Boligutvikling i. tidligfase med fokus på tid.

Transkript

1 Boligutvikling i Masteroppgave tidligfase med fokus på tid. Oslo, 1. mars 2013 NTNU Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Senter for Eiendomsutvikling og -forvaltning

2

3 Forord Denne oppgaven er skrevet som en avslutning på det erfaringsbaserte masterstudiet i Eiendomsutvikling og forvaltning ved NTNU. Oppgaven gir 60 studiepoeng. Min arbeidserfaring har vært innefor ulike områder, fra byfornyelse, energiledelse, boligbygging og rehabilitering. Derfor var det spennende å fordype seg innenfor et felt jeg ikke har jobbet med tidligere, nemlig en del av boligutvikling i tidlig fase. Oppgaven ble valgt med bakgrunn i diskusjoner internt i bedriften og i media i forhold til mangel på boliger, tomter og at boligprisene øker dramatisk. Sett i sammenheng med befolkningsveksten i Oslo, er det ropt høyt om å få fart på boligbyggingen. Gunnar Leikvam og Geir Hansen har vært veiledere for denne oppgaven, og de har gjennom samtaler og kommentarer gitt gode innspill som har hjulpet meg i prosessen med å skrive denne avsluttende oppgaven. Det er mange å takke for støtte og bidrag, både fra venner, kommuner, blant utbyggere og kolleger som har brakt meg videre. En spesiell takk til de ansatt på NTNU for fine og lærerike år, med velorganiserte samlinger og inspirerende studieturer. Oslo 1. mars Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning I

4 Sammendrag Regjeringen har som målsetting at alle skal ha en bolig. Boligbygging i Oslo har vært debattert heftig i fagmiljøer og media de siste årene. Tema har vært underskudd på boliger, boligpriser og ikke minst tempoet i boligforsyningen. Oslo har en befolkningsvekst som ikke gjenspeiler seg i antall ferdigstilte boliger. Det er underskudd i boligforsyningen og noen påstander har vært at det er mangel på tomter, treg saksbehandling i kommunen og mangel på boligpolitikk. Formålet med min masteroppgave har vært å se på boligutvikling i fasen fra tomtekjøp og til reguleringsplanen er vedtatt. Fokus har vært på tidsforbruket i boligutvikling, hvem eller hva er det som gjør at det tar tid og eventuelt hva kan gjøres videre. Masteroppgaven er gjennomført med et litteratursøk for å få en faglig plattform for prosjekter generelt og eiendomsutvikling spesielt. Videre har jeg valgt å gjøre en casestudie av tre prosjekter, som er gjennomført i regi av OBOS i Oslo. Studien er supplert med intervjuer med prosjektledere i OBOS, samt en henvendelse til to andre aktører innenfor boligutvikling i Oslo. For å få et bedre grunnlag for vurderinger, har jeg også sett på statistikker i kommunene for hvor lang saksbehandlingstid det er ved reguleringsplanbehandling av eiendom. Det er derfor brukt både kvalitative og kvantitative metoder for å finne svar på spørsmålsstillingen. De tre casene er valgt ut fordi de er bygget i Oslo av samme utbygger og har gjennomgått saksbehandling for regulering etter den forrige plan- og bygningsloven. Det forelå ifølge kommunen pr mai 2012 ingen prosjekter som er behandlet etter den nye plan- og bygningsloven i Oslo. Casene varierer i størrelse, og omfatter planlegging av arealer på henholdsvis 8 mål, 60 mål og 123 mål. Boligprosjektene er alle på eiendommer som tidligere har vært i bruk til og regulert for industri og næring, men som er videreutviklet og transformert til boligområder i tråd med gjeldende kommuneplan. De har problemstillinger i forhold til for eksempel trafikk, støy, og jernbane. En annen fellesnevner er at alle de tre prosjektene er startet sammen med en annen profesjonell aktør, som har tilbudt OBOS tomten med felles eierskap til 50 % hver. Litteraturgjennomgangen har vist kompleksiteten som er i eiendomsutvikling; hvor mange aktører og fagområder som må bidra for å kunne planlegge et boligområde. En utvikler har derfor et stort ansvar med å dirigere prosjektet. Det skal innhentes tilstrekkelig med faglige Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning II

