OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE GA 17, GANDDAL PLAN BESTEMMELSER

Transkript

1 Utvalg for byutvikling sak 50/10 vedlegg 3 OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE GA 17, GANDDAL Revidert: Vedtatt: PLAN BESTEMMELSER Dato: 07/ FORMÅL Innenfor planområdet reguleres det: Byggeområder: Boliger med tilhørende anlegg og Offentlig institusjon Offentlige trafikkområder og Friområder og Fellesområder i tilknytning til byggeområdene 2. AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense. 3. BYGGEOMRÅDER Det regulerte området skal i hovedsak brukes til boligformål, med to områder offentlig/ allmennyttig formål. Bygninger skal føres opp innenfor disse bestemmelsers rammer. 4. FELLESBESTEMMELSER 4.01 UTFORMING -Offentlig sti gjennom offentlige friområder skal gruses 3 meters bredde. - Det skal tilstrebes universell utforming på alle offentlig tilgjengelige områder TERRENGTILPASSING - Terrenginngrep skal lokaliseres, utformes og opparbeides slik at det oppnås et godt visuelt samspill med eksisterende terreng og vegetasjon. - Bebyggelsen skal utformes og høydeplasseres slik at den i størst mulig grad følger terrengets form. - Bortsprenging av terreng som gir synlige skjæringer skal unngås. - Skjæringer og oppfyllinger skal gis en landskapsmessig bearbeiding slik at virkningen av inngrepene blir minst mulig. Forstøtningsmurer skal planlegges og byggemeldes sammen med bebyggelsen. Forstøtningsmurer skal utføres i naturstein av jevn størrelse og fremstå med slett overflate RADON Boligene skal utføres slik at radonnivået i inneluften ikke overstiger gjeldende tiltaksgrense PARKERING Sandnes kommunes parkeringsvedtekter skal følges i sin helhet.

2 5.00 BESTEMMELSER FOR DELFELTENE A-J: Plankrav: Formålsgrenser: Adkomst: Etasjetall: Parkering: Området kan ikke bebygges før det foreligger godkjent Detaljert reguleringsplan. Ved krav om arkeologisk registrering skal dette gjennomføres før bebyggelsesplanen godkjennes. Det kan foretas justeringer av formålsgrensene forutsatt at områdenes størrelse, omfang, innhold og hovedretninger opprettholdes. I delfelt E skal det anlegges kvartalslekeplass på minimum 2000 m2 i tilknytning til parkdraget mot sørøst. Områdene skal ha adkomst fra samleveien i vest via Torger Carlsens gate. Dette gjelder ikke felt E2, H og O2 som skal ha adkomst fra Olabakken. Inntil 3 etasjer + evt. Parkering under I henhold til Sandnes Kommunes parkeringsnorm. Tetthet: Areal Min. boliger/daa - antal Max. boliger/ daa - antal Felt A: 20173m2 4,5 90 boliger 5,0 101 boliger Felt B: 24106m2 2,3 55 boliger 2,5 60 boliger Felt C: 20090m2 2,8 56 boliger 4,5 90 boliger Felt D: 12170m2 2,5 31 boliger 3,0 37 boliger Felt E: 34706m2 2,0 70 boliger 3,3 115 boliger Felt F: 4774m2 2,0 10 boliger 3,0 15 boliger Felt G: 6170m2 2,5 16 boliger 3,0 19 boliger Felt H: 17579m2 1,7 29 boliger 1,9 33 boliger Felt I: 15138m2 2,5 38 boliger 3,0 46 boliger Felt J: 9411m2 3,0 29 boliger 4,0 38 boliger Sum A-J: m2 2,6 424 boliger 3,4 554 boliger 6.00 BESTEMMELSER FOR DELFELTENE O1 og O2: INSTITUSJON Område O1 - Området skal nyttes til inntil 12 spesialboliger for funksjonshemmede og personalbase, med tilhørende uteoppholdsareal og parkeringsareal - Bygninger skal plasseres innenfor byggesone vist på plankartet. Bygninger kan oppføres i 2 etasjer, samt underetasje. - Takform skal avklares endelig ved søknad om rammetillatelse ut fra plassering til annen bebyggelse. Tekniske installasjoner som heishus og ventilasjonshus aksepteres over den fastsatte maksimalhøyde. - Innenfor planområdets byggesone tillates oppført 2 små robuste boliger. Boligene kan være i 2 etasjer dersom slik utforming er best i samsvar med annen bebyggelse. - Byggene utformes etter prinsippene for universell utforming, dette gjelder både inne- og utearealene.

