P l a n b e s k r ive l s e, B e s t e m m e l s e r o g Re t n i n g s l i n j e r

Transkript

1 RØYKEN KOMMUNE KOMMUNEPLANENS AREALDEL P l a n b e s k r ive l s e, B e s t e m m e l s e r o g Re t n i n g s l i n j e r Vedtatt 14. september 2006 / 22. februar 2007

2 Kommuneplanens arealdel ble vedtatt i Røyken kommunestyre 14. september 2006, med noen mindre endringer 22. februar Kommunestyret vedtok samtidig kommuneplanens samfunnsdel og kommunedelplan for strandsonen langs Oslofjorden. Arealbruken i den siste planen er identisk med kommuneplanens arealdel, men strandsoneplanen viser i tillegg en trase for kyststien. Kommuneplanens arealdel ble vedtatt med bestemmelser og retningslinjer til planen, herunder boligbyggeprogrammet. Kartet og bestemmelsene er bindende for byggetiltak i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser ( 20-4). Retningslinjene til planen er ikke bindende og er derfor ikke hjemmelsgrunnlag for avgjørelser, men de bidrar til forståelse, tolking og gir normer for saksbehandling av plan- og byggesaker. 2

3 PLANBESKRIVELSE Kommuneplanen for Røyken har tatt utgangspunkt i en del prinsipper. Vurderingene av innspill legger mye av de samme prinsippene til grunn. Disse er først og fremst følgende: Boligbygging i Røyken skal i framtida konsentreres om etablert infrastruktur og på sikt skal ny vekst samles om fire tettsteder; Spikkestad, Røyken, Slemmestad og Åros. Det er et mål å utvikle disse stedene med et større tilbud til innbyggerne, og en tett klart definert sentrumsområde. Hyggen og Nærsnes skal ha vekst nok til å opprettholde skolene på stedet, men ikke vokse ut over dette. Vekst bør komme som en naturlig forlengelse eller utvidelse av disse tettstedene og bidra til å videreutvikle veisystem (også gangveier), trafikkavvikling (særlig kollektiv trafikk) og tettstedenes karakter. Dette legger grunnlag for en bedre kollektivdekning og det gir kommunen bedre mulighet til å ha en effektiv infrastruktur. Et viktig mål på lengre sikt må være å utvikle sentrene i kommunen med et bredere tilbud. Dette kan være kulturelle tilbud i vid forstand som kino eller svømmehall, men det kan like gjerne dreie seg om å utvikle møteplasser som torg eller parker. Røyken kommune har i flere år nektet oppføring av nye fritidsboliger og søkt å endre hytteområder til boligområder. Noen områder med fast bosetting er vist som lnf-områder. Det er ønskelig å få bedre sanitære forhold i en del områder der det er bygd hytter som i realiteten brukes som bolig. Kommuneplanen legger fortsatt å legge til rette for at fritidsboliger endres til faste boliger og bestemmelsene åpner derfor for at etablerte fritidsboliger i lnf-områder kan endres til helårsboliger. Det forutsettes at det er en viss standard på vei, vann og avløp, (jfr planog bygningslovens 66). I lnf-områdene er det viktig å legge til rette for lokalt næringsliv, men dette må ikke komme på bekostning av landbrukets muligheter. Det er derfor tatt hensyn til jordvern og vern av kulturlandskap og planen legger opp til en viss avstand mellom boligområder og dyrket mark. Lnf-områdene har kvaliteter som det også er viktig å ta vare på. Flere steder i bygda har et verdifullt kulturlandskap, hvor det er viktig å begrense bygging. Samtidig er det viktig å opprettholde aktivitet også i utkantene av kommunen. Kommuneplanen legger opp til at en vid definisjon av stedbunden næring kombineres med at jordvernet tillegges vekt. Det er av betydning å opprettholde sammenhengende store naturområder. Dette er ofte nevnt som et fortrinn for Røyken og må ikke forringes gjennom nedbygging. I tillegg til naturvern er naturområdene viktige rekreasjonsområder for befolkningen. Kommuneplanen søker å opprettholde tilgang til natur- og kulturlandskap fra tettstedene, og særlig er det viktig å sikre adgang til fjorden. I boligbyggeprogrammet er det tatt med en del områder som ikke er vist som nye byggeområder i kommuneplanen. Dette er områder hvor utbygging er i gang, men ikke er fullført. I tillegg kommer noe fortetting. Boligbyggeprogrammet gir noen anslag for dette, men tallene er usikre. Boligbyggeprogrammet opererer med noen hovedkategorier av bygningstyper. Disse defineres i teksten til boligbyggeprogrammet. Kommuneplanen skiller på ulike kategorier av vei: fjernvei, hovedvei, samlevei og adkomstvei. Disse svarer omtrent til veinormalen som er utarbeidet av Statens vegvesen, og denne ligger til grunn for normering av veistandard i Røyken. Begrepene som brukes i reguleringsplaner er offentlig trafikkområde og felles avkjørsel. I et forsøk på å sette dette i system viser forslaget til kommuneplan som nå legges fram etter offentlig ettersyn følgende kategorier: fjernvei, hovedvei, samlevei og adkomstvei. Krav til veier er utdypet under retningslinjene. 3

4 BESTEMMELSER Hjemmel for bestemmelsene er Plan- og bygningslovens Bestemmelsene er sammen med plankartet, et juridisk bindende dokument. I forhold til plankartet utfyller og utdyper bestemmelsene den fastsatte arealbruken. I bestemmelsene er det derfor benyttet samme arealbruksformål som på plankartet. Til bestemmelsene er det utarbeidet utfyllende retningslinjer. Disse er veiledende og kan ikke brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter kommuneplanen. Retningslinjene gir ytterligere holdepunkt i forhold til bestemmelsene og føringer for praktisering av planen 1 Plankrav (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav a) 1.1 GENERELT PLANKRAV I byggeområder skal det ikke settes i verk byggetiltak etter pbl 81, 86a, 86b og 93 før det foreligger reguleringsplan for området. Det er krav om reguleringsplan i uregulert byggeområde eller ved større fortettinger i områder der reguleringsplan er eldre enn 10 år. Det skal utarbeides reguleringsplan ved utvidelse av eksisterende massetak og ved nye uttak. Der det er tvil skal saken forelegges kommuneplanutvalget Plankrav langs fjord og vassdrag I områder langs vassdrag og fjord, inntil 100 meter fra elve-/strandkant, er det ikke tillatt med noen form for bygge- og anleggstiltak eller endring av eksisterende bygg/anlegg, herunder også masseuttak, utfylling og overbygging før området inngår i reguleringsplan. 1.2 REGULERINGSPLANER SOM FORTSATT SKAL GJELDE Stadfestede og egengodkjente reguleringsplaner med bestemmelser som fortsatt skal gjelde, fremgår av eget vedlegg. (PBL 20-6) 1.3 ENKLE TILTAK Ved enkle tiltak (enkeltstående saker) som er i tråd med kommuneplan kan det gis tillatelse uten krav om regulerings- eller bebyggelsesplan. 2 Rekkefølge (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav b) 2.1 GENERELT REKKEFØLGEKRAV Det vil i reguleringsplaner bli lagt inn rekkefølgebestemmelser knyttet til skolekapasitet, veiløsninger og veikapasitet og avkloakkering. 4