5 analyser om marked, økonomi og flere elementer, som tilslutt blir nedfelt i et reguleringsplanforslag og senere gjennomføring. Jeg har sett på den interne organiseringen i OBOS i forhold til både overordnede målsettinger og de handlings- og aktivitetsplaner som foreligger for boligutvikling. Funnene er i tråd med det jeg finner er nødvendig i teorien, med klart nedfelte ansvarsforhold og frister. I casene har jeg delt fasene inn i tre, fra tomtekjøp/oppstart til innlevert reguleringsforslag, videre til offentlig ettersyn for så å få endelig vedtak på reguleringsplanen. I den første fasen er det i hovedsak den interne organisasjonen som avgjør tidsforbruket, delvis avhengig av nødvendige innleide tjenester og i tillegg hva som forelå av informasjon fra fasen før kjøpet ble inngått. Gjennom reguleringsplanprosessen er det en rekke interessenter som kommer med bemerkninger, noe Plan- og bygningsloven gir dem adgang til. I forhold til tidsforbruket har det største og det minste prosjektet omtrent likt tidsforbruk, mens det siste har en mye lavere gjennomføringstid. En forskjell mellom det sistnevnte og de to andre som jeg mener er vesentlig, er at dette prosjektet ble utformet i et nært samarbeid med kommunen, med en gjensidig, forpliktende fremdriftsplan. Et tankekors er da at det som oppfattes av utviklere som den største risikoen i boligprosjekter er offentlig saksbehandling, med manglende kapasitet og kompetanse, samt synsing. En tettere dialog og samarbeid kunne kanskje ha gjort prosessen for også andre prosjekter kortere? En mulig strategi videre kan derfor være forenkling av planprosesser, samtidig med en tettere samhandling med kommunen i forkant av og underveis i en reguleringsplan. Det offentlige må bli mer forutsigbar og proaktiv i forhold til sin politikk og sine planer; kanskje kommer det nye innspill i den lovede bygningsmeldingen? Kommunen kan bli mer aktiv på mange områder som tilrettelegger for boligbygging, også som utvikler av tomter for salg. Det har kommet en ny plan- og bygningslov. En casestudie er ikke generaliserbar, men en bredere casestudie av prosjekter som er behandlet i henhold til den nye loven ville vært spennende å se resultatet av. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning III

6 Innholdsfortegnelse Forord.. I Sammendrag II Innholdsfortegnelse...1 Tabelliste... 3 Figurliste INNLEDNING Bakgrunn Formål Omfang Begrensninger Rapportens oppbygning Metode Bakgrunnsteori Eiendomsutvikling i tidlig fase Eiendomsutvikling som prosjekt Aktører og roller Modeller og oppgaver Trinn A- Første vurdering av prosjektet Trinn B- Tomtevurdering og mulighetsstudie Trinn C- Detaljert planlegging og evaluering Undersøkelser OBOS konsern og organisering Bakgrunn om OBOS OBOS strategier OBOS Gjennomføring boligutvikling generelt Innhenting av data Intervju Casestudie Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 1

7 4.2.3 Kommune og konkurrenter Drøftinger Boligutviklingsprosessen Tidsforbruk Hvem eller hva påvirker tidsbruken? Kan boligutviklingsprosessen gjøres mer tidseffektiv? Konklusjon og anbefalinger Referanselitteratur Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 2

8 Tabelliste Tabell 1 Oversikt over kvalitativ og kvantitativ metoden. Side 12 Tabell 2 Eiendomsutvikling side 26 Tabell 3 Data fra case side 66 Tabell 4 Kommunale statisikker for saksbehandlingstid side 67 Tabell 5 Posisjonsanalyse side 78 Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 3

