Forslag til reguleringsplan for Solberg idrettspark. 1.gangsbehandling etter og 12-11

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Tom André Alstadsæther L.nr.: 25979/2018 Arkivnr.: /L13 Saksnr.: 2017/851 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Solberg idrettspark. 1.gangsbehandling etter og Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Fellesrådet for eldre og mennesker med nedsatt /18 funksjonsevne Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester /18 Grunnlag for saken Detaljregulering for Solberg idrettspark Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven Kommuneplanens arealdel, vedtatt Vedlegg 1 Plankart datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse datert Vedlegg lagt på politikerromet: ROS-analyse, uttalelser og merknader til varsel om oppstart, illustrasjoner, VA-notat, VA-plan, støyutredning og geoteknisk vurdering. Sammendrag Planområdet er avsatt til bolig, sentrumsformål, idrett og grønnstruktur i kommuneplanens arealdel ( ). Planforslaget legger til rette for boliger, næringsareal, tjenesteyting og idrettsformål med mulighet for klubbhus og innendørs isflate. Foreslått høyde på bebyggelse og arealformål avviker fra kommuneplanen. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet, men fremmer alternativ innstilling Side 1

2 til byggehøyder og utvidelse av sentrumsformål. Det anbefales at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn etter at det er gjort enkelte endringer i plankartet og planbestemmelsene. SAKSUTREDNING Hensikt med saken Hensikt med saken er å avgjøre om kommunen skal tilråde planforslaget og sende det ut på høring og offentlig ettersyn. Kommunen tar da formelt ansvar for videre behandling av planen. Bakgrunn Lissos Eiendom AS og Solberg sportsklubb ønsker å videreutvikle området og gjøre Solberg idrettspark til et attraktivt møtested, legge til rette for sentrumsbebyggelse med bolig og næring, hall for innendørs isflate og nytt klubbhus til Solberg sportsklubb. Planområdet Planområdet er ca. 79 daa og ligger i Solbergelva øst for Solbergsenteret (se illustrasjon nr.1) og omfatter eiendommene Gbnr.: 45/31(Lissos Eiendom AS), 45/69 (Solberg sportsklubb), 45/208 (Telenor Holding AS), 45/808 (Lissos Eiendom AS), 45/1658 (Nedre Eiker kommune), 45/1636 (Nedre Eiker kommune), 45/1570 (Solbergsenteret AS) og 45/1 (Nedre Eiker kommune). Lissos Eiendom AS og Solberg sportsklubb er tiltakshaver. Planstatus og overordnede føringer Planområdet ligger i arealer avsatt til Idrett, sentrumsformål Y, idrett, grønnstruktur og boligbebyggelse A i kommuneplanen (se illustrasjon nr. 2). Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planområdet er uregulert, men grenser til og reguleringsplan for SO 49 Solbergsenteret i øst og SO 37 Solbergkollen i nord. Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Nordøst for planområdet pågår arbeid med detaljregulering for Solberg spinderi Nord. Side 2

3 Planforslaget Planforslaget legger til rette for sentrumsbebyggelse med mulighet for boliger, kontorer, handel og nytt klubbhus og innendørs ishall på idrettsområdet i Solbergelva. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Området foreslås regulert til boligbebyggelse (B), sentrumsformål (BS), kombinert bebyggelse og anleggsformål idrett/tjenesteyting (BKB), og idrett (BIA). Forøvrig foreslås disse arealformålene brukt: Grønnstruktur (G 1-2), turveg (GT), parkeringsplasser (SPP1-2), fortau (SF), gangveg (SGG) og kjøreveg (SKV 1-4). For boligbebyggelse (B) foreslås bebyggelse med byggegrense på 4 meter mot vest og 15 meter fra senterlinjen på Gamle Riksvei. I planbestemmelsenes (bestemmelsesområde #3) tillates en gesimshøyde på maksimalt 13 m fra planert terreng. Bebyggelsen på denne delen er en nedtrapping mot areal med boligbebyggelse vest for planområdet. For sentrumsformål (BS) foreslås det i planbestemmelsenes minimum 50% BYA, inkludert parkering. I planbestemmelsenes (bestemmelsesområde #2) tillates å oppføre bygg med en gesimshøyde på maks 20 m fra planert terreng i bestemmelsesområde mot nord og innenfor bestemmelsesområde #1 mot Gamle Riksvei tillates en gesimshøyde på maksimum 16,5 m. Felt BIA er foreslått regulert til idrett. Det er i planbestemmelsenes tillatt maksimum 50% BYA på felt BIA. I planbestemmelsenes (bestemmelsesområde #5) tillates det gesimshøyde på 20 m fra planert terreng, og for bestemmelsesområde #4.gesimshøyde på 13 m fra planert terreng. Felt BKB (Solberghallen) skal brukes til idrett og tjenesteyting. Det tillates maksimal gesimshøyde på 20 m over planert terreng i planbestemmelsenes , bestemmelsesområde #5. For areal merket BKB skal det bebygges med minimum 50 % BYA, i planbestemmelsenes Uteoppholdsareal og lekeplass: I planbestemmelsenes 2.13 er det krav om utomhusplan for lekeplass og boligtomten. Dersom boliger tas i bruk mellom og 01.5., skal arbeidene ferdigstilles så snart som mulig påfølgende sommer og ikke senere enn i planbestemmelsenes I planbestemmelsenes skal lekeplass være opparbeidet før bebyggelse tas i bruk. Parkering og atkomster: Parkering for lav/høyblokk anlegges i kjeller/under grunnplan, og parkering skal løses på egen grunn. I planbestemmelsenes er det satt krav til antall biloppstillingsplasser i tråd med gjeldende kommuneplan. For idrett (felt BIA) er kravet for biloppstillingsplasser satt til 0,5 pr 100 m 2 bruksareal. Området merket SPP1 på plankartet er eksisterende parkering til Solberghallen. Området merket SPP2 på plankartet er området som benyttes som parkeringsplass i dagens situasjon. Planforslaget legger opp til tre adkomster fra Gamle Riksvei (SKV1-3) og en adkomst til parkeringsplass fra Solbergveien (SKV 5). Side 3

