Reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta 2. gangsbehandling etter PBL , pkt 2.

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tove Hardangen L.nr.: 21360/2009 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/822 Utvalgssak Reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta 2. gangsbehandling etter PBL , pkt 2. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /09 Kommunestyret /10 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, Vedtatt Forhåndsvurdering etter 30 i Plan- og bygningsloven (1985). 1. gangsbehandling etter 27-1 i Plan- og bygningsloven (1985). VEDLEGG 1 Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser sist rev Planbeskrivelse, datert Vedlegg 4 Eiendomsoversikt (skisse) 5 Vedlegg 5 Forslag til delingsplan 1980 På politikerrom: Reguleringsplan M 1:1000. Innkomne merknader (1 5). 1.gangsbehandling, sak 57/09, inkl vedlegg. Snittegning av bebyggelse. SAMMENDRAG Forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 127 har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn fem merknader til planforslaget. På bakgrunn av disse er det ikke gjort endringer i plankartet, men det er gjort fire tilføyelser i bestemmelsene. Tilføyelsene anses som mindre vesentlig og krever ikke ny høring og offentlig ettersyn. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet. Med sin plassering langs kollektivakse er planforslaget i tråd med kommuneplanens vedtatte mål for areal- og transportpolitikk. Side 1

2 Tiltaket vil kunne bidra til utvikling av Solbergelva samt utgjøre et positivt element på aksen mellom Solbergelva Krokstadelva/Mjøndalen. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta, SO 56 egengodkjennes. OPPLYSNINGER Tidligere behandlinger etter PBL 1985 Forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 127; Shelltomta, ble 30 behandlet Det ble gitt anbefalinger for videre planarbeid. Saken ble fremmet med to alternative vedtak, to eller tre etasjer. Planutvalget anbefalte at det skulle arbeides videre med en løsning hvor det tillates inntil to etasjer med inntrukket tredje etasje med plass til oppbygg/loftstue og takterrasse. Da planen ble 1.gangsbehandlet var anbefalinger gitt i 30-behandlinen fulgt opp og vurdert. Dette omtales i sin helhet i saksframlegget for 1.gangsbehandlingen, utvalgssak 57/09. Forslag til reguleringsplan ble 1.gangsbehandlet i Planutvalget Vedtaket lød: Med hjemmel i plan- og bygningslovene 27-1, punkt 2, vedtar planutvalget at forslag til reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Shelltomta, datert med tilhørende bestemmelser, revidert legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunnen for vedtaket er at det omsøkte er i samsvar med kommuneplanens arealdel, samt i tråd med kommunens vedtatte arealstrategi om utvikling av Solbergelva, og intensjon om fortetning langs hovedveg. Saken ble enstemmig vedtatt. Overordna føringer I kommuneplanens arealdel, vedtatt er planområdet avsatt til eksisterende boligformål. Planforslaget er tilpasset krav og føringer i kommuneplanen. Planområdet ligger langs kollektivakse mellom Mjøndalen - Drammen. Forslaget til fortetting langs denne aksen er i tråd med kommuneplanens vedtatte mål for areal- og transportpolitikk. Planområdet vist på oversiktkart: Kommuneplan Ortofoto Side 2