9 Figurliste Figur 1 Mål på vellykkethet i prosjekter side 18 Figur 2 Påvirkning i ulike faser kontra kostnad side 20 Figur 3 Sekvensmodellen side 25 Figur 4 Forskjellige målbegreper side 28 Figur 5 Gangen fra kommuneplan til tiltak PBl -97 side 37 Figur 6 Organisasjonsplan OBOS konsern side 43 Figue 7 Organisasjonsplan OBOS Nye Hjem side 44 Figur 8 Fra funksjonsplan ONH side 45 Figur 9 Bilde fra Sjølyststranda nesten ferdigstilt side 56 Figur 10 Kværnerbyen vist på Oslo-kart side 59 Figur 11 Kværnerbyen plan side 61 Figur 12 Oversikt over Ensjøbyen side 64 Figur 13 Statistikk netto saksbehandlingstid kommuner side 68 Figur 14 Tidsbruk i casene side 71 Figur 15 Stakeholders Management side 76 Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 4

10 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Boligbygging har de siste årene vært hyppig diskutert i media og diskusjonene har i løpet av sommeren 2012 eskalert. Tema har vært prisøkning, underskudd på boliger og ikke minst tempo på boligforsyningen. Vi trenger alle en bolig og Regjeringen har som mål at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø (Soria Moria 2, 2009). Med en økning i antall innbyggere må produksjon av boliger ha et tempo som står i forhold til befolkningsveksten for å kunne oppfylle regjeringens mål. Gjennom Stortingsmelding nr. 34 ( ) og Stortingsmelding nr. 23 ( ) er private aktører på eiendomsmarkedet gitt rollen med blant annet å prosjektere og gjennomføre oppføring av boliger. Willock-regjeringen mente at markedskreftene gjennom tilbud og etterspørsel ville regulere boligbyggingen og skape balanse i produksjonen, noe som ifølge media ikke har skjedd. En artikkel i tidsskriftet Plan 5/2010 tar for seg urbanisering av Norge. Hovedstadsregionen har hatt en utvikling i folketallet på omtrent en halv million innbyggere siden Oslospeilet, Oslo kommunes statistikkpublikasjon, antar at Oslos innbyggertall vil øke med personer pr. år, eller personer de neste 20 årene. Dette tilsvarer en tredjedel av dagens befolkning. Det er i samme publikasjon vist til at det bor gjennomsnittlig ca. 2 personer pr. husstand. Dette medfører et boligbyggebehov på boliger hvert år, eller totalt boliger i Oslo frem til Aftenposten viser i en artikkel den til tall fra Nordea, som viser et stort sprik mellom endring i antall husholdninger og antall fullførte boliger. Overskriften er at Nye boliger dekker halve behovet. Kathrine Boye i Nordea påpeker i samme artikkel at boligbyggingen under finanskrisen stoppet helt opp og at det vil ta lang tid å få opp takten i boligbyggingen igjen; finanskrisen var en faktor som få kunne forutse og som fikk store konsekvenser også for boligproduksjon. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 5

