PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN Terr PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP Eiketunet II Borettslag Juni 2011

2 Innhold 1 Bildedokumentasjon Vedlikeholdsobjekter Generelt om vedlikeholdsplan Oppdragsopplysninger Fordelene med vedlikeholdsplan Sentrale begreper Grunnlag for vedlikeholdsplanen Generelt om boligselskapet Generelt om bygningen Serviceavtaler Historikk Tiltaksliste for Anbefalte tiltak for Vedlikeholdsplan for de neste 10 år Kostnader og årlig avsetning Andelseiers ansvar Generelt Skisse som viser boligselskapets ansvar ihht NBBLs anbefaling Skisse som viser andelseiers ansvar iht. NBBLs anbefaling Generelt om vedlikehold Veiledning om utvendig vedlikehold Vedlikehold av installasjoner Vedlikeholdslogg Dette produktet er opphavrettslig beskyttet, og er kun til intern bruk for selskaper som har inngått avtale om vedlikeholdsplan med SBBL. 1

3 1 Bildedokumentasjon 1.1 Vedlikeholdsobjekter Bilde 01: Tak Eksempel på takflater Bilde 02: Illustrasjon hentet fra Byggforsk. Kontroller på tak Bilde 03: Takgjennomføring Takhatter for lufting av avløp samt ventilasjon Bilde 04: Takrenne Eksempel takrenne Bilde 05: Taknedløp Manglende innfesting. Bildet viser taknedløp fra baksiden av boenhet Bilde 06: Balkong Eksempel på balkong Bilde 07: Balkong Løst bord på rekkverk. Bildet viser balkong rekkverk boenhet Bilde 08: Terrasse Ble observert enkelte terrasser hvor trelemmene er ubehandlet Bilde 09: Trekledning Uheldig utført innfesting Bilde 10: Trekledning Manglende innfesting i bunn av hjørnebord Bilde 11: Trekledning Uheldig plassert vegetasjon, kommunalt Bilde 12: Trekledning Uheldig vegetasjon, beboer Bilde 13: Trekledning Uheldig plassert vegetasjon med trekledning i tilknytting til grunn Bilde 14: Trekledning Korrekt innsatt musesperre i overgangen mellom fundament og trekledning Bilde 15: Betong Noe poredannelse i grunnmuren Bilde 16: Betong Manglende puss i spøte. Bildet viser gavlvegg boenhet Bilde 17: Betong Manglende topplist på knasteplater Bilde 18: Knasteplater Eksempel på utførselse med System Platon Xtra på yttervegg mot terreng i uoppvarmet kjeller. Illustrasjon hentet fra NBI Teknisk Godkjenning nr Bilde 19: Trevindu Uheldig løsning i forhold til list mot vannbrett Bilde 20: Hovedinngangsdør Eksempel hovedinngangsdør Bilde 21: Terrassedør Avskalling i overflatebehandlingen Bilde 22: Terrassedør Oppstått skade som følge av åpning mot vannbrett Bilde 23: Terrassedør Ubehandlet dør terskel ut til terrasse Bilde 24: Boddør Uheldig utbuling ble observert ved en rekke tilfeller Bilde 25: Boddør Uheldig utbuling ble observert ved en rekke tilfeller Bilde 26: Inngang søppelrom Eksempel svingport Bilde 27: Garasjeport Eksempel på garasjeport Bilde 28: Eiendomskart Eiendomskartet viser konfliktområdet Bilde 29: Eiendomskart Eiendomsgrenser opp mot Borettslaget Killingen Bilde 30: Utekran Eksempel på utekran og påmontert hurtigkobling

4 2 Generelt om vedlikeholdsplan 2.1 Oppdragsopplysninger Oppdrag: Vedlikeholdsplan Oppdragsgiver: Eiketunet II Borettslag Oppdragsansvarlig i SBBL: Teknisk avdeling Utført av: Cecilie Wigestrand og Kim Slaake Befaringsdato(er): Rapport dato: Fordelene med vedlikeholdsplan Drivkraften for å vedlikeholde bygninger kan ha utspring i flere ulike hensyn. I følge Plan- og bygningsloven, 89, pålegges styret i boligselskapet et ansvar for å holde bygningen forsvarlig ved like: "Bygning, konstruksjon eller anlegg..., skal holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og at innretningen ikke virker skjemmende i seg selv i forhold til omgivelsene." Vedlikeholdsplanen er utviklet nettopp for å identifisere tiltak og vedlikehold av bygninger. Planen er basert på lang erfaring med vedlikehold av bygninger og gjør det lett å sette i gang riktige tiltak til rett tid. Man får også oversikt over kostnader og hvor mye som bør avsettes til vedlikehold. Vedlikeholdsplanen er bygget opp omkring en database over bygningsdeler og komponenter der vanlig antatt levetid og enhetskostnader for vedlikehold og utskifting er estimert. Ved etablering av vedlikeholdsplanen registreres tilstandgrad for aktuelle bygningsdeler. Arealer måles opp eller innhentes fra tidligere anbudsdokumenter. Årstall for neste utskifting baseres på sist utført vedlikehold, samt tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. På grunnlag av dette får vi fram forventet vedlikeholdsbehov med kostnader for neste 10-års periode. Planen oppdateres årlig med hensikt å: registrere skader og mangler korrigere antatte vedlikeholdsintervall vurdere behov for vedlikehold kommende år bidra med hjelp til budsjett Den årlige befaringen 1 utføres som en systematisk gjennomgang av alle bygningens/-enes deler, og visuelle observasjoner kan kombineres med enkle målemetoder. Gjennom dette minimaliseres de totale vedlikeholdskostnadene for bygningen. 1 Leiligheter, andelseiers private boder og utenomhuslige arealer er ikke med i avtalen og befares ikke. 3

