Forslag til reguleringsplan for Grønlia, - 2. gangsbehandling etter 27-2 i plan- og bygningsloven av 1985

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen L.nr.: 21364/2009 Arkivnr.: /L12 Saksnr.: 2008/824 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Grønlia, - 2. gangsbehandling etter 27-2 i plan- og bygningsloven av 1985 Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /12 Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /12 Kommunestyret /12 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt gangsbehandling etter PBL , utvalgssaksnr. 56/09. VEDLEGG 1 Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert På politikerrom: Notat fra advokat Merkurveien kommunal vei eller privat vei. Innkomne merknader til offentlig ettersyn. SAMMENDRAG Forslag til reguleringsplan for Grønlia har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Det er innkommet 10 merknader til planforslaget, hvorav ingen innsigelser. Grunnen til at det har tatt lang tid dem til 2.gangsbehandling er at det har over lang tid vært møtevirksomhet mellom tiltakshaver og tilstøtende grunneiere. Tiltakshaver har i dialog med borettslagene i områdene nå forhandlet fram en omforent løsning. Planområdet foreslås nyttet til oppføring av terrasseblokker med tilhørende arealer. Planområdet omfatter i tillegg del av eksisterende sti gjennom friområdet nord for Grønlia. Adkomst til planområdet er tenkt fra Merkurveien, hvor tiltakshaver skal gjøre utbedringer. Side 1

2 I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til så langt som mulig og planen omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget egengodkjennes slik det foreligger. OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet (i hovedutvalget), skal den legges fram for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativ. I tråd med loven framgår det i dette saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert og hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Planen har tidligere vært utviklet for Frank Falk, men eiendommen er i denne siste fasen solgt til Vestaksen Eiendom a/s og planarbeidet er videreført på vegne av nye eiere. På grunn av uavklarte forhold i kommuneplanen har denne prosess har pågått siden Oppstart ble varslet i 2002, mens planforslaget i nåværende form ble utarbeidet med utgangspunkt i kommuneplanen av 2007 (og likt arealformål i kommuneplanen av 2011). Planområdet Planområdet ligger nederst på nedre Stenseth Terrasse, nordøst for kirkegården på nordsiden av Gamle Riksvei, grensende terrassebebyggelsen i Merkurveien. Mot sør grenser planområdet i hovedsak til byggeforbudsbeltet fra høyspenttraséen. Planområdet er på ca 6,7 daa. Nordlysveien Merkurveien Gml. riksvei N.E. kirke Planstatus og overordnede føringer Planområdet ligger i areal avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen (se illustrasjon under). Side 2

3 Nordlysveien Merkurveien Gml. riksvei Planområdet er i dag uregulert. N.E. kirke Planforslaget Planforslaget legger opp til bygging av terrasseblokker med tilhørende utearealer, dvs felles adkomstveg/parkering, grøntområde, småbarnslekeplasser, gangvei samt del av eksisterende sti gjennom friområdet nord for Grønlia. Skissen nedenfor viser en mulig løsning. Gangvegen tilstøtende blokkene i nord er nå tatt ut av planen. Endelig utforming vil avklares i byggesak. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Offentlig ettersyn og høring Planforsalget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom i denne perioden inn 10 merknader til planen. Blant disse var det ingen innsigelser, men protest fra tilliggende borettslag. Etter offentlig ettersyn endte har det vært møtevirksomhet mellom tiltakshaver og tilstøtende grunneiere. Tiltakshaver har i dialog med borettslagene i områdene forhandlet fram en omforent løsning. Ivaretakelse av disse merknadene beskrives nedenfor i avsnitt for Vurdering. Side 3