11 I Oslo kommunes informasjonsblad byplanoslo nr. 1/12 uttaler byplandirektør Ellen de Vibe at det de siste 10 år er regulert i gjennomsnitt boliger i året og at det er en reserve på boliger som er ferdig regulert. Ved å fortsette med nye reguleringer i samme tempo frem til 2030, vil hovedstaden ha tomter til ca ferdig regulerte boliger i denne perioden. Er det da noen grunn til at bygging på disse tomtene ikke igangsettes? Handler det om eierskap, infrastruktur, transport eller annet som gjør at de ikke realiseres? Og er det kapasitet i byggenæringen til en økt aktivitet? Eller er det kostnader i forhold til marked og beliggenhet som gjør at utbyggere ikke realiserer tomtene? Mange spørsmål er stilt i den senere tid og mange har kritisert byutviklingspolitikken, eller mangel på sådan. Det pekes på offentlige krav som øker kostnaden og gjør at saksgangen blir lang. Høyres Erna Solberg gikk i en artikkel i Aftenposten den hardt ut mot den sittende regjeringen og mener at boligbygging må prioriteres høyere for å få fart på boligbyggingen. Blant annet må eksisterende jordvernpolitikk lempes på og gjeldende regelverk med utallige høringsinstanser i den offentlige saksbehandling må endres. Påstandene om underskudd i boligforsyningen underbygges av statistikker for boligproduksjon og befolkningsvekst. Da jeg internt i bedriften diskuterte valg av tema for denne oppgaven og hvordan den skulle defineres, kom spørsmålet opp om tidsforbruket ved utvikling av boligeiendommer. Kolleger har uttrykte oppfatninger om at tidsforbruket ved boligutvikling er unødvendig høyt og at regjeringen ikke har noen boligpolitikk. Flere utbyggere har gått ut i media og en av syndebukkene som er blitt trukket frem har vært Plan- og bygningsetaten, som de mente brukte alt for lang tid på saksbehandlingen. Med underskudd i boligbyggingen i Oslo, mener jeg dette er en svært aktuell problemstilling. Tar boligutvikling lang tid og hvorfor? Når tomten ligger der og beslutningen om oppstart tas, hva er det da som tar tid før spaden kan stikkes i jorda? Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 6

12 1.2 Formål Denne oppgavens formål er å se på konkrete boligutviklingsprosjekter gjennom en casestudie for å kartlegge tidsforbruket, finne hva eller hvem som påvirker tidsforbruket fra oppstart er vedtatt og til reguleringsvedtak er gjort, samt hva som kan gjøres videre. Dette har betydning blant annet for tempoet i boligforsyningen og for økonomien i prosjektene. Kan det identifiseres noen faktorer som virker negativt inn på tidsforbruket og er disse faktorene felles i flere prosjekter? Ønsket er at man her kan finne årsaker til tidsforbruket og se på i hvilken grad erfaringer kan brukes til effektivisering av fremtidige prosjekter. 1.3 Omfang Et boligutviklingsprosjekt er gjennom mange faser før det kommer til utførelse. Dette er en prosess som krever ressurser og tid. Er det mulig å gjøre noe med denne tidsbruken? Forskningsspørsmålene til oppgavens problemstilling som søkes besvart er: Hvordan ser en boligutviklingsprosess ut? Hvor lang tid tar et boligutviklingsprosjekt fra vedtak om oppstart til reguleringsvedtak er fattet? Hva eller hvem påvirker tidsforbruket i denne fasen? Kan boligutviklingsprosessen gjøres mer tidseffektiv? Oppgavens tittel kommer som en følge av denne problemstillingen: Boligutvikling i tidligfase med fokus på tid. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 7

13 1.4 Begrensninger Jeg har i oppgaven valgt å avgrense casestudien til å se på prosjekter i Oslo, som er bygget i regi av OBOS i samarbeid med andre aktører. Oppgaven omhandler boligutviklingsprosjekter i en del av den tidlige fasen. I perioden før oppstart vedtas, har boligprosjekter ulik forhistorie. I noen tilfeller er det kommet et tilbud om medeierskap til et boligutviklingsprosjekt fra en profesjonell aktør. I andre tilfeller kan boligprosjektet være resultatet av et lengre tomtesøk og forhandlinger, eller at en tomt som er eid lenge realiseres. Den del av boligutviklingsfasen som omhandles i denne oppgaven, er derfor definert som fasen fra oppstart er vedtatt og frem til reguleringsvedtak er fattet. Et boligutviklingsprosjekt er svært omfattende og med mange aktører. Jeg har valgt ut prosjekter som er gjennomført av samme byggherre. For å kunne sammenligne prosjekter var det viktig å velge prosjekter som var bygget omtrent i samme tidsperiode, med krav om omregulering innenfor det samme gjeldende lovverk. Beliggenheten innenfor Oslo gjør at også den offentlige planmyndigheten er den samme. Prosjektene ble i tillegg vurdert i forhold til den informasjon som var tilgjengelig. Oslo kommune har for reguleringsplanbehandling hatt en gjennomsnittlig saksbehandlingstid på 43 måneder de siste årene og det forelå sommeren 2012 ingen prosjekter som var behandlet etter ny Plan- og bygningslov. Derfor er det valgt å se på prosjekter som ble behandlet i henhold til Planog bygningsloven fra Jeg har i denne oppgaven søkt å skille ut de hovedelementene i prosessen som har størst betydning for tidsbruk i prosjektene.. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 8

