KNUTEPUNKT OG FORTETTING HVORDAN VIRKER PLANENE?

Transkript

1 KNUTEPUNKT OG FORTETTING HVORDAN VIRKER PLANENE? NETTVERKSSAMLING FOR REGIONAL OG KOMMUNAL PLANLEGGING 2018 BYPLANSJEF PETTER WIBERG 4 5. desember 2018 KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT

2 Virker knutepunktstrategien? Hvor god hjelp får vi av plan og bygningsloven til å styre utviklingen til samfunnets beste? Områderegulering til behag eller besvær?

3 Strategi for knutepunkt og fortetting i et nøtteskall

4 Hva skjer langs bybanetraseen og i knutepunktene?

5 Betydelig økning i antall vedtatte reguleringsplaner i og nær sentrums- og byfortettingssonene

6 Andel vedtatte reguleringsplaner i sentrumssone og indre del av byfortettingssone øker mest

7 Likevel øker den årlige tilveksten av vedtatte reguleringsplaner i ytre deler av fortettingssonenen mens den er avtakende i mer sentrale områder og lenger ute

8 Vedtatte og pågående reguleringsplaner på Paradis og nærliggende områder Nye private planinitiativ utenfor det prioriterte og mest sentrale fortettingsområdet Annonsetekst: «Paradis er et populært boligområde med høy andel av eneboliger, flotte turområder, gode skoler og barnehager, et sjarmerende butikksenter og bybanestopp like ved. Midt i dette attraktive området kommer nå Paradisalléen med totalt 107 leiligheter».

9 Kommunale vedtak er ikke alene om å påvirke utviklingen. Hvordan reagerer markedet? Noen kjennetegn ved de mest sentrale områdene Høyest tetthet i eksisterende bebyggelse. Størst knapphet på ledig bebyggelig areal. Liten vilje til å selge Høye tomtepriser. Størst konfliktpotensial i forhold til naboer. Størst konfliktpotensial i forhold til offentlig infrastruktur. Planbestemte krav og restriksjoner på bl.a. høyder, volum og uteareal. Reguleringsrisiko øker med økende sentralitet Innsigelse. Klage. Uforutsette forsinkelser. Virkninger av nødvendig samordning med andre planer, infrastruktur osv. Rekkefølgekrav, utbyggingsavtaler og anleggsbidrag. Lokale myndigheter intervenerer i begrenset grad i eiendomsmarkedet. Tidkrevende prosess

10

11 «En plan for de rike»? Prisdrivende fortetting?

12

13

14 Områdeplanen mer fleksibel, grovmasket eller detaljert Hovedretningslinjer struktur, form og funksjon Retningslinjer som sikrer sammenheng i utbygging Bedre rettssikkerhet for berørte parter og avklarte rettslige rammer for utbygging og drift

15 Bygg 21 mente det var for mange plannivå hadde de rett? Unødig detaljering For mye saksbehandling, gjentakelser og omkamp Unødvendig tidsbruk

16 Fremvekst av ikke lovfestede plantyper Strategiplaner for større områder VPOR Fokus på hovedproblemstillinger Gir prinsipielle rammer og avklaringer Konkretiserer grunnlag for reguleringsplaner Utfordrende mht. medvirkning og samarbeid

17 Områderegulering positive erfaringer etter ca 30 vedtatte planer Regulerer infrastruktur: vei, sykkel, gange Plasserer fellesområder torg (stedets hjerte) Regulerer grønnstruktur til fellesformål (grønnstruktur, naturområde, turdrag, friområde, park) Fastsetter rekkefølgekrav som utgangspunkt for utbyggingsavtaler og økonomiske bidrag (sikrer til en viss grad gjennomføring)

18 Områderegulering mindre positive erfaringer etter ca 30 vedtatte planer Kan ta for lang tid fra oppstart til vedtak (ca. 4 år og noen ganger mer) Områdereguleringsplanen blir fortere utdatert enn antatt ved oppstart nye krav, endrete forutsetninger, eksempelvis moderne avfallshåndtering Endringer i behov for næringsareal endres hurtig gir avvik fra plan Ofte for lite medvirkning fra grunneiere innenfor større områdereguleringsplaner Best medvirkning når offentlig og privat går sammen om reguleringsplanen.

19 Når områdereguleringen krever detaljregulering, blir områdereguleringen krevende. Faglig utfordring: grensesnitt mellom plannivåene er krevende Klarer vi å fange opp alle relevante konsekvenser av områdeplanen uten at den blir en stor detaljplan? Hvis detaljplanen skal passe inn, må rammebetingelsene i områdeplanen være entydige og avklart Private detaljreguleringsplaner som avviker vesentlig fra overordnet plan, gir ringvirkninger. Hvor strenge skal vi være når det gjelder å begrense slike avvik? Er konsekvensene store, kan vi stoppe planinitiativet?

20 Områdeperspektivet er nødvendig Sikre helhet og sammenheng spesielt i områder som skal transformeres og fortettes Lovens system er et godt utgangspunkt Må gjerne suppleres med Lokale, subregionale, bydelsvise og stedstilpassede forsøk med strategier og program Forsøk med nye modeller for samarbeid, samhandling og medvirkning Noen ønsker seg tilbake til kommunedelplanen..(!)

21 Gjennomføring Vi har lært mye om Rekkefølgekrav Utbyggingsavtaler Anleggsbidrag Bør kommunen engasjere seg sterkere og mer direkte i gjennomføring? Infrastruktur Erverv og tilrettelegging av areal

22 Noen konklusjoner Langsiktig knutepunktstrategi fungerer Vi oppnår fortetting Vi håndterer ikke alle de samfunnsmessige og sosiale konsekvensene godt nok Loven gir stort sett virkemidlene vi har behov for Forholdet mellom område- og detaljregulering kan forbedres Kommunens rolle i gjennomføringsfasen for passiv? Politisk utfordring å være streng nok i prioriteringene Balanse mellom innbyggerinteresser og kommersielle interesser problematisk i et fullprivatisert bolig- og eiendomsmarked? Økende kompleksitet gir økt behov for utdanning og kompetanse