Detaljregulering for Solbergelva barnehage- 2.gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 12752/2014 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2011/4247 Utvalgssak Detaljregulering for Solbergelva barnehage- 2.gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /14 Kommunestyret /14 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 4/12 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr. 70/13 VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, Detaljregulering for Solbergelva barnehage, revidert Utrykkede vedlegg / på politikerrom: Kopi av alle merknader til offentlig ettersyn Geoteknisk rapport, datert ROS- analyse SAMMENDRAG Forslag til detaljregulering for Solbergelva barnehage har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 7 merknader til planforslaget, hvorav 1 innsigelse. Denne er fra NVE, som påpekte at det manglet utredning av geotekniske forhold. Dette er nå foretatt, kvikkleire er funnet, men sikkerheten er ivaretatt i bestemmelsene og plankart. Innsigelsen er nå trukket. Side 1

2 I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. OPPLYSNINGER Hensikt med saken Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av detaljregulering for Solbergelva barnehage i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i off. ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Sprellopp barnehager AS ønsker å etablere barnehage i Solbergelva. Det er behov for over 100 barnehageplasser i kommunen, og i sær plasser i Solbergelva. Etat oppvekst og kultur bekrefter at det er stort behov for nye barnehageplasser så snart som mulig. Planområdet Planområdet ligger på Vinnes i Solbergelva. Eiendommen ligger sør for Vinnesbekken og nord for Gamle Riksvei (se illustrasjon nr.1) og omfatter eiendom med gbnr. 48/164 og 48/125 (del av veien Tollefshagan). Eiendommen som foreslås regulert til barnehage med parkeringsanlegg er ca. 4 dekar. Planstatus Planområdet er i dag uregulert og ligger i areal avsatt til bebyggelse og anlegg med underformål boligbebyggelse i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Illustrasjon nr. 1: planområdet/ ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Side 2

3 Planforslaget Planforslaget består i hovedsak av å legge til rette for utbygging av barnehage med tilhørende uteområder og parkeringsarealer. Eksisterende bygninger på eiendommen forutsettes revet for å få plass til barnehage. Kjøreatkomst til barnehagen planlegges fra Gamle Riksvei, mens det skal være mulig å nå barnehagen fra nord og sør for gående og syklende. Planforslaget innebærer også to turveier, kjøreveg og en eksisterende kommunal pumpestasjon. Tema som har vært særlig vektlagt i saksbehandling av planforslaget: - Rekkefølgekrav for opparbeidelse av barnehage og tilhørende anlegg - Gjennomgående gangmulighet (smett) til og fra Gamle Riksvei fra boligområdet - Bilparkering og - atkomst kun fra Gamle Riksvei - Høyspenningsanlegg/ elektromagnetiske felt - Kvikkleire/ skredfare - Støy - Flom For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 7 merknader til planen. Blant disse var det 1 innsigelse, denne er nå trukket. VURDERING Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandling I 1.gangsbehandling ble følgende vedtatt avklart/utarbeidet før 2.gangsbehandling: Krav / føring 1 Før 2.gangsbehandling skal det utføres grunnvurdering og evt. nødvendige grunnundersøkelser på planområdet. Rådmannens vurdering Utført Rådmannen vurderer kravene ivaretatt så langt som mulig og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader og forhandlinger rundt innsigelsen. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Avsender dato 1 Rfd Merknad Det må tas hensyn til renovasjonsordningen så tidlig som mulig i planleggingen. Rådmannens vurdering Tas til følge: Tema i utomhusplanen, jf reguleringsbestemmelsen Side 3

