Forslag til reguleringsplan for Grønlia - FORNYET 2.gangsbehandling etter 27-2 i plan- og bygningsloven av 1985

Transkript

1 Utvalgssak NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen L.nr.: 17458/2013 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/824 Forslag til reguleringsplan for Grønlia - FORNYET 2.gangsbehandling etter 27-2 i plan- og bygningsloven av 1985 Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /13 Kommunestyret /13 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt gangsbehandling etter PBL , utvalgssaksnr. 56/09. Klage på vedtak av reguleringsplan, utvalgssak 35/13. VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert SAMMENDRAG Den kom det inn klage på vedtak av reguleringsplan for Grønlia av Klagen ble behandlet den og tatt til følge. Det medførte at vedtaket av reguleringsplanen ble opphevet. Det vil si at denne reguleringsplanen må fremmes til ny sluttbehandling. Forslag til reguleringsplan for Grønlia var ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 10 merknader til planforslaget, hvorav ingen innsigelser. Planområdet foreslås nyttet til oppføring av terrasseblokker med tilhørende arealer. Planområdet omfatter i tillegg del av eksisterende sti gjennom friområdet nord for Grønlia. Adkomst til planområdet er tenkt fra Merkurveien. I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til så langt som mulig og planen omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget egengodkjennes slik det foreligger. Side 1

2 OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet (i hovedutvalget), skal den legges fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativ. I tråd med loven framgår det i dette saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert og hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Planen har tidligere vært utviklet for Frank Falk, men eiendommen er i denne siste fasen solgt til Vestaksen Eiendom a/s og planarbeidet er videreført på vegne av nye eiere. På grunn av uavklarte forhold i kommuneplanen har denne prosess har pågått siden Oppstart ble varslet i 2002, mens planforslaget i nåværende form ble utarbeidet med utgangspunkt i kommuneplanen av 2007 (og likt arealformål i kommuneplanen av 2011). Planområdet Planområdet ligger nederst på nedre Stenseth Terrasse, nordøst for kirkegården på nordsiden av Gamle Riksvei, grensende terrassebebyggelsen i Merkurveien. Mot sør grenser planområdet i hovedsak til byggeforbudsbeltet fra høyspenttraséen. Planområdet er på ca 6,7 daa. Nordlysveien Merkurveien Gml. riksvei N.E. kirke Planstatus og overordnede føringer Planområdet ligger i areal avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen (se illustrasjon under). Nordlysveien Merkurveien Gml. riksvei Planområdet er i dag uregulert. N.E. kirke Side 2

3 Planforslaget Planforslaget legger opp til bygging av terrasseblokker med tilhørende utearealer, dvs felles adkomstveg/parkering, grøntområde, småbarnslekeplasser, gangvei samt del av eksisterende sti gjennom friområdet nord for Grønlia. Skissen nedenfor viser en mulig løsning. Gangvegen tilstøtende blokkene i nord er nå tatt ut av planen. Endelig utforming vil avklares i byggesak. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Offentlig ettersyn og høring Planforsalget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 10 merknader til planen. Blant disse var det ingen innsigelser, men protest fra tilliggende borettslag. Ivaretakelse av disse merknadene beskrives nedenfor i avsnitt for Vurdering. Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn I samråd med rådmannen har tiltakshaver gjort noen justeringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Disse justeringene er i hovedsak gjort for å tilpasse planen til innkomne merknader. Endring i plankartet: Felt Fg (kjørbar gangveg) mellom felt B og Fgr er fjernet og innlemmes hovedsakelig i felt B, men også noe til felles grøntanlegg. Krav til Fg erstattes av bestemmelser i 5.2 og 9.2 med krav til opparbeidelse av gangveg i felt B. Byggegrense mellom blokkene er trukket sammen. Dette gir mulighet for sammenføyning, så fremt gangforbindelse fra Fa til Turveg opparbeides i felt B. Endring i bestemmelser: 2 Ny dato og PlanID påført plankartet 3 Justeringer av reguleringsformål i tråd med plankartet (som omtalt ovenfor) 5.2 Presisering av krav til utforming av fasade på boliger samt gangveg i felt B, jfr. omtale nedenfor av tidligere Presisering av krav til turveg (T), jfr. utredningskrav til 2.gangsbehandling Side 3