3 Område O2 - Tomten skal benyttes til avlastningssenter med barnebolig. - Adkomst til tomten skal tilrettelegges fra Olabakken og på en slik måte at det gir en trafikksikker situasjon. - Bygget utformes etter prinsippene for universell utforming, dette gjelder både inne- og utearealene. - Området kan ikke bebygges før det foreligger godkjent bebyggelsesplan AVFALLSHÅNDTERING Sandnes Kommunes avfallsnorm må overholdes STØYSKJERMING Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, Rundskriv T-1442, skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. Dette innebærer at det for utendørs støyforhold på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk, ikke skal overstige 55 dba Lden. Maks lydnivå (L5AF) om natten (kl.23-07) er 70 dba. For innendørs støynivå er kravet 30 dba Lden. For offentlige friområder og felles lekeareal for barn, skal støynivået ikke overstige 55 dba Leq24. Støyskjermer som skal bygges framgår av plantegning og beskrivelse. Høyde og utstrekning framgår av plankartet. Detaljert utforming av voller og støyskjermer, herunder materialvalg avklares gjennom byggesaksbehandling eller detaljplan. Fasadetiltak og lokale skjermer: For eiendommer som etter de fastlagte tiltakene likevel får et støynivå som overskrider de anbefalte støygrensene i rundskriv T-1442, skal det gis til tilbud om lokal skjerm og/eller fasadetiltak i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplanen, dersom dette er nødvendig for å tilfredsstille planleggingsmålene til støynivå på uteplass (55 dba Lden) eller til innendørs støynivå (30 dba LpAeq24t). Konkret utforming og utførelse av de lokale støytiltakene avklares etter samråd med den aktuelle grunneier og eventuelt gjennom byggesaksbehandling dersom tiltaket er søknadspliktig TRAFIKKOMRÅDER Offentlige trafikkområder omfatter Gate med fortau, Annen veggrunn og gang-/sykkelveg Det tillates ikke flere avkjørsler inn på veg 1, eller inn på veg 2 og 3 vest for parkdraget, enn de som er vist på plankartet. Innenfor planområdet skal det utarbeides tekniske planer for offentlige kjøreveger samt gang- og sykkelveger som legges frem for offentlig godkjenning. Opparbeidelsen skal skje i henhold til Sandnes kommunes normer FARTSDEMPENDE TILTAK Det skal i kryss mellom hovedvei i vest og mateveier etableres fartsdempende tiltak. Tilsvarende skal det etableres opphøyde gangfelt hvor kjøreveier krysser offentlige friområder FRISIKTSONER I frisiktsone skal det være fri sikt i høyde lik 0,5m over de tilstøtende veiers nivå.

4 11.00 TEKNISKE ANLEGG Tekniske bygg og anlegg som er synlige over terreng skal gis en arkitektonisk utforming som også gir en god tilpasning til bebyggelsen og terrenget. Prefabrikerte tekniske bygg skal unngås med mindre de klart kan sies å passe til bebyggelsen. Tekniske anlegg kan etableres innenfor friområder og fellesområder FRIOMRÅDER LEKEPLASSER Fellesareal med lekeplasser opparbeides parallelt med utbyggingen. Det skal utarbeides detaljplan, i henhold til Sandnes kommunes gjeldende normer for lekeplasser, som skal være godkjent av parksjefen før arbeidet igangsettes. Planen skal utarbeides av fagkyndige i målestokk 1:200 og skal vise eksisterende og planlagt terreng, overflatebehandling, beplantning, utstyr og materialbruk GRØNTANLEGG Det skal utarbeides plan for grønnstruktur og overordnet treplanting som skal være godkjent av parksjefen før arbeidene startes. I felles grøntanlegg tillates flerbruk med eksempelvis åpne barnehager. Det må etableres grønnstruktur/parkdrag til de omkringliggende områder i en detaljert regulering av felt E og D OFFENTLIGE FRIOMRÅDER I offentlige friområder tillates flerbruk med eksempelvis åpne barnehager. Regulert gangvei gjennom friområdene skal etableres som gruset vei med 2,0 meters bredde FAREOMRÅDER I fareområder under høyspentledning tillates det ikke etablert terrasser, lekeområder eller lignende som legger til rette for langvarig opphold REKKEFØLGEBESTEMMELSER Generelt Adkomstveier fram til feltet, interne veier, gang- sykkelveier, tilhørende grøntarealer og utomhusanlegg skal være opparbeidet for det aktuelle delfelt før boligene tas i bruk. Rekkefølgebestemmesler om arkeologisk undersøkelse. Området på reguleringsplanen vist som formål hensynssone stiller krav til arkeologisk undersøkelse. Området på reguleringsplanen vist som formål båndlegging etter lov om kulturminne vil bli omsøkt ophevet og benyttet til respektive formål. Før iverksetting av tiltak i tråd med gjeldende reguleringsplan skal det foretas en arkeologisk undersøkelse. Det skal tas kontakt med Rogaland fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at den arkeologiske utgravningen kan fastsettes. Rekkefølgebestemmelser for skolekapasitet. Utbygging kan ikke finne sted før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet i inntaksområdet, både for barnetrinn og ungdomsskole. Rekkefølgebestemmelser for støyskjerming. Støyskjermer, lokale støyskjermer og nødvendige fasadetiltak skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelser på feltet. Dette gjelder også støyskjerming i Torger Carlsens gate.

5 Rekkefølgebestemmelser for veganlegg Veg 1 (Torger Carlsensgate) skal opparbeides innen ferdigstilling av 100 boliger. Rundkjøring, undergang og bussholdeplass ved Rv505: Det tillates bygd inntil 300 boliger før det stilles krav til opparbeidelse og ferdigstilling av utvidet rundkjøring, med tilhørende undergang, gang- sykkelveier mv. i krysset mellom Rv 505 og T.Carlsensgate. Veg 8 (Olabakken) skal opparbeides før det gis brukstillatelse på nye boliger i felt E2, H og O2. Rekkefølgebestemmelser friområder Kv1 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt A1, B1, B2 og B3. Kv2 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt A2, B4, C, D, E1 og E2. Kv3 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt F, G, H, I og J. Sentralt ballfelt skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser til 400 boliger. P1 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt A1 og B1. P2 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt B3. P3 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt B2. P4 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt A2, B4,C og D. P5 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt D og E1. P6 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt F. P7 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt J. P8 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt D og F. P9 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt E1 og G. P10 skal opparbeides og ferdigstilles før det gis brukstillatelser på felt I og H EIERFORM (PBL 12-7,14) Disse områdene skal være offentlige arealer: Kvartalslekeplasser (Kv1-3) og friområder (P1-10). Sentralt ballfelt. Alle områder regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.