4 Endringer av planforslaget etter offentlig ettersyn I samråd med rådmannen har tiltakshaver gjort noen justeringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Disse justeringene er i hovedsak gjort for å tilpasse planen til innkomne merknader. Endring i plankartet: Felt Fg (kjørbar gangveg) mellom felt B og Fgr er fjernet og innlemmes hovedsakelig i felt B, men også noe til felles grøntanlegg. Krav til Fg erstattes av bestemmelser i 5.2 og 9.2 med krav til opparbeidelse av gangveg i felt B. Byggegrense mellom blokkene er trukket sammen. Dette gir mulighet for sammenføyning, så fremt gangforbindelse fra Fa til Turveg opparbeides i felt B. Endring i bestemmelser: 2 Ny dato og PlanID påført plankartet 3 Justeringer av reguleringsformål i tråd med plankartet (som omtalt ovenfor) 5.2 Presisering av krav til utforming av fasade på boliger samt gangveg i felt B, jfr. omtale nedenfor av tidligere Presisering av krav til turveg (T), jfr. utredningskrav til 2.gangsbehandling tidligere 8.2 Utgår. Tidligere felt for kjørbar gangveg innlemmet i felt B. I felt B er det tilføyet krav om gangveg i felt B i tråd med plankartet (som omtalt ovenfor i 5.2) ny 8.2 Presisering av navn på feltet til Felles Grøntanlegg (Fgr) 9.4 Presisering av krav til kjørekulvert under høgspentlinje før alle byggearbeid VURDERING Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandling I 1.gangsbehandling ble følgende vedtatt avklart/utarbeidet før 2.gangsbehandling: Krav / føring 1 Til 2. gangs behandling ønskes utredet og innarbeidet helårs gangvei fram til Neptunveien. Rådmannens vurdering Utført. Rådmannen vurderer kravene ivaretatt så langt som mulig og innarbeidet i planforslaget. Det vises til Planbeskrivelsens pkt 5.3 om ny gangveg hvor virkningene av ulike alternativ beskrives. I dette meget bratte terrenget (i partier med over 30% stigning) har tiltakshaver skissert løsninger til ulike turveg- og gangvegløsninger. Rådmannen vurderer at nå å regulere inn en formell gangveg, med krav til universell utforming, fast dekke, belysning osv, vil kreve vesentlig større terrenginngrep og beslaglegge et mye større areal enn det arealet som ble avsatt til turveg i offentlig ettersyn. Denne endringen alene vil utløse krav til ny 1.gangsbehandling, utarbeidelse etter ny lov og kartforskrift. I sum en vesentlig forsinkelse av planen. Kvalitetsøkningen fra turveg til gangveg er et kommunalt ønske med bakgrunn i tidligere mangelfull opparbeidelse av gangveg for eksisterende bebyggelse. Normalkravet er at tiltakshaver må sørge for trafikksikker skoleveg. På denne bakgrunn vurderer rådmannen at det er mer rimelig at utbygger sikrer en trafikksikker gangforbindelse i form av turveg ved utbygging av sitt område (i tråd med alt 3B i planbeskrivelsen). Dette vil komme hele området til gode. Hvis kommunen ønsker en vesentlig kvalitetsheving av slik forbindelse, så bør kommunen selv regulere (og bekoste) dette senere. Ivaretakelse av merknader fra offentlig ettersyn Endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn har tiltakshaver gjort i samråd med rådmannen. Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader og utstrakte Side 4