5 3 Byggeområdenes utforming (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav b) 3.1 GENERELLE KRAV I BYGGEOMRÅDER Bestemmelsene gjelder både eksisterende og framtidig byggeområde der ikke annet er vist i reguleringsplan Planlegging, arbeid og tiltak Ved planlegging, arbeid og tiltak i byggeområder skal det legges vekt på at områdene skal utformes slik at de underordner seg landskapet og bygninger underordner seg terrenget. Trekk- og spredningsveier, leveområder for planter og dyr, samt gode rekreasjonsområder for mennesker skal sikres. Grøntdrag mellom tettstedene, verneverdige naturtyper og natur- og kulturminner skal bevares. Arealformål og tiltak som kan skape konflikt skal skilles. Byggeområder skal vurderes med hensyn til rasfare, radon og flomfare Grønnstruktur Hager og friområder som inngår i sammenhengende grønnstruktur skal i størst mulig grad bevares som grøntområder. Det skal ikke føres opp noen form for anlegg nærmere enn fire meter fra grensen til offentlig grøntareal. Eksisterende vegetasjon og topografi på enkelttomtene skal i størst mulig grad bevares. Stier og tråkk som fører til sjøen eller stier og tråkk som benyttes av barn skal ikke bygges ned. Det skal ikke føres opp noen form for bygninger eller anlegg nærmere enn 10 meter fra verneverdige naturtyper, natur- eller kulturminner. Det skal heller ikke føres opp noen bygninger eller anlegg som kan være skjemmende for verneverdige og lokalt bevaringsverdige natur- eller kulturminner Estetikk Et hvert bygge- og anleggstiltak skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for natur og bygde omgivelser. Byggearbeider skal legge vekt på materialvalg, takvinkler, taktyper, vindustyper, former og farger som er tilpasset eksisterende arkitektur i nabolaget. Når det foreligger en byggeskikksveileder skal denne gjelde Byggehøyder I småhusområder skal maksimal gesimshøyde være 6 m og mønehøyde 8 m fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Høyder som er oppgitt i forhold til koter, må være målt i marka. Der reguleringsplaner sier noe annet skal reguleringsplanen gjelde Grad av utnytting I småhusområder skal bebygd areal (bya) ikke overstige 20 % dersom ikke reguleringsplan sier noe annet. Der gjeldende reguleringsplaner som oppgir grad av utnytting som tomteutnytting (tu) eller u-grad (u=) skal dette forstås som bya og tilsvarende % bya skal legges til grunn i byggesaksbehandling Tomtestørrelse Tomt for frittliggende bolig skal ikke være mindre enn 800 m². Til bygninger med flere leiligheter skal det avsettes 400 m² pr. boenhet Tekniske anlegg Før utbygging finner sted skal tekniske anlegg være etablert i samsvar med planer godkjente av kommunen, herunder vann, overvann- spillvannsledninger, offentlige og felles veier, belysningsanlegg og skilting. Alle ledningsanlegg skal ligge i bakken, herunder kabler for strøm, telefon og fjernsyn. Langs alle offentlige og felles veier kreves godkjente belysningsanlegg. 5

6 3.1.8 Byggeforbud mot fjorden Inntil 50 m fra strandkant, er det ikke tillatt med noen form for bygge- og anleggstiltak eller endring av eksisterende bygg/anlegg etter pbl 81, 86a, 86b og 93, herunder også masseuttak, utfylling og overbygging med mindre selve tiltaket er spesifikt vist i reguleringsplan Avkloakkering Det gis åpning for private godkjente avkloakkeringsløsninger 3.2 FRAMTIDIG BOLIGOMRÅDE Generelle krav i boligområder I boligområder skal det settes krav til miljøforhold, friområder, parkeringsplasser, uteoppholdsareal, og garasje, byggehøyder og grad av utnytting. I nye boligområder skal det avsettes tilstrekkelig areal til privat service for å dekke nærmiljøets daglige behov Frittliggende boliger med ekstra leilighet I frittliggende boliger kan det tillates en ekstra leilighet Antall parkeringsplasser Antall parkeringsplasser inklusiv garasje og gjesteparkering pr. boligenhet og bebygd areal skal være: Boligtype Antall plasser Ren enebolig 3 Boenhet >60 m² BRA 2 Boenhet < 60 m² BRA 1, Garasje; etasje, takform og størrelse Garasje og uthus skal ha maksimal mønehøyde på 6 meter og gesimshøyde på 3 fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Takform skal tilpasses bolighusets form Krav om uteoppholdsareal Det skal settes av min. 200 m² egnet uteoppholdsareal på egen boligtomt eller 100 m² pr. boenhet på fellesareal (PBL ledd bokstav d) Næring i boligområder I boligområder kan i spesielle tilfeller næringsformål vurderes, så som kontor eller frisørsalong i egen bolig. Næringsarealet skal ikke overstige 20 % av T-BRA, eller være til miljøbelastning for boligområdet. 3.3 EKSISTERENDE BOLIGOMRÅDER Krav om friområde I boligområder med mer enn 150 boenheter og mer enn 500 meter til nærmeste friområde eller større sammenhengende grøntområde som er åpent for allmenn ferdsel, skal det være sikret og opparbeidet et areal på min. 2,5 daa til friområde før det gis brukstillatelse for nye boliger. 3.4 OMRÅDER FOR ERVERVSVIRKSOMHET Generelle regler I områder avsatt til erverv, herunder også forretning, kontor, industri og lager, skal det settes krav til estetikk, miljøforhold og parkeringskapasitet. 6

