Transkript

1 VågenEiendom Nytt fra...din spesialist på næringseiendom Nr årgang Domkirkeplassen 1 er et nytt bygg i Vågen Eiendoms forvaltningsportefølje

2 Markedskommentaren: ved eiendomsmegler/daglig leder Arild Marvik, Vågen Eiendomsmegling Mange piler Rogaland har landets laveste arbeidsledighet, lavest sykefravær og kortest ledighetstid viser tall fra NAV. rett Leieprisene har i løpet av høsten 2008 og våren 2009 gått ned med 10-15%, og ligger nå på nivået fra 2006/2007. peker i retning Rente (3 mnd. Nibor) Rente (3 mnd. Nibor) VÅGEN EIENDOM - din spesialist på næringseiendom i Stavanger. Vågen Eiendomsforvaltning AS ble etablert i 1998 og forvalter ca 50 sentrale eiendommer. Vi forestår såvel teknisk som økonomisk forvaltning og er engasjert i eiendomsutvikling/konseptutvikling. Selskapets ansatte har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse, i tillegg til bred markedskontakt. Vågen Eiendomsmegling AS ble etablert i 2000 og er engasjert i nærings- og prosjektmegling. Våre meglere har mange års erfaring fra markedet og utnytter aktivt et stort nettverk ved utføring av våre oppdrag. Etter at vi i 4. kvartal 2008 og 1. kvartal 2009 så at ledigheten av kontorarealer øket raskt, melder næringsmeglerne nå om at ledighetskurven flater ut. Vågen Eiendom foretar sin årlige registrering av ledige næringslokaler nå i september, og vi får da nøyaktige ledighetstall. Imidlertid viser vår foreløpige prognose at ledige kontorarealer vil ligge rundt 7% ved årets slutt. En klar trend er det at den økte ledigheten kommer først og fremst i den eldre bygningsmassen. LEIEMARKEDET Kontorbygg Etter et halvår med liten aktivitet i leiemarkedet, har vi registrert økende aktivitet siden mai. Fortsatt er beslutningstiden lang, og det er liten forespørsel etter arealer over til kvm. Mens det var forventet kraftig økning i arbeidsledigheten 1. halvår, viser tall fra NAV at ledigheten i Stavangerregionen ligger på ca. 2 % som er langt under landsgjennomsnittet. Rentekommentaren: ved Bjørn Sivertsen, SR-Bank, Markets Når det gjelder kontorarbeidsplasser viser NAV s tall at det har vært en tilgang på over nye kontorarbeidsplasser 1. halvår Imidlertid tar ikke NAV`s tall opp i seg konsulenter og innleid arbeidskraft. Her har det vært en betydelig reduksjon i 1. halvår. Vi ser også at mange bedrifter bruker dagens klima i arbeidsmarkedet til å trimme organisasjonen. Vi antar at flere bedrifter har intern ledighet, dvs. kontorarbeidsplasser som ikke er i bruk. Disse arealene skal fylles opp før bedriftene etterspør nye arealer. Erfaringsmessig kommer etterspørselen etter nye lokaler et års tid etter økende vekst i sysselsettingen. Vi registrerer økt fremleie uten at det foreløpig er et problem i vår region. Ledigheten i kontorsegmentet forventes å ville holde seg på dagens nivå til ut i Tilveksten av nye arealer er sterkt avtakende, noe som er med på å bremse veksten i arealledighet. Kombinasjonsbygg Etterspørselen etter kombinasjonsbygg holder seg godt og ledigheten er lav. Vi har heller ikke sett samme leiefall i dette segmentet som i kontorsegmentet. Forus og Tananger er de mest populære områdene. Butikklokaler I dette segmentet ser vi økende ledighet og som alltid er det i de minst attraktive områdene ledigheten øker mest. I dette segmentet kan svært kort avstand mellom to lokaler utgjøre store forskjeller i husleien. Husleiene for butikklokaler er i en fallende trend. KJØP