5 2.3 Sentrale begreper Vedlikehold Vedlikehold er arbeid som er nødvendig for å opprettholde kvaliteten til en bygning eller bygningsdel på et fastsatt nivå. Med andre ord er vedlikehold de tiltak som er nødvendige for å sikre at bygningsdeler skal fungere etter hensikten. Uten vedlikehold vil en bygning forfalle. Det kan bli dyrere å sette den i stand etter at forfallet har satt inn enn å påkoste jevnlig vedlikehold. Aktivt og riktig vedlikehold kan forhindre små skader i å utvikles til større skader, med følgende kostbare reparasjoner. Riktig planlegging av vedlikeholdet kan derfor totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikehold er dessuten nødvendig for å opprettholde bygningens økonomiske verdi. Forbedring eller ombygging som hever bygningens standard, defineres ikke som vedlikehold. Drift Skillet mellom drift og vedlikehold kan være uklart. Det er vanlig å definere drift som aktiviteter som er nødvendige for at bygningen skal fungere som forutsatt i det daglige. Eksempler på driftsoppgaver er renhold, renovasjon, ettersyn av tekniske installasjoner og kontroll av bygningsdeler. Vedlikeholdsbehov En bygning er utsatt for både utvendige og innvendige påkjenninger. Utvendig er det først og fremst klimapåkjenninger som vind, nedbør, sollys, luftforurensninger, temperatursvingninger og kombinasjoner av disse som bidrar til å bryte ned overflater og materialer. Behovet for utvendig vedlikehold vil derfor variere mye med bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Innvendig er det i første rekke bruken av bygningen og installasjonene som medfører slitasje og gir behov for vedlikehold. En bygning vil normalt brytes sakte ned til tross for jevnlig vedlikehold, men vedlikeholdet bidrar til å dempe nedbrytningsprosessen. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold: eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til opprinnelig nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk e.l. Periodisk vedlikehold: eller intervallbundne arbeider er vedlikehold som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skader. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting: Utskifting av bygningsdeler med kortere varighet enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Økonomisk betraktning om fordelingen av forebyggende periodisk vedlikehold og løpende vedlikehold. Større andel av forebyggende og periodisk vedlikehold vil redusere andelen av løpende vedlikehold. Totale vedlikeholdskostnader blir lavest ved en fornuftig kombinasjon av løpende og periodisk vedlikehold. Optimalt arbeidsområde 4

6 Levetid Levetid er den tiden det tar før bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. Levetiden til bygninger og bygningskomponenter er avhengig av bygd kvalitet, slitasje, elding, samt vedlikehold. De enkelte bygningsdelene i en bygning har forskjellig levetid uavhengig av bygningens brukstid. Bygningens brukstid er total levetid for bygningen inntil riving eller større ombygging, og må ikke forveksles med bygningsdelenes levetid. Begrepet levetid har flere betydninger, og det er viktig å skille mellom estetisk levetid, funksjonell levetid, økonomisk levetid teknisk levetid og antikvarisk levetid. Estetisk levetid: Tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som f.eks. tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er stygg eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse. Funksjonell levetid: En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lenger tilfredsstiller gitte funksjonskrav. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige. Økonomisk levetid: Optimal tid før utskifting er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan bety og utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Valg av materialer og vedlikeholdsmetode kan gjøres ut fra hensyn til en optimal økonomisk levetid. Den økonomiske levetiden avhenger sterkt av gjeldende realrente. Teknisk levetid: Den tiden det tar å bryte ned en bygningsdel slik at den ikke virker etter hensikten, og dermed må skiftes ut. Grunnlaget for bygningsdelens tekniske levetid ligger i materialegenskapene, konstruksjonsløsningen/detaljutformingen og kvaliteten på utførelsen. Optimal teknisk levetid forutsetter derfor at bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljøpåvirkningene, brukspåkjenningene og vedlikeholdet som har innvirkning på den tekniske levetiden. Men også typiske driftsoppgaver som for eksempel renhold har betydning. I vedlikeholdssammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold. Målet er ikke maksimal levetid, men en fornuftig levetid med et riktig vedlikehold. Antikvarisk levetid: Antikvarisk sammenheng er det ønskelig at bygningsdelens levetid er lengst mulig, fordi man ønsker å opprettholde bygningens autensitet. Dette kan medføre at man aksepterer skader på bygningsdelen og søker å fjerne skadeårsaken. 5

7 Vedlikeholdsintervall Vedlikeholdsplanen tar utgangspunkt i et normalt intervall for vedlikehold og levetid for bygningens ulike komponenter. Vedlikeholdsintervall er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres. Anbefalte intervaller i planen er i henhold til SINTEF Byggforsk s anbefalte intervaller for vedlikehold. Intervallene blir tilpasset ut i fra egne erfaringer, bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholdsintervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene. Teknisk levetid på overflatesjiktet er ikke ensbetydende med den tiden det tar før sjiktet er slitt bort, men den tiden det tar før sjiktet mister sin evne til å beskytte underlaget. På samme måte som bygningsdelenes levetid kan vedlikeholdsintervallene være bestemt ut fra flere typer krav, f.eks. estetiske eller økonomiske krav. Generelt anbefales det at tiltak for bygningsdeler samles så godt som mulig. Dvs. overflatebehandling av hele fasaden (kledning, dører og vinduer) på likt. Dette skaper et forutsigbart vedlikehold som igjen er kostnadsbesparende for boligselskapet. Og ikke minst vil det estetiske samt standarden på bygningsdelene være lik. HMS Helse: Arbeidsmiljø og inneklima kan bedres gjennom vedlikehold, valg av materialer og vedlikeholdsmetoder. Miljø: Bygninger og utendørs anlegg er en del av vårt miljø og våre omgivelser. Innvendig og utvendig vedlikehold virker inn på vår trivsel. Sikkerhet: Riktig vedlikehold kan bidra til økt sikkerhet for bygningen og virksomheten, f.eks. ved bedre brannsikring, økt motstandsevne mot konstruktive bruddskader m.m. 6

