Detaljregulering for Del av Solberg spinderi, grbn 45/ gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven

Transkript

1 Utvalgssak NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Nataliya Dolzhenko L.nr.: 1424/2016 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/5093 Detaljregulering for Del av Solberg spinderi, grbn 45/ gangsbehandling etter i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester Kommunestyret GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt og ny kommuneplanens arealdel, vedtatt Vedtak i utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester (Utv.nr. 56/10) og (Utv.nr 67/13). 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr. 62/15. 2.gangsbehandling i H1 og kommunestyret, utvalgssaksnr. 72/15. VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert På grunn av dokumentenes størrelse vil følgende vedlegg ikke bli sendt ut, men legges på politikerrommet. Samtlige vedlegg vil bli tilgjengelige på kommunens hjemmeside: Planbeskrivelse til 1.gangsbehandling, datert Innkomne merknader i perioden for ny høring og nytt offentlig ettersyn. SAMMENDRAG Forslag til detaljregulering for Del av Solberg spinderi, gbnr. 45/1556 har vært ute til offentlig ettersyn i perioden og ny høring og nytt offentlig ettersyn i perioden I denne perioden kom det 5 uttalelser. Grunnen til ny høring og nytt offentlig ettersyn var kommunestyrets vedtak om reduserte byggehøyder. Saken ble dermed sendt til ny behandling ihht i plan- og bygningsloven. I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader i perioden for fornyet offentlig ettersyn er tatt hensyn til og planen er så langt som mulig bearbeidet i henhold til disse. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas slik det foreligger. Side 1

2 OPPLYSNINGER Hensikt med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av detaljregulering for del av Solberg Spinderi, gbnr. 45/1556 i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Tiltakshaver, Veveriet Eiendom II AS, ønsker å utbygge sin eiendom gbnr. 45/1556 med en bygning med forretning/ kontor /næring og leiligheter. Planområdet og beliggenhet i kommunen Planområdet ligger i Solbergelva, ca 0,4 km fra Solberg sentrum og grenser opp til bygningsmiljøet på Solberg Spinderi i nord og Spinderisletta i sør og vest. Planavgrensningen omfatter gbnr. 45/1556 og del av 45/1466. Figur 1: planområdets beliggenhet i kommunen Planstatus Planområdet ligger i areal avsatt til næringsbebyggelse i kommuneplanens arealdel vedtatt I ny kommuneplanens arealdel , vedtatt er området avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål. I forslag til kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer omfattes hele området av hensynssone for bevaring kulturmiljø. Figur 2: Utsnitt av kommuneplanens arealdel Side 2 Figur 3: Utsnitt av gjeldende kommuneplanens arealdel

3 Pågående planarbeid i nærheten. Denne planen grenser direkte til reguleringsplan for Solberg Spinderi nord som er under arbeid. Planforslaget Planforslaget legger til rette for utvikling av nærings- og boligbebyggelse med tilhørende uteoppholds- og lekeareal og infrastruktur. Regulert høyde tillater 3 etasjer over planert terreng, hvor av en er sokkeletasje. Parkering skal legges til kjeller. Planen sikrer at ny bebyggelse tilpasses eksisterende bygningsmiljø med tanke på formspråk. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til nytt offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 5 merknader til planen. VURDERING Oppfølging av vedtak i 2.gangsbehandling I 2.gangsbehandling ble følgende vedtatt: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Bygget reduseres med en etasje, dvs. mønehøyde settes Utført til kote 29,5, gesimshøyde til kote 26, Det tillates ikke parkering i sokkeletasje, men Utført parkering skal løses i kjeller. 3 Kommunestyret sender saken tilbake for ny høring og offentlig ettersyn Utført Rådmannen vurderer kravene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Merknad Rådmannens vurdering 1. Fylkesmannen i Buskerud Ser at tidligere merknader er vurdert i tilsendte dokumenter til 2. gangsbehandling. Tatt til orientering Stiller seg undrende til at kommunen vurderte trafikksikkerhetstiltak ved kryssing fra Spinderisletta til Solbergveien bare på trafikktallene ved gjennomføring av tiltaket. I den forbindelse ser vi heller ikke bakgrunnen for at er endret slik at det ikke sikres oppført gangforbindelse mellom lekearealet og friområde. Det kan anlegges gangfelt ved nevnte kryss, som ligger utenfor planavgrensningen og ca. 200m fra planlagt bygg. Rådmannen vurderer at tiltaket ikke øker trafikken vesentlig og påfører ikke vesentlige belastninger i krysset, dermed vurderes det at det ikke er behov for rekkefølgekrav om dette. Det er intensjon i planen å tilrettelegge for en helhetig løsning for utearealer og gangforbindelser. Side 3

4 Det er derfor lagt inn bestemmelse ( 8.2) som tillater opparbeidelse av del av G3. Ser at benevnelsen for faresone i plankartet, H370_1 ikke samsvarer med benevnelsen i planbestemmelser. 2. Buskerud fylkeskommune Kulturminner: Det er positivt at kommunen reduserte nybyggets høyde til maksimalt tre etasjer. Positivt med at parkering skal løses i kjeller og at byggesak skal sendes fylkeskommunen til uttalelse. Ber om å vurdere bestemmelser om krav til takutforming (saltak) for nybygget, slik det var anbefalt tidligere. 3. EB Net Det påpekes at det er høyspentkabler og lavspent nett innenfor området. Dersom det er behov for å flytte på kabler eller elanlegg for øvrig, må dette bekostes av de som utløser behovet for flytting. Høyspentkablene befinner seg i veien «Spinderisletta», så det er ikke sikkert at disse kommer i konflikt med utbyggingen. Benevnelsen er endret i plankart. Tatt til orientering. Tatt til orientering. Krav til takutforming er vurdert i 1.gangsbehandlingen som tilstrekkelig for å ivareta tilpassing til kulturmiljø. Tatt til orientering. 4. Eierseksjonssameiet Veveriet 1 v/ styreleder Bjørn Sæther Atkomst Motsetter seg at evt. nedkjøring til parkeringskjeller legges slik at det vil kunne redusere bruken av parkeringsplasser til beboerne/ gjester i Sameiet Veveriet 1 og forventer/ krever at nedkjørselen legges slik at det eventuelt er Næringsseksjonen (ARRO), i dag med samme eier som utbygger av gbnr , som eventuelt ville måtte avse tinglyste parkeringsplasser fra sin seksjon for å få til en slik løsning. Planen åpner ikke for at evt. nedkjøringsrampe etableres på området P. Parkering P Sameiet Veveriet 1. er litt usikker på om det refereres til utomhusplan/tomt gbnr. 45/1556, eller eksisterende P. areal tilhørende gbnr. 45/1466. Sameiet Veveriet 1 godtar ikke at felt P felles areal benyttes av gbnr. 45/1556. Utomhusplan referer til hele planområdet og dermed også til felt P. Utomhusplan skal avklare fysisk skille mellom V2 og P (skal sikre at V2 blir mindre utflytende) og illustrere gangforbindelse til fortau langs Spinderisletta. Gangforbindelsen kan utføres i form av et annet materialbelegg enn parkering for øvrig, men skal ikke endre bruken eller benytte P til et annet Side 4

5 Friområdet G3 Sameiet Veveriet 1 vil presisere at de motsetter seg at dette areal skal være felles for gbnr. 45/1556 og gbnr. 45/1466. Dette arealet er Sameiet Veveriet 1 sin private eiendom (fellesareal) og skal ikke benyttes av gbnr. 45/1556. Plankart Sameiet Veveriet 1 ber om at P (parkeringsareal merket med grå farge på vedlagte plankart), i fremtiden merkes med P gbnr.. 45/1466. Dette for å forhindre fremtidige unødvendige misforståelser. 5. Halvorsen & Reine De faglige konklusjonene i planarbeidet viser at foreslått utbyggingsprosjekt er mulig, riktig og gjennomførbart og at det vil gi betydelig standardhevning i et område i Nedre Eiker som det er politisk enighet om at har behov for utvikling. Det virker derfor som om de samfunnsmessige, faglige og økonomiske sidene ved saken ikke er kommet godt nok frem i kommunestyrebehandlingen , og at det politiske flertallet legger til grunn at det er mulig å realisere prosjektet også med de endrede rammene. Utbygger har i lys av vedtaket gjennomgått og beregnet prosjektet på nytt. Konklusjonen er at det ikke vil være forsvarlig å igangsette prosjektet fordi lønnsomheten er borte ved at enda en etasje blir borte og at parkeringen må løses på annen måte enn forutsatt. Det vil innebære for høy risiko å starte arbeidet med de begrensningene som ligger i flertallsvedtaket. Konsekvensen kan være derfor bli at den ønskede transformasjonen av området uteblir. Vi ber derfor om at planen godkjennes i tråd med faglige råd og vurderinger, i samsvar med vedtak i hovedutvalget og i overensstemmelse med innstillingen til kommunestyret formål enn i dag. I tillegg har eierne av gbnr. 45/1556 erklæring om rett til å benytte et areal av 45/1466 til kjørbar atkomst. Det nevnes i merknaden datert at nederste del av skråningen ikke er opparbeidet og det er ønskelig at denne blir utbedret. Det er intensjon i planen å tilrettelegge for en helhetig løsning for utearealer og gangforbindelser. Det er derfor lagt inn bestemmelse ( 8.2) som tillater opparbeidelse av del av G3 (i skråning). Opparbeidelse må skje med tillatelse fra sameiet. Påskrift på plankartet med privat og lignende, bør unngås da de er uten rettslig betydning. Bestemmelsens 7.3 er justert med hensyn til innspill. Rådmannen følger Kommunestyrets vedtak iht. plan- og bygningslovens Rådmannen vurderer at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Side 5