7 3.4.2 Estetikk og form Ved nybygging og ombygging mot hovedgate/-vei, parker og offentlige plasser skal det legges særlig vekt på estetikk i bygningens form, fasade og materialvalg, slik at gate- og plassrommet blir understreket og forsterket. Arker, takoppbygg må ikke dominere takflaten og skal være tilpasset eksisterende bygninger og bygningsmiljøet i området Antall parkeringsplasser Det skal være etablert en parkeringsplass pr. 40 m² brutto golvflate næringsareal før bygningen tas i bruk. I tillegg kommer lasteareal for vare- og lastebiler Bussparkering Område E74 skal benyttes til oppstillingsområde busser 3.5 SENTRUMSOMRÅDER Arealfordeling I sentrumsområder skal det i reguleringsplan settes krav til hvor stor del av bruksarealet som kan benyttes til bolig og hvor stor del som nyttes til erverv. 1. etasje bør nyttes til detaljsalg, service og publikumsorientert virksomhet som fortrinnsvis orienteres ut mot offentlige gater og torg Bolig i sentrumsområder For boligdelen settes det krav til miljøforhold, uteoppholdsareal, støyforhold og parkeringsdekning. De samme reglene gjelder som for boligområder unntatt der reguleringsplan sier noe annet. 3.6 OMRÅDER FOR INDUSTRI OG LAGER Generelle bestemmelser I områder avsatt til industriareal skal det krav til estetikk, miljøforhold og parkeringskapasitet. Ved nybygging og ombygging mot hovedgate/-vei, jernbane, rekreasjonsområde og sjøen skal det legges særlig vekt på estetikk i bygningens form, fasade og materialvalg. Det tillates ikke utelagring mot hovedgate/-vei, jernbane, rekreasjonsområde, sjøen eller boligområde Parkeringsdekning Det skal sikres minst en parkeringsplass pr. 100 m² brutto golvflate i bebyggelsen, eller minst 75 plasser pr. 100 ansatte - størst antall benyttes. I tillegg kommer lasteareal for vare- og lastebiler.. Lagerbygg skal ha en parkeringsplass pr. 200m² golvflate. I tillegg kommer lasteareal for vare- og lastebiler. 3.7 OFFENTLIGE OG ALLMENNYTTIGE FORMÅL Generelle bestemmelser For områder avsatt til offentlig formål skal det settes krav til lokalisering, miljøforhold og parkeringskapasitet Trafikkert veg og institusjoner Helseinstitusjoner, barnehager og skoler skal ikke lokaliseres inntil sterkt trafikkert veg eller annen forurensningskilde, med mindre utendørs tiltak gjennomføres Krav til parkeringsplasser Det skal sikres oppstillingsplass for biler og ut- og innkjøringsforhold tilpasset arealbruken. Parkering for egne ansatte og brukere skal planlegges i hvert enkelt tilfelle. 7

8 3.7.4 Lokalisering av barnehager Barnehager skal lokaliseres på arealer med tilstrekkelig sol, variert terreng og i tilknytting til boligområde eller trafikknutepunkt Lokalisering av skoler Skoler skal lokaliseres på arealer med tilstrekkelig sol, variert terreng, sentralt i skolekretsen og lett tilgang til utmark. 4 Område for landbruk, natur og friluftsliv (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav c) Tilbygg og endring av eksisterende boliger og omgjøring av eksisterende fritidsboliger til faste boliger er tillatt. Det er ikke tillatt med mønehøyder over 8 meter eller gesimshøyde over 6 meter. Bestemmelsene for byggeområder gjelder også for bygging i lnf-områder. Innenfor strandsonen slik den avgrenses i rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjønære områder ved Oslofjorden og innenfor grense for Oslomarka er omgjøring av fritidsboliger og utvidelse av eksisterende boliger ikke tillatt. 5 Uteoppholdsareal (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav d) 5.1 Generelle krav til friområder Friområder skal ha beliggenhet og kvaliteter som sikrer gode lekemiljøer og rekreasjonsopplevelser. Friområder skal ikke plasseres i nærheten av høyspent kraftledning og være skjermet for støy i tråd med gjeldende forskrifter for støy. I friområder er det tillatt med enkle tiltak som legger til rette for utøvelse av friluftslivet. 5.2 Krav om ferdigstilling Friområder, herunder lekeareal, møteplasser og andre uteområder, skal være ferdigstilt samtidig med første bolig i byggeområdet. 5.3 Generelle krav til lekeareal Lekeareal skal ikke plasseres i eller i nærheten av fareområder. Eksisterende vegetasjon på lekearealene har stor egenverdi og skal i størst mulig grad ivaretas og utnyttes til klimavern og lek. Lekearealene skal samordnes med grønnstrukturen for å sikre et sammenhengende vegetasjonsbelte. Lekearealene skal ha trygg adkomst langs grøntkorridor, sti, gang- og sykkelvei, fortau eller vei som er lite belastet av motorisert trafikk. Kryssing med motorisert trafikk skal sikres og legges til et naturlig kryssingspunkt. Lekeareal skal være skjermet for støy i tråd med gjeldende forskrifter for støy. Lekearealet skal gi mulighet for ulike typer aktiviteter uten å komme i innbyrdes konflikt. Lekearealene skal gi variert tilbud til alle årstider. Lekearealene skal kunne brukes av ulike aldersgrupper, og gi mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. 5.4 Lekeareal type og størrelse Lekearealene skal ligge sentralt i de områdene de skal betjene, gi mulighet for variert aktivitet både sommer og vinter. Det settes følgende minstekrav til lekeareal når det er krav om reguleringsplan i eksisterende boligområder og i tilknytting til planlagte boligområder: Grendelekeplass skal planlegges for eldre barn og ungdom. Størrelsen skal være minimum 5 daa. Evt. 2 x min 2,5 daa, og den skal ikke ligge lenger unna boligen enn 500 m. Grendelekeplassen skal betjene 150 til 400 boliger 8