8 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen Tilstandsanalyse: Den samlede analysen; programmering, planlegging, undersøkelse, vurdering og rapportering. Hensikten med tilstandsanalysene er å korrigere vedlikeholdsplanen og tidlig fange opp skader som må utbedres. Tilstandsregistrering: Undersøkelser og nedtegnelser av hvilken tilstand en bygning eller bygningsdel befinner ser i på et gitt tidspunkt. Tilstandsgrad: Uttrykk for i hvilken tilstand en bygningsdel befinner i, i forhold til et definert referansenivå. Generelt anbefales det å gjennomføres årlige tilstandsanalyser på registreringsnivå 1 iht. NS Tilstandsanalyse for byggverk. En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Tilstandsanalysen benyttes som grunnlag for utarbeidelsen av den 10-årige vedlikeholdsplanen og revisjon av årlige planer. Videre er vedlikeholdsplanen basert på innhentede opplysninger, arkiverte tegninger og andre aktuelle dokumenter. Tilstandsanalyse på registreringsnivå nivå 1 innebærer at: Visuelle observasjoner kun utføres på tilgjenglige flater uten fysisk inngrep. Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjenglige deler av konstruksjoner. Dersom avstand fra bakkeplan til tak overstiger to meter ansees ikke tak som lett tilgjengelig ettersom det er påbud om sikring i denne høyden ved bruk av stiger. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller om mulig fra stige. Flater som er skjult av snø eller skjult på en annen måte vil ikke bli kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, elektrisk anlegg, vann og avløp osv. Skjulte installasjoner blir ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dette vil si at tekniske anlegg, som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. I enkelte tilfeller vil det anbefales/være behov for videre tiltak som innebærer grundigere undersøkelser på registreringsnivå 2 eller 3 for å kartlegge tilstanden, finne årsaken til skadesymptomene, vurdere utbedringsmetodene og vurdere arbeidets omfang, samt kostnader. I slike tilfeller kan det være behov for å engasjere konsulenter. Tilstandsregistrering Tilstandsvurdering Tilstandsgradering Konsekvens -/ risikovurdering Tiltaksprioritering Tiltaksplanlegging og -budsjettering Hendelsesforløpet i en tilstandsanalyse iht. NS

9 Tilstandgrad Resultatene fra tilstandsregistreringen og tilstandsvurderingen beskrives i form av definerte kvalitetsnivåer som tilstandsgrader. Disse kvalitetsnivåene er ment som et hjelpemiddel for å danne en korrekt liste med tiltaksprioriteringer. Tilstandsgraderingen blir vurdert ut i fra beskrivelsen i henhold til tabell 1. Tilstandgraden gjør det mulig å bestemme et tiltaksbehov som vist i tabell 2. Tabell 1 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Beskrivelse ingen symptomer/som nytt svake symptomer middels kraftige symptomer kraftige symptomer Tabell 2 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Tiltaksbehov ingen tiltak forebyggende vedlikehold reparasjoner utskifting/totalrehabilitering Gjennomføring av vedlikehold Det anbefales å ta vare på den årlige vedlikeholdsplanen og følge opp og korrigere i forhold til hva som faktisk er gjort. Dette vil gi oversikt og være til hjelp ved senere tiltak. Når et vedlikeholdstiltak er utført, bør man derfor notere seg hva som er gjort, hvilke materialer og overflatebehandling som er brukt og tidspunktet for utføring. Denne informasjonen bør oppbevares sammen med den øvrige dokumentasjonen i en egen perm. I kapittel 10 ligger skjemaer for dette. Tilleggstjenester som bistand eller rådgivning i forbindelse med igangsetting eller oppfølging av tiltak kan utføres av SBBL s tekniske avdeling ved Jostein Hauge på telefon

10 3 Generelt om boligselskapet 3.1 Generelt om bygningen Navn Eiketunet II Borettslag Adresse Glassbegerveien Gårds-/Bruks nr 14/ 1662 Klient nr hos SBBL 195 Boligselskapet består av 23 boenheter herav 1 vertikaltdelt bolig, 3 eneboliger og 4 rekkehus. Byggeår 2006 Driftsår 2006 Antall enheter 23 Antall etasjer 2 Eiendomskart av Eiketunet II Borettslag. 9

11 3.2 Serviceavtaler Serviceområde Brannvernsutstyr Vaktmestertjeneste Ventilasjon Leverandør Har ikke avtale. Har ikke avtale. Har ikke avtale. 3.3 Historikk År Utført vedlikehold 2007 Ble påvist lekkasjer i flere boliger i forbindelse med ett års befaringen Alle beboere mottok brannsikringspakke. 10

12 4 Tiltaksliste for 2011 Tiltakene som anbefales utført dette år er listet opp i prioritert rekkefølge. Prioriteringsgraden for de ulike tiltakene er bestemt ut i fra tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. Tiltak for bygningsdeler gradert med høy tilstandsgrad, samt høy konsekvens av ikke utført vedlikehold vil alltid sorteres fra høyest til lavest på prioriteringslisten. Disse anbefalingene forblir uendret fra teknisk avdeling sin side. Dersom det er lagt inn utbedringstiltak som man ikke har økonomi til å sette på vedlikeholdsplanen førstkommende år, er det opp til boligselskapet å avgjøre hvilke av de anbefalte tiltakene som skal prioriteres/gjennomføres det aktuelle året. For mer informasjon om tilstandsgrader, se kapittel 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen. Nærmere detaljer om de ulike bygningsdelene og tiltakene fins i kapittel 5. Tilstandsgrad er ført opp ved siden av navnet på den aktuelle bygningsdelen. Tiltaksliste Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll og rens av yttertak og takrenner. 2. Radon måling. 3. Kontroll på det elektriske anlegg. 4. Vannsjekk. 5. Kontroll av bunnledninger og kummer. 11