4 Rekkefølgekrav: Det er foreslått rekkefølgekrav i planbestemmelsenes 6.2 for å sikre opparbeiding av lekeplass, felles uteoppholdsareal, vann og avløp iht. godkjent VA-plan, parkeringsplasser og fortau. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Drammens tidende samt ved brev til naboer og andre berørte. Tiltakshaver mottok 7 innspill til dette varselet. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA, skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. Økonomiske konsekvenser Dersom utbyggingsavtale blir aktuelt kan det medføre kostnader for kommunen. Det er ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen utover dette. Barn og unges interesser Planforslaget utelukker ikke videre drift av SFO eller bruk av utearealet knyttet til SFO, innenfor felt BKB. Det går flere ganglinjer gjennom området. Bevaringen av disse vil være positivt for å unngå at andelen gående går ned. Planområdet ligger nær Solberg barneskole og Killingrud ungdomsskole. Planen sikrer videre tilbud om idrettsaktiviteter i området. Miljøkonsekvenser Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven Rådmannen vurderer at planforslaget ikke vil ha vesentlig påvirkning på naturmangfoldet og ikke vil medføre negative miljøkonsekvenser. HMS/Folkehelse Å legge til rette for idrettsaktivitet kan bidra til at flere får tilbud om fysisk aktivitet og dermed bidra til økt fysisk aktivitetsnivå. Turvei gjennom grønnstruktur og bevaring av eksisterende ganglinjer gjennom planområdet kan gjøre det mer attraktivt å gå i området, noe som igjen kan bidra til økt aktivitetsnivå. Konsekvenser for Nye Drammen Ingen konsekvenser utover at et fremtidig idrettsområde på Solberg reguleres. Side 4

5 Vurdering Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Geoteknisk vurdering/grunnundersøkelse Utført. Det er gjennomført geotekniskundersøkelse/vurdering. Anbefalinger i rapport er innarbeidet i planbestemmelser. 2 Krav om støyvurdering Utført. Støyutredning er utført og hensynsone for støy er tegnet inn på plankartet. 3 Trafikksikkerhet knyttet til skoleveg og nærhet til Utført. skoler vurderes i planarbeidet 4 Adkomst til parkering må vurderes og vises i Utført. Adkomster er detaljert i planarbeidet plankartet. 5 Turveg i grønnstruktur Utført. 6 Byggehøyder Byggehøyder er vurdert, men avviker fra bestemmelsene i for sentrumsformål merket Y i kommuneplanens arealdel. Etter rådmannens vurdering er disse føringene hovedsakelig ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart På side 38 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer derfor at de fleste merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Planforslagets samordning med tilstøtende arealplaner Planforslaget har avgrensing mot SO49, detaljregulering for Solbergsenteret og følger hovedsakelig avgrensingen til denne, men foreslår en utkjørsel (SKV5) og gangvei (SGG1) som berører felles parkering og gangvei i detaljregulering for Solbergsenteret. Eksisterende gangvei mellom Solbergveien og Gamle riksvei, vest for Solbergsenteret blir ivaretatt og avkjørsel til parkering(spp2) blir strammet opp. Det ble gjort en utvidelse av planområdet for å regulere adkomst. Dette ble gjort ved tilleggs varsling og dialog med grunneiere. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Planforslaget vurderes å samsvare med overordnede planer. Planforslaget avviker fra kommuneplanen når det gjelder krav til byggehøyder og utstrekning av sentrumsformål. Side 5