9 Nærlekeplass skal i hovedsak planlegges for barn fra 6 til 14 år. Størrelse skal være minimum 1,5 daa, evt. 3 x min 0,5 daa. Lekeplassen skal ligge sentralt i boligområdet og ha variert terreng. Arealet skal planlegges for lekeapparater, aking, ski og ballek. Småbarnslekeplass skal planlegges i områder med konsentrert bebyggelse. Størrelse skal være minimum 100 m². Lekeplassen skal ikke ligge lenger unna boligen enn 50 m og betjene 1-10 boenheter. Arealet skal ligge inntil eller innlemmes i andre typer uteoppholdsareal og slik at barna har øyekontakt med boligen. Mellom lekeplassen og boligen bør det ikke være bilvei. 5.5 Lekeplasser og høyspentanlegg Lekeareal og uteoppholdsareal skal ikke plasseres i nærheten av høyspent kraftledning. Det skal ikke bygges trafoanlegg på lekeplasser og uteoppholdsareal. 6 Fritidsbebyggelse (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav e) Oppføring av ny fritidsbebyggelse er ikke tillatt. Søknader om byggetiltak på hytteeiendommer i regulerte boligområder skal i prinsipp avslås og søkere oppfordres til bruksendring og bygging i samsvar med reguleringsplan og bestemmelser. Slike søknader skal i prinsipp godkjennes. Ved utvidelse av fritidseiendommen skal det stilles krav til avløpsløsninger til offentlig avløpsledning eller private godkjente løsninger. 7 Byggeforbud mot vassdrag (Plan- og bygningsloven, 20 4, 2. ledd, bokstav f) Ingen form for bygge- og anleggstiltak eller endring av eksisterende bygg/anlegg etter pbl 81, 86a, 86b og 93, herunder også masseuttak, utfylling og overbygging, er tillatt inntil 100 meter fra Åroselva, Hegga, Bårdsrudtjern, Sætervann og områder i Oslomarka. For andre deler av vassdrag skal avstanden være 50 meter i lnf-område og 30 meter i byggeområde. Forbudet gjelder ikke der selve tiltaket er vist i reguleringsplan. 9

10 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Kommuneplanen legger i flere områder opp til en annen arealbruk enn vedtatt reguleringsplan for området. Flere reguleringsplaner er også blitt endret av vedtak av nye reguleringsplaner. Bare et fåtall reguleringsplaner er opphevet ved egne prosesser. I gjeldende kommuneplan er det derfor gitt en oversikt over hvilke planer som skal gjelde og hvilke som ikke skal gjelde. Denne oversikten er videreført og i tillegg er det gitt en avmerking i kart over hvilke områder gjeldende reguleringsplaner skal legges til grunn og hvor bestemmelsenes plankrav gjelder. I to områder, rundt Fjordveien i Åros og Aukeveien, er det vedtatt reguleringsplaner som ikke er realisert, men der det er ønskelig å realisere deler av planen. I begge disse områdene vises en vei som ikke er bygd i regulert bredde, og det vil by på problemer å gjennomføre bygging av veien fordi planen ikke lenger gir ekspropriasjonshjemmel. Kommuneplanen legger derfor opp til ny regulering, og plankrav vil gjøres gjeldende før det gis byggetillatelse her De fleste vedtatte planene i kommunen skal gjelde, men der det er avvik mellom vedtatt reguleringsplan og denne kommuneplanen skal kommuneplanens løsninger og arealbruk gå foran. I områder som ikke omfattes av vedtatt reguleringsplan vil kommuneplanens krav til reguleringsplan gjelde. Spikkestad Arkiv nr. Planområde/navn Vedtaksdato Kommentar Bråtenfeltet Åsakerfeltet Øvre Åsaker Industriareal Satema Kriteig Lahell renseanlegg Spikkestad sør Spikkestad øst Spikkestad nord Trafostasjon Bølstadområdet Mye av planen er del av andre planer G/S Bitehagen Prestegardsjordet Torsrud Spikkestaddalen industriområde Del av Lahell G/S Bitehagen Spikkestad Bjønndalen Spikkestad sentrum Kommuneplanens arealbruk går foran Brøholt Dagslett Spikkestad idrettsanlegg Industriområde 6/ Kryss Brøholt, Dagslett og Torsrud Rv 23 Dagslett - Linnes Nedre Åsåker Bitehagen nord Bitehagen barnehage Bølstad Bølstadlia

11 Bødalen Hallenskog Midtbygda Røyken Hyggen Folakroken kaiområde Hyggen sentrum Kommuneplanens vegløsning går foran Pjokkabyen Bakkekroken Kommuneplanens vegløsning går foran Haugenveien og Hyggen idrettsplass Løkka Hyggen vest Røyken kirkegård Røyken sentrum Auvi Kleiverfeltet Røyken sentrum øst og Høyenhall Bråset Klokkerjordet 99 Bebyggelsesplan Heggum-Jaksland Utvidelse Røyken kirkegård Stabbursletta Gleinåsen Nedre A Gleinåsen Øvre B Garasjeplasser Gleinåsen C Garasjer Gleinåsen D Gleinåsen, forretningstomten Bjørnstad Kommuneplanens vegløsning går foran A Bjørnstad, utvidelse Furukollen Furukollen forretningstomt Katrineåsen Stripa G/S Midtbygda Røyken sykehjem Furukollen barnehage Bjerkelunden Plankedalen Kommuneplanens arealbruk ved 12/137 og 12/138 skal gå foran Hallenåsen Trollkleiva Blåberglia Vestre Plankedalen Østskogen Sydskogen Auke Deler av området krever ny regulering Dambo Morberg Bødalen Eikleina Børønningen Del av Auke Bø Søndre Fossumveien Slemmestadveien fra Justering av Skolebakken. Klemmetsrudvn. til Dambo 11

12 Åros Båtstø Nærsnes Slemmestad Bergliveien Foss Nilsemarka Sørmarka Bøbekken Oksenenga - Odalsjordet Murtogtomta Sundbyveien Slemmestad Morberg Ødegårdsmarka Sørmarka III Slemmestad butikksenter Prestenga Bjerkås Almedalen Odden Slemmestad idrettspark Behov for nyregulering. Adkomst Boligveien, Odalsjordet, Heimannsåsen Nyveien Slemmestadvn G/S Nærsnes Nærsnes vest Sagbrukstomta Nærsnes syd Krystallveien Bebyggelsesplan Nærsnestangen Nærsnesbukta Behov for nyregulering, jfr. tiltaksplan og kyststi Nærsnes midtre Nærsnes midtre vest Strandheim Spekkekleiva Høvikvollen Nedre Høvik Blåhella G/S Åros bru til Sundbykrysset Åros sentrum Åros Nordre Frøtvedt Frøtvedt Åros Syd Tivoliåsen og Årosfjellet Oppheves for områdene rundt Store Åros og Fjordveien Veg til Årosfjellet Frøtvedtåsen Sætre Nord G/S Beston Hurum grense G/S Sundbykrysset Årosbanen Kjelleråsen og Kirkeberget Skoletomt på Kjøya Adkomst til Kjøya 12