13 5 Anbefalte tiltak for Dette er en kombinert årlig og periodisk vedlikeholdsplan som gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og til slutt en oversikt over hvilke kostnader de vil kreve. En periodisk vedlikeholdsplan vil i første rekke inneholde forslag til vedlikehold som man vet vil gjenta seg med regelmessige intervaller. Modernisering og ombygging som tar sikte på å heve bygningens standard, er ikke vedlikehold og holdes derfor atskilt fra vedlikeholdsbudsjettet. Skader og lignende (løpende vedlikehold) må for øvrig utføres når behovet oppstår, og kan derfor ikke langtidsplanlegges. Påviste skader er ikke medtatt i oversikten over vedlikeholdskostnader. Skadene er beskrevet nedenfor og utbedring anbefales iverksatt. Bildene har som hensyn å sette fokus på spesielle bygningsdeler som enten er skadet, uheldig utført eller på annen måte trenger fokus. Utvendige vedlikeholdsarbeider Yttertak og takgjennomføringer Yttertak TTGG 11 Beskrivelse: Mekanisk festet asfalttakpapp på yttertak, over inngangsparti, boder og for enkelte utvendige garasjer. Tilstand: Ble ikke besiktiget under befaring pga av tilkomst. Kontroll av tak anbefales utført dette år. Vedlikeholdstiltak Tiltak : 2011 Rengjøring: Anbefales utført dette år, sammen med øvrige kontroller på tak. Mose og skit fjernes lettest med en gang snøen er borte, eller når det blir varmt i luften. Dette kan gjøres mekanisk med vann, kost og egnet rengjøringsmiddel, spyl da ovenfra og ned. Mosegroing kan forebygges ved å påføre takflaten mosedrepende midler. Anbefales at rengjøring av taket utføres med intervaller på mellom 1-5 år Omlegging: Anbefales normalt med intervaller på mellom år. Antatt levetid er forutsatt normal bruk og slitasje. Drift Tiltak : Årlig Visuell kontroll: Tak anbefales kontrollert med tanke på lekkasje. Kontroll av funksjon; er taktekking hel og uten sprekker, er beslag tilstrekkelig festet, er det mosedannelse eller lignende på tak etc. Ved behov Reparasjoner: Lokale skader utbedres med lapper av tilsvarende kvalitet. Lappene seises på av spesialfirma. 12

14 Bilde 01: Tak Eksempel på takflater. Bilde 02: Illustrasjon hentet fra Byggforsk. Kontroller på tak. 13

15 Takgjennomføringer TTGG 11 Beskrivelse: Tilstand: Vedlikeholdstiltak Takhatter i metall for lufting av avløp. Ble besiktiget fra bakkenivå. Tilstanden er vurdert til ok. Tiltak : 2035 Utskifting: Anbefales utført i sammenheng med skifte av yttertak. Utskifting av takhatt anbefales med intervaller på år. Drift Tiltak : Årlig kontroll: Anbefaler en kontroll på beslaget rundt takhatten, da med spesielt hensyn til lekkasje. Bilde 03: Takgjennomføring Takhatter for lufting av avløp samt ventilasjon. 14

16 Takrenner og taknedløp Takrenner TTGG 11 Beskrivelse: Takrenner i aluminium. Tilstand: Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : Årlig Rengjøring: Anbefales utført årlig i første omgang, dersom resultatet av rengjøring tilsier lengre intervaller vil dette vurderes fortløpende. Anbefaler rens av takrenner for løv, kvist og mose, gjerne to ganger årlig, hvorav en av gangene er på senhøsten. Kontroller da også at renner er hele og ikke har hull eller sprekker da dette vil påføre fukt inn til kledningen og forårsake økt råte over tid Utskifting: Anbefales utført i sammenheng med skifte av yttertak. Utskifting av takrenner anbefales med intervaller på mellom år. Bilde 04: Takrenne Eksempel takrenne. 15

17 Taknedløp TTGG 11 Beskrivelse: Tilstand: Vedlikeholdstiltak Taknedløp i metall. Tilstanden er vurdert til ok. Tiltak : 2040 Utskifting: Anbefales utført i sammenheng med skifte av trekledning. Utskifting av taknedløp anbefales med intervaller på mellom år. Annet Mangler: Ble observert et tilfelle av manglende innfesting til taknedløp. Bilde 05: Taknedløp Manglende innfesting. Bildet viser taknedløp fra baksiden av boenhet

18 Utvendige oppholdsrom Balkong TTGG 11 Beskrivelse: Balkong i tre over inngangsparti på fremsiden eller over terrasse på baksiden. Tilstand: Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : 2012 Overflatebehandling: Anbefaler at trevirke overflatebehandles og at eventuelle soppskade deler skiftes ut med trykkimpregnert virke. Flekker med bart trevirke og eksponert endeved bør behandles med grunningsolje. Til slutt anbefales to strøk med egnet overflatebehandling. Denne kostnaden er lagt inn under overflatebehandling av trekledning. Anbefales utført med intervaller på mellom 5-9 år Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Drift Tiltak : Ved behov Rengjøring: Rengjøring anbefales gjennomført årlig for å hindre oppblomstring av sopp og grønske. Annet Mangler: Ble observert et tilfelle av manglende innfesting av trekledning i tilknytning til balkongen. Bilde 06: Balkong Eksempel på balkong. 17