6 Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn) Endring i plankartet: Maks. mønehøyde er endret fra 32,5 til 29,5 moh. Maks. gesimshøyde er endret fra 29,5 til 26,5 moh. Endring i bestemmelser: Den ubebygde del av tomta: Slettet: Yttervegg på garasje skal skjermes med beplantning Parkering: Justert følgende: Det tillates ikke parkering i sokkeletasje, men parkering skal løses i kjeller. Minst 5 % av plassene skal være tilpasset funksjonshemmede. 7.3 Parkering, P: Slettet: Parkering er felles areal. 8.2 Friområdet (G3): Slettet: G3 er felles areal for gbnr./bnr 45/1556 og gbnr./bnr 45/1466. Vurdering av endringer Oppfølging av vedtak i Kommunestyret av Som oppfølging av vedtaket i Kommunestyret er maksimal byggehøyde redusert med 3 meter (én etasje), totalt to etasjer fra det opprinnelige vurderte forslaget til byggehøyder. Endringen skal ytterligere tjene til at et nytt bygg underordner seg Veveriet. Veveriet har mønehøyde på 46,2 moh., har relativt lang fasade og er derfor markant i bygningsmiljøet. Med ny reduserte høyder kan volumsmessig et nytt bygg referere til bebyggelsen på Spennerisletta, som har mønehøyde på ca. 26 moh. Rådmannens vurdering har vært at et nytt bygg skal referere til industribebyggelsen. Dette er sikret gjennom bestemmelsens med følgende formulering: Bygningsmiljø skal ses i sammenheng med industribebyggelsen på Solberg Spinderi, og skal ha en enhetlig utførelse når det gjelder hovedform, farge, materialbruk og takform Med endrede byggehøyder kan bestemmelsen bli vanskelig å håndheve i den grad at et nytt bygg med sin hovedform kun underordner seg Veveriet, men ikke referer til det. Imidlertid skal et nytt bygg ses i sammenheng med og tilpasses til Veveriet gjennom riktig materialvalg og utforming av tak med tilhørende gavlvegg. Figur 3: et mulig bygg sett i forholdt til Veveriet og boliger på Spinderisletta. Side 6

7 Endringer i forbindelse med offentlig ettersyn Endringene i bestemmelsene anses som oppfølging av innkomne merknader og vurderes ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Politisk handlingsrom Vedtak av reguleringsplan er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens (fvl) 23, idet den er bestemmende for parters rettigheter hvilket også gir klagerett. For å ivareta parters forståelse av vedtaket må det etter fvl 25 begrunnes ut fra de regler og faktiske forhold det bygger på. Et vedtak etter plan og bygningslovens foreligger da i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Del av Solberg Spinderi, gbnr. 45/1556 med plankart datert og planbestemmelser datert Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven sender kommunestyret planforslaget for Del av Solberg Spinderi, gbnr. 45/1556 tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for vedtak av alternativ 1: Planforslaget legger til rette for utvikling av et område i nærhet av kollektivakse og legger opp til fleksibel arealbruk med kombinert formål (bolig/ kontor/ næring/ forretning. Planforslaget ivaretar kulturmiljøet Solberg Spinderi gjennom materialbruk, takutforming og underordner seg Veveribygget. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar kommunestyret detaljregulering for Del av Solberg Spinderi, gbnr. 45/1556 med plankart datert og planbestemmelser datert Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for utvikling av et område i nærhet av kollektivakse og legger opp til fleksibel arealbruk med kombinert formål (bolig/ kontor/ næring/ forretning). Planforslaget ivaretar kulturmiljøet Solberg Spinderi på en god måte. Videre vurderes planen ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Side 7

8 Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 8