13 Utenfor tettsted Kjekstad golfbane Områdeavgrensning. Flerbruk Stokker gård Stokkeråsen Hernestangen Friluftsområde skal endres til friområde Ramton Camping Smedmyrdalen pukkverk Avfallsplass Follestad Oslofjordforbindelsen Torvøya og Hjelp Røykenveien fra Møllevn til Bøvn Mangler gang- og sykkelveg Kryss Slemmestadvn x Røykenvn i Grodalen Mangler gang- og sykkelveg 600- Kraftledning Krubba - Spikkestad Under er listet opp en del planer som ikke skal gjelde. Noen eldre planer er innlemmet i andre vedtatte planer, og noen arkivnumre er reserverte for planer som ikke er vedtatt. Alle løpenumrene i arkivkodene er derfor ikke tatt med i oversikten. Planer som ikke gjelder Torvbråten Opphevet i egen behandling (unntatt for vei og skole) Vei Åsgård Morberg I strid med kommuneplanen Bødalen sentrum Opphevet i egen behandling Ten-senter I strid med kommuneplanen Tåje I strid med kommuneplanen, viser området som industri Nesset I strid med kommuneplanen, viser boligområde på Slemmestadodden Nærsnes midtre øst I strid med kommuneplanen, viser området som industri Beston og Lagahølet I strid med kommuneplanen, viser Beston satt av til fritidsbebyggelse Kutangen og del av Tåje 13

14 RETNINGSLINJER Definisjoner I retningslinjene benyttes følgende definisjoner: Grønnstruktur: Nettverket av alle grønne arealer i tettstedet. Grønnstrukturen omfatter både private hager, friområder og LNF-områder. Vassdrag Med vassdrag menes her ferskvannets løp i bekker og elver og gjennom tjern og innsjøer, fra de øverste kilder til utløp i fjorden Større fortetting: mer enn fem boenheter når fortetting utløser krav om endret atkomst, gangveg, lekeplass eller støyskjerming Større privat-/fellesveg: veg som betjener mer enn 15 boenheter veg som betjener industri eller næring, veg som er mer enn 300m lang Mindre privat-/fellesveg: veg som betjener færre enn 15 boenheter eller veg som er under 300m lang økologiske prinsipper: prinsipper som tar hensyn til den enkelte ressurs og arts reaksjon på miljøfaktorene; både de levende og de fysisk-kjemiske menneskeskapte markerte berg og knauser, vassdrag og andre hovedtrekk i landskapet. Underordne seg terrenget: hovedmøneretningen bør rette seg inn etter kotene og ikke bryte horisontlinjen Boligområde: Område som er utbygget eller forutsettes utbygget med boliger med tilhørende atkomst, mindre friområder og fellesareal. Friområde: Områder som er eller forutsettes tilrettelagt for rekreasjon, lek og idrett med tilhørende anlegg. Konsentrert bebyggelse: all annen bebyggelse enn eneboliger på 800 m² tomt. Uteoppholdsareal: Privat areal på egen tomt eller fellesareal. Parkeringsareal, trafikkareal og areal brattere enn 1:8 kan ikke medregnes. God tilgang til offentlige friområder kan kompensere for manglende uteoppholdsareal. Tilstrekkelig sol: det skal være sol ved jevndøgn kl på minst 50 % av arealet. Større byggeprosjekt: bygging av mer enn fem boliger, enten det er i en eller flere bygninger. Universell utforming: utforming av bygninger, omgivelser og produkter på en slik måte at de i så stor utstrekning som mulig kan brukes av alle mennesker, også dem med funksjonshemning av ulike slag, uten spesiell tilpasning. Planutforming Reguleringsplaner skal utarbeides i målestokk 1: 1000 og trykkes på et ark ikke større enn A1. Som hovedregel skal reguleringsplaner ikke være over daa (A1 kart M= 1 : 1000). Større byggetiltak planen åpner for bør kunne gjennomføres i løpet av en fireårsperiode. Utforming av reguleringsplaner: Reguleringsplaner skal utformes digitalt på kart fra Statens kartverk eller Røyken kommune. Planen skal utformes i tråd med Miljøverndepartementets norm for utforming av reguleringsplaner. I byggeområder skal reguleringsplanen enten utformes som en flateregulering eller som en detaljert reguleringsplan. Flateregulering vil normalt medføre krav om bebyggelsesplan. Detaljerte reguleringsplaner og bebyggelsesplaner skal vise: 14