14 1.5 Rapportens oppbygning I tillegg til en liste over referanser og vedlegg, er oppgaven delt inn i 6 hovedkapitler. Forord Sammendrag Kapittel 1 Innledning Dette kapittelet omhandler bakgrunn for oppgaven, formål, problemstilling, avgrensing og omfang. Dessuten forklares oppbygningen og definisjoner som er brukt. Kapittel 2 Metode Metode-kapittelet handler om generelt aktuelle metoder og hvilke metoder som er valgt for denne oppgaven med mulige feilkilder. Kapittel 3 Kartlegging teori boligutvikling Her vil teori om boligutvikling belyses gjennom en litteraturgjennomgang. Kapittel 4 Casestudier Kapittelet omhandler hva som er funnet i casestudiene. Kapittel 5 Drøfting av case Dette kapittelet vil inneholde en diskusjon av funn fra kapittel 4 og fra kartleggingen av teori i forhold til spørsmålstillingen. Kapittel 6 Konklusjon Her vil konklusjon på oppgaven komme med forslag til videre forskning innenfor emnet. Referanseliste Listen utgjør en oversikt over anvendte referanser. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 9

15 2. Metode Ulike metoder kan brukes i en vitenskapelig undersøkelse. I dette kapittelet vil jeg presentere litt om metoder generelt og hvilke metoder jeg har valgt for å finne svar på denne oppgavens spørsmålsstillinger. Gjennom valg av metode skal jeg vise hvordan jeg har innhentet empiriske data. Arbeidsmåter som brukes systematisk, gir oss muligheten til å innhente ny kunnskap og innhenting av ny kunnskap er det forskning handler om (Larsen 2008). Det er viktig å skille mellom allmennkunnskap og den kunnskapen som er fremkommet igjennom forskning. De fleste av oss har meninger og erfaringer og vi kan lett trekke konklusjoner på bakgrunn av dette. Disse konklusjonene kan for så vidt være riktige, men dette er allmennkunnskap som vi ikke kan stole på at er korrekt. For å kunne stole på kunnskap må denne være forskningsbasert, selv om det også kan være knyttet usikkerhet til denne. I henhold til Dalland (2000) er god forskning knyttet til i hvilken grad forskningen gir klarhet i det forholdet som blir undersøkt. Når vi skal undersøke noe, er metoden det redskapet vi har for å samle inn data og som gir oss den informasjonen vi trenger. Han siterer også i sin bok Vilhelm Aubert (1995:196): En metode er en fremgangsmåte, et middel til å løse problemer og komme frem til ny kunnskap. Et hvilket som helst middel som tjener dette formålet, hører med i arsenalet av metoder. Hensikten med denne oppgaven er å gi svar i forhold til den definerte problemstillingen og redskapet er den metoden som blir valgt. Metoden gir oss redskapet hvordan informasjon skal innhentes for å gi oss et svar på forskningsspørsmålene vi har stilt. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 10