OG SALG Aktiviteten er fortsatt lav i transaksjonsmarkedet, selv om det også her synes å være tiltakende aktivitet. De finansielle aktørene som preget markedet i 2006 og 2007 er fortsatt fraværende. De transaksjonene vi har gjennomført i 2009 er alle salg til bedrifter som skal bruke lokalene til egen virksomhet. På grunn av liten aktivitet mangler vi erfaringstall med hensyn på yieldnivå. Men det er en oppfatning blant markedsaktørene at yieldnivået for kontorbygg ligger i området 7.5 til 8,5 %, avhengig av soliditeten blant leietakerne og gjenværende løpetid på leiekontraktene. Eiendomsverdiene har falt med anslagsvis 15 til 20 % fra toppnivået høsten 2007, men vi ser store variasjoner fra eiendom til eiendom. Vi forventer ikke økning i eiendomsverdiene før ledighetstallene kommer under 5 % og husleiene igjen øker. Et annet forhold som er avgjørende for økt omsetning av næringsbygg, er at kredittmarkedet normaliseres både med hensyn til tilgang på kreditt og utlånsmarginer, men vi vil ikke se igjen så lave marginer som før finanskrisen. (siste 6 mnd.) Oljepris (siste 6 mnd.) Oslo Børs siste 6 mnd. Oslo Børs (siste 6 mnd.) Historisk renteutvikling Vågen Drift AS ble etablert i 2006, og er et driftsselskap som leverer vaktmestertjenester til eiendommene vi forvalter. Renteutvikling ter. Vi tror inflasjonsforventningene i Norge vil avta fremover. Norges Bank vil sannsynligvis holde styringsrenten lav og vi tror swaprentene kan komme tilbake til mer attraktive nivåer utover høsten. lavt nivå. Når bedrifter produserer under sin potensielle kapasitet må enten prisene settes ned slik at etterspørselen stiger eller ansatte må sies opp. Inflasjonen i Norge kan falle kraftig på 12 måneders sikt. Figurene viser historisk renteutvikling i fig. 1 og en prognose på 3 mnd Nibor i fig. 2. De korte pengemarkedsrentene har stabilisert seg på et nivå i underkant av 2 prosent i sommermånedene. 3 mnd Nibor er nå rett i overkant av den historiske bunnen fra mars 2004 på 1,69%. Lange markedsrenter (swaprenter) har steget betraktelig siden den foreløpige bunnen i januar/februar. Vår prognose på 3 mnd Nibor viser at bunnen her sannsynligvis er nær. Vi forventer at den vil holde seg lav en lang periode fremover, mye grunnet våre lave forventninger til vekst og inflasjon det neste året. Fra 8 juli frem til 12 august har den norske 5 års swaprenten steget med over 50 bp. Denne bevegelsen kan forklares med økte inflasjonsforventninger på 2 5 års sikt og et tynt sommermarked. Samtidig har tilsvarende renter i Euro ikke vært i nærheten av denne bevegelsen. USD renter har hatt tilsvarende bevegelser som NOK ren- Nivåene man kan binde renten på i 5 10 år er under et langsiktig gjennomsnitt for flytende renter. Vi anbefaler kunder som ønsker å sikre et lavt rentenivå å følge utviklingen i rentemarkedet nøye. Ta kontakt med SpareBank 1 SR-Markets for å diskutere timing for rentesikring og implementering av rentestrategi. Kapasitetsutnyttingen i norsk (og internasjonal) industri er nå på et svært Forskjellen mellom den europeiske og den norske 5 årige swaprenten har historisk ligget på lavere nivåer enn det vi ser i dag. Vi forventer ikke særlig lavere lange renter i euroland, heller at norske renter nærmer seg europeiske i løpet av mnd kredittvekst i Norge er i fritt fall. Kredittveksten til ikke-finansielle foretak i Norge har falt fra 14,4 prosent i januar til 5,4 prosent i juni. Renteprognose