19 Bilde 07: Balkong Løst bord på rekkverk. Bildet viser balkong rekkverk boenhet

20 Terrasser TTGG 22 Beskrivelse: Terrasser utført i trelemmer. Tilstand: Tilstanden er vurdert til ok. Beboers ansvar Tiltak : 2011 Overflatebehandling: Anbefaler rengjøring og påføring av olje med intervaller på mellom 1-3 år. Annet Mangler: Ble observert enkelte tilfeller av hvor trelemmene mangler overflatebehandling. Ved overflatebehandling vil trelemmene få økt bestandighet. Bilde 08: Terrasse Ble observert enkelte terrasser hvor trelemmene er ubehandlet. 19

21 Yttervegger Trekledning TTGG 11 Beskrivelse: Yttervegger i trekledning samt trekledning på innvendig areal i garasjer. Tilstand: Ble observert områder i trekledningen hvor innfesting med spiker er blitt uheldig utført. Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : 2012 Overflatebehandling utvendig trekledning: Anbefaler at trevirke overflatebehandles og at eventuelle soppskade deler skiftes ut med trykkimpregnert virke. Flekker med bart trevirke og eksponert endeved bør behandles med grunningsolje. Til slutt anbefales to strøk med egnet overflatebehandling. Anbefales utført med intervaller på mellom 5-9 år Overflatebehandling av innvendig trekledning: Anbefales utført i sammenheng med neste gangs overflatebehandling av utvendig trekledning. Anbefales utført med intervaller på mellom år Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Drift Tiltak : Ved behov Rengjøring: Anbefaler enkel rengjøring med egnet rengjøringsmiddel ved behov. Anbefales utført med intervaller på mellom 1-3 år. Årlig Fjerning av vegetasjon: Anbefales at ytterveggen holdes fri for vegetasjon siden dette da kan gi en økt tilstedeværelse av fukt som da over tid vil gi økt råte. Annet Skader og mangler: Ble observert enkelte mangler i trekledning med manglende innfesting samt områder hvor innfesting er uheldig utført. Uheldig utførelse ift. at spiker er blitt slått for langt inn i trevirke. Dette vil skape punktvise ansamlinger av vann og fukt og vil over tid danne råteskader. Anbefales at områder hvor dette er gjeldene overflatebehandles på en så måte at minst mulig av trevirke er eksponert. Ble observert områder hvor henholdsvis beboer og kommune har plassert nærliggende vegetasjon oppimot trekledningen. Tilstedeværelse av vegetasjon vil gi en økt tilstedeværelse av fukt som da igjen vil påvirke trekledningen. I tillegg har kledningen relativt lav avstand til bakkenivå, noe som fører til hyppigere vedlikehold. 20

22 Bilde 09: Trekledning Uheldig utført innfesting. Bilde 10: Trekledning Manglende innfesting i bunn av hjørnebord. 21

23 Bilde 11: Trekledning Uheldig plassert vegetasjon, kommunalt. Bilde 12: Trekledning Uheldig vegetasjon, beboer. 22

24 Bilde 13: Trekledning Uheldig plassert vegetasjon med trekledning i tilknytting til grunn. Bilde 14: Trekledning Korrekt innsatt musesperre i overgangen mellom fundament og trekledning. 23

25 Betong TTGG 11 Beskrivelse: Tilstand: Ubehandlet grunnmur. Ble observert spøter som ikke er fuget samt noe poredannelse. Anbefales utbedret. Den generelle tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Anbefalinger: Er ikke lagt opp til vedlikehold for grunnmuren, men i løpet av levetiden anbefales det at grunnmuren overflatebehandles. Ved å overflatebehandle grunnmuren vil en bedre sikre betongen og armeringsjern mot karbonatisering og kalkutslag. Drift Tiltak : Annet Skader og mangler: Ved behov Rengjøring: Anbefaler enkel rengjøring med egnet rengjøringsmiddel hvert år. Årlig Fjerning av vegetasjon: Anbefales at ytterveggen holdes fri for vegetasjon siden dette da kan gi en økt misfarging over tid. Ble observert manglende puss i spøter ved flere anledninger. Ble også observert uheldig utført topplisting av knasteplater. Bilde 15: Betong Noe poredannelse i grunnmuren. 24

26 Bilde 16: Betong Manglende puss i spøte. Bildet viser gavlvegg boenhet 123. Bilde 17: Betong Manglende topplist på knasteplater. 25

27 Bilde 18: Knasteplater Eksempel på utførselse med System Platon Xtra på yttervegg mot terreng i uoppvarmet kjeller. Illustrasjon hentet fra NBI Teknisk Godkjenning nr

28 Vinduer Trevindu TTGG 11 Beskrivelse: Vinduer utført i tre. Tilstand: Under befaring ble det klart at en god del av vinduene har gjennomgående trekk på grunn av manglende isolasjon rundt vinduene. Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : Ved behov Termografering: Anbefales at de av boligene som er særlig utsatt for trekk på grunn av manglende isolasjon gjennomgår termografering for å kartlegge omfang. Anbefaler utbedringer ift. resultatet av termograferingen. Dette tiltaket er ikke medtatt i kostnadsberegningen Overflatebehandling: Anbefales utført i forbindelse med overflatebehandling av trekledning. Intervaller for overflatebehandling for vinduene er på mellom 2-6 år Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Drift Tiltak : Ved behov Utskifting av glass: Utskifting av isolerruter anbefales ved behov. Produktet har normalt en garantertid på 5 år. Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og utskifting av tetningslister, samt smøre hengsler og pakninger. Ved behov Vedlikehold: Overflatebehandling av karm/ramme og lister. Annet Skader og mangler: Ble observert enkelte boliger som har fått oppsatt en uheldig løsning i overgangen list mot vannbrett. Anbefales at list kappes og overflatebehandles for å hindre fuktgjennomtrengning i endeved. Ble observert vinduer som tar skade av at vannbrett står i konflikt med åpning av vindu. Anbefales her at vannbord kappes og overflatebehandles. Bilde 19: Trevindu Uheldig løsning i forhold til list mot vannbrett. 27