6 Vurdering av utvalgte tema/avvik: Arealformål, utnyttelse og byggehøyder: Arealformål Felt BS (sentrumsformål) er blitt utvidet vestover med ca. 500 m 2 sammenlignet med gjeldende kommuneplan. Forslagsstillers begrunnelse er at dette er en justering av formålsgrensen i kommuneplanen og fordi en ønsker å ha et felt med boligbebyggelse fra bakkenivå og opp til toppetasjen på sentrumsformål (sammenhengende bygg fra og med felt B og østover). For ytterligere informasjon vises det til side 16 i planbeskrivelsen). Rådmannen er ikke enig i begrunnelsen for å regulere boligbebyggelse i kommuneplanen til sentrumsformål. Økning av sentrumsformål i planforslaget vurderes til å være større enn en justering og derfor er et avvik fra gjeldende kommuneplan. Rådmannens vurdering er at det er ca. 40m 2 sentrumsformål med uklar avgrensing i gjeldende kommuneplan. Selv om kommuneplanen er «grovmasket», vurderes en økning i foreslått sentrumsformål på ca. 500m 2 ikke som en justering av forholdene. Byggehøyder I planforslaget er byggehøyder vist som bestemmelsesområder. Felt BS på plankartet er delt i to bestemmelsesområder (#1 og #2). Planforslaget tillater i bestemmelsesområde #1 på plankartet en gesimshøyde på 16,5 m fra planert terreng. Avvik mellom kommuneplanen og planforslaget er på +1,5 m Det foreslås i bestemmelsesområde #2 en gesimshøyde på 20 m fra planert terreng. Avvik mellom kommuneplanen og planforslaget er på +5 m Dette avviker fra kommuneplanen som tillater bygg oppført i en høyde av 12 m (f.eks. 3 etasjer), med en tilbaketrukket toppetasje (mot gate) med maksimal høyde på gesims på 15 m og møne 18 m. Tiltakshavers intensjon er bygg med 3, 4 og 5 etasjer, hvor 5. etasje skal være tilbaketrukket. Rådmannen vurderer foreslåtte byggehøyder til å være for høye i forhold til antall etasjer. Begrunnelsen for avviket er at en tilbaketrukket 5. etasje ikke vil virke sjenerende på omgivelsene og at den heller ikke vil virke negativt på solforholdene. For ytterligere informasjon vises det til side 21 i planbeskrivelsen. Rådmannen vurderer ikke dette som en god begrunnelse for avviket fra gjeldende kommuneplan. Til sammenligning har område med 4 etasjer og 5. tilbaketrukket i planforslag til områderegulering for Mjøndalen tillat gesimshøyde på 17,5 m fra planert terreng. Eksisterende sentrumsbebyggelse i Solberg sentrum er oppført i 4 etasjer. Parkering og adkomster Felt SPP2 er en detaljering av areal som i dag er brukt til parkering i forbindelse med eksisterende idrettsanlegg. Arealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til grønnstruktur og det tillates parkering til formålet. Rådmannen vurderer dagens bruk til å avvike fra formålet, men vurderer det slik at regulering av eksisterende parkeringsplass ikke går på bekostning av grønnstruktur og at regulering av SPP2 ikke deler opp sammenhengende grønnstruktur. Idrettsklubben har også behov for parkeringsplassen ved større idrettsarrangement. Regulering av eksisterende parkeringsplass øker ikke parkeringskapasiteten for Side 6

7 idrettsområdet, men det er satt krav til 0,5 biloppstillingsplasser pr 100 m 2 bruksareal på område som reguleres til idrett. I forbindelse med SPP2 er det regulert ny adkomst som vurderes som en forbedring av dagens situasjon hvor adkomst er utflytende. SPP2 kan brukes for å få tilgang på turvei gjennom grønnstruktur i tillegg til parkering knyttet til idrett. Fordelen ved å regulere eksisterende parkeringsplass vurderes derfor større enn ulempene. Bygninger med vernestatus C Hovedhusene på Gamle Riksveg 104A, 104B og 106 har vernestatus C (middels verneverdi) i kommunedelplan for kulturminner i Nedre Eiker kommune. I kommunedelplan for kulturminner i Nedre Eiker er det knyttet retningslinjer til bygg med vernestatus C. Bygninger med verneverdi C bør i hovedsak bevares, men vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Planforslaget forutsetter bygningene med vernestatus fjernet. Forslagsstillers begrunnelse for riving er at byggene har stort behov for vedlikehold og er ombygget en god del. Det opplyses også at uthus til 104B og 106 er revet. Det er i planforslaget sikret dokumentering av byggene med vernestatus C i planbestemmelsenes 2.9. Rådmannen er positiv til at utbygger ønsker å dokumentere byggene før riving, da dette kun er krevd på vernestatus A og B. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Det skal legges til rette for boliger og lokale arbeidsplasser. - Etablering av nytt klubbhus og innendørs isflate for Solberg sportsklubb. - Etablere sentrumsbebyggelse. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Solberg Idrettspark avviker fra kommuneplanens arealdel på byggehøyder og areal foreslått regulert til sentrumsformål. Planforslaget er ellers i tråd med krav og føringer fastsatt i oppstartsmøtet. Side 7