3 Planforslaget Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn la til rette for to leilighetsbygg, med til sammen 14 leiligheter, inkl parkeringskjeller. Det ble avsatt plass til felles avkjørsel (inkl adkomst til eksisterende eiendommer, se eget avsnitt), felles gårdsplass, felles lekeplass og felles grøntareal. Del av Gamle Riksvei, med fortau og busslommer på begge sider, inngikk som trafikkareal i planen. Planområdet utgjør til sammen ca 3,65 daa. Arkitektgruppen Drammen AS fremmet planforslaget på vegne av grunneier Jarro Eiendom AS. For nærmere beskrivelse av planforslaget vises det til tiltakshavers planbeskrivelse og utvalgssak 57/09 for 1.gangsbehandling. Adkomst til eksisterende eiendommer Eiendommene gbnr. 45/19, 167, og 45/2, 45/1134 og 45/1399 har veirett over planområdet i dag. (se vedlegg 4). Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at dette skal tinglyses. Jfr reguleringsbestemmelse Offentlig ettersyn Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden og det er mottatt fem merknader, derav ingen innsigelser. Tabellen nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens kommentar til disse: Nr Avsender, dato Merknad, kort oppsummert Kommentar 1 Statens vegvesen, Ingen merknader EB NETT AS, og EB NETT AS har høyspentkabel og lavspent nett innenfor området. Flytting av kabler må bekostes av utbygger. Tas til orientering. Rådmannen anser at EB NETT AS merknad omhandler praktiske krav som anses privatrettslige mellom EB NETT AS som leverandør og utbygger som bruker. 3 Thomas Johannessen, (uttalelse 1) Eier av gbnr 43/32. EB NETT AB ønsket å bli kontaktet i forbindelse med den videre saksgangen, hvilket ble gjort. I svar av bekrefter EB NETT AS at strømforsyningen kan løses via nettstasjon ved Gml Riksvei 131B. Merknaden omhandler høyden på byggene samt ber om at gesimshøyden reduseres til 5.5m. Videre bes det om at loftstue/oppbygg ikke Tas til orientering. I følge merknad kan prosjeket strømforsørges via nettstasjonen øst for området. Rådmannen forutsetter at EB Netts anbefalinger følges opp av TH. Tas ikke til følge. Byggehøyder var gjenstand for diskusjon i 30-behandling av planforslaget. Planutvalget vedtok 2 etasjer + loftsstue/oppbygg mot Side 3

4 4 Thomas Johannessen, for Jan og Randi Johannessen, eiere av gbnr 43/186 datert (uttalelse 2) 5 Fylkesmannens miljøvernavdeling, datert tillates oppført da dette vil være føre til innsyn hos naboene som vil oppfattes som sjenerende. Merknaden gjelder påstått veirett over vestre delen av den tidligere Shell-tomta. Tomta er delt etter et forslag til tomtedeling som viser adkomst via Shelltomta. Miljøvernavdelingen ser positivt på planforslaget med hensyn til at bl.a barn og unges interesser som er ivaretatt på en god måte, og at planforslaget i tilstrekkelig grad sikrer støyforhold i tråd med MDs retningslinjer for støy i arealplanlegging T Som et tillegg anbefales krav til maks støynivå på L5AF=70dBA for soverommene dersom det er mer enn 10 hendelser pr natt. Miljøvernavdelingen minner om nasjonal målsetning om å få til energieffektive bygningsløsninger. Et viktig tiltak er å satse på alternative oppvarmingsmåter, og ber kommune og tiltakshaver om å prøve å legge til rette for dette. tiltakshavers foreslag til 3 hele etasjer. Planforslaget er utarbeidet i tråd med dette. Se for øvrig rådmannens kommentar i vurderingen. Tas ikke til følge. Spørsmål om veirett har vært framlagt tidligere. Tiltakshaver ble bedt om å utrede spørsmål om veiretter til 1.gangsbehandling, hvilket ble gjort. Det ble ikke påvist tinglyste heftelser på veirett for Gbnr. 43/186. Se for øvrig rådmannens kommentar i vurderingen. Tas til orientering. Tas til følge. Dette føyes til støykrav i reguleringsbestemmelsenes Tas delvis til følge. Det er tatt inn en bestemmelse under i dokumentasjonskrav der det heter at Det skal legges til rette for alternativ til elektrisk oppvarming av bebyggelse. Ved planlegging av nye bygg på området bør det legges til rette for at det kan benyttes vannbåren varme, eller i framtiden kobles til fjernvarmesystem Jfr Se for øvrig rådmannens kommentar i vurderingen Side 4

