5%. Vi forventer at omsetningen tar seg opp i løpet av 2010 og at yielden vil gå ned mot 7% i løpet av 1. halvår for gode bygg med lange leiekontrakter til solide leietakere. Vi antar at vi vil se store yieldforskjeller mellom de mest attraktive eiendommene og eiendommer med usikre leietakere. I motsetning til i 2007 hvor markedet etterspurte eiendommer med kort gjenværende løpetid på leiekontraktene, er det nå lange og sikre kontantstrømmer som etterspørres. Oljeprisutviklingen, og dermed aktivitetsgraden i olje og offshoremarkedet, er avgjørende for utviklingen for næringseiendommer i Stavanger-regionen. Selv om vi i de siste 6 månedene har hatt en oljepris som stort sett har ligget over USD 70 pr. fat, holder man igjen på investeringssiden i Nordsjøen. Men investeringsnivået ligger tross alt på et høyt nivå. I 2008 ble det investert kr. 130 mrd. i oljesektoren i Norge og i 2009 kr. 140 mrd. Dersom analytikerne som spår en stigende oljepris i et 2 års perspektiv får rett, vil det påvirke aktiviteten i vår region. Når ledigheten faller under 5% vil leieprisene og derigjennom eiendomsverdiene igjen stige. Vi ser fortsatt lys i tunnelen, men tør ikke å si hvor lang den er. På forrige rentemøte 3. februar besluttet Norges Bank å holde styringsrenten uendret. Det var da ventet at dette kun var en utsettelse av rentehevingen til møtet 24. mars. I ettertid har det kommet flere nøkkeltall fra Norge som har svekket troen på renteheving i mars. I tillegg har renteforventningene generelt i resten av verden falt. BNP-veksten ble rapportert betydelig svakere enn forventet. Detaljhandelen og PMI (innkjøpssjefenes indeks) kom denne uken svakere enn ventet. Kredittveksten er lav, spesielt på bedriftssiden. For husholdninger holder kredittveksten seg på relativt høye nivåer. Arbeidsledigheten holder seg fortsatt lav. SR-Markets har på grunnlag av makrotall og siste måneders utvikling i markedet redusert sine forventninger til antall rentehevinger det kommende året. Vi forventer 2-3 rentehevinger på 0,25% ut året og 3 mnd Nibor rundt 2,75 3% ved årsskiftet. jun Ser man på korte norske renter (3 mnd Nibor) utover det neste året kan rentene fortsette stigningen og et rentenivå mellom 4 og 5 prosent blir ansett som nøytralt i Norge. Problemet i Norge er at vi er en liten åpen økonomi som er svært avhengig av utlandet. Betydelig høyere renter i Norge enn hos våre handelspartnere vil styrke kronen og svekke vår konkurranseevne, og det ventes derfor forsiktighet fra Norges Bank. Vi mener at en svært lav rente i Norge over lang tid vil kunne medføre en for høy kredittvekst, spesielt for husholdninger. Norske swaprenter har den siste tiden kommet godt ned, og vi mener det er på tide å vurdere rentesikring. 5 og 10-års renter ligger nå rundt hhv. 3,85 og 4,40 prosent. Dette er fremdeles 1,5-2 prosent høyere enn flytende renter, men over en 5 eller 10-års periode mener vi det allikevel kan være en god butikk. sep des mar jun sep des mar jun sep des mar jun sep des Foliorenten 5 års swap 10 års swap 3 mnd NIBOR Renteprognose og historiske renter. Source: Reuters EcoWin, SR-Markets

3 Vågen Eiendom og Eiendomsmegler 1 Næring blir regionens største aktør innen næringseiendom: Et slagkraftig kompetansesenter Markedet etterspør i dag en større bredde i tjenestetilbudet til aktører innen næringseiendom. Kravet til moderne og kostnadseffektive bygg på rett sted øker, og konkurransen og tilbudet innenfor næringen har blitt kraftig skjerpet i de senere årene. Daglig leder i SR-Næringseiendom Sveinung Hestnes I dette krevende markedet satser Spare- Bank 1 SR-Bank konsernet friskt. Ved å få Vågen Eiendomsforvaltning innlemmet i konsernet i 2007, styrket man bredden i tjenestetilbudet. Vågen