3 Ny leder for forvaltning gleder meg til. Vågen Eiendom opererer i en spennende bransje. Som spesialist på næringseiendom vil sammensetningen av selskapene i Vågen-gruppen gi store muligheter for synergier. Jeg tror at med min bakgrunn vil jeg kunne se disse mulighetene, og bidra til at firmaet kommer videre. - Forvaltning av næringseiendom er et eget fag. Viktigst er å opprettholde verdien på bygget for eier. Samtidig fører nye og strengere krav fra myndighetene til at man aldri kan sove i timen, sier den påtroppende lederen, som både har teori og praksis i orden. Han er utdannet tømrer, og har arbeidet som håndverker før han tok teknisk fagskole og økonomiutdannelse. Oddgeir startet i Vågen Eiendom 1. juni, og har fått noen måneder til å bli kjent med medarbeidere og rutiner før den formelle overtakelsen 1. september. - Et lederskifte er alltid en utfordring, og det er en stor oppgave å ta over etter en kapasitet som Arild Marvik. Nå får vi heldigvis en glidende overgang, siden Arild fortsetter å jobbe under samme tak. I løpet av den korte tiden jeg har vært her, har jeg lært at vi har en stab dyktige medarbeidere. Det er bred kompetanse i selskapet, og det gjøres en god jobb fra alle hold. Vågen Eiendoms vaktmesterteam: Vågen Eiendoms eget vaktmesterteam, Vågen Drift as, er et viktig bindeledd mellom gårdeier, leietaker og forvalter. Korte avstander og mulighet for rask aksjon er positivt for alle parter, sier daglig leder i Vågen Drift, Per Henriksen. Per Henriksen (til høyre) ble ansatt som daglig leder for Vågen Drift as sommeren 2008, og har et godt års fartstid bak seg i jobben. - En spennende jobb, med et kanonteam som samarbeider utrolig godt og står på, sier han om kollegaene sine. På bildet ser vi fra venstre: Roger Knudsen, Geir Olav Frøiland, Torfinn Alvestad, Arnstein Helle og Per Henriksen. viktig bindeledd - Vaktmestrene er en viktig del av det totale Vågen-teamet, understreker Henriksen. - Gjennom vårt daglige arbeid lærer vi de forskjellige eiendommene godt å kjenne. Serviceavtaler på ventilasjon, brann, elektrisk og rørlegger ivaretar en god kontroll innen sine respektive fagfelt. Ansvaret vårt er å sørge for at alt nødvendig vedlikehold blir utført i henhold til avtaler og kontrakter. Dersom feil oppdages ved tilsyn, gir vi tilbakemelding til forvalter. Forvalter tar beslutning om dette skal tas tak i, når arbeidene skal skje, og hvordan. Korte avstander internt gjør at man om nødvendig kan ta ting nesten på sparket. Vi får også mye informasjon ved å delta på brukermøter med leietakerne. Tenker likt - Vaktmesterteamet består av fagfolk med spesialkompetanse og bakgrunn fra ulike fagfelt. Vi har jevnlige møter, utveksler erfaringer og øker på den måten den enkeltes kompetanse. Dette kommer i sin tur gårdeier og leietaker til gode. De korte avstandene i Vågen Eiendom gjør at vi jobber godt, også på tvers av selskapene. Et godt felles miljø bidrar til at alle tenker likt. Vi har fokus på at gårdeier skal ha trygghet for at eiendommen blir tatt godt vare på. En felles plattform gir synergier og god økonomi for alle! 1. september overtok Oddgeir Eikeskog som daglig leder i Vågen Eiendomsforvaltning. - Vi skal fortsette den positive utviklingen i selskapet, sier han. Oddgeir Eikeskog (42) kommer fra stillingen som konserndirektør i Øster-Hus gruppen, et konsern som er involvert i 25 selskaper. Størst av disse er boligfirmaene Øster-Hus, Klepp-Hus