4 2 Vinnes barnehage SA Knut A. Smørgrav NVE Naboer i Tollefshag an v. Gro Bråthen Fylkesmannen i Buskerud Ønsker at det vurderes på nytt om det er behov for en barnehage med 100 plasser i Vinnesområdet, eller om det er mer hensiktsmessig å bygge en barnehage med færre plasser. Hvis det blir en overetablering av barnehageplasser i området er det fare for at en av barnehagene må innskrenke eller evt. avvikle driften. Vinnes barnehage SA er opptatt av at alle som søker barnehageplass i Nedre Eiker skal få barnehageplass så raskt som mulig. Påpeker at grensa mellom hans eiendom (gbnr.: 49/3) og barnehage- tomta (gbnr.: 48/164) ikke stemmer med virkeligheten, da det går en gammel traktorvei på hans eiendom som nå ligger noe innenfor barnehagetomta, og som ikke er hensyntatt. Kvikkleire og skredfare: Planområdet ligger sør for Vinnesbekken, og løsmassekart viser at det er marine havavsetninger og elveavsetninger i området. Ved oppstart av planarbeidet meldte vi fra om dette og skrev at det måtte undersøkes om det var forekomst av kvikkleire og videre om det var fare for skred i området. Kommunen har ved 1.gangs behandling av planen satt krav om at det utføres grunnvurdering og eventuelt nødvendige grunnundersøkelser på planområdet før 2.gangsbehandling. NVE har derfor ikke grunnlag for å vurdere om sikkerhet mot skred er ivaretatt i henhold til kravene gitt i TEK10 da dette enda ikke er utført. NVE har med bakgrunn i dette innsigelse til reguleringsplan for Solbergelva barnehage. Flom fra sidevassdrag: Planområdet berører også hensynssone flom fra sidevassdrag. Det er viktig at terrenget innenfor reguleringsplanen utformes slik at det ikke ligger lavere enn terrenget i flomsonen. Atkomstvei (V1): Vi forutsetter at eksisterende veibredde opprettholdes. Det er ikke angitt veibredde på verken plankartet eller bestemmelsen. Støyskjerming: Det må vurderes støyskjerming mot eksisterende bebyggelse i Tollefshagan. Det gjelder både støy fra selve barnehagen med parkeringsarealer og støy fra tekniske installasjoner. ( i bestemmelsene) Atkomst mot nord: Bekymret for betydelig økt trafikk i nedre del av Tollefshagan og inn mot barnehagen ved at det skal etableres sykkelparkering og port inn til barnehagen mot nord. Vi viser til vårt brev av hvor vi kommenterer parkeringsproblematikk ved barnehagen på Lille Vinnes. Parkering for sykler bør kunne legges sammen med parkeringsplassen for biler. Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Etter Fylkesmannens vurdering vil denne saken ikke ha negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljø-/ landbruksinteresser nasjonal eller regional karakter til våre ansvarsområder. Tas til orientering: Behovsvurdering er gjort av Oppvekst og kultur. Det er ønskelig at kommunen har barnehageplasser til egne innbyggere, men har ikke kapasitet og økonomi til å bygge alle selv. Dette er en barnehage som erstatter en midlertidig barnehage. Størrelse på barnehage tas stilling til i byggesaken. Tas til orientering: Det er foretatt en ny oppmåling av grensene mellom de to tomtene, , der begge grunneierne har underskrevet/ samtykket. Plangrensen tar utgangspunkt i eiendomsgrense i gjeldende målebrev for eiendommene. Tas til følge: Kvikkleire og skredfare: Det er foretatt grunnundersøkelser og i rapporten, datert , konkluderes det med at planområdet i sin helhet ligger innenfor avdekket kvikkleireområde. På bakgrunn av dette, ble det lagt en hensynssone for faresone ras og skredfare over hele planområdet. Det ble og utarbeidet en ny rekkefølgebestemmelse og en bestemmelse til hensynssonen for å ivareta sikkerheten i planområdet. På bakgrunn av dette trakk NVE sin innsigelse i brev mottatt Flom fra sidevassdrag: Det vurderes at og i bestemmelsene ivaretar bygningene mot flom godt nok. Tas delvis til følge: Atkomstvei (V1): Eksisterende veibredde, 3,6 meter, er nå inntegnet på plankartet. Støyskjerming: Behovet for skjerming må følges opp i byggesaken. Vurderes som fulgt opp i bestemmelsene. Atkomst mot nord: Gangport i nord vurderes å ikke ha negativ virkning for beboerne i Tollefshagan. Det er viktig å motivere de gående og syklende med effektive og fleksible løsninger i levering- og hentesituasjon. Parkering/ atkomst for bil til barnehagen tillates kun via Gamle Riksvei (V2- V3). Tas til orientering. Side 4

5 7 Buskerud fylkeskommune Automatisk fredete kulturminner Har tidligere uttalt seg i brev datert , at potensialet for funn på eiendommen er lavt og de anbefalte derfor ikke registrering. Bestemmelse for å ivareta sikring av arkeologiske kulturminner om det ble gjort funn under anleggsarbeidet anser de som ivaretatt i bestemmelsenes Nyere tids kulturminner Viser til tidligere uttalelse der våningshuset ønskes bevart. Ser at planforslaget ikke har tatt hensyn til dette. Tiltakshavers hovedargument mot bevaring er at bygningen vanskelig kan tilfredsstille kravene til universell utforming i tillegg til at "eksisterende romløsning trolig gir uhensiktsmessige løsninger for lekeareal". Utbyggers argumentasjon mot sammenføyning er vi uenig i. Opprinnelig har huset stått i et tun sammen med andre bygg, det bør være mulig å finne en god løsning som ivaretar karakteren til våningshuset i samspill med et større bygg. Hagen har kvaliteter som uteareal for barnehagen. Det bør være mulig å bevare denne og samtidig ha tilstrekkelig med parkeringsplasser. Tas delvis til følge: Automatisk fredete kulturminner Vurderes som ivaretatt. Nyere tids kulturminner Det er gjort en vurdering av samfunnsmessig nytte av å legge forholdene best mulig til rette for å etablere barnehage på denne eiendommen. Behovet for barnehage er her vurdert som viktigst og går foran å bevare et eldre bolighus. Av 7 merknader er alle helt eller delvis tatt til følge. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endring i plankartet: Ny hensynssone over hele planområdet: Faresone ras- og skredfare (kode H310) Kun små tilpassinger/ justeringer, som påføring av atkomstpiler til eiendommer i Tollefshagan og angitt bredde på veg 1 (Tollefshagan) Endring/ tillegg i bestemmelser: Innenfor hensynssone Faresone Ras- og skredfare skal nødvendige sikringstiltak være gjennomført, før øvrige byggearbeider kan starte Før det kan gis brukstillatelse for barnehagen skal følgende være opparbeidet: nødvendig støyskjerming. Sykkelparkering: Oppstillingsplasser for 27 sykler skal etableres innenfor barnehageformålet (BH). For alle nye tiltak innenfor hensynssonen for ras- og skredfare må det av geoteknisk fagkyndige dokumenteres tilfredsstillende sikkerhet/ stabilitet i grunnforholdene, både i byggefasen og permanent. Det må også dokumenteres hvordan eventuelle nødvendige avbøtende tiltak/ hensyn skal gjennomføres. Kommunen kan kreve utvidet/ uavhengig kontroll av den geotekniske/ geologiske prosjekteringen, jf. SAK Følgende del av setning er fjernet: Støytiltak (skjerm e.l.) skal etableres mot Gamle Riksvei, som vist på plankart, minimumshøyde 2 meter, h= 2m. Vurdering av virkning av endringer Endringene i bestemmelser og plankart anses som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Side 5