15 omriss av framtidig bebyggelse, grad av utnytting og bebyggelsens form (gesims- og mønehøyder og takvinkel) garasjeplass atkomst med pilsymbol søknadspliktige terrenginngrep. Veger skal vises med skråningsutslag. nye eiendomsgrenser fellesareal for renovasjon, leik og trafikkareal etter behov. byggegrenser Tegninger for tekniske anlegg, herunder kommunaltekniske anlegg og elektro- og teletekniske anlegg i den grad det kreves, skal inngå i forarbeidene til planen og vises på eget kart. I områder for råstoffutvinning skal reguleringsplan vise: Grense for uttaksområde Dybde for uttak Lagring av avdekket toppmasse og lagringsmasse Etapper i uttakene. Hver etappe bør ikke overstige fem år Sikring Vegetasjonsskjerm Gjenfyllingsplan Egen plan for arealbruk etter fullført uttak Før reguleringsplaner legges ut til offentlig ettersyn skal fagkyndige ha utført støyberegninger, det skal være gjort registrering av biologisk mangfold og det skal leveres en utredning om energibruk i planområdet. Forslaget til reguleringsplan må gjøre rede for avbøtende tiltak i den grad det kommer fram at dette er nødvendig. Dersom utredningene avslører særlig alvorlige forhold står planutvalget fritt til å forkaste forslag til reguleringsplan, også om disse ellers er i samsvar med kommuneplanen. Generelle normer Arealformål med anlegg og bygninger og aktiviteter som kan virke skjemmende, sjenerende eller støyende bør atskilles fra andre arealformål. Boliger, barnehager, skoler, ungdomsklubber og helseinstitusjoner bør være atskilt eller skjermet fra hovedtrafikkårer, ervervsproduksjon eller annen virksomhet som i vesentlig grad medfører sikkerhets- eller miljøbelastning For å sikre trekk-/spredningsveger bør grøntarealene knyttes sammen med grøntkorridorer. Der det er mulig bør korridorene være 30 m brede og de bør ikke være under 10 m brede. Avstanden mellom grøntområdene bør ikke være mer enn 500 m. Grøntkorridorene bør ha tilknytting til natur- og kulturområder i byggesonen og til fjord og mark. Boligbebyggelsen skal ha høyest tetthet i sentrum av tettstedene. Fortetting skal prioriteres i tettstedsnære områder. I områder med konsentrert bebyggelse skal en del av boligene og fellesarealene gis universell utforming. Reguleringsplaner skal vise hvordan områder er tilrettelagt for bevegelses- og orienteringshemmede, og dersom universell utforming ikke er mulig kan det kreves tiltak spesielt rettet mot disse gruppene. Barn bør sikres trygg atkomst mellom hjem, skole og lekeareal. Der det ligger til rette for det, bør atkomsten følge egen trase, atskilt fra bilveg. Der det er mulig bør annen utendørs skjerming enn gjerder, benyttes mot trafikkstøy. Grendelekeplass skal opparbeides med sikte på å gi rom for plasskrevende aktiviteter som sykling, aking, skilek, skateboard, byggelek og ballek. Grendelekeplass skal reguleres til friområde. Der grendelekeplass 15

16 vil være en del av et plan-/byggeområde, skal kommunen kreve at det planlegges og opparbeides grendelekeplass. Dette skal avklares gjennom reguleringsplan, utbyggingsavtaler og driftsavtaler. Nærlekeplass og småbarnslekeplass skal reguleres til fellesområde og skal planlegges og opparbeides samtidig med bebyggelsen. Utbygger har ansvar for opparbeidelse av grendelekeplass, nærlekeplass, småbarnslekeplass og annet fellesareal. Reguleringsplaner skal definere hvilke boligområder som har rett og plikt til drifting og bruk av regulert fellesareal. Vedlikeholdsansvar for nærlekeplass, småbarnslekeplass og annet fellesareal plasseres på de aktuelle eiendommene/beboere. Rettslig bindende avtale for drift av fellesareal skal følge med byggemelding. Ved planlegging av tre eller flere boenheter bør lokale leke- og oppholdsmuligheter for barn og unge vurderes før byggeområder og veger plasseres. Kommunen kan be om plan for friområde, eventuelt opparbeidelsesplan for område. Offentlige og allmennyttige formål bør lokaliseres i gangavstand fra offentlig kommunikasjon. Offentlig arealer skal være lett tilgjengelige for funksjonshemmede. Plankrav I uregulerte områder kan det gis dispensasjon til byggetiltak i tråd med kommuneplanen uten krav om reguleringsplan. Dispensasjon fra plankravet vil bare gis enkeltstående bygg og bare dersom infrastruktur er opparbeidet i en tilfredsstillende standard. Planstruktur i Røyken skal være følgende: Kommuneplan Kommunedelplan Reguleringsplan Bebyggelsesplan Forenklede reguleringsplaner (flateregulering) kan brukes sammen med krav om bebyggelsesplan. Bebyggelsesplaner brukes bare der det er krav til bebyggelsesplan i reguleringsplanen. Boligområder Bygningshøydene kan overstige 8 meter gesims- og 9 meter mønehøyde der dette vises i reguleringsplan. Dette vil særlig være aktuelt i sentrumsområdene i Spikkestad, Røyken, Slemmestad og Åros men kan vurderes i områder som ligger i direkte tilknytting til disse. For større byggeprosjekt eller markerte bygg, kan kommunen be om at det legges fram alternative løsninger. Nye bygg i etablerte boligområder bør tilpasses omgivelsene og eksisterende bebyggelse i området. Det bør fortrinnsvis benyttes samme materialer som er brukt i eksisterende bebyggelse og fargesettingen bør tilpasses områdets valører. Materiale og farge på taktekking og bebyggelse bør tilpasses materialet som er benyttet i området.. Skrikende farger og kontraster bør unngås. Gesimshøyde, mønehøyde, takform og møneretning bør tilpasses omgivelsene og eksisterende bebyggelse i området. Møneretningen bør, som hovedregel, være i samme retning som bygningens lengderetning. Ved fortetting på enkelttomter bør nytt bygg som hovedregel plasseres i flukt med bebyggelsen i nabolaget. Det bør settes opp gjerde eller hekk i grensen til offentlig grøntområder. Unntak kan vurderes i grensen mellom to offentlig areal. Påbygg og tilbygg På- og tilbygg og ombygging bør bevare eller tilpasses hovedhusets og omgivelsenes volum, takform og materialvalg. Som hovedregel bør husets opprinnelige form komme klart fram etter endringene. Uthus og garasjer bør tilpasses og underordnes hovedhusets volum, takform, materialbruk og farge. 16