er det profesjonelle forvaltningsselskapet med lengst erfaring i vår region, og kjenner markedet svært godt. På meglersiden blir et videre skritt tatt i år ved å slå sammen Vågen Eiendomsmegling og Eiendomsmegler 1 Næring i ett selskap. Navnet på det nye selskapet er SR-Næringseiendom. Leder av det nye selskapet er Sveinung Hestnes. Vi har spurt Hestnes hva dette betyr for kunder og samarbeidspartnere fra de to selskapene: -Det betyr at de får et bedre tilbud. Med de tiltakene vi nå gjør, blir vi et mer komplett kompetansesenter. I SR-Bank konsernet finnes relaterte tjenester innen bygg- og eiendomsfinansiering og Corporate Finance. Disse tjenestene vil bli samlokalisert med oss, og det blir enkelt å gjøre nytte av hverandres kompetanse. Kunnskap og kjennskap -Utviklingen i markedet går i retning av å organisere kompetanse med utgangspunkt i kunnskap om næringseiendom. Den tradisjonelle meglingen er fremdeles sentral, men salg av eiendomsselskaper har overtatt føringen med hensyn til omsetning av næringsbygg. Dette stiller krav til økt kompetanse. Vi skal være rådgiver og samarbeidspartner for kundene våre. Det stiller krav til høy kunnskap om regionen og om hvor mulighetene ligger. Samtidig er det lokale nettverket og kjennskap til de lokale markedene nødvendig for å lykkes. -SR-Bank konsernet er tuftet på en solid 170 års banktradisjon. Gjennom generasjoner har vi bygd en organisasjon som kundene kan stole på. Vi er ingen døgnflue. Vi kommer til å være til stede i regionen og vil møte markedet i oppgang og nedgang sammen med kunden, sier Hestnes. -Målet vårt er å bli et naturlig førstevalg for alt som vedrører næringseiendom i hele vårt markedsområde, understreker Hestnes. Vågen har en sterk kvalitetsprofil. Det samme har EM1 Næringsmegling. Det nye selskapet utgjør en unik sammensetning av meglere, forvaltere og rådgivere. Sammen med dyktige medarbeidere innen finans og næringsutvikling kan vi ta investorer gjennom hele prosessen fra prospekt til realisering. Samles på Forus -I løpet av våren samles hele SR-Næringseiendom i Petroleumsveien 6 på Forus. Da kan vi tilby alt på ett sted: kjøp, salg, forvaltning, drift, investering og finansiering av næringseiendom. Det er kort vei til alle kompetanseområder i konsernet, og vi har ressurser til å være både rådgiver og samarbeidspartner for kundene våre. Ved å møte kundene med kunnskap både om eget og kundens fag, skal vi bli et slagkraftig kompetansesenter, sier en engasjert Hestnes. Internasjonalt Aberdeen og Stavanger har mye til felles. De har i en årrekke vært vennskapsbyer, med fokus på handel og synergier byene kan ha av hverandre. De huser begge vesentlige aktører innen oljebransjen, og de er begge sine respektive lands energihovedstad. Likheten, nærheten og det faktum at begge byene har hatt sterk vekst og solid næringsgrunnlag, mye på basis av oljevirksomheten, har gjort at det finnes en rekke samarbeid mellom selskaper i Aberdeen og Stavanger. Dette har lenge vært positivt utnyttet i de fleste bransjer, mens det innen næringseiendom har latt vente på seg. I likhet med Stavanger har Aberdeen et godt miljø for utdannelse. Her Aberdeens Marischal College. Marit Cecilie Albretsen i Vågen Eiendom har selv bodd i Aberdeen i flere år, og følt og sett de positive synergiene på kroppen. Samtidig som hun i mange år har jobbet innen næringsmegling mot Stavangerregionen, har hun sammen med Vågen Eien- samarbeid domsmegling hele tiden hatt ambisjoner mot Aberdeen, og muligheten til å etablere et slikt samarbeid. Et slikt samarbeid har lenge vært i fokus, fordi dette kan være til gjensidig nytte: Aberdeen kalles ofte Europas oljehovedstad, fordi den er senter for det meste av oljeaktiviten på