Detaljregulering for Hovjordet "Låven"- 2.gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 25380/2015 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2011/2983 Utvalgssak Detaljregulering for Hovjordet "Låven"- 2.gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /15 Kommunestyret /15 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 37/14 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr. 44/15 VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert , revidert pr Vedlegg lagt på politikerrom: - Merknader til offentlig ettersyn - Referat fra møte med Mikkelsveien borettslag, SAMMENDRAG Detaljregulering for Hovjordet Låven er utarbeidet av Samfunnsutvikling ved Arealplan. Nedre Eiker kommune er tiltakshaver. Reguleringsplanen legger til rette for kombinert arealformål bolig/ tjenesteyting, for å kunne etablere både boliger og/ eller omsorgsboliger på den aktuelle eiendommen. Mikkelsveien benyttes som atkomstvei. Eksisterende lekeplass, gangtrasé og grøntområder ivaretas i planen. Forslag til detaljregulering for Hovjordet Låven har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 6 merknader til planforslaget, hvorav ingen innsigelser. Side 1

2 I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter 1.gangsbehandling/ offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. OPPLYSNINGER Hensikt med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av detaljregulering for Hovjordet Låven i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert. Bakgrunn Eiendomsavdelingen vil på vegne av Nedre Eiker kommune, som er grunneier, rive eksisterende låvebygning, for å legge til rette for oppføring av boliger og/ eller omsorgsboliger (boliger med service). Planområdet Planområdet ligger på Hovjordet, i Krokstadelva, i etablert boligområde. Det utgjør ca. 8 daa. Eiendommene som inngår er en del av gbnr.: 37/9 og gbnr.: 37/396, (se ill. nr.1). Kommunen er grunneier for området, med unntak av gbnr.: 37/396, som eies av Mikkelsveien borettslag. Planstatus I gjeldende reguleringsplan KR 14, Bommenfeltet, vedtatt , er området regulert til kvartalslekeplass og tomt for kommunalteknisk virksomhet og boligformål. Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, med underformål bolig og grønnstruktur i gjeldende kommuneplan (se ill. nr. 2). Formålene er ikke foreslått endret i kommuneplanen som er under utarbeidelse. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan Pågående planarbeid i nærområdet Planforslaget for Hovjordet Låven grenser i sør til reguleringsplan for Mikkelsbråten, gbnr.: 37/ 502, 505 m.fl. som er under utarbeidelse. Det er ønskelig å opprettholde gjennomgående gangtrasé i begge disse planene. Planforslaget Eksisterende bygning forutsettes revet. Det legges til rette for utbygging av boliger eller omsorgsboliger/ boliger med service (felt merket med BKB ). Den vestligste delen av eiendommen avsettes til rent boligformål (felt merket B ). Side 2