17 Miljøverndepartementets rundskriv H-7/97 og veileder til estetikk bestemmelsene (april 97) bør legges til grunn i vurderinger i estetiske spørsmål knyttet til bygge- og anleggstiltak. Dekking av parkeringsbehovet Parkeringsbehovet skal dekkes på egen grunn, på felles privat parkeringsanlegg, eller ved kjøp av parkeringsrett på offentlig parkeringsanlegg. Det skal avsettes oppstillingsplass for motorsykler og sykler på egen tomt eller på fellesareal for flere tomter. Opparbeidelse av den ubebygde del av tomta Atkomst, biloppstillingsplasser og den ubebygde delen av tomta bør opparbeides samtidig med bebyggelsen Der ikke byggegrenser sier noe annet, kan garasje plasseres vinkelrett på veg med minsteavstand på 5,5 m fra regulert veggrunn og parallelt med veg inntil 2,0 m fra regulert veggrunn. Hvis boligen har en eller flere boenheter i tillegg til en hovedenhet (eksempelvis bolig m/sokkelleilighet) skal hovedenheter fortsatt ha 3 plasser. På tomter mindre enn 500 m², skal det ikke avsettes mer enn en parkeringsplass på tomta. Ytterligere parkeringsbehov skal dekkes på felles parkeringsplass. Før det tillates fortetting eller utbygging med tomter under 500 m², skal det sikres felles parkeringsplass. I områder med konsentrert bebyggelse skal en del av boligene og fellesarealene gis universell utforming. Reguleringsplaner skal vise hvordan områder er tilrettelagt for bevegelses- og orienteringshemmede, og dersom universell utforming ikke er mulig kan det kreves tiltak spesielt rettet mot disse gruppene Offentlige og allmennyttige områder Forurensning Helseinstitusjoner, barnehager og skoler skal ikke lokaliseres inntil sterkt trafikkert veg (dvs. mer enn 1500 årsdøgntrafikk) eller annen forurensningskilde hvor beregnet luftforurensning overstige 35 g/m³, svevestøv i døgnmiddel og 50 g/m³ nitrogenoksyd i døgnmiddel eller utendørs støy overstiger 45 gjennomsnittlig støynivå pr. døgn i desibel, dba, med mindre utendørs skjermingstiltak gjennomføres. Helse- og omsorgsboliger På egen tomt skal det opparbeides solrike og lune uteoppholdsplasser. Kommunen kan be om plan for utområdene, med følgende innhold: Forskjellige bruksområder med møblering Eksisterende og ny vegetasjon Eksisterende og nye koter Atkomstforhold Bør ha lett tilgang til grøntområder/-drag eller gang-/sykkelvei. Skoleanlegg Skolen bør være et aktivitets- og kultursenter for nærmiljøet og det bør legges til rette for flerbruk både av utearealene og bygningene. Skolen bør ligge i tilknytting til idretts-/friluftsanlegg. Skolen bør ha trygg atkomst langs gang- /sykkelveg fortau eller veg som er lite belastet av motorisert trafikk. Kryssing med motorisert trafikk bør sikres og legges til et naturlig krysningspunkt. Der det ligger til rette for det, bør atkomsten følge egen trase, atskilt fra bilvei. Utearealet bør planlegges for ballek, taulek, lekeapparater, aking, skilek og sosialt samvær. Det bør tas spesielt hensyn til funksjonshemmedes behov. Eksisterende vegetasjon bør i størst mulig grad ivaretas og benyttes til klimavern og lek. En del av arealet bør ha naturpreg. Skolen bør ha lett tilgang til grøntområder/-drag. Kommunen bør kreve plan for uteområdene med følgende innhold: Funksjonsangivelse med plassering av apparater Eksisterende og ny vegetasjon. Verneverdig vegetasjon skal sikres i samråd med kommunegartneren Eksisterende og nye koter 17

18 Sikring av fareområder Atkomstforhold Parkeringsplasser og bilbrygge for av- og påstigning. Barnehager Plassering og utforming av bygningene bør gi mulighet for bruksendring til annet allmennyttig formål eller boliger. Det bør sikres trygg gang-/sykkelforbindelse fra boligområde til barnehagen. Utearealet bør planlegges for lekeapparater, sandkasser, aking, skilek og ballek. Eksisterende vegetasjon bør i størst mulig grad ivaretas og benyttes til klimavern og lek. En del av arealet bør ha naturpreg. Barnehagen bør ha lett tilgang til grøntområder/- drag. Kommunen bør be om utomhusplan for uteområdene med følgende innhold: Funksjonsangivelse med plassering av apparater Eksisterende og ny vegetasjon. Verneverdig vegetasjon skal sikres i samråd med kommunegartner. Eksisterende og nye koter Sikring av lekeareal og fareområder Parkeringsplasser og «bilbrygge» for av- og påstigning Atkomstforhold Utendørs anlegg og utsmykking Som byggherre skal kommunen avsette 6 % av byggekostnadene til utendørsanlegg og 1,5 % til kunstnerisk utsmykking. Sentrumsområder Sentrumsområdene er ment for en kombinasjon av erverv, bolig og eventuell offentlig eller allmennyttig virksomhet. Den delen av bygningsmassen som vender seg mot offentlig rom skal på gateplan ha ervervsvirksomhet. Næringsdelen skal normalt ikke overskride 50 % av bruksarealet. Parkeringsdekning og uteoppholdsareal regnes ut fra normer gitt for boligområder, områder for erverv og eventuell annen virksomhet reguleringsplan åpner for. Det forutsettes god atkomst og nærhet til offentlige grøntarealer og andre trafikksikre arealer. Normene for uteoppholdsareal kan skjønnsmessig lempes på der det er god tilgang til offentlige friområder. I tillegg til 40 m 2 brutto golvflate næringsareal bør det for restaurant/kafé avsettes en parkeringsplass pr. fire sitteplasser. For overnattingsbedrifter en parkeringsplass for hvert annet rom. Friområder Arealene bør ha trafikksikker atkomst, være solvendte, skjermet for vind og luftforurensning og vegtrafikkstøy. Friområder bør planlegges for samhandling mellom forskjellige aldersgrupper. Det skal legges spesielt vekt på tilrettelegging for funksjonshemmede. Plan for friområde bør angi: Forskjellige bruksområder med møblering Eksisterende og ny vegetasjon Eksisterende og nye koter Sikring av fareområder Atkomstforhold Tidsplan for arbeidet Opparbeidelsesplan kan i tillegg inneholde: Avrenningsforhold for overflatevann Spesielle forhold, utstyr, beskrivelse av tekniske anlegg og særlige konstruksjoner. Ved opparbeidelse av friområder skal det legges spesielt vekt på å bevare eksisterende vegetasjon. Opparbeidelsesplan og ferdigstillelse skal godkjennes av kommunen 18