britisk sektor, og oljeindustri utgjør ryggraden i den lokale økonomien. En rekke norske bedrifter innenfor oljeindustrien er representert i Aberdeen. -Det kan åpne dører, det kan skape muligheter, og det kan føre til at vi kan benytte vår kompetanse på Stavangerregionen til å skape muligheter for skotske selskaper med ambisjoner mot det norske markedet, sier Albretsen. Vi kan også hjelpe norske selskaper til rette i Aberdeen. Ettersom en stor del av de større olje- og serviceseskapene har hatt kontor i begge byene i mange år, har flere av de mindre aktørene også begynt å fatte interesse for sine likesinnede over Nordsjøen. Vågen Eiendom står nå med sin nysignerte avtale bedre rustet til å bidra med dette både når det gjelder selskaper og investorer som søker nye markeder. -Det at vi nå har signert samarbeidsavtale med det velrenommerte FG Burnett i Aberdeen er derfor en milepæl i vårt videre arbeid, sier Albretsen. Selskapet har på samme måte som Vågen Eiendom bygget seg opp til å være et kompetansesenter innen næringseiendom. Eiendomsselskapet driver innen de samme områdene som Vågen; megling, forvaltning, prosjektutvikling og rådgivning. Med 50 år i bransjen, skulle det tilsi solid erfaring og gode synergier for Vågen Eiendom. Gjennom vårt arbeid mot Aberdeen har vi sett at interessen for å etablere seg i Stavanger har vært stor fra flere hold. Vi har bistått en del selskaper med dette, allerede før samarbeidet trådte i kraft. Når vi til slutt fant et selskap med tilnærmede verdier som Vågen, der både kjemi, forretningsidè og tenkemåte stemte overens, var plattformen for et godt, langsiktig samarbeid egentlig lagt, sier hun. Hovedmålet med samarbeidet er å trekke flere utenlandske investorer til Norge. Vi har sett at flere transaksjoner har foregått via meglerforetak utenfor vår region rett og slett på grunn av investorenes manglende kjennskap til eksisterende lokal kompetanse. Et slikt samarbeid vil bidra til enklere tilgang på ny kunnskap om regionen, samtidig som man slipper å gjøre alt nybrottsarbeidet på egen hånd, sier hun. -Samtidig vil vi også kunne dra nytte av lærdom fra våre samarbeidspartnere på flere fronter, og har allerede konkrete aktiviteter for dette arbeidet innen kort rekkevidde, avslutter Albretsen

4 Næringseiendom utleie Unik mulighet! Vågen Eiendom et viktig skritt videre Nye eiere vil styrke selskapene, sier gründer og tidligere daglig leder Arild Marvik i Vågen Eiendom. -SpareBank 1 SR-Bank vil tilføre Vågen Eiendom finansielle muskler og gi mulighet for videre utvikling. Det vil bringe selskapene i Vågen-gruppen ett viktig skritt videre, og bidra til både å sikre arbeidsplassene og trekke til seg nye dyktige medarbeidere. Selskapet har nå en unik mulighet for videreutvikling og vekst, sier Marvik til Nytt fra Vågen. Vågen Eiendom har vært en viktig del av livet hans i mer enn 10 år. Sammen med kona Anne Gro har han bygd stein på stein, og det er et veldrevet og ikke minst velrennomert selskap han overlater nye eiere: -Det har vært som en baby for oss, en livsstil som har opptatt svært mye tanker og tid. Men for å forfølge dette bildet litt: babyen har vokst, og det var kommet til et punkt da det var naturlig å slippe taket, sier Marvik med et smil. Næringseiendom som investeringsobjekt Da Vågen Eiendomsforvaltning AS ble stiftet i 1998, var det resultat av at Marvik så behovet for forvaltningstjenester komme: -Utenfor Norge hadde denne type tjenester vært lenge i markedet. Vi så at det ble etablert forvaltningsselskaper i Oslo, men det var ikke noen totale forvaltningstilbud i vår region. Trenden i næringseiendomsmarkedet var i ferd med å endre seg fra at det tradisjonelt var samme eier og bruker. Mot slutten av 90-tallet