5 forhandlinger rundt innsigelsene. Tabellene nedenfor viser et sammendrag av merknadene og rådmannens kommentar til disse: Avsender, dato 1 Veståsen borettslag Anne Marie Steenberg Jonassen Trond Helge Nilsen Statens vegvesen Thomas Solbakken Styreleder Utsikten 1 Merkurveien Veståsen borettslag Fornyet uttalelse 7 Veståsen borettslag Revidert fornyet uttalelse Merknad Protesterer på forslaget Hevder manglende vegrett for Merkurveien Protesterer på forslaget Mener foreslåtte høyder på blokker ikke hører hjemme Hevder manglende vegrett for Merkurveien Protesterer på forslaget Mener foreslåtte høyder på blokker ikke hører hjemme Etterlyser utredninger og svar på tidligere merknader Ingen merknader. Påpeker at vegareal på nordsiden av sin bebyggelse ikke er åpen for (bil)trafikk. Ønsker ikke at kjørbar gangveg Fg reguleres. Påpeker at de ikke er mot utbygging, men bruk av Merkurveien Foreslår alternativ atkomst Krever opprinnelig uttalelse slettet og returnert Det fremmes 10 forhold som ønskes at kommunen vurderer. 1. Kommunal atferd mht planstatus for Grønlia. Påpeker at området tidligere har vært friområde. Etterlyser evt. hemmelige dokument vedrørende tidl. omregulering. 2. Merkurveien hevdes ikke Rådmannens kommentar Tas til orientering Tas ikke til følge. Juridisk utredning slår fast kommunens syn om at Merkurveien er kommunal Tas til orientering Tas til orientering. Tiltakshavers forslag anbefales. Tas ikke til følge. Se tilsv. kommentar ovenfor Tas til orientering Tas til orientering. Se tilsv. kommentar ovenfor Brev og merknader besvares ikke fortløpende, men som del av (samlet) saksframlegg Tas til orientering Tas til følge Plankart endret i tråd med dette. Feltet kjørbar gangveg Fg er innlemmet i felt B, med tilhørende krav om intern gangforbindelse til Fa. Tas til etterretning: En slik alternativ atkomst er på annen privat grunn som er avsatt til byggeområde. På grunn av stigningsforhold vil trolig store areal kreve ekspropriasjon / innløsning. Dette framstår som et urimelig krav når det er slått fast at Merkurveien er kommunal. Rådmannen står ved foreslått løsning i 1.gangsbehandlingen. Tas ikke til følge, jfr. forvaltningsloven og arkivloven 1. Kommunestyret står fritt til å omdisponere kommuneplanen uavhengig av evt. tidligere regulering. Rådmannen er ikke kjent med hemmelige dokument. 2. Kommunen har fått slått Side 5

6 8 EB-nett Fylkesmannen i Buskerud Borettslagene i Merkurveien (SBM) offentlig og at vegrett dermed ikke foreligger. 3. Standard på Merkurveien og parkering ønskes utbedret. 4. Kjørbar gangveg nord i feltet ønskes endret/fjernet. 5. Tapt p-areal ved opprettelse av portal må erstattes 6. Bomiljø i Merkurveien Vegstandard og trafikksikkerhet må bedres. 7. Trafikk i Nordlysveien krever støyutredning for hele borettslagenes område. 8. Friområder krever at planforslaget oversendes Fylkesmannen (FMB) 9. Krav til konsekvensutredning Vil at rekkefølgekrav 9.4 for bygging av kjørekulvert endres til før det kan bygges i planområdet. Ingen vesentlige merknader Gjentar mange av forholdene i brev fra Veståsen brl ( ) Krever tilsendt kart over tidligere reguleringsplan, bebyggelsesplan ok kommuneplan. fast at Merkurveien er offentlig (jfr. merknad 1) 3. Inngår i ny avtale med tiltakshaver. 4. Planen justert tilsvarende jfr. avsnitt om planendringer. 5. Inngår i ny avtale med tiltakshaver (jfr. pkt 3). 6. Inngår i ny avtale med tiltakshaver (jfr. pkt 3). 7. Støyt tilført fra Grønlia er marginal og utløser ikke krav til kartlegging av hele området. Dette ansvaret tilfaller kommunen. Nye støykart for hele kommunen utarbeides i år (2012) 8. Sendes alltid til FMB. De har ingen merknader til planforslaget (jfr. merknad 9) 9. Slikt krav styres av egen forskrift. Planen faller ikke under forskriftens 2 og 3. Tas til følge 9.4 justert tilsvarende Tas til orientering Vurderes i omtale etter denne tabellen. Kart oversendt av tidl. saksbehandler. Flere slike kart er også tilgjengelige på kommunens nettsider. Samhandling mellom tiltakshaver og borettslagene etter offentlig ettersyn I forbindelse med offentlig ettersyn ble den Samarbeidskomitéen for Borettslagene i Merkurveien (SBM) stiftet. SBM representerer borettslagene Veståsen, Utsikten I og Utsikten II. SBM har videre hyret advokat Vale som sin representant. Etter offentlig har tiltakshaver holdt møter med SBM og advokat Vale som samlet representant for beboerne i området. Tiltakshaver hevder nå å ha oppnådd prinsipiell enighet med SBM. Tiltakshaver redegjørelse for å imøtekomme av merknader fra borettslagene (BSM) Føringene for enighet med borettslaget har tiltakshaver redegjort for i den reviderte planbeskrivelsen; det vises særlig til pkt. 2.8 om veg- og parkeringsforhold, samt 5.3 om turveg. Videre er det som nevnt gjort justeringer i plankart og bestemmelser for å komme BSM i møte. Tiltakshaver bekrefter at de arbeider med kostnadsberegning for utbedring av Merkurveien og p-plasser for borettslagene. Tiltakshaver er i samråd med borettslag innstilt på å ta kostnadene for alternativ 1 for slike tiltak som vist på s.10 i planbeskrivelsens pkt Ingen avtale er inngått om dette og slik avtale må godkjennes av borettslagets årlige generalforsamling som har neste møte først om flere måneder. Det er valgt nytt styre i Side 6