16 Det fins ulike metoder vi kan bruke for kunnskapsinnhenting og eksempler på dette er: Litteratursøk Intervjuer og skjemaer Spørreundersøkelser Casestudier Eliminasjonsmetoden Analyser Kvalitativ og kvantitativ metode. Boligutvikling er et svært omfattende fagfelt som involverer svært mange aktører. Valg av metode er derfor viktig i forhold til innhenting av informasjon. Metoder skilles gjerne i to hovedtyper (Larsen 2008): Kvalitative metoder er innsamling av mange og varierte opplysninger om få objekter, grundige undersøkelser for å sikre god validitet og helhetsforståelse, og unngå misforståelser. Utfordringen er etterprøvbarheten. Kvantitative metoder brukes gjerne for å underbygge resultatene fra kvalitative studier, der man gjerne ønsker å generalisere. Det innhentes mye data som er kvantifiserbart for analyse. Dette måles eksempelvis i areal, tid, penger osv. Det er viktig å stille de riktige spørsmålene for ikke å trekke konklusjoner på et for tynt grunnlag. Brukes på få opplysninger for mange prosjekter. Metodetriangulering er en kombinasjon av begge disse metoder som kan benyttes for å fange opp svakheten ved den ene av metodene. Larsen (2008) har i sin bok laget en tabell (tabell 1) over forskjeller på de to som grunnlag for valg av metode. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 11

17 Kvantitative metoder Kvalitative metoder Problemstilling Spørsmål og hypoteser. Spørsmål og temabeskrivelser. Enheter og variabler Bredde: få opplysninger om mange enheter. Dybde: mange opplysninger og få enheter. Innsamlingsmetoder Systematisk og strukturert (samme spørsmål i samme rekkefølge). Eks. Ustrukturert (eller mindre strukturert). Eks. Uformelle intervjuer. spørreskjema. Presentasjon av data Tall i form av tabeller og Illustrasjoner ved sitater. Arbeidsform figurer. Forholdsvis liten fleksibilitet. Arbeider med fasene nokså adskilt. Stor fleksibilitet. Fasene er ikke så adskilte, det er ofte slik at utvilklingen av problemstillingen, datainnsamlingen og analysen forgår til dels samtidig og i flere runder. Nytte Kan generalisere. Kan ikke generalisere, men undersøkelsen har overførbarhet. Type informasjon Kan sammenligne. Systematisk klassifisering og opptelling av noen utvalgte egenskaper. Helhet og fullstendighet, ønsker å se mønster i helheten av egenskaper. Mål ved undersøkelsen Ønsker å forklare. Ønsker å oppnå forståelse. Tabell 1. Oversikt over de viktigste forskjellene mellom kvalitativ og kvantitativ metode (Larsen 2007). Denne tabellen er benyttet i valg av metoder til bruk i denne oppgaven. I en casestudie er målet å finne hvor lang tid de ulike fasene tar, noe som gir kvantitative data, og for å underbygge og forklare tidsbruken er det nødvendig med kvalitative data. Validitet og reliabilitet Krav til data er av Dalland (2000) delt i to. Det ene er hvilken relevans våre data har for problemstillingen og det andre er hvor pålitelig de er innsamlet. Larsen (2008) støtter dette og bruker begrepene validitet og reliabilitet om det samme. Larsen (2008) definerer validitet som det samme som gyldighet eller relevans. Validitet har fokus på at de riktige tingene måles og er relatert til studien. Høy validitet innebærer at data er relevante for problemstillingen. Reliabilitet er et mål på pålitelighet og nøyaktighet. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 12