8 Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er i stor grad omforent om planforslaget, men rådmannen vurderer at det må fremmes et alternativt forslag (alt. 2 i tabellen ovenfor): Rådmannen anbefaler derfor alt. 2: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn med følgende justeringer. Plankartet Formålsgrensen for sentrumsformål (BS) i planforslag skal følge kommuneplanens arealdel. Dersom det er behov for justering av ujevn sentrumsformålsgrense kan avviket justeres til bolig (B). Koter for tillat byggehøyde endres slik at de er i tråd med gjeldende kommuneplan. Bestemmelser til plankartet Tillate byggehøyder skal være i tråd med gjeldende kommuneplan. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget er tilfredsstillende utredet. Planforslaget legger til rette for arealbruk som styrker fortettingen av kommuneplanens sentrumsområde. Området ligger også i direkte tilknyttet kollektivtrase. Forslaget sikrer også videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for arbeidsplasser og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke til å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Solberg idrettspark datert med tilhørende planbestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn, etter følgende justeringer er utført: I plankartet Formålsgrensen for sentrumsformål (BS) i planforslag skal følge kommuneplanens arealdel. Dersom det er behov for justering av ujevn sentrumsformålsgrense kan avviket justeres til bolig (B). Koter for tillat byggehøyde endres slik at de er i tråd med gjeldende kommuneplan. Side 8

9 I bestemmelsene til plankartet Tillate byggehøyder skal være i tråd med gjeldende kommuneplan. Begrunnelse for rådmannens innstilling: Planforslaget er tilfredsstillende utredet. Planforslaget legger til rette for arealbruk som styrker fortettingen av kommuneplanens sentrumsområde. Området ligger også i direkte tilknyttet kollektivtrase. Forslaget sikrer også videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for arbeidsplasser og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke til å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Behandling i Fellesrådet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne : Sandip Sing Natt fremmet følgende tilleggsforslag: Fellesrådet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne skal være med som ressurs i hele den videre prosessen fram mot ferdigstillelse av prosjektet. Votering: Rådmannens innstilling med tilleggsforslaget fra Sandip Singh Natt ble enstemmig vedtatt. Uttalelse fra Fellesrådet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Solberg idrettspark datert med tilhørende planbestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn, etter følgende justeringer er utført: I plankartet Formålsgrensen for sentrumsformål (BS) i planforslag skal følge kommuneplanens arealdel. Dersom det er behov for justering av ujevn sentrumsformålsgrense kan avviket justeres til bolig (B). Koter for tillat byggehøyde endres slik at de er i tråd med gjeldende kommuneplan. I bestemmelsene til plankartet Tillate byggehøyder skal være i tråd med gjeldende kommuneplan. Begrunnelse for rådmannens innstilling: Planforslaget er tilfredsstillende utredet. Planforslaget legger til rette for arealbruk som styrker fortettingen av kommuneplanens sentrumsområde. Området ligger også i direkte tilknyttet kollektivtrase. Forslaget sikrer også videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for arbeidsplasser og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke til å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Fellesrådet for eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne skal være med som ressurs i hele den videre prosessen fram mot ferdigstillelse av prosjektet. Side 9

10 Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Tonje Enersen (AP) fremmet følgende forslag: Rådmannens alternativ 1. Votering: Tonje Enersen (AP) sitt forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Solberg idrettspark datert med tilhørende planbestemmelser datert sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse: Planforslaget er tilfredsstillende utredet. Planforslaget legger til rette for arealbruk som styrker fortettingen av kommuneplanens sentrumsområde. Området ligger også i direkte tilknyttet kollektivtrase. Forslaget sikrer også videre utvikling av idrettsområdet. Tilrettelegging for arbeidsplasser og næring i området ansees som positivt. Planforslaget vurderes ikke til å medføre noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Side 10