Detaljregulering for Solberg idrettspark. 2. gangsbehandling etter planog bygningsloven

Transkript

1 Arkivsak-dok. Saksbehandler PLAN-19/ Tom André Alstadsæther Saksgang Møtedato Saksfremlegg Detaljregulering for Solberg idrettspark. 2. gangsbehandling etter planog bygningsloven Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan-og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solberg idrettspark med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for dette er at det legges til rette for arealbruk som styrker fortettingen i et prioritert utviklingsområde i gjeldende kommuneplan. Området ligger også direkte tilknyttet kollektivtrasé i tråd med samordnet areal-og transportplanlegging. Planforslaget sikrer videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for bolig og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Planforslaget vurderes å være tilfredsstillende utredet. Vedtaket kan påklages etter plan-og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan-og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Grunnlag for saken Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 65/17 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr.114/18 Juridisk grunnlag Plan- og bygningslovens Vedtak av reguleringsplan 1

2 Vedlegg 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse datert Vedlegg lagt på politikerrommet: Merknader etter offentlig ettersyn, ROS-analyse, illustrasjoner, VAnotat, VA-plan, støyutredning og geoteknisk vurdering. Sammendrag Lissos Eiendom AS og Solberg sportsklubb ønsker å videreutvikle området. Planforslaget legger til rette for videre utvikling av idrettsområdet med mulighet for nytt klubbhus og ishall. Det reguleres også sentrumsbebyggelse med mulighet for boliger, kontorer og næring. Forslag til detaljregulering for Solberg idrettspark har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 5 merknader til planforslaget, hvorav et varsel om innsigelse som er trukket etter avklaring mellom rådmannen og fylkesmannen. I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. Saksutredning Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Hensikt og bakgrunn med saken Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling i hovedutvalg og endelig vedtak av detaljregulering i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Planområdet og planstatus Planområdet er ca. 79 daa og ligger i Solbergelva øst for Solbergsenteret (se illustrasjon nr.1) og omfatter eiendommene Gbnr.: 45/31(Lissos Eiendom AS), 45/69 (Solberg sportsklubb), 45/208 (Telenor Holding AS), 45/808 (Lissos Eiendom AS), 45/1658 (Nedre Eiker kommune), 45/1636 (Nedre Eiker kommune), 45/1570 (Solbergsenteret AS) og 45/1 (Nedre Eiker kommune). Lissos Eiendom AS og Solberg sportsklubb er tiltakshaver. Planområdet ligger i arealer avsatt til Idrett, sentrumsformål Y, grønnstruktur og boligbebyggelse A i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). 2

3 Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planområdet er uregulert, men grenser til og reguleringsplan for SO 49 Solbergsenteret i øst og SO 37 Solbergkollen i nord. Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Nordøst for planområdet pågår arbeid med detaljregulering for Solberg spinderi Nord. Planforslaget Planforslaget legger til rette for sentrumsbebyggelse med mulighet for boliger, kontorer og handel. Det legges også til rette for videre utvikling av idrettsområdet med mulighet for nytt klubbhus og ishall på idrettsområdet i Solbergelva. Rekkefølgekrav: Det er gitt rekkefølgekrav i planbestemmelsene for å sikre avbøtende tiltak mot støy, geotekniske tilleggsundersøkelser, lekeplass, uteoppholdsareal, vann og avløp, parkeringsplasser og fortau. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandling Ved 1.gangsbehandling ble tiltakshavers planforslag vedtatt uten tilleggsforslag. Offentlig ettersyn og oppfølging av merknader Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 5 merknader til planen. Støybestemmelsen blir endret etter overenskomst mellom kommunen, tiltakshaver og Fylkesmannen i høringsperioden. Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Avsender, dato 1 Statens vegvesen Merknad Planen berører ikke riks- eller fylkesveg. Vi ber om at det settes av tilstrekkelig areal til den planlagte vegtraseen med tosidig sykkelfelt og tosidig fortau. Rådmannens vurdering Tas til orientering. Forslaget om tosidig sykkelfelt er ikke foreslått i felles sykkelplan for Buskerudbyen, men en utredning gjort i etterkant av 3