29 Dører og porter Hovedinngangsdør TTGG 11 Beskrivelse: Hovedinngangsdør i tre med innfelt glass. Tilstand: Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : Ved behov Utskiftning av glass: Anbefales at punkterte glass skiftes ut ved behov. Ved behov Etterbehandling: Anbefales utført etter behov og slitasje Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Beboers ansvar Tiltak : Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering av dør og utskifting av tetningslister, samt smøre hengsler, lås og pakninger. Ved behov Vedlikehold: Overflatebehandling av karm/ramme og lister. Oppstående skader i lakk/maling anbefales utbedret umiddelbart etter skaden har inntruffet. Dette gjøres da for å hindre at døren blir eksponert for fukt. Annet Skader og mangler: Ble informert om problemer med skjevheter og sig i dørene som gir problemer med åpning/ lukking. Anbefales at dørene gjennomgår kontroll og justering dette år. Bilde 20: Hovedinngangsdør Eksempel hovedinngangsdør. 28

30 Balkongdør TTGG 11 Beskrivelse: Balkongdør i tre med innfelt glass. Tilstand: Ble informert om at enkelte av balkongdørene har skjevheter og sig. Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : Ved behov Utskiftning av glass: Anbefales at punkterte glass skiftes ut ved behov Overflatebehandling: Anbefales utført i forbindelse med overflatebehandling av trekledning. Anbefalte intervaller for overflatebehandling av balkongdørene er på mellom 2-6 år Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Beboers ansvar Tiltak : Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering av dør og utskifting av tetningslister, samt smøre hengsler, lås og pakninger. Ved behov Vedlikehold: Overflatebehandling av karm/ramme og lister. 29

31 Terrassedør TTGG 11 Beskrivelse: Terrassedør med innfelt glass. Tilstand: Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : Ved behov Utskiftning av glass: Anbefales at punkterte glass skiftes ut ved behov Overflatebehandling: Anbefales utført i forbindelse med overflatebehandling av trekledning. Anbefalte intervaller for overflatebehandling av terrassedørene er på mellom 2-6 år Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Beboers ansvar Tiltak : Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering av dør og utskifting av tetningslister, samt smøre hengsler, lås og pakninger. Ved behov Vedlikehold: Overflatebehandling av karm/ramme og lister. Annet Skader: Ble observert vinduer som tar skade av at vannbrett står i konflikt med åpning av vindu. Anbefales her at vannbord kappes og overflatebehandles. Bilde 21: Terrassedør Avskalling i overflatebehandlingen. 30

32 Bilde 22: Terrassedør Oppstått skade som følge av åpning mot vannbrett. Bilde 23: Terrassedør Ubehandlet dør terskel ut til terrasse. 31

33 Boddør TTGG 22 Beskrivelse: Innvendig (garasje) og utvendig boddør bestående i MDF (mykt trevirke kombinert med voks og lim, satt sammen under høy temperatur og høyt trykk). Tilstand: Gjennomgående problem med utbuling pga fukt som trenger inn i skadede områder i dørspeilet. Vedlikeholdstiltak Tiltak : 2012 Overflatebehandling utvendig dør: Anbefales utført for utvendige boddører i forbindelse med overflatebehandling av trekledning. Anbefalte intervaller for overflatebehandling av boddørene er på mellom 2-6 år Overflatebehandling innvendig dør: Anbefales å overflatebehandle boddørene i sin helhet dette år. Anbefalte intervaller for overflatebehandling av de innvendige boddørene er på mellom år Utskiftning: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Beboers ansvar Tiltak : Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering av dør og utskifting av tetningslister, samt smøre hengsler, lås og pakninger. Ved behov Vedlikehold: Overflatebehandling av karm/ramme og lister. Annet Skader: Det ble observert flere tilfeller av skader og utbulinger i boddørene. Dette kan komme som et resultat av uheldig lagring, transport og/eller ved installering av dørene. Ved slike småskader vil fukt komme inn i sår og åpninger for så å gi denne utbulingen. Anbefales at dette utbedres. Bilde 24: Boddør Uheldig utbuling ble observert ved en rekke tilfeller. 32

34 Bilde 25: Boddør Uheldig utbuling ble observert ved en rekke tilfeller. 33

35 Port TTGG 11 Beskrivelse: Svingport i tre. Tilstand: Tilstanden er vurdert til ok. Vedlikeholdstiltak Tiltak : 2012 Overflatebehandling: Anbefales utført i forbindelse med overflatebehandling av trekledning. Denne kostnaden er lagt inn under overflatebehandling av trekledning. Intervaller for overflatebehandling for svingporten er på mellom 2-6 år. Beboers ansvar Tiltak : Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering av dør, samt smøre hengsler og pakninger. Bilde 26: Inngang søppelrom Eksempel svingport. 34

36 Garasjeport TTGG 11 Beskrivelse: Tilstand: Vedlikeholdstiltak Garasjeport i aluminium. Tilstanden er vurdert til ok. Tiltak : 2020 Utskifting: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Beboers ansvar Tiltak : Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering og smøring av lukkemekanisme. Annet Hver enkelt beboer har hatt muligheten til å bekoste egen garasjeport under oppbygging av borettslaget. På grunn av tekniske installasjoner er det nå ikke mulig å installere nye garasjeporter. Siden det ikke er hjemlet om hvem som har hovedansvar for vedlikehold av portene anbefales styret å ta opp dette på neste års generalforsamling. Bilde 27: Garasjeport Eksempel på garasjeport. 35