5 Revidert planforslag med endring i bestemmelser etter offentlig ettersyn: Rådmannen har ikke funnet grunnlag for å endre plankartet, men har i samråd med tiltakshaver gjort fire tilføyelser i bestemmelsene. Følgende er tatt inn i bestemmelsenes: Dokumentasjon på ivaretakelse av plankrav: Krav til følgende er tilføyet: - VA-plan og overvannshåndtering. - tilrettelegging for alternativ til elektrisk oppvarming Støykrav: Følgende setning er tilføyet i tråd med anbefaling fra Fylkesmannens miljøvernavdeling: For soverommene stilles det krav til maksimalt støynivå på L5AF=70 dba dersom denne grensen overskrides mer enn 10 hendelser mellom kl og Radon: Tiltaksgrensen for radonkonsentrasjon er skjerpet fra 200 bq/m³ til 100 bq/m³ i tråd med anbefaling fra Helse- og omsorgsdepartementet Energiforsyning: Ny bestemmelse i tråd med anbefaling fra Fylkesmannens miljøvernavdeling med følgende ordlyd: Det skal legges til rette for alternativ til elektrisk oppvarming av bebyggelsen. Ved planlegging av nye bygg på området bør det legges til rette for at det kan benyttes vannbåren varme, eller i framtiden kobles til fjernvarmesystem. Dette er en standard bestemmelse benyttet til andre reguleringsplaner. Rådmannen vurderer disse bestemmelsene som tilstrekkelige. Tilføyelsene vurderes som mindre vesentlige og krever ikke ny høring og offentlig ettersyn VURDERING Merknader fra offentlig ettersyn Merknad fra EB nett AB Problemstilling rundt transformator og kabler anses som privatrettslig. Rådmannen vurderer det slik at EB NETT AB og utbygger vil måtte gjøre privatrettslig avtale om å få i stand nødvendige tiltak for å sikre strømtilførsel. Thomas Johannessen (Uttalelse 1) ang bygningenes høyde og innsyn til naboer. Byggehøyder har vært et vesentlig tema gjennom planbehandlingen. Bestemmelsene tillater maksimal gesimshøyde på inntil 8m for to etasjer og gesims- og mønehøyde på inntil 11m for tredje etasje (dvs. loftstue/oppbygget). Rådmannen anser at vedtatte byggehøyder ikke er urimelige for denne type bebyggelse. Til sammenligning tillates mønehøyde på inntil 9m for en enebolig, hvilket er 2 meter lavere enn for dette bygget. Slik rådmannen ser det vil ikke oppbygget/takterrassen føre til mer innsyn hos naboene enn hva som må påregnes i tettbebyggelse. På dette grunnlaget tas merknaden ikke til følge. Thomas Johannessen (Uttalelse 2) ang Påstått veirett over vestre del av planområdet En av føringene i forkant av 1.gangsbehandlingen var krav om at tiltakshaver skulle avklare eksisterende veiretter for planområdet. Bebyggelsen i øst (se vedlegg 4) har dokumentert Side 5

6 veirett via Shell-tomta. Det er tatt inn i bestemmelsene at disse veirettene skal tinglyses. Rådmannen vurderer dette som tilfredsstillende. For eiendommen gbnr 43/186 vest for planområdet (se vedlegg 5) kan det ikke dokumenteres veirett. Det ble ikke nevnt krav til veirett i saken under behandling av søknad om fradeling i 1980 da Gbnr 43/186 ble fradelt fra hovedbruket Gbnr 43/32. Den fradelte tomta, dvs Gbnr 43/186, skulle bebygges av en slektning til tidligere eier av hovedbruket. Ved overdragelse ble det ikke gitt veirett fram til Gamle Riksvei da fradelt tomt (Gbnr 43/186) benyttet samme adkomst som hovedbruket Gbnr 43/32). Adkomstveien det er vist til i merknaden inngikk i et forslag til delingsplan som riktignok lå til grunn for fradeling av tomta. Adkomstveien vistes som en egen parsell, som aldri ble begjært fradelt eller opparbeidet som adkomst. Gbnr 43/186 har pr i dag ingen egen adkomst, da eierne benytter samme adkomst som hovedbruket. Hovedbrukets gårdsplass benyttes også som biloppstillingsplass for Gbnr 43/186. Det er ikke funnet tinglyste heftelser på Shell-tomta angående veirett. Jarro Eiendom AS som ny grunneier og ny part i saken kan etter hva rådmannen bedømmer ikke lastes for ikke å ta hensyn til dette da det ikke fantes heftelser ved kjøp av parsellene som nå utgjør planområdet. Eiendommen Gbnr 43/186 har flere alternative muligheter til å få sikret veirett. På dette grunnlaget tas ikke merknaden til følge. Fylkesmannens miljøvernavdeling, anbefaling av grense på maks støynivå. Miljøvernavdelingen bekrefter at planforslaget i tilstrekkelig grad sikrer støyforhold i tråd med gjeldende retningslinjer for støy. I tillegg anbefales krav til maks støynivå på L5AF=70dBA for soverommene dersom det er mer enn 10 hendelser pr natt. Dette er tatt til følge ved tillegg i bestemmelse. Miljøvernavdelingen påminner videre om nasjonal målsetning om å få til energieffektive bygningsløsninger. Det er tatt inn en bestemmelse på bakgrunn av dette Jfr der det heter at en slik løsning bør vektlegges da kommunen foreløpig ikke har hjemmel til å kreve dette. Rådmannen anser at dette er tilstrekkelig i forhold til dagens lovgivning. Øvrige vurderinger Flom Planområdet ligger godt utenfor faresone for 200-års flom. Universell utforming I planbestemmelsenes heter det at Prinsipp for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av alle bygg, fellesarealer, trafikkanlegg og uteareal. Dette er et standardkrav som er benyttet i mange andre reguleringsplaner med samtykke fra Norsk handicapforbund. Rådmannen mener at hensyn til universell utforming er ivaretatt med denne bestemmelsen. Utbyggingsavtale UBA Det er ikke varslet mulig utbyggingsavtale (UBA) for gjennomføring av denne reguleringsplanen. Det er behov for inspeksjon av kommunal vannledning samt behov for Side 6