3 Maksimumshøyder er vist med kotehøyder på plankartet, hvor byggehøydene er tilpasset terrenget med trapping ned mot eksisterende boligbebyggelse. Disse tilsvarer for felt B maks. gesims på 6 meter og møne på 7 meter, fra gjennomsnittlig planert terreng. For felt BKB er maks. gesims satt til 8 meter og møne 9 meter, fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal utnyttingsgrad er satt til 40 % - BYA, inkludert parkeringsareal. I planforslaget inngår også eksisterende offentlig lekeplass og grønnstruktur. Planforslaget legger til rette for oppbygging av følgende infrastruktur: - Turvei med bredde 3,5 meter og grusdekke, fra bussholdeplass i sør til lekeplass i nord. - Mikkelsveien beholder eksisterende bredde, men forlenges. Eksisterende rundkjøring fjernes og erstattes med snuhammer der det avsatt areal til renovasjon. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 6 merknader til planen. Blant disse var det ingen innsigelser. VURDERING Oppfølging av vedtak fra 1.gangsbehandlingen I 1.gangsbehandlingen ble følgende vedtatt avklart/ utarbeidet før 2.gangsbehandling: Krav / føring Kjøreveg Mikkelsveien reguleres med kjørebanebredde 4 meter. Annen veigrunn reduseres med 25 cm på hver side. Rådmannens vurdering Utført. Det viser seg at det var en saksopplysningsfeil i 1.gangsbehandlingen. Tallene som ble brukt på kjørebanebredde og annen veggrunn grønn er ikke korrekte. Da formålsgrensene ble tegnet inn på plankartet har man trolig tatt utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan, hvor feltet ikke er delt opp, det er kun avsatt areal til vegformål, og dette er på 9 meter. Foreslått planforslag har tatt utgangspunkt i både gjeldende reguleringsplan og reell asfaltert vegbredde på Mikkelsveien, som er 4,5 meter. Det foreslås nå derfor å avsette 4,5 meter til arealformål: Kjøreveg. I tillegg foreslås det å tilpasse resterende veggrunn til eksisterende eiendomsgrenser og avsette dette til arealformål SVG (annen veggrunn grøntareal), dette arealet varierer derfor mellom 1,5 2,3 m. Ny pkt. 1 blir derfor: Mikkelsveien (SKV1-2) reguleres med kjørebanebredde 4, 5 meter. Annen veigrunn grøntareal (SVG) tilpasses eksisterende eiendomsgrenser for gbnr.: 37/9. Dette medfører endring av og ny bestemmelse blir: Område (SVG) er avsatt til grøft, fylling, skjæring og snøopplag. Regulert bredde for annen veggrunn grøntareal tilpasses eksisterende eiendomsgrense for gbnr.: 37/9, og kan variere mellom 1,5 2,3 m. Rådmannen vurderer at kravet er innarbeidet og ivaretatt i planforslaget. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Tabellen nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Merknad Rådmannens vurdering/ kommentar 1 Mikkelsveien borettslag, datert Referat fra møte avholdt besvarer spørsmålene deres. Rådmannens vurdering/ kommentar er kortversjonen. Referatet er lagt på politikerrommet Vil det kunne bli innløsning/ ekspropriasjon av borettslagets fellesområde (del av gbnr.: 37/396)? - En evt. innløsning/ ekspropriasjon må avgjøres i egen sak. Side 3

4 Hvorfor reguleres en del av gbnr.: 37/396 til boligformål? Vil vårt grøntområde bestå som i dag? Hvorfor ønsker dere å benytte Mikkelsveien til atkomstvei? Er det vurdert annen atkomstvei, for eksempel der det er tegnet inn turvei? Er det tenkt vegetasjonsskjerming mot grensene til vårt borettslag? Kan dere spesifisere hva slags type bebyggelse det er tenkt at skal komme her? 2 RfD, datert Ryddige og flotte bestemmelser i forhold til renovasjonsløsning 3 EB Nett AS, datert Det må tas høyde for de anlegg som er nødvendig for oss å etablere og drifte. EB Nett har nettstasjon, høyspentkabler og lavspentkabler i området. Hvis det er behov for å flytte på kabler eller elanlegg, må dette bekostes av de som utløser behovet for flytting Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til våre anlegg. Det må heller ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler eller oppfylling av terrenget som medfører redusert høyde opp til luftledningsanlegg. I forbindelse med nye anlegg som skal tilknyttes fordelingsnettet ønsker vi en tilbakemelding om forventet effektbehov for området så snart dette foreligger. Alle bestillinger til EB Nett som omhandler utbygging for netttilknytning skal meldes inn på et spesielt skjema 4 Buskerud fylkeskommune, datert Ikke stilt krav om arkeologisk registrering pga. lavt potensial for funn. Meldeplikt ved funn er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Planens bestemmelser sikrer god tilpasning til omgivelsene, både de - Eiendommen er regulert til bolig i eksisterende reguleringsplan og i gjeldende kommuneplan. - Borettslaget som eier kan benytte dette som grøntområde selv om det reguleres til boligformål. - Mikkelsveien anses å ha god nok kapasitet for denne utbyggingen. Framtidig bruk av området er innenfor tidligere formål. Veiens regulerte bredde har tatt utgangspunkt i eksisterende vei. - Det er ikke ønskelig med ny kjørevei til dette området. Det er ønskelig å beholde etablert turveg. - Det er ikke tenkt å opprette noen nye vegetasjonsskjermer, kun beholde noe eksisterende vegetasjon. - Reguleringsplanen åpner for både boliger og/ eller tjenesteyting, som bl.a. kan være boliger for psykisk utviklingshemmede, eldre, psykiatri e.l. Merknaden i sin helhet anses som tatt til følge.. Pr. telefon med EB Nett, ble det avklart at merknadene er generelle, og at det ikke er verken nettstasjon eller høyspentkabler innenfor planområdet.. Prosjektering av ny bebyggelse må løses i fremtidig byggesak. Reguleringsplanen gir rammer for ny bebyggelse samt avgjør arealbruken. Side 4