37 Annet Eiendomsgrenser Beskrivelse: Tilstand: Styrets planer Eiendomsgrenser til Borettslaget Eiketunet II som er i konflikt med Borettslaget Killingen. Gjennomgang av tomtegrenser er igangsatt sammen med Stavanger kommune. Etter at utfall av dialog mellom Stavanger kommune og Brl Killingen vil en eventuell omregulering av tomtegrenser inntre. Bilde 28: Eiendomskart Eiendomskartet viser konfliktområdet. 36

38 Bilde 29: Eiendomskart Eiendomsgrenser opp mot Borettslaget Killingen. 37

39 Generelt Brann Sikkerhet Brannslukkingsutstyr Ansvarsforhold: Har tidligere mottatt brannsikringspakke. Borettslaget har ansvar for at det anskaffes og utplasseres brannslukkingsutstyr i felles rom. At trykkladede pulverutstyr kontrolleres hvert femte år, hvert andre år for andre typer slukkere. De har også ansvar for at brannslukkingsapparatene gjennomgår service eller skiftes ut hvert 10. år. Det er påbudt med manuelt slukkeutstyr som kan benyttes i alle rom. Det vil si; pulverapparat (minst 6 kg) eller husbrannslange. Borettslagets ansvar Tiltak: Ved behov Service/ Kontroll: Anbefales at trykklade pulverutstyr kontrolleres med intervaller på 5 år. Ved behov Utskiftning: Anbefales at trykklade pulverapparater på 2-6 kg skiftes ut med intervaller på 10 år. Vann og avløp Bunnledninger og kummer Beskrivelse: Vann, avløp og drensledninger i grunnen, fra boliger og frem til offentlig ledningsnett. Tilstand: Ble ikke besiktiget under befaring, men med hensyn til alder vurderes tilstanden til bra. Vedlikeholdstiltak Tiltak : 2011 Kontroll: Anbefales utført i forbindelse med garantitiden på bygningsmassen samt som et forebyggende tiltak. Anbefaler at det utføres kontroll i form av videokontroll av bunnledningen og kummer dette år for å kartlegge tilstanden på ledningsnettet. Ved behov spyles vekk eventuelle avleiringer i rørene. Anbefales normalt utført med intervaller på mellom 5-10 år Utskifting: Anbefales utført med intervaller på mellom år. 38

40 Vannledninger Beskrivelse: Innvendige og utvendige vannledninger. Beboers ansvar Tiltak : 2011 Vannsjekk: Anbefales utført hvert 4. år. Sjekk av vannledninger anbefales kontrollert av rørlegger. Anbefaler at borettslaget tilrettelegger for felles kontroll av samtlige enheter. Årlig Demontering kobling: Anbefales at alle påmonterte hurtigkoblinger og slanger demonteres før vinteren. Kontroller innen vinteren at vannkranen ikke drypper ut av utløpet. Det finnes da en risiko for at det dannes is i utløpet som igjen kan forårsake frostskader. Annet Forsikringspremie: Ved å foreta vannsjekk av samtlige boenheter med intervaller på 4 år vil borettslaget kunne redusere sine kostnader på forsikringer med opptil 5%. Bilde 30: Utekran Eksempel på utekran og påmontert hurtigkobling. 39

41 Elektrisk Sikringsskap Beskrivelse: Tilstand: Beboers ansvar Innvendig sikringskap i hver enkelt boenhet. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i vedlikeholdsplanen da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor. Tiltak : 2011 El. Kontroll: Sjekk av det elektriske anlegg av autorisert elektriker. Anbefales utført hvert 4. år. Anbefales at borettslaget tilrettelegger for felles kontroll av samtlige enheter. Denne kostnaden er medberegnet i kostnadsoversikten. Annet Forsikringspremie: Ved å foreta el. kontroll av samtlige boenheter med intervaller på 4 år vil borettslaget kunne redusere sine kostnader på forsikringer med opptil 5%. Ventilasjon Ventilasjonssystem Beskrivelse: Ventilasjons system installert i hver boenhet. Tilstand: Drift Ble ikke besiktiget under befaring. Tiltak : Årlig Utskiftning filter: I henhold til service avtale skiftes ventilasjonsfilter ut hvert år. Radon Radonmålinger Beskrivelse: Tilstand: Tiltak Radon målinger anbefales utført hvert 5-10 år ihht. Statens strålevern. Anbefalt maksgrense i oppholdsrom er satt til 100 Bq/m 3, ved høyere målinger bør mottiltak fattes. Ingen tidligere målinger. Tilstanden er ukjent. Tiltak : 2011 Radon måling: Anbefaler kontroll av radon nivået i borettslaget for å kartlegge omfang av radon. Resultatet av denne målingen bør vurderes opp mot Statens strålevern. Anbefales utført med intervaller på mellom 5-10 år. 40

42 6 Vedlikeholdsplan for de neste 10 år Denne rapporten tar for seg tiltak 2 som anbefales utført de neste 10- år. Reelle kostnader i forbindelse med gjennomføring av tiltak vil kunne variere. SBBL kan derfor ikke holdes ansvarlig for avvik som måtte oppstå. Årstallet angir når tiltakene er anbefalt utført. Estimerte kostnadene er samlet for hver enkelt faggruppe og summert for alle faggruppene pr. år. Kostnader på tiltak er basert på grove estimerte tall med følgende forutsetninger: Dagens pris- og lønnsnivå. Vi benytter en database som inneholder alle bygningsdeler, enhetspriser og angir vanlig antatt levetid for vedlikehold og utskiftning. Gjennomsnittlige erfaringstall er hentet fra lignende arbeider og konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører. Finanskostnader er ikke inkludert. Det er i vedlikeholdsplanen ikke lagt inn kostnader i forbindelse med omfattende tilstandsanalyser, og prosjekt/byggeledelse. Da dette varierer med type undersøkelser og størrelse på prosjektet som settes i gang. Kostnader i forbindelse med prosjekt/byggeledelse samt rigg og drift er ikke medberegnet i planen, da dette er i stor grad varierende fra prosjekt til prosjekt. Siden en plan skal være et aktivt arbeidsverktøy, vil tiltak og markedspriser være under årlig revidering. Alle kostnader er inkludert mva. Det anbefales at skjemaene i kapittel 10 fylles ut etter at vedlikeholdsoppgavene er utført. 2 Vedlikeholdsmessige tiltak. Skader og mangler er ikke medtatt i kostnadsoversikten, da dette ikke inngår under vedlikehold. 41