19 Landbruks-, natur- og friluftsområder (lnf-områder) Område som er benyttet til eller forutsettes benyttet til primærnæring, herunder jordbruk, skogbruk og fiske som ledd i stedbunden næring, og områder med natur- og friluftslivverdier. Kennel, hestesenter/rideanlegg, alpin-/skibrettanlegg, golfbane og anlegg for øvrig som har sammenheng med aktiviteter i natur- og friluftsområder faller ikke inn under LNF-område Arealer inntil 25 m fra vassdraget bør ikke avdekkes eller overflatebehandles slik at det medfører fare for erosjon eller avrenning av overflatevann direkte til vassdraget. LNF-områder bør ikke omdisponert til annet formål, uten at det foreligger særlige grunner. Det skal spesielt vernes om : Landbruksareal Verdifullt kulturlandskap Verdifullt naturlandskap Areal med spesielle friluftsinteresser Spredningsveier og viktige leveområder for planter og dyr. Sjø- og vassdrags nære arealer LNF-område inndeles i tre underformål, som bare er retningsgivende og ikke har rettsvirkning: LNF: Område som kan ha betydning både for landbruk-, natur- og friluftsinteressene LNF-F: Område hvor friluftsliv er den dominerende interessene LNF-N: Område hvor naturvern er den dominerende interessene Båndlagte områder De båndlagte områdene er vernet etter særskilt lovverk. Hvert enkelt av områdene har egne regler og det henvises til disse. Veinormer Kommuneplanen skiller på ulike kategorier av vei: fjernvei, hovedvei, samlevei og adkomstvei. Disse svarer omtrent til veinormalen som er utarbeidet av Statens vegvesen, og denne ligger til grunn for normering av veistandard i Røyken. Kommuneplanen opererer med fire klasser av veier: fjernveier, hovedveier, samleveier og adkomstveier. Fjernvei: Riksveier inkludert Oslofjordforbindelsen. Disse er Statens vegvesens ansvar å bygge og drifte. Kommuneplanen viser nye fjernveier Linnes Dagslett og ny Røykenvei. Det er byggegrenser på 100 meter fra senterlinje på rv. 22 og 50 meter fra andre riksveier unntatt der reguleringsplan viser noe annet. Hovedvei: Fylkesveier. Disse er også Statens vegvesens ansvar, men kategorien er under avvikling. Det er byggegrenser på 15 meter fra senterlinje på fylkesveier. Samlevei: er kommunale veier som forbinder adkomstveier med hovedveier. Disse vil i likhet med hovedvei og fjernvei omtales som offentlig trafikkområde i reguleringsplaner. Kommunen har ansvar for drift og vedlikehold. Ofte vil bygging settes som forutsetning for utbygging av nye boligområder og veibygging pålegges utbygger av boligfeltet. Samleveger bør ikke være lenger enn 2 km og ha maksimal trafikkbelastning på ÅDT Direkte atkomster til samleveier i boligområder bør unngås. Regulert bredde skal være 10 meter, planert bredde 6 meter og regulert kjørebane skal være minimum 5 meter. Behov for fortau eller separat gang- og sykkelvei skal vurderes fra sak til sak. Byggegrenser skal være minimum 12,5 meter fra senterlinje. Jfr. vegnormalen. Adkomstvei: er interne veier i boligområder og normalt private veier. Disse vil i reguleringsplaner vises som felles adkomstvei. Bygging pålegges private som forutsetning for bygging av hus, drift og vedlikehold overlates til private veilag. Adkomstveier skal maksimalt være 300 meter lange og betjene maksimalt 50 boliger. Dersom det er annen trafikk på atkomstveien, for eksempel til barnehager eller butikker skal denne virksomheten søkes plassert der atkomstveien krysser samleveien. Om det ikke lar seg gjøre skal det maksimale boligtallet reduseres. Bredden på atkomstveien skal reguleres til 6 meters bredde, hvorav 3,5 meter skal være planert og kjørebanen minst 3 meter. Byggegrense skal være minimum 5 meter fra senterlinje. 19

20 BOLIGBYGGEPROGRAM Boligbyggeprogrammet er et redskap til å styre veksten, både veksttakten og hvor veksten skal komme, men boligbyggeprogrammet må ses som en retningslinje. Et viktig tema for arealplanlegging er styring av vekst til områder med kapasitet til å håndtere vekst. Reguleringsplaner vil sette krav til skolekapasitet, overordnet veinett og annen sosial og teknisk infrastruktur. Siden boligbyggeprogrammet ikke er juridisk bindende, vil den suppleres med bruk av rekkefølgebestemmelser i reguleringsplaner. Årstall for antatt ferdigstillelse Boligtype totalantall Vestbygda skolekrets B01 Bølstadlia Eneboliger B02 ABB-området Småhusbeb B03 Vestbygda gml. skole Leiligheter B04 Bølstad terrasse Leiligheter Bitehagen Eneboliger Sletta gård Eneboliger Hekleberg Eneboliger S1 Spikkestad torg Leiligheter Rudshagen Eneboliger 5 5 Spikkestadveien Eneboliger 5 5 Fortetting Vestbygda Hallenskog Eneboliger Hyggen skolekrets B11 Hyggen vest Blandet B12 Hyggen øst Rekkehus Pjokkabyen Eneboliger Løkka Eneboliger Midtbygda skolekrets B21 Heggum/Jaksland Småhusbeb B22 Kleiver Eneboliger B23 Stabbursletta Eneboliger B24 Vang Eneboliger B25 Heggumhøgda Eneboliger B26 Gleinåsen Eneboliger B27 Grette Leiligheter B28 Olleveien Eneboliger B29 Katrineåsen Eneboliger B30 Bjørnstad Eneboliger S3 Røyken sentrum Leiligheter Fortetting Midtbygda Sydskogen skolekrets Fossum Gård Hybler Øvre Bø 0 20

21 Torvbråten skolekrets B41 Engebråten Eneboliger B42 Auke Småhusbeb Prestenga Småhusbeb Eikeleina Eneb./leiligh Foss Leiligheter Fortetting Torvbråten Slemmestad skolekrets B51 Tåje Blandet B53 Nyveien måhusbeb. S5 Fabrikkområdet Leiligheter Kirkealleen Leiligheter Odalsjordet Leiligheter Fortetting Slemmestad Nærsnes skolekrets B61 Nærsnes Syd II Eneboliger B62 Nopec/Sagbrukstomten Eneb./leil Fortetting Nærsnes Frydenlund skolekrets B71 Fydenlund gamle skole Leiligheter B72 Sundby Eneboliger B73 Beston Småhusbeb B74 Frøtvedtfeltet Småhusbeb B76 Nedre Høvik Eneboliger S7 Store Åros gård Leiligheter Lille Åros Leiligheter Tivoliåsen Eneboliger Fortetting Båtstø Eneboliger Fortetting Åros