7 borettslaget og tiltakshaver har kommunisert med borettslagets advokat om prosessen med rådmannen i forbindelse med justeringer av planforslaget til 2. gangsbehandling. Det reviderte planmaterialet er oversendt borettslagets advokat. Tiltakshaver har til hensikt å holde nytt møte med borettslagets nye styre og deres advokat for etablering av intensjonsavtale som senere endelig og formeldt godkjennes på neste generalforsamling. Den kan for eksempel inneholde en avtale om at det ikke skal settes i gang byggearbeider på eiendommen før avtalen er endelig godkjent av Borettslagets generalforsamling. Med bakgrunn i den prinsipielle enigheten mellom tiltakshaver og borettslagene (BSM) vurderer Rådmannen derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er tilfredsstillende ivaretatt. Virkning av endringer etter offentlig ettersyn Endringene i bestemmelser og arealformål anses som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Mulig konsekvens av vedtak av foreslått ny regulering Atkomst til Grønlia går delvis over på gbnr. 45/780. Atkomsten legger beslag på ca m 2 i det nordvestre hjørnet av tomten på ca. 1800m 2 (se illustrasjon nedenfor). Areal som beslaglegges på 45/780 ca m 2 Tiltakshaver eier ikke denne tomten. Rådmannen forutsetter at tiltakshaver og grunneiere kommer til enighet om privat kjøp/salg av nødvendig eiendom for å gjennomføre reguleringsplan. Idet denne tomta er såpass stor og at arealet som beslaglegges ligger nær høyspentlinjer, så vurderer Rådmannen at kommunen ikke vil kunne være erstatningpliktig etter 32 i plan- og bygningsloven av Erstatning kan etter 32 kun kreves av Side 7

8 kommunen der eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte. Utbyggingsavtale (UBA) Det er ikke varslet utbyggingsavtale (UBA) for denne planen. Dersom det oppstår behov for UBA må denne varsles og forhandles mellom kommune og tiltakshaver. Etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet må en evt. UBA behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret. Det er plan- og bygningsloven som trekker opp prosesskrav til UBA, mens innholdet i UBA reguleres mellom partene etter avtaleloven. KONKLUSJON I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til så langt som mulig. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. I tråd med 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 foreligger det to mulige alternativ til vedtak. Enten så egengodkjennes planforslaget slik det foreligger (eventuelt med mindre vesentlige justeringer/presiseringer). Eller hvis Kommunestyret er uenig i planforslaget så sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). De to alternativene til vedtak vurderes da som følger: Alternativ 1 Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert Alternativ 2 Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 sender Hovedutvalget planforslaget for Grønlia tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget gir følgende retningslinje for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1 med følgende presisering: Før byggearbeider kan begynne forutsettes avtale inngått mellom tiltakshaver og tilliggende borettslag (BSM) om utbedring av Merkurveien og parkering langs denne slik omtalt i planbeskrivelsen. Den planmessige begrunnelse for rådmannens anbefaling er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har oppnådd prinsipiell enighet med tilliggende borettslag. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert Før byggearbeider kan begynne forutsettes avtale inngått mellom tiltakshaver og tilliggende borettslag (BSM) om utbedring av Merkurveien og parkering langs denne slik omtalt i Planbeskrivelsen. Side 8

9 Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har oppnådd prinsipiell enighet med tilliggende borettslag. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Rådmannen orienterte om at det ikke foreligger noen avtale eller annen form for omforent løsning mellom Vestaksen Grønlia AS og Utsikten 1 borettslag, slik det fremgår av saksframlegget. Rådmannen ba om at innstillingen endres slik: Med hjemmel i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt punkt 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med Turvegen skal være belyst. Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i plan- og bygningsloven av Klagefristen er tre uker fra mottatt kunngjøring, jf. forvaltningslovens kap. VI. Krav om erstatning eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningslovens av 1985 må være fremsatt innen tre år etter at reguleringsplanen er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel, der området er avsatt til boligformål. Videre vil gjennomføring av planen gi en trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth skole og Batteriet. May-Britt Andersen (AP) fremmet følgende forslag: Saken utsettes til det er gjort en avtale med eier av Skrenten 22. Votering: May-Britt Andersen s forslag vedtatt med 6 (4 AP, 1 KRF, 1 FRP) mot 3 (3 H) stemmer avgitt for rådmannens endrede innstilling. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Side 9

10 Saken utsettes til det er gjort en avtale med eier av Skrenten 22. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert Før byggearbeider kan begynne forutsettes avtale inngått mellom tiltakshaver og tilliggende borettslag (BSM) om utbedring av Merkurveien og parkering langs denne slik omtalt i Planbeskrivelsen. Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har oppnådd prinsipiell enighet med tilliggende borettslag. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Behandling i Kommunestyret : Saken er behandlet i Utvalg for Sentraladministrasjonen og tekniske tjenester i dag. Ap v/thor S. Syvaldsen fremmet slikt endringsforslag: Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt pkt. 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. Side 10

11 Votering: I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med turvegen skal være belyst. Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har oppnådd prinsipiell enighet med tilliggende borettslag. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Innstillingen fra Utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester ble enstemmig forkastet. Forslaget fra Thor S. Syvaldsen ble enstemmig vedtatt. Vedtak fra Kommunestyret : Med hjemmel i 27-2 i plan og bygningsloven av 1985 egengodkjenner kommunestyret reguleringsplan for Grønlia med plankart datert og reguleringsbestemmelser datert I ovennevnte reguleringsbestemmelser inntas følgende rekkefølgekrav, nytt pkt. 9.7: Før første boenhet kan tas i bruk, skal Merkurveien være utbedret iht. kommunale krav og som vist i godkjent utomhusplan. I ovennevnte reguleringsbestemmelser tas siste setning i 6 ut og erstattes med turvegen skal være belyst. Vedtaket kan påklages etter 15 og 27-3 i Plan- og bygningsloven av Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. Krav om erstatning i henhold til 32 eller krav om innløsning etter 42 i plan- og bygningsloven av 1985 må være fremsatt senest 3 år etter reguleringsplan er kunngjort. Begrunnelse for vedtaket er at planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til boligformål, samt at tiltakshaver har oppnådd prinsipiell enighet med tilliggende borettslag. Videre sikrer planforslaget trafikksikker gangforbindelse mellom planområdet, Stenseth Skole og Batteriet. Side 11