4 2 Rannveig og Jens Petter Høgmoen Eier av 45/113 viser til tidligere klage på støy til SSK når det gjelder støy fra kjøleanlegg. Frykter ny ishall og utvidelse av sesongen vil føre til mer støy. felles sykkelplan. Rådmannen vurderer at etablering av sammenhengende sykkelvei langs Gamle Riksvei bør gjøres i egen reguleringsprosess. Det er også satt 15 meter byggegrense fra midtlinje på Gamle Riksvei i planforslaget for Solberg idrettspark. Dette vurderes som tilstrekkelig for å sikre fremtidig areal til sykkelvei. Etablering av ny ishall skal ikke påføre naboer støy som overskrider grenseverdiene i «Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging(t- 1442/2016) 3 Norges vassdrags- og energidirektorat Ønsker at det blir foretatt måling og vurdering av støy fra kjøleanlegget med avbøtende tiltak. Anbefaler at det i planarbeidet gjennomføres grunnundersøkinger og vurdering av stabiliteten i skråningene Nord for planområdet. Dersom det ønskes støymåling av eksisterende kjøleanlegg vurderer rådmannen dette til å være en privatrettslig sak. Det er mulig å kontakte byggesak(tilsyn) i Nedre Eiker kommune om støy på eksisterende kjøleanlegg. Når det gjelder etablering av nye anlegg vises det til tidligere kommentar. Tas delvis til følge. Det er gjennomført grunnboringer i forbindelse med grunnvurderingene. Det er tilføyd rekkefølgebestemmelse som sikrer geotekniske tilleggsundersøkelser, som inkludert kontroll av stabilitet i skråningen i nord, før det kan gis rammetillatelse. Tas til følge. Det innarbeides eget rekkefølgekrav om at 4

5 4 Buskerud fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud NVE foreslår at ordlyden i 12.2 i planbestemmelsene får et tillegg om at kravet til geotekniske grunnundersøking og geoteknisk vurderingsrapport skal være ivaretatt før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innen planområdet. Det har ikke vært påkrevd arkeologiske undersøkelser. Positiv til at det er lagt inn bestemmelse som sikrer at den verneverdige bebyggelsen blir dokumentert før bygningene rives. Fylkeskommunen ber om å få tilsendt kopi av slik dokumentasjon. Bestemmelse om etablering av lekeplass må innarbeides som rekkefølgebestemmelse der lekearealet må opparbeides før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av boliger. videre grunnundersøkelser i 12.2 skal være gjennomført før det kan gis rammetillatelse. Tas til orientering. Tas til etterretning. Innsendelse av dokumentasjon til kulturminnemyndigheten føyes til 2.9. I planbestemmelsenes 6.1 er det rekkefølgekrav om at dokumentasjon og undersøkelser beskrevet i 2.13 skal være godkjent før det kan gis igangsettingstillatelse. Det er i krav om egen utomhusplan for lekeplass som viser lekearealer, apparater, opparbeidelse og dokumentasjon på anvendeligheten til arealet m.m. Rådmannen vurderer dette som tilstrekkelig for å ivareta lekeplass i planen. Fylkesmannen bemerket i høringsperioden at bestemmelsene til planen ikke sikrer støyreduserende tiltak for å nå grenseverdi på Lden 55dB. Forutsatt at kommunen innarbeider planbestemmelse som ble oversendt 7. november 2018, vil ikke fylkesmannen ha innsigelse til planforslaget. Tas til følge. Planbestemmelsen endres som i forslaget oversendt 7. november 2018, til Fylkesmannen i Buskerud. 5

6 To av fem merknader førte til endring av planbestemmelsene etter offentlig ettersyn. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene er som følger: Endring i bestemmelser: 1. Justering av bestemmelse: Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av et nytt klubbhus til Solberg sportsklubb, hall for innendørs isflate og sentrumsbebyggelse. Det skal i tillegg legges til rette for boliger og næringsbebyggelse. 2.9 Tilføyelse til bestemmelse: Dokumentasjonen skal sendes til kulturminnemyndigheten Endring av bestemmelse: Støynivå skal ikke overskride Lden=55 db på leke- og uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal kan være utformet som vinterhage/innglasset balkong eller veranda som må kunne åpnes. Vinterhagen/innglasset balkong eller veranda skal ha tilfredsstillende ventilasjon i lukket tilstand. Minst halvparten av rom med støyfølsom bruk, men alle soverom, skal i hver boenhet ha vindu i fasade med støybelastning Lden=55 db eller lavere. Rom med støyfølsom bruk som har støybelastning over Lden=55 db ved støybelastet vindu, skal ha tilstrekkelig beskyttelse (med solbeskyttelse, kjøling, balansert ventilasjon, mv) til at innetemperaturen er behagelig ved alle temperatur- og solforhold uten at vinduene åpnes Ny bestemmelse: Det skal gjennomføres geotekniske undersøkelser som beskrevet i 2.12, før det kan gis rammetillatelse Ny bestemmelse: Det skal dokumenteres hvordan støykravene i 2.11 ivaretas ved søknad om rammetillatelse. Vurdering av virkning av endringer Endringene i bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige negative virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Økonomiske konsekvenser Dersom utbyggingsavtale blir aktuelt kan det medføre kostnader for kommunen. Det er ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen utover dette. Utbyggingsavtale(UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. 6