43 Boligselskap: Eiketunet II Borettslag Vedlikeholdsplan 10 år År 2011 Kostnad Eiketunet II 01 - Yttertak Yttertak generelt Rengjøring, skrått tak 1900 m Yttertak Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp VVS Bunnledninger Kontroll av bunnledninger 1 RS Ifm garantibefaring 07 - VVS Konsulenttjenester Radon Kontroll av radonforekomster 23 stk Anbefales med intervaller på 5 år inntil eventuelle radonforekomster er kartlagt. El.anlegg Kontroll av el.anlegg 23 RS Vann og rør Vannsjekk 1 RS Konsulenttjenester Eiketunet II Totalt 2011 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 2 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

44 År 2012 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Yttervegger Trekledning Overflatebehandling av trekledning 3150 m Yttervegger Vinduer Trevindu Overflatebehandling av lite trevindu 0>1m2 46 stk Trevindu Overflatebehandling av medium trevindu 1<2 m2 128 stk Trevindu Overflatebehandling av stort trevindu 2<4 m2 83 stk Vinduer Dører og porter Boddør Overflatebehandling av tredør 23 stk Utvendige boddører. Hovedinngangsdør Overflatebehandling av tredør m/ glass 23 stk Balkongdør Overflatebehandling av tredør m/ glass 23 stk Terrassedør Overflatebehandling av tredør m/ glass 23 stk Dører og porter Eiketunet II Totalt 2012 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 3 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

45 År 2013 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Eiketunet II Totalt 2013 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 4 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

46 År 2014 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Eiketunet II Totalt 2014 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 5 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

47 År 2015 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Konsulenttjenester Vann og rør Vannsjekk 1 RS El.anlegg Kontroll av el.anlegg 23 RS Konsulenttjenester Eiketunet II Totalt 2015 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 6 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

48 År 2016 Kostnad Eiketunet II 01 - Yttertak Yttertak generelt Rengjøring, skrått tak 1900 m Yttertak Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Konsulenttjenester Radon Kontroll av radonforekomster 23 stk Konsulenttjenester Eiketunet II Totalt 2016 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 7 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

49 År 2017 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Eiketunet II Totalt 2017 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 8 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

50 År 2018 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Yttervegger Trekledning Overflatebehandling av trekledning 1000 m Trekledning Overflatebehandling av trekledning 3150 m Yttervegger Vinduer Trevindu Overflatebehandling av lite trevindu 0>1m2 46 stk Trevindu Overflatebehandling av stort trevindu 2<4 m2 83 stk Trevindu Overflatebehandling av medium trevindu 1<2 m2 128 stk Vinduer Dører og porter Hovedinngangsdør Overflatebehandling av tredør m/ glass 23 stk Balkongdør Overflatebehandling av tredør m/ glass 23 stk Terrassedør Overflatebehandling av tredør m/ glass 23 stk Boddør Overflatebehandling av tredør 23 stk Innvendige boddører. Boddør Overflatebehandling av tredør 23 stk Utarbeidet av Kapittel 3 - side 9 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

51 06 - Dører og porter Eiketunet II Totalt 2018 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 10 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

52 År 2019 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Konsulenttjenester Vann og rør Vannsjekk 1 RS El.anlegg Kontroll av el.anlegg 23 RS Konsulenttjenester Eiketunet II Totalt 2019 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 11 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

53 År 2020 Kostnad Eiketunet II 02 - Takrenner og taknedløp Takrenner Kontroll, rensk/rengjøring av takrenner 380 lm Takrenner og taknedløp Dører og porter Porter Utskifting av foldeport i aluminium 300x stk Dører og porter Eiketunet II Totalt 2020 Kr Utarbeidet av Kapittel 3 - side 12 SBBL Vedlikeholdsplan 10 år

54 Boligselskapet Eiketunet II Borettslag Vedlikeholdskostnader i 10 års perioden - per bygningsdel Balkongdør Boddør Bunnledninger El.anlegg Hovedinngangsdør Porter Radon Takrenner Terrassedør Trekledning Trevindu Vann og rør Yttertak generelt Total pr år Utarbeidet av SBBL Vedlikeholdskostnader i 10 års perioden - per bygningsdel Side 1 av 1

55 7 Kostnader og årlig avsetning Rapporten viser resultatet av beregningene som er utført, og forutsetter at vedlikeholdet følger oppsatt plan. Dersom vedlikeholdstiltak utsettes, vil kostnadene forskyves tilsvarende. Rapporten viser tallene både i tabellform og grafisk i et søylediagram over 10-års perioden: Totalkostnaden for det enkelte års anbefalte vedlikehold. I diagrammet er denne angitt med rød farge. Anbefalt årlig avsetning til vedlikehold totalt vises i tabellen og i diagrammet med gul søyle. Det er verdt å merke seg at anbefalt avsetning vil dekke kostnadene som er foreslått i 10-års perioden. Dersom man tar opp et lån for å finansiere et prosjekt, vil kostnaden fordeles over flere år, og dette vil i så fall redusere nødvendig årlig avsetning. Årlig slitasje er vist i diagