Detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl gangsbehandling etter i plan og bygningsloven.

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Richard Sletten Nilsen L.nr.: 27604/2014 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/10189 Utvalgssak Detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl gangsbehandling etter i plan og bygningsloven. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /14 Kommunestyret /14 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 50/09 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr. 58/13, datert gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr. 66/14, datert VEDLEGG 1 Plankart, datert , rev Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Utrykkede vedlegg / på politikerrom: Merknader til offentlig ettersyn. SAMMENDRAG Forslag til detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl. har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 5 merknader til planforslaget. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. Side 1

2 OPPLYSNINGER Hensikt med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl. i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Tiltakshaver ønsket med ny reguleringsplan å skape forutsigbarhet for framtidig utviklingsmulighet i et område med eksisterende bebyggelse og noe tidligere nabokonflikt på grunn av næringsvirksomhet. Planen skal gi rammebetingelser for ny bebyggelse som tar hensyn til dagens, slik nedfelt i bestemmelsenes 1. Planområdet Planområdet ligger på Solbergmoen mot Sandmoen i vest, Gamle Riksvei i sør, og Sandvollen i nord og øst. En del av planen omfatter en eiendom nord for Sandvollen (se illustrasjon nr.1). I tillegg omfatter planen mindre deler av naboeiendommer som omfattes av gjeldende reguleringsplan. Disse er tatt med slik at det ikke ligger igjen små deler av gjeldende reguleringsplan som vil ha et formål som ikke lenger samsvarer med ny regulering. Planstatus Planområdet ligger i arealet avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 3) og omfattes av reguleringsplan for Del av Solbergmoen, vedtatt , og regulert til blandede formål forretninger, kontor mv. og bolig/ forretning, kontor, mv., samt kjøreveg og gangveg. En liten del av planlagt regulert område er i dag uregulert (se illustrasjon nr. 2). Sandvollen Sandmoen Gamle Riksvei Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt gjeldende reguleringsplan Side 2

3 Planområdet Illustrasjon nr. 3: kommuneplanens arealdel og planområdet Planforslaget Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Det foreslås forskjellig % BYA til de forskjellige delområdene: I planbestemmelsenes (område BF) tillates en % BYA på maksimalt 30 %. I planbestemmelsenes (område BK) og (område BB) tillates en % BYA på maksimalt 35 %, hvilket overskrider tillatt BYA i kommuneplanen. I planbestemmelsenes (område B/T/N) tillates en % BYA på maksimalt 70 %. For område BB foreslås en mønehøyde opp til kote 19 og gesimshøyde 18. Dette tilsvarer bygg på maks høyde på ca. 10 meter fra dagens terreng. For område BK foreslås en mønehøyde opp til kote 18 og gesimshøyde 17. Dette tilsvarer bygg på maks høyde på ca. 9 meter fra dagens terreng. For område for B/T/N ( Fevangården ) foreslås to forskjellige høyder, henholdsvis nord og sør. I nord foreslås gesims og mønehøyde til kote 18 og ut mot Gamle Riksvei kote 20. For område BF er det ikke foreslått noen høyde. Dette medfører at det er plan- og bygningslovens bestemmelser som regulerer dette. Det vil si gesimshøyde på 8 meter og mønehøyde på 9 (over terreng). Uteoppholdsareal og lekeplass: Tiltakshaver foreslår lekeplasser regulert som eget formål på (L1) 103 m² og (L2) 221 m². Krav til uteoppholdsareal er i tråd med kommuneplanen. Parkering og atkomst(er): Parkeringskrav er i tråd med kommuneplanens arealdel. Adkomst til boligene er fra Sandvollen. For område B/T/N har noen av p-plassene adkomst fra Gamle Riksvei. Rekkefølgekrav: Det er foreslått rekkefølgekrav til opparbeidelse til lekeplasser og infrastruktur innen planområdet. I tillegg kreves utomhusplan, samt dokumentasjon på ivaretakelse av plankrav før det kan gis tillatelse til tiltak. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Side 3