18 Reliabilitet sier om vi måler på rett måte, er etterprøvbar og uten tvil om hva som skal måles og hvordan. Relevante data er grunnleggende for å gjenspeile oppgavens problemstilling. En kvantitativ undersøkelse av relevante data gir høy reliabilitet. Sammen med en kvalitativ undersøkelse som for eksempel intervju, kan det gi et helhetsbilde med høy validitet og reliabilitet. I en prosess der det er viktig å få informasjon fra mennesker som ressurspersoner med kompetanse og informasjon innenfor fagfeltet, er det mulig å gjøre dette på flere måter. I en spørreundersøkelse eller et strukturert intervju, der spørsmålene og rekkefølgen på disse er fastlagt, vil spørsmålsstillingen være avgjørende for om vi får den informasjonen vi ønsker. Hvorvidt svarene er relevant for undersøkelsen er avhengig av at vi stiller spørsmål som fanger alle sider av det vi ønsker. Et ustrukturert intervju fungerer mer som en uformell samtale, der spørsmålsliste eller stikkord danner grunnlaget for samtalen. Her er det rom for avstikkere, som kan gi viktig informasjon og det er mulighet for korreksjon av retningen underveis ved å la intervjupersonen delvis styre samtalen. På den måten kan det ustrukturerte intervjuet få høyere validitet enn det strukturerte intervjuet. Valg av metode Målet med oppgaven er å finne faktorer som påvirker tidsforbruket i deler av en boligutviklingsprosess, basert på en casestudie. Med bakgrunn i forskningsspørsmålene finner jeg det nødvendig å starte med en studie av faglitteratur for å kartlegge hele den teoretiske prosessen som en boligutvikling skal igjennom for å få en helhetlig forståelse av boligutvikling. Jeg har kun funnet èn bok som omhandler hele spennet og flerfagligheten i det som skjer underveis i tidligfasen av eiendomsutviklingsprosjekter, og det er Eiendomsutvikling i tidligfase av Øystein Kristoffersen og August Røsnes med flere (2009). Litteratursøk er gjort via google med ulike søkerord, BIBSYS, ved å gå til internettsider for Trondheim og Oslo kommuner, og ved gjennomgang av pensum ved studiet. Nettstedet har omfattende informasjon innenfor de fleste temaer innenfor eiendomsutvikling. På finner jeg lovverket. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 13

19 I innledningen er det beskrevet at spørsmålsstillingen i oppgaven skal søkes besvart med en casestudie. Følgende sitat er hentet fra Olsson (2009): I casestudier studeres et eller et fåtall utvalgte studieobjekter basert på flere ulike datakilder. Casestudier er lagt opp for å gi innsikt og forståelse. Casestudier har ikke ambisjon om å være representative eller generaliserbare. Olsson (2009) fremhever at denne typen studier kan gi viktige bidrag innenfor ulike fagfelt, men spesielt som en av flere i en serie av casestudier. Jeg har valgt å se på realiserte case, som er bygget i regi av egen organisasjon, OBOS. Informasjon om disse er funnet gjennom å søke i dokumenter som er lagret i OBOS sine datasystemer og i Plan- og bygningsetatens arkiver (PBE). Både kvalitative og kvantiative data brukes i casestudien, metoden brukes i forhold til hvilken type informasjon eller data som hentes ut og hvordan. En kvalitativ undersøkelse for casene er gjort for å finne hva som er gjort fra OBOS side i form av målsettinger og prosjektstruktur, hva de ulike fasene i prosjektet omhandler og strukturen på boligprosjekter generelt. Det er gjort en gjennomgang av overordnede mål for bedriften, strategiplaner, årsrapporter mv. Videre er det gjort en dokumentgjennomgang i 3 utvalgte boligprosjekter for å se hva som er utført ved realisering av prosjekter, og deretter sammenholde dette med funn fra litteraturstudiet. For å underbygge den informasjonen jeg har funnet ved dokumentgjennomgang, er det gjort intervjuer med sentrale personer i OBOS, i form av to prosjektledere. Hensikten med intervjuene er å få frem erfaringer og opplevelser som de har fått som prosjektledere. Disse intervjuene er utført som ustrukturerte intervjuer, som er forklart tidligere i dette kapittelet. Dette ble valgt for å få en fri flyt på dialogen og ikke låse samtalen, i den hensikt å få mest mulig relevant informasjon. Som underlag var det utarbeidet en stikkordssliste. I tillegg er dette supplert med uttalelser fra konsernledelsen. Valg av intervjuobjekter er gjort etter en skjønnsmessig utvelging, med ressurspersoner jeg kjenner og som jeg vet har lang erfaring innenfor fagfeltet. Sammen med valgte intervjuform, som gir rom for dialog om temaet uten avgrensninger og med mulighet for korreksjoner underveis, er dette en metode som Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 14