4 tidligere 8.2 Utgår. Tidligere felt for kjørbar gangveg innlemmet i felt B. I felt B er det tilføyet krav om gangveg i felt B i tråd med plankartet (som omtalt ovenfor i 5.2) Presisering av navn på feltet til Felles Grøntanlegg (Fgr) ny Presisering av krav til kjørekulvert under høgspentlinje før alle byggearbeid VURDERING Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandling I 1.gangsbehandling ble følgende vedtatt avklart/utarbeidet før 2.gangsbehandling: Krav / føring 1 Til 2. gangs behandling ønskes utredet og innarbeidet helårs gangvei fram til Neptunveien. Rådmannens vurdering Utført. Rådmannen vurderer kravene ivaretatt så langt som mulig og innarbeidet i planforslaget. Det vises til Planbeskrivelsens pkt 5.3 om ny gangveg hvor virkningene av ulike alternativ beskrives. I dette meget bratte terrenget (i partier med over 30% stigning) har tiltakshaver skissert løsninger til ulike turveg- og gangvegløsninger. Rådmannen vurderer at nå å regulere inn en formell gangveg, med krav til universell utforming, fast dekke, belysning osv, vil kreve vesentlig større terrenginngrep og beslaglegge et mye større areal enn det arealet som ble avsatt til turveg i offentlig ettersyn. Denne endringen alene vil utløse krav til ny 1.gangsbehandling, utarbeidelse etter ny lov og kartforskrift. I sum en vesentlig forsinkelse av planen. Kvalitetsøkningen fra turveg til gangveg er et kommunalt ønske med bakgrunn i tidligere mangelfull opparbeidelse av gangveg for eksisterende bebyggelse. Normalkravet er at tiltakshaver må sørge for trafikksikker skoleveg. På denne bakgrunn vurderer rådmannen at det er mer rimelig at utbygger sikrer en trafikksikker gangforbindelse i form av turveg ved utbygging av sitt område (i tråd med alt 3B i planbeskrivelsen). Dette vil komme hele området til gode. Hvis kommunen ønsker en vesentlig kvalitetsheving av slik forbindelse, så bør kommunen selv regulere (og bekoste) dette senere. Ivaretakelse av merknader fra offentlig ettersyn Endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn har tiltakshaver gjort i samråd med rådmannen. Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens kommentar til disse: Avsender, dato 1 Veståsen borettslag Anne Marie Steenberg Jonassen Trond Helge Nilsen Merknad Protesterer på forslaget Hevder manglende vegrett for Merkurveien Protesterer på forslaget Mener foreslåtte høyder på blokker ikke hører hjemme Hevder manglende vegrett for Merkurveien Protesterer på forslaget Mener foreslåtte høyder på blokker ikke hører hjemme Etterlyser utredninger og svar Rådmannens kommentar Tas til orientering Tas ikke til følge. Juridisk utredning slår fast kommunens syn om at Merkurveien er kommunal etter kriterier i vegloven. Tas til orientering Tas til orientering. Tiltakshavers forslag anbefales. Tas ikke til følge. Se tilsv. kommentar ovenfor Tas til orientering Tas til orientering. Se tilsv. kommentar ovenfor Brev og merknader besvares Side 4

5 4 Statens vegvesen Thomas Solbakken Styreleder Utsikten 1 Merkurveien Veståsen borettslag Fornyet uttalelse 7 Veståsen borettslag Revidert fornyet uttalelse på tidligere merknader Ingen merknader. Påpeker at vegareal på nordsiden av sin bebyggelse ikke er åpen for (bil)trafikk. Ønsker ikke at kjørbar gangveg Fg reguleres. Påpeker at de ikke er mot utbygging, men bruk av Merkurveien Foreslår alternativ atkomst Krever opprinnelig uttalelse slettet og returnert Det fremmes 10 forhold som ønskes at kommunen vurderer. 1. Kommunal atferd mht planstatus for Grønlia. Påpeker at området tidligere har vært friområde. Etterlyser evt. hemmelige dokument vedrørende tidl. omregulering. 2. Merkurveien hevdes ikke offentlig og at vegrett dermed ikke foreligger. 3. Standard på Merkurveien og parkering ønskes utbedret. 4. Kjørbar gangveg nord i feltet ønskes endret/fjernet. 5. Tapt p-areal ved opprettelse av portal må erstattes 6. Bomiljø i Merkurveien Vegstandard og trafikksikkerhet må bedres. 7. Trafikk i Nordlysveien krever støyutredning for hele borettslagenes område. 8. Friområder krever at planforslaget oversendes ikke fortløpende, men som del av (samlet) saksframlegg Tas til orientering Tas til følge Plankart endret i tråd med dette. Feltet kjørbar gangveg Fg er innlemmet i felt B, med tilhørende krav om intern gangforbindelse til Fa. Tas til etterretning: En slik alternativ atkomst er på annen privat grunn som er avsatt til byggeområde. På grunn av stigningsforhold vil trolig store areal kreve ekspropriasjon / innløsning. Dette framstår som et urimelig krav når det er slått fast at Merkurveien er kommunal. Rådmannen står ved foreslått løsning i 1.gangsbehandlingen. Tas ikke til følge, jfr. forvaltningsloven og arkivloven 1. Kommunestyret står fritt til å omdisponere kommuneplanen uavhengig av evt. tidligere regulering. Rådmannen er ikke kjent med hemmelige dokument. 2. Kommunen har fått slått fast at Merkurveien er offentlig (jfr. merknad 1) 3. Inngår i nytt Planen justert tilsvarende jfr. avsnitt om planendringer. 5. Må avklares privatrettslig 6. Krav til standard inngår i nytt 9.7, jfr. pkt. 3. ovenfor 7. Støyt tilført fra Grønlia er marginal og utløser ikke krav til kartlegging av hele området. Dette ansvaret tilfaller kommunen. Nye støykart for hele kommunen ble utarbeidet i år (2012) 8. Sendes alltid til FMB. De har ingen merknader til Side 5