4 Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i DT , samt ved brev til naboer og andre berørte. Da saken i en lengre periode ikke var aktiv, ble tiltakshaver bedt om å varsle alle naboer på nytt. Dette ble gjort Tiltakshaver mottok til sammen 9 innspill til disse varslene. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 5 merknader til planen. VURDERING Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Avsender, dato 1 Buskerud Fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Merknad Ikke registrert automatisk fredete kulturminner Bolighus (høy verneverdi) og uthus (middels verneverdi) i Sandvollen 54 (gbnr. 45/73) bør bevares, da dette har høy verneverdi. Anbefaler at det stilles krav til dokumentasjon av bygning på gbnr. 45/73, før den rives. Ber kommunen vurdere annen plassering av f_l2, da plassering er lite sentral på området, inneklemt mellom to parkeringsareal og at effekten av støyskjerming ikke er dokumentert. Forutsetter at støykrav i reguleringsbestemmelsene følges opp av kommunen. Mener saken mangler vurdering Rådmannens vurdering - Tas til orientering - Tas ikke til følge Se rådmannens vurdering av dette under øvrige vurderinger under. - Tatt til følge Se i bestemmelsene Rådmannen er enig i at plassering ikke er ideell, men er vurdert akseptabel da det i planområdet er avsatt to områder for lek. F_L2 er lagt der den er da dette gir kortest mulig avstand til hybelbygget. F_L1 kan også benyttes av alle. Støyskjerming må dokumenters i byggesak. - Må dokumentere ivaretakelse av støykrav ved søknad om tiltak / rammetillatelse, jf , og Fjernvarme er ikke aktuelt til Side 4

5 3 Statens vegvesen Pål Høiback Gbnr. 45/48 5 Naboer i Sandvollen og Sandmoen av alternative oppvarmingsmåter til strøm, eller bygging av lavenergiboliger/ passivhus, samt materialbruk. Vurdere hvordan forslag til ny bebyggelse sammenfaller med eksisterende. Anbefaler at planforslaget vurderes konkret i forhold til hver enkelt paragraf i 8 12, i tråd med lovens krav. Gamle riksvei får dårligere kurvatur enn i dag, noe som fører til at innkjøring til busslomme blir vanskelig. Foreslått busslomme har dårlig frisikt bakover og bør derfor flyttes. Tenkt adkomstvei er i dag privat veg, regulert veg må derfor flyttes på utbyggers tomt Tuntre kan bli skadet p.g.a graving, veg må flyttes inn på utbyggers eiendom Veg vil medføre støyplager det må derfor settes opp støyskjerm mot gbnr. 45/48 Det bør tilstrebes å skape et godt stabilt og robust boligmiljø. Dette kan oppnås ved å etablere selveiende enheter i ulik størrelse med livsløpsstandard. Forutsetter at kommunen har oppfølging av støy fra ventilasjonsanlegg, vifter etc.. Ikke overskride støynormen. Foreslått lasterampe bør ligge direkte til Gamle riksvei, for å unngå trafikk og støy inn mot dette området. Planen legger ikke hindring for at leiligheter kan opparmes ved vedfyring eller at vannbåren varme er energibærer. Utover dette legger TEK-10 krav for dette temaet, noe som vurderes som tilstrekklig. - Foreløpig vist bebyggelse vurderes å sammenfalle godt med eksisterende nærings- og eneboligbebyggelse. - Området er i dag et ferdig utbygd nærings- og boligområde. Planforslaget vil ikke ha betydning for naturmangfoldet. Tas ikke til følge. Kurvaturen endres ikke i planforslaget. Busslommen flyttes ikke fra dagens plassering. Det er ikke registrert noen problemer ved denne. - Regulert adkomstveg ligger på utbyggers tomt. - Tatt til følge Tuntre er sikret med punktsymbol sosikode 1271 (tre som skal bevares) samt i bestemmelsenes Det må dokumenteres ivaretakelse av støykrav ved søknad om tiltak / rammetillatelse, jf , og Det tas ikke stilling til type eierform i reguleringsplanen. Planen gir rom for ulik størrelse på leiligheter og mulighet for livsløpsstandard. Dette var også en føring i forhåndsvurderingen. - Håndtert i bestemmelsene. Omkringliggende omgivelser tillates ikke påført støy over grenseverdiene gitt i MD-T 1442/12. - Dette vil måtte løses i en fremtidig byggesak. Det er ingen ting i reguleringsplanen Side 5

6 boligene. Barnefamilier ønsker fartshumper i Sandvollen. Planlagt blokkbebyggelse bør bli brutt opp av mindre småhusbebyggelse. som hindrer denne plasseringen. - Henvendelsen må rettes til kommunens vegmyndighet. - Prosjektering av ny bebyggelse må løses i fremtidig byggesak. Reguleringsplanen gir rammer for ny bebyggelse samt avgjør arealbruken. Rådmannen vurderer at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endring i plankartet: Felt f_g2, er i sin helhet trukket inn på tiltakshaver sin eiendom. Felt BF, øst i planen, er noe utvidet mot vest, inn mot felt F_G2. Regulert inn støttemur mellom nordlig del av f_g2 og BF Nytt juridisk punkt Regulert tre som skal bevares i BF (øst) F_L2, er redusert til 221 m². Endring i bestemmelser: Nytt strekpunkt: eksisterende tre som skal bevares Nytt avsnitt: Før det kan gis rivingstillatelse til bygg på gbnr. 45/73, Sandvollen 54, skal bygningen, beskrives, måles opp og fotograferes. Dokumentasjonen skal sendes til Buskerud fylkeskommune og Nedre Eiker kommune Nytt strekpunkt: plassering og utforming av støyskjerming av utearealer. Eksisterende tre som skal bevares: Ved etablering av regulerte tiltak med nærhet til eksisterende tre, skal treet ivaretas på hensiktsmessig måte. Dette skal dokumenteres som del av søknad om tiltak. Vurdering av virkning av endringer Endringene plankartet i felt f_g2, BF, støttemur og bevaring av tre, er gjort på bakgrunn av forhandlinger mellom nabo på gbnr. 45/48, tiltakshaver og rådmannen. Det samme gjelder justeringer av bestemmlser (vedr. bevaring av tre) og og er nye p.g.a merknader fra henholdsvis Buskerud Fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud. Endringene i bestemmelser og arealformål anses som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger Nyere tids kulturminne Det vises til at dette bygget er blitt omtalt to ganger tidligere fra fylkeskommunen og Fylkeskommunen hevder at de i uttalelse fra sa at bygget har høy verneverdi. Følgende er sitat vedr. dette fra : Side 6

7 Bolighuset er et godt eksempel på bolighus i en enkel utførelse av 1920-åras klassisisme. Vi vurderer det til å ha middels verneverdi. I et miljø med flere tilsvarende bygninger med originalt utseende, ville vi sannsynligvis gitt det høy verneverdi. Rådmannen anbefalte ved forrige 1.gangsbehandling at nyere tids kulturminner skulle vurderes på nytt. På bakgrunn av at dette bygget ble vurdert til å ha middels verneverdi, ble ikke bygget foreslått vernet, selv om fylkeskommunen ønsket det. Når det nå hevdes at bygget har høy verneverdi, er dette nye opplysninger for Rådmannen, og tas ikke til følge, da planforslaget nå er vurdert opp mot tidligere uttalelse til 1.gangsbehandlingen. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Legge til rette for ny bolig- og næringsbebyggelse med tilhørende anlegg (blant annet uteoppholdsareal og lekeplasser) og infrastruktur. - Sikre at ny bebyggelse tilpasses eksisterende bebyggelse i og tilgrensende planområdet. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan (MER) bør disse hensynene ikke settes til side. Mulig virkning av vedtak av detaljregulering for kommunen Planforslaget utløser trolig ingen krav om innløsning eller erstatning for kommunen. Det vil heller ikke påføre kommunen nye driftsutgifter. Kommunen eier en liten del av foreslått kjørevegareal, som tiltakshaver har ytret ønske om få kjøpe. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger da i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis Kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: ( enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl. med plankart datert , rev og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Gamle riksvei 162, m.fl. tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for vedtak av alternativ 1: Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen og legger opp til fortetting av et boligområde nær kollektivakse. Side 7

8 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl. med plankart datert , rev og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen og legger opp til fortetting av et boligområde nær kollektivakse. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke fremmet endringsforslag til saken: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl. med plankart datert , rev og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen og legger opp til fortetting av et boligområde nær kollektivakse. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 8

9 Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Gamle riksvei 162, m.fl. med plankart datert , rev og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget innfrir intensjonen med boligutbygging i kommuneplanen og legger opp til fortetting av et boligområde nær kollektivakse. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak Side 9