7 brannkum ved eventuell tilknytning til denne. Videre kreves at tiltakshaver gjør rede for overvannshåndtering. For å ivareta disse føringene er det i bestemmelsenes føyet til krav om at VA-plan og overvannshåndtering skal dokumenteres ved søknad om tiltak. Videre er det rekkefølgebestemmelse med krav om opparbeidelse av vann- og avløpsanlegg før det kan gis igangsettingstillatelse. Med dette anses kommunaltekniske krav og føringer som tilfredsstillende ivaretatt. KONKLUSJON Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Med sin plassering langs kollektivakse er planforslaget i tråd med kommuneplanens vedtatte samfunnsmål for arealog transportpolitikk og planutvalgets vedtak i tidligere behandlinger. Foreslått utnyttelse av eiendommen ivaretar lekeareal for barn, uteoppeholdsarealer og parkering på en god måte. Planforslaget legger til rette for at de som tidligere har brukt eiendommen som adkomst nå sikres tinglyst veirett via felles avkjørsel over planområdet. Gbnr. 43/186 har alternative muligheter til å sikre adkomst utenfor planområdet. Rådmannen anser reguleringsforslag med bestemmelser er godt utredet og anbefaler at denne egengodkjennes. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og vedtatte samfunnsmål for areal- og transportpolitikk. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningsloven (PBL85) 15 og 27-3, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdato. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Utvalget drøftet seg fram til følgende forslag: Følgende tillegg skal tas inn i rekkefølgebestemmelsene: Før det kan gis igangsettings- eller delingstillatelse for boligene skal det dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet fra kommunalsjef Oppvekst og kultur. Votering: Rådmannens innstilling med tillegg enstemmig vedtatt (10 stemmer). Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Side 7

8 Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og vedtatte samfunnsmål for areal- og transportpolitikk. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningsloven (PBL85) 15 og 27-3, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdato. Følgende tillegg skal tas inn i rekkefølgebestemmelsene: Før det kan gis igangsettings- eller delingstillatelse for boligene skal det dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet fra kommunalsjef Oppvekst og kultur. Behandling i Kommunestyret : Det ble ikke fremmet forslag i møte. Votering: Innstillingen fra Utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske Tjenester ble enstemmig vedtatt. Vedtak fra Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningslovens (PBL1985) 27-2, pkt. 2 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Gamle Riksvei 127, Solbergelva SO 56, med plankart sist revidert og med tilhørende bestemmelser, sist revidert Begrunnelsen for vedtaket er at planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og vedtatte samfunnsmål for areal- og transportpolitikk. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningsloven (PBL85) 15 og 27-3, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdato. Følgende tillegg skal tas inn i rekkefølgebestemmelsene: Før det kan gis igangsettings- eller delingstillatelse for boligene skal det dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet fra kommunalsjef Oppvekst og kultur. Side 8