6 8 EB-nett Fylkesmannen i Buskerud Borettslagene i Merkurveien (SBM) Fylkesmannen (FMB) 9. Krav til konsekvensutredning Vil at rekkefølgekrav 9.4 for bygging av kjørekulvert endres til før det kan bygges i planområdet. Ingen vesentlige merknader Gjentar mange av forholdene i brev fra Veståsen brl ( ) Krever tilsendt kart over tidligere reguleringsplan, bebyggelsesplan og kommuneplan. planforslaget (jfr. merknad 9) 9. Slikt krav styres av egen forskrift. Planen faller ikke under forskriftens 2 og 3. Tas til følge 9.4 justert tilsvarende Tas til orientering Vurderes i omtale etter denne tabellen. Kart oversendt av tidl. saksbehandler. Flere slike kart er også tilgjengelige på kommunens nettsider. Uenighet mellom tiltakshaver og borettslagene etter offentlig ettersyn I forbindelse med offentlig ettersyn ble den Samarbeidskomitéen for Borettslagene i Merkurveien (SBM) stiftet. SBM representerer borettslagene Veståsen, Utsikten I og Utsikten II. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver holdt møter med SBM, men uten å ha oppnådd prinsipiell enighet med SBM. Uenigheten består bl.a. i tiltak utenfor planområdet, som utbedring av Merkurveien og tilliggende parkeringsareal. Slik enighet er ikke påkrevet etter plan- og bygningsloven. Det finnes ingen hjemmel for å kreve at utbyggere utbedrer parkering i tilliggende områder. Kommunen har vurdert bredden på Merkurveien som tilfredsstillende som atkomst til Grønlia, slik at den ikke vil måtte utvides mot tilliggende parkeringsareal. Videre er det kommunen som planmyndighet og ikke borettslagene som avgjør krav til opparbeidelse av kommunal gate. Av den grunn foreslår rådmannen et (tillegg til) rekkefølgekrav om at Merkurveien skal være utbedret i henhold til kommunale krav før første boenhet i Grønlia kan tas i bruk. Virkning av endringer etter offentlig ettersyn Endringene i bestemmelser og arealformål anses som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Mulig konsekvens av vedtak av foreslått ny regulering Atkomst til Grønlia går delvis over på gbnr. 45/780. Atkomsten legger beslag på ca m 2 i det nordvestre hjørnet av tomten på ca. 1800m 2 (se illustrasjon på neste side). Tiltakshaver eier ikke denne tomten. Rådmannen forutsetter at tiltakshaver og grunneiere kommer til enighet om privat kjøp/salg av nødvendig eiendom for å gjennomføre reguleringsplan. Idet denne tomta er såpass stor og at arealet som beslaglegges ligger nær høyspentlinjer, så vurderer Rådmannen at kommunen ikke vil kunne være erstatningpliktig etter 32 i plan- og bygningsloven av Erstatning kan etter 32 kun kreves av kommunen der eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte. Side 6

7 Areal som beslaglegges på 45/780 ca m 2 Utbyggingsavtale (UBA) Det er ikke varslet utbyggingsavtale (UBA) for denne planen. Dersom det oppstår behov for UBA må denne varsles og forhandles mellom kommune og tiltakshaver. Etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet må en evt. UBA behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret. Det er plan- og bygningsloven som trekker opp prosesskrav til UBA. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til så langt som mulig. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Denne reguleringsplanen er utarbeidet i henhold til plan- og bygningsloven av 1985 og opprinnelig vedtatt etter denne. Samme lov benyttes derfor til fornyet sluttbehandling. I tråd med 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 foreligger det to mulige alternativ til vedtak. Enten så egengodkjennes planforslaget slik det foreligger (eventuelt med mindre vesentlige justeringer/presiseringer). Eller hvis Kommunestyret er uenig i planforslaget så sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). De to alternativene til vedtak vurderes da som følger: Alternativ 1 Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert Alternativ 2 Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 sender Hovedutvalget planforslaget for Grønlia tilbake til rådmannen for ny behandling. Side 7

8 Hovedutvalget gir følgende retningslinje for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1 med følgende presiseringer: I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt pkt. 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med "turvegen skal være belyst". Den planmessige begrunnelse for rådmannens anbefaling er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt pkt. 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med "turvegen skal være belyst". Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Side 8

9 Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt pkt. 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med "turvegen skal være belyst". Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstilling fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret : Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt pkt. 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med "turvegen skal være belyst". Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Side 9

10 Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Side 10