var eiendom i ferd med å bli et investeringsalternativ på lik linje med andre aktiva. Nye, finansielle eiere ville skape behov for forvaltningstjenester. Vågen Eiendomsforvaltning AS representerer et totalt forvaltningstilbud med forretningsførsel, teknisk forvaltning, utarbeidelse og oppfølging av vedlikeholdsplaner i tillegg til leietakeroppfølging. Forvaltning, megling og drift i samme konsern -Ganske snart så vi behov for også å tilby meglertjenester. Siden lovverket krever egen konsesjon for utleie, kjøp og salg av eiendom, ble Vågen Eiendomsmegling AS etablert i Vi ønsket å bygge et kompetansesenter for næringseiendom, og inngående markedskunnskap er en forutsetning for dette. Vaktmestertjenestene er en svært viktig del av eiendomsforvaltning. Vaktmestrene er den daglige kontakten og limet mellom eier, bruker og forvalter, så her må man sikre høy kvalitet. -Etter å ha kjøpt vaktmestertjenester de første årene, ønsket vi etter hvert å ha kontroll og hånd om dette selv. Som en følge av dette, ble Vågen Drift AS etablert i Med de tre selskapene i samme konsern, kunne vi tilby et bredt produkt innen næringseiendom, understreker Marvik. - Det har vært hardt, målrettet arbeid. Vår solide stab med dyktige medarbeidere er viktig, ikke minst fordi vi driver en utadrettet virksomhet. Vi har holdt en høy synlighetsprofil, og da må alt vi gjør, gjøres skikkelig og med kvalitet, sier Marvik. Økte krav fra markedet -Vi har hatt markedet med oss, men konkurransen er økende. Næringseiendom er blitt et finansielt marked. Trenden nå er at vi ser et økende innslag av utenlandske investorer. Vågen Eiendom har derfor inngått samarbeid med et forvaltnings- og meglerselskap i Aberdeen. For å møte kravene til et marked som stadig etterspør større bredde i tjenestetilbudet for næringseiendom, var det riktig å bli del av en større organisasjon. SR-Bank konsernet vil gjennom å tilby tjenester innen næringsmegling, forvaltning, drift, corporate finance samt eiendomsfinansiering, bli den største aktøren innen næringseiendom utenfor Oslo. -Hva tror du om fremtiden? -Med nye eiere, ny organisering og et ufravikelig fokus på kundene, har jeg stor tro på at konsernet vil lykkes i å møte kravene til et stadig mer krevende marked, sier Marvik. I tiden fremover vil Arild Marvik være tilknyttet selskapet som konsulent, med blant annet ansvaret for å videreutvikle analysesiden i det nye selskapet. Han legger imidlertid ikke skjul på at han ser fram til mer tid til private gjøremål. Kontorbygg med meget sentral beliggenhet Lagårdsveien 78 Sentralt i Stavanger Kollektivtrafikk; buss og nytt togstopp ved eiendommen, Paradis Stasjon Kontorbygg med flott utsikt i alle himmelretninger Flott kantine i bygget Bygget blir fristilt for utleie helt eller etasjevis 1. oktober 2010 Samlet areal ca 6200 kvm, en normal kontoretasje ca 484 kvm Nye heiser (2010) til alle 13 etasjer Lokalene kan skreddersys etter leietakers ønsker og behov Meget god parkeringsdekning, innendørs og utendørs

5 A Returadresse: Vågen Eiendomsmegling AS Skagenkaien Stavanger Næringseiendom utleie Høy kvalitet! Kontorbygg med fantastisk utsikt Løkkeveien 99 Stavanger sentrum Representative kontorer med utsikt over Vågen og innseilingen til Stavanger kvm fordelt på 4 etasjer Etasjene kan leies samlet eller hver for seg Lokalene er arealeffektive med ny innredning av høy kvalitet God parkeringsdekning Kantine på bygget - en del av SpareBank 1 SR-Bank VÅGEN EIENDOMSMEGLING AS Tlf Faks e-post: megling@vaagen-eiendom.no Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger VÅGEN EIENDOMSFORVALTNING AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no VÅGEN DRIFT AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no