20 gir høy validitet. Intervjuobjektene er valgt for å oppnå høyest mulig grad av reliabilitet, men intervjuformen medfører også at intervjuobjektene kan styre samtalen. Kvantitative undersøkelser i form av innhenting av data for tidsbruk i casene, gir svar på forskningsspørsmålet; hvor lang tid har disse prosjektene brukt før de fikk reguleringsvedtak? Informasjon om dette er innhentet fra både utbyggers arkiver og fra PBE gjennom en dokumentstudie. Tidsdata er satt i system og visualisert i form av tabell og diagram. Som en kontrollgruppe har jeg sett på case i forhold til reguleringsprosessen i 2 andre prosjekter, samt innhentet informasjon fra 5 kommuner om hvor lang tid de bruker på behandling av reguleringsplaner. Målet med casestudien er ikke å generalisere, men å innhente mest mulig kunnskap. Fordelen ved å bruke både kvalitative og kvantitative metoder er at det gis et mer helhetlig bilde. Validiteten i de data som er hentet ut er søkt å gjøre høyest mulig. Reliabiliteten i de data som er hentet ut for tid, er høy for den delen som er hentet ut fra Plan- og bygningsetatens arkiver. Disse omhandler vedtak og forsendelser som er datert og lagt i offisielt register for saksinnsyn. For data fra arkivene i OBOS hersker det mer usikkerhet i forhold til reliabiliteten. En viss grad av usikkerhet kan være knyttet til at de dokumenter jeg har funnet i datasystemene i OBOS ikke er orginaler, eksempelvis kan dette være utkast til dokumenter. Data som er knyttet til problemstillingen tid, er i stor grad bekreftet av funn i Plan- og bygningsetatens arkiver og har høy reliabilitet. Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 15

21 3. Bakgrunnsteori Dette kapittelet omhandler teori innenfor boligutvikling. Kapittelet er skrevet for å gi en faglig plattform i forhold til casestudiene jeg gjennomførte. Hensikten min er å kartlegge spennvidden i boligutvikling og hvilke aktører som er med i prosessen. Denne oppgaven omhandler boligprosjekter som ble startet før 2007 og derfor innenfor den tidligere Plan- og bygningsloven med lovfestede detaljerte plantyper som reguleringsplan og bebyggelsesplan. Bebyggelsesplan og reguleringsplan ble normalt utformet i forbindelse med et konkret prosjekt, men utgår som planformer i den nye Plan- og bygningsloven, som hadde ikrafttredelse Disse erstattes av detaljregulering og områderegulering. Oslo kommune har pr sommeren 2012 ikke vedtatt boligprosjekter av en viss størrelse etter ny lov, så det var ikke mulig å hente informasjon fra case som var behandlet i henhold til Plan- og bygningsloven av Eiendomsutvikling i tidlig fase Medalen (2007) definerer på en forenklet måte eiendomsutvikling til følgende: Eiendomsutvikling er i vid forstand å øke nytten eller den økonomiske avkastningen av en eiendom en har eid en tid eller nylig har ervervet ved å bringe eiendommen fra en tilstand (fysisk eller juridisk) til en annen tilstand. Medalen siterer også Ratcliff og Stubbs (1996) med at det som er utviklet på en måte aldri er ferdigutviklet, men alltid gjenstand for en videreutvikling. Dette synliggjøres blant annet ved å se på de mest sentralt beliggende boligprosjektene i våre største byer, som mange i dag etableres gjennom transformasjon og fortetting på eiendommer som tidligere har vært i bruk til nærings- og industriformål. Det er mange ulike aktører i eiendomsmarkedet i dag. Innenfor utvikling er det aktører som bare driver med utvikling etter oppdrag fra en bruker eller for en aktør som skal forvalte eiendommen videre. Andre har hele spekteret med forvaltning, oppkjøp, salg utvikling og eventuelt leier ut arealer til ulike brukere. Det finnes også selskaper som ikke utvikler, men driver med kjøp og salg av eiendommer som de også kan forvalte. Aktørene har ulike målsettinger for sin bedrift. Disse kan grupperes i to grupper; de som ønsker økonomisk Institutt for byggekunst, prosjektering og forvaltning 16