og Jærbygg, i tillegg til hyttefirmaet Solhytten. - Blir det ikke en stor overgang å gå fra direktørstillingen i distriktets kanskje mest ekspansive boligkonsern til stillingen som leder i Vågen Eiendomsforvaltning med 8 (13) ansatte? - Det kan kanskje se slik ut, men på mange måter er det mye som er likt. Det handler i bunn og grunn om å drive en bedrift på en lønnsom måte, enten det er mange eller få ansatte. Fra å sitte i en konsernledelse til å lede en liten enhet i en større sammenheng, blir en forandring jeg kun ser positivt på og - Jeg ser det som viktig å videreføre firmaets identitet og sjel. Samtidig tror jeg det alltid er mulig å jobbe smartere, og jeg tror det er enklere å se hvor man kan gjøre ting på en mer effektiv måte når man kommer utenfra. Det er også et mål å øke eiendomsporteføljen. Vi har hatt en positiv utvikling, og denne skal vi fortsette! understreker han. Privat er Oddgeir gift med Eli Serine. Sammen har de tre døtre på 8, 11 og 14 år. Familien bor på Trones i Sandnes. Den nye lederen innrømmer gjerne at han er litt av en treningsnarkoman. Løping, helst med kart og kompass, og sykling er store fritidsinteresser. Det gir overskudd og energi å trene og være aktiv, sier han. Han vokste opp på Ganddal i Sandnes, og kom tidlig med i o-miljøet i idrettslaget der. Siden har det blitt stadig mer sykling, både som trening og sykling til jobb. På årets Lysebotn-Bryne løp, syklet han i mål som nr. 94 av 700 hardhauser. Tross et ufyselig vær, fullførte han de 144 km på tiden Det lar seg høre! Vaktmesterteamet er lett gjenkjennelig i trafikken med Vågen-bilene sine.

4 Næringseiendom salg Næringseiendommer utleie Kvartal til salgs i Sandnes sentrum Kontorer med sjel i Stavanger sentrum Valberggata 2 Sentral plassering like i nærheten av Victoria Hotell og Holmenkvartalet 516 kvm fordelt på 4 etasjer Etasjene kan leies samlet eller hver for seg Ny og moderne innredning samtidig som byggets historiske elementer er ivaretatt Leietakere har mulighet for å knytte seg mot resepsjon og kantine Kontorlokaler i sjøhusene på Skagenkaien med parkering Kvartalet Langgata 9, 11 og Erling Skjalgssonsgt 5 Sjeldent god plassering vis a vis Topman samt like i nærheten av Vågen 33 og tog-/busstasjon Samlet bruksareal på ca 1600 kvm bta Tomt ca 2060 kvm Fullt utleid til handel, kontor og bolig Mulighet for ytterligere utvikling av eiendommen God parkeringsdekning Øvre Holmegate 1, med parkeringsplasser i Holmenkvartalet Stavanger sentrum, vis a vis Victoria Hotell og Holmenkvartalet Lyse og moderne kontorlokaler med store vindusflater Ca 102 kvm i 3. etasje Mulighet for fasadeeksponering mot Vågen

5 A Returadresse: Vågen Eiendomsmegling AS Skagenkaien Stavanger markedsavdelingen-as.no Næringseiendom utleie Unik mulighet! Kontorbygg med meget sentral beliggenhet Lagårdsveien 78 Sentralt i Stavanger Kollektivtrafikk; buss og nytt togstopp ved eiendommen, Paradis Stasjon (okt. 2009) Kontorbygg med flott utsikt i alle himmelretninger Flott kantine i bygget Ca 6200 kvm Nye heiser (2010) til alle 13 etasjer Lokalene kan skreddersys etter leietakers ønsker og behov Meget god parkeringsdekning, innendørs og utendørs VÅGEN EIENDOMSMEGLING AS Tlf Faks e-post: megling@vaagen-eiendom.no Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger VÅGEN EIENDOMSFORVALTNING AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no VÅGEN DRIFT AS Tlf Faks e-post: post@vaagen-eiendom.no