5 bygde og de naturgitte. 5 Fylkesmannen i Buskerud, datert Planforslaget vurderes ikke å komme i vesentlig konflikt med noen av de interesseområdene som Fylkesmannen er satt til å ivareta på miljøområdet. Fylkesmannen savner en vurdering Fjernvarme er ikke aktuelt i dette området. Planen legger av hvordan planforslaget ivaretar ingen hindringer for at bygningene kan oppvarmes med hensynet til nasjonale føringer for vedfyring eller at vannbåren varme er energibærer. klimavennlige energiløsninger og Utover dette legger TEK 10 krav for dette temaet, noe energieffektive bygningsløsninger. som vurderes som tilstrekkelig, som følges opp i Vi ber kommunen vurdere dette byggesaksbehandlingen. Klimavennlige energiløsninger før endelig vedtak. vurderes nærmere i byggeprosjektet. 6 Fellesrådet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne, møte avholdt Det som er avmerket som turvei på kartet, bør brøytes på lik linje som gang- og sykkelveier. Det vises her til universell utforming. Tas til følge. Arealet som er avsatt til turvei er 3,5 meter bredt, dette er bredt nok for å kunne brøytes. Om en trase skal brøytes eller ikke avklares ikke i reguleringsplanen. Rådmannen vurderer at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Det er i forbindelse med kart- og planforskriften utarbeidet en oversikt over feltkoder som kan brukes på reguleringsplannivå. Disse nye feltkodene erstatter tidligere betegnelser og er tatt i bruk på plankartet og reguleringsbestemmelsene. Dette anses som en justering og presisering da innholdet i feltkodene ikke er endret. Endring i plankartet: Det har ikke vært behov for noen endringer i plankartet på bakgrunn av merknader som er kommet inn i forbindelse med offentlig ettersyn. Endring i bestemmelser: Det har ikke vært behov for noen endringer i bestemmelsene på bakgrunn av merknader som er kommet inn i forbindelse med offentlig ettersyn. Vurdering av virkning av endringer Endringene i plankartet, reguleringsbestemmelsene anses som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. Av denne grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen: - Legge til rette for utvikling av enten omsorgsboliger (boliger med service) eller boliger - Opprettholdelse av eksisterende lekeplass, grønnstruktur og gangtrasé gjennom boligområdet. Side 5

6 Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan (MER) bør disse hensynene ikke settes til side. Mulig virkning av vedtak av detaljregulering for kommunen Nedre Eiker kommune er eier av store deler av planområdet, og er tiltakshaver for denne reguleringsplanen. Planen gir kommunen mulighet til å selge regulert område eller å opparbeide boliger og/ eller omsorgsboliger med tilhørende anlegg selv. Det er gitt rekkefølgekrav om at lekeplassen opparbeides av utbygger/ tiltakshaver før midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor planområdet kan gis. Det fortusettes også at lekeplassen også i framtiden skal være offentlig slik at kommunen må vedlikeholde denne. Foreslått turvei gjennom området skal også ferdigstilles før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for bygninger innenfor planområdet kan gis. Det forutsettes enkel opparbeiding av denne turveien. Normal drift må påregnes. Planforslaget forutsetter ikke innløsning/ ekspropriasjon av noen arealer, men det vil kunne være aktuelt med frivillig kjøp eller salg av den delen av gbnr.: 37/396, som eies av Mikkelsveien borettslag eller den delen av gbnr.: 37/9 som eies av Nedre Eiker kommune. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med politisk vedtak i 1.gangsbehandlingen av reguleringsplanen vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger da i to mulige alternativer. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (Enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Hovjordet Låven med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Hovjordet Låven tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for vedtak av alternativ 1: Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med arealformålet i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger og/ eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. Side 6

7 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Hovjordet Låven med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med arealformålet i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger og/ eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering en er kunngjort. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Hovjordet Låven med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med arealformålet i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger og/ eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering en er kunngjort. Side 7

8 Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Hovjordet Låven med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med arealformålet i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger og/ eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering en er kunngjort. Side 8