Detaljregulering for Øvre Bakkefeltet - 2.gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Maria Bryksina L.nr.: 12330/2017 Arkivnr.: /L13 Saksnr.: 2013/7290 Utvalgssak Detaljregulering for Øvre Bakkefeltet - 2.gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske /17 tjenester Kommunestyret /17 Grunnlag for saken Kommuneplanens arealdel, vedtatt Reguleringsplan. Øvre Bakkefeltet, delfelt B2, MJ32.03, vedtatt Referat fra oppstartsmøte, gangsbehandling, utvalgssaksnr. 10/17 fra møte Juridisk grunnlag Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling i hovedutvalg og endelig vedtak av detaljregulering i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Vedlegg 1 Plankart til 2.gangsbehandling. Øvre Bakkefeltet 2 Bestemmelser til 2.gangsbehandling. Øvre Bakkefeltet 3 1.gangsbehandling. Samlet saksfremlegg. Øvre Bakkefeltet 4 Planbeskrivelse Øvre Bakkefelt SAMMENDRAG Detaljreguleringen utdyper og delvis erstatter eksisterende reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet. Detaljreguleringen legger til rette for boligutbygging i Bakkebruddet. Området er foreslått utbygget med småhusbebyggelse i form av små leilighetsbygg, rekkehus og kjedete boliger. Side 1

2 Reguleringsplanen innebærer at det bygges adkomstveg inn i planområdet samt at eksisterende gang- og sykkelveg mellom sentrum og Åsen fullføres. Forslag til detaljregulering for Øvre Bakkefeltet har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 7 merknader til planforslaget, hvorav ingen innsigelser. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet og i tråd med overordnede planer. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter 1.gangs behandling og offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Planområdet Planområdet ligger i Åsen mellom Fv 36 (Orkidehøgda) nedenfor planområdet, og Blomsterlia ovenfor planområdet. Størsteparten av planområdet er et gammelt kalkbrudd. FV36 Orkidehøgda Blomsterlia Illustrasjon 1: Beliggenhet i Mjøndalen Illustrasjon 2: Planområdets grense Bakgrunn for planarbeidet og overordnede føringer Planarbeidet startet i høst 2013 som planprosess A, enkel detaljplan, og skulle være en bebyggelsesplan til reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet vedtatt i januar Råd gitt i oppstartsmøte var ikke behandlet politisk da planen ikke var ansett som en ny reguleringsplan. Side 2

3 Illustrasjon 3: Reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet vedtatt Plankart. Bakgrunn for planarbeidet er ønske om å utvikle arealene med boligbebyggelse i tråd med reguleringsplan for Øvre Bakkefeltet. En del av planen var realisert da Bakkefaret barnehage med adkomst og parkeringsplass ble bygd. Resterende del av planområdet er regulert til boligbebyggelse, samferdselsanlegg og grønnstruktur. Planen legger føringer for det nåværende planarbeidet. Alle avvik fra den opprinnelige planen er begrunnet i planbeskrivelsen. Planforslaget Planforslaget består av følgende hovedtrekk: Det legges til rette for konsentrert småhusbebyggelse (kjedete boliger, rekkehus, leilighetsbygg) og frittliggende eneboliger. Reguleringsplanen har også til hensikt å regulere en ny adkomstvei fra Blomsterlia inn i det nye boligområdet og fullføre eksisterende gang- og sykkelvei mellom Åsen og Mjøndalen. For ytterlige opplysninger vises det til tidligere behandlinger av saken og til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Utbyggingsavtale Det er varslet utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Området er innenfor kommunens geografiske avgrensingsområde for utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret. På nåværende tidspunkt er det ikke vurdert utbyggingsavtale for området. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 7 eksterne merknader til planforslaget. Blant disse var det ingen innsigelser. Side 3

4 Oppfølging av vedtak fra 1.gangs behandlingen I 1.gangsbehandlingen ble rådmannens innstilling vedtatt uten at det ble foreslått flere avklaringstemaer. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Tabellen nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Merknad Rådmannens vurdering 1 Fylkesmannen i Buskerud, Støy. Støyrapport viser at en noen av boliger på felt B3 og samtlige på felt B1 vil ligge i gul støysone. Fylkesmannen påpeker at det må utføres detaljberegninger og at fasader og uteoppholdsarealer må sikres tilfredsstillende støyforhold. Viser videre til planbeskrivelsen pkt 8 «Avbøtende tiltak, Støy» og påpeker at det står at det skal reguleres støyskjerm som ikke er vist på plankartet. 1.2 Samfunnssikkerhet og beredskap. Ber om at områder med sårbarhet og risiko identifiseres i plankart og sikres i bestemmelser. Gir en planfaglig forutsetning om at dokumentasjon om utført geoteknisk undersøkelse og hvordan sikringen vil utføres fremgår av planbestemmelser. 1.3 Barn og unge Sikringssone for ras ikke skal overlappe området for lekeplass f_blk Naturmangfold, vassdrag og grønnstruktur Gir et planfaglig råd om at det ses nærmere på håndtering av overvannet. 1.5 Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Mener at planområdet har en gunstig plassering og er positiv til fullføring av GS-vegen. Tatt til orientering. Støyhensyn er sikret i planen gjennom planbestemmelser 2.1 «Støynivå skal ikke overskride Lden 55 db på leke- og uteoppholdsareal, samt utenfor rom med støyfølsom bruk». Denne skal følges opp i byggesaken I planbeskrivelsen pkt 8 «Avbøtende tiltak, Støy» beskrives støyskjerming av utearealer gjennom plassering av bebyggelse og garasjer og skjermvegger på den enkelte eiendom. Tatt til orientering. Sikringssone ras er tegnet i plankartet og det gis bestemmelser i Rassikring. Tas ikke til følge. Bestemmelser skal følges opp i byggesaken. Tatt til etterretning. Lekeplass f_blk2 tegnes slik at sikringssone ras ikke overlapper lekearealet. Tatt til etterretning. Se vurderingen til kommentaren fra NVE Tatt til orientering. Side 4

5 2 Buskerud fylkeskommune, Automatisk fredete kulturminner. Det er vist til meldeplikten dersom automatisk fredete funn skulle forekomme. 2.2 Nyere tids kulturminner. Kjenner ikke til nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Tatt til orientering Tatt til orientering 3. Statens vegvesen, GS-veg. Det framgår ikke av planen om GS-veg blir universell utformet 3.2 Skoleveg. Ønsker gode og trygge gangforbindelser fra det nye boligområdet til barneskole 3.3 Deler av planområdet er støyutsatt. Mener at avbøtende tiltak bør utredes på reguleringsplannivå. Tatt til orientering. GS-veg-løsningen videreføres fra den opprinnelige planen. Tatt til orientering. GS-vegen skal sikre trygg gangforbindelse mellom boligområdet og Mjøndalen. GS-veg vil inngå i eksisterende GS-veg system mellom Mjøndalen og Åsen. Tatt til orientering. Se vurderingen til kommentaren fra Fylkesmannen 4. NVE, Håndtering av overflatevann. Viser til ROS-analysen som anbefaler å vurdere etablering av fordrøyningsbassenget i området. Gir faglig råd om å se til at utbygging ikke fører til økt flomfare for områdene langs bekken. Viser på feil SOSI-koder brukt i bestemmelser. 5 Glitre energi Nett, Strømanlegg må kunne etableres og driftes. Minner på at det skal tas hensyn til høy- og lavspennings kabelnett og lavspennings luftnett. 6 Bakkefaret FUS barnehage, Vann og avløpsledninger. Opplyser om at VA-ledninger går over eiendommen 12/185. Tatt til etterretning. Det tilføyes en ny paragraf 2.2 Overvannshåndtering. «Det kreves en grønn overflatefaktor på 0,5 innenfor boligbebyggelse. Overvann fra området skal fordrøyes på stedet og føres til bekken. Dimensjonering og bortlegging av overvann må godkjennes av kommunen. Utbygningen må ikke føre tiløkt avrenning til nedenforliggende områder.» Tatt til etterretning. SOSI-koder endret. Tatt til etterretning. Energianlegg (trafo) er tegnet på plankartet. Krav til tekniske anlegg håndteres i byggesaken. Tatt til orientering. Sikret gjennom bestemmelser om at VA-plan håndteres i byggesaken. Side 5

6 7 Sagaroa borettslag, Ønsker å opprettholde bekken bak boligblokkene. Opplyser om at det er en liten bekk bak Sagaroa borettslag som er en del av borettslagets rekreasjonsområde. Tatt til etterretning. Bestemmelser i «En liten bekk i området f_gf 2 skal ivaretas så langt det er mulig» legger til rette for videreføring av bekken. Rådmannen vurderer at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endringer i plankartet: Området for lekeplass f_blk 2. er justert i hht sikringssone ras. Turveg f_gt forlenget slik at den rekker fram til lekearealet. Byggegrense BKS 2 justert i hht krav fra NVE og KPL-A (20 meter fra bekken). Energianlegg (trafo) tegnet på plankartet. Endringer i bestemmelser: 2.2 En ny paragraf «Overvannshåndtering» lyder som: Det kreves en grønn overflatefaktor på 0,5 innenfor boligbebyggelse. Overvann fra området skal fordrøyes på stedet og føres til bekken. Dimensjonering og bortlegging av overvann må godkjennes av kommunen. Utbygningen må ikke føre til økt avrenning til nedenforliggende områder En ny paragraf «Energianlegg», lyder som: plassering av trafo er vist i plankartet Friområde f_gf 1-4, Arealbruk tilføyes setningen: En liten bekk i området f_gf 2 skal ivaretas så langt det er mulig. Vurdering av endringer Endringene i plankart og -bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Økonomiske konsekvenser Det kan bli aktuelt med en avtale mellom utbygger og kommunen i forbindelse med krav stilt til opparbeidelse av gang- og sykkelveien. Det forutsettes at gang- og sykkelveien samt kjørevei o_skv i fremtiden skal være offentlige slik at kommunen må vedlikeholde dem. Barn og unges interesser Som i all regulering av bolig inngår krav til lekeplass. I denne planen er det tre mindre småbarnslekeplasser på 100m² plassert innenfor boligområder. Videre reguleres det en større lekeplass på ca. 5 daa beregnet for skolebarn. Side 6

7 Den er plassert slik at det er enkel tilgang fra boligområder og fra turveg langs bekken. Sammenhengende gang- og sykkelveg fører til Mjøndalen og til Åsen. Miljøkonsekvenser Det er foretatt analyse av naturmangfold. Analysen konkluderer med at naturtilstanden er dårlig. Det er registrert 3 rødlistene karplanter og noen hageplanter i deponerte masser. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens 8-12 om miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking. HMS/Folkehelse Planforslaget vurderes å bidra til folkehelse ved å fullføre gang- og sykkelforbindelse mellom Mjøndalen og Åsen. En turveg langs bekken er også ivaretatt i planforslaget. En stor lekeplass med balløkke vil betjene både planområdet og nærliggende boligområder. VURDERING OG KONKLUSJON Politisk handlingsrom Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger da i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: ( enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Øvre Bakkefeltet med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Øvre Bakkefeltet tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Tilråding og begrunnelse Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for dette er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget vurderes å bidra til utvikling av Åsen med småhusbebyggelse, samt opparbeidelse av manglende gang- og sykkelveiforbindelse mellom Mjøndalen og Åsen. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret detaljregulering for Øvre Bakkefeltet med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Side 7

8 Planforslaget vurderes å bidra til utvikling av Åsen med småhusbebyggelse, samt opparbeidelse av manglende gang- og sykkelveiforbindelse mellom Mjøndalen og Åsen. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret detaljregulering for Øvre Bakkefeltet med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget vurderes å bidra til utvikling av Åsen med småhusbebyggelse, samt opparbeidelse av manglende gang- og sykkelveiforbindelse mellom Mjøndalen og Åsen. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Side 8

9 Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret detaljregulering for Øvre Bakkefeltet med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er tilfredsstillende utredet og i tråd med kommuneplanens arealdel. Innkomne merknader er hensyntatt og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Planforslaget vurderes å bidra til utvikling av Åsen med småhusbebyggelse, samt opparbeidelse av manglende gang- og sykkelveiforbindelse mellom Mjøndalen og Åsen. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om krav om innløsning etter 15-2 eller erstatning i henhold til 15-3 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 9