6 Hensynssone for ras- og skredfare NVE hadde innsigelse til at det ikke var gjort grunnundersøkelser i planområdet før 1.gangsbehandling. Resultatet av de geotekniske undersøkelsene som er utført i etterkant av 1.gangsbehandlingen ble: Det er bløt kvikkleire under et om lag to meter mektig sandlag. Områdestabiliteten er god fordi terrenget er flatt, men ved eventuelle utgravinger eller oppfyllinger er det meget viktig at det tas hensyn til grunnforholdene med kvikkleire. På bakgrunn av dette er det lagt hensynssone for ras- og skredfare over hele planområdet. Det er også tilført nye bestemmelser for å ivareta sikkerheten m.h.p. ras- og skredfare. Ivaretakelse av støy Det er lagt til en rekkefølgebestemmelse for oppføring/ anleggelse av nødvendige støytiltak, før brukstillatelse for barnehagen kan gis. Dette, i tillegg til støybestemmelsen ( 5.2.2), vil ivareta at barnehagen og tilgrensende arealer/ naboer må hensyntas på best mulig måte med hensyn på støy. Sykkelparkering ved Tollefshagan Sykkelparkeringen er nå ikke knyttet opp mot gangatkomst til barnehagen ved Tollefshagan. Det er opp til illustrasjonsplanen i byggesaken å avklare plassering av sykkelparkeringen. Øvrige vurderinger Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Etablering av barnehage, med fokus på minst mulig negativ virkning for nærområdet. - Sikring av gjennomgående turvei/ gangmulighet i retning nord/ sør. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan (MER) bør disse hensynene ikke settes til side. Naturmangfoldloven 8-12 Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking (jf. naturmangfoldlovens 8-12). Mulig virkning av vedtak av detaljregulering for kommunen/ økonomiske utgifter for NEK Det er manglende avløpskapasitet øst for Ulverudbekken i Solbergelva. Barnehagen vil maksimalt kunne bruke 27 personekvivalenter (PE) av kvoten som er avtalt med Drammen kommune for de neste 10 årene (400 nye PE). Dette forholdet ble godkjent i forhåndsvurderingen av denne reguleringsplanen (utvalgssak 4/12). Bygging av barnehagen framskynder behovet for å finne en løsning på denne avløpsproblematikken. Planforslaget legger ikke til rette for krav til innløsning/ ekspropriasjon. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Et vedtak etter plan- og bygningslovens foreligger i to mulige alternativ. Side 6

7 Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (Enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solbergelva barnehage med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Solbergelva barnehage tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for vedtak av alternativ 1: Den planmessige begrunnelsen for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for å etablere en barnehage på arealer som er i tråd med overordnet arealformål (bebyggelse og anlegg) i gjeldende kommuneplan. Det er et stort behov for nye barnehageplasser i kommunen i nær framtid. Det legges opp til gode løsninger for gående og syklende og trafikksikker trafikkavvikling. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solbergelva barnehage med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for å etablere en barnehage på arealer som er i tråd med overordnet arealformål (bebyggelse og anlegg) i gjeldende kommuneplan. Det er et stort behov for nye barnehageplasser i kommunen i nær framtid. Det legges opp til gode løsninger for gående og syklende og trafikksikker trafikkavvikling. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforsalg til saken. Votering: Side 7

8 Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Uttalelse fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solbergelva barnehage med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for å etablere en barnehage på arealer som er i tråd med overordnet arealformål (bebyggelse og anlegg) i gjeldende kommuneplan. Det er et stort behov for nye barnehageplasser i kommunen i nær framtid. Det legges opp til gode løsninger for gående og syklende og trafikksikker trafikkavvikling. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester enstemmig vedtatt (33 stemmer). Vedtak i Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Solbergelva barnehage med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for å etablere en barnehage på arealer som er i tråd med overordnet arealformål (bebyggelse og anlegg) i gjeldende kommuneplan. Det er et stort behov for nye barnehageplasser i kommunen i nær framtid. Det legges opp til gode løsninger for gående og syklende og trafikksikker trafikkavvikling. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Side 8

9 Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i plan- og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 9