7 Barn og unges interesser Planområdet ligger nær Solberg barneskole og Killingrud ungdomsskole, og vil sikre videre tilbud om idrettsaktiviteter i området. Planforslaget utelukker ikke videre drift av SFO eller bruk av utearealet knyttet til SFO på felt BKB hvor kommunen er grunneier. Det går flere ganglinjer gjennom området i dag og bevaringen av disse i planbestemmelsene vil være positivt for å unngå at andelen gående skal bli lavere. Barn og unges interesser vurderes som ivaretatt gjennom krav til bevaring av eksisterende ganglinjer, gjenoppbygging/opparbeidelse av fortau langs Gamle riksvei og sikring av lekeplass i planbestemmelsene. Miljøkonsekvenser Naturmangfoldloven 8-12 Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking (jfr. Naturmangfoldlovens 8-12). Rådmannen vurderer at planforslaget ikke vil ha vesentlig påvirkning på naturmangfoldet og ikke vil medføre negative miljøkonsekvenser. Støy Støyvurderinger er gjort i egen fagrapport. Kravene til støyreduksjon er ivaretatt gjennom regulert støysone i plankartet og planbestemmelser med krav om dokumentasjon på hvordan avbøtende tiltak mot støy blir ivaretatt, før det kan gis tillatelse til tiltak. HMS/Folkehelse Planforslaget sikrer fremtidig tilbud om idrettsaktivitet og kan bidra til at flere får tilbud om fysisk aktivitet. Dette kan bidra til økt fysisk aktivitetsnivå. Planforslaget regulerer også turvei gjennom grønnstrukturen i tillegg tilbevaring av eksisterende ganglinjer gjennom planområdet. Dette kan bidra til flere gående og økt aktivitetsnivå. Fortau langs Gamle Riksvei som er en del av skolevei er sikret ved bruk av rekkefølgebestemmelser til planen. Konsekvenser for Nye Drammen Planforslaget regulerer et fremtidig idrettsområde for nye Drammen kommune. Rådmannen vurderer at det ikke er noen konsekvenser utover dette for nye Drammen kommune. Vurdering og konklusjon I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen: - Etablering av nytt klubbhus og innendørs isflate for Solberg sportsklubb. - Tilrettelegge for bolig og næring. - Etablere sentrumsbebyggelse. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller enkel endringsprosess av reguleringsplanen bør disse hensynene ikke settes til side. 7

8 Politisk handlingsrom Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger i to mulige alternativ: Enten vedtas planforslaget slik det foreligger, men hvis kommunestyret er uenig i planforslaget sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeidet med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (Enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solberg idrettspark med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Solberg idrettspark tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for dette er at det legges til rette for arealbruk som styrker fortettingen i et prioritert utviklingsområde i gjeldende kommuneplan. Området ligger også direkte tilknyttet kollektivtrasé i tråd med samordnet areal- og transportplanlegging. Planforslaget sikrer videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for bolig og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Planforslaget vurderes å være tilfredsstillende utredet. 8

9 Saksprotokoll Arkivsak-dok. 19/00585 Saksbehandler Tom André Alstadsæther Behandlet av Møtedato Saknr 1 Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske /19 tjenester 2 Kommunestyret /19 Detaljregulering for Solberg idrettspark. 2. gangsbehandling etter plan- og bygningsloven Kommunestyret har behandlet saken i møte sak 4/19 Møtebehandling Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ble enstemmig vedtatt (40 stemmer). Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solberg idrettspark med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for dette er at det legges til rette for arealbruk som styrker fortettingen i et prioritert utviklingsområde i gjeldende kommuneplan. Området ligger også direkte tilknyttet kollektivtrasé i tråd med samordnet areal- og transportplanlegging. Planforslaget sikrer videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for bolig og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Planforslaget vurderes å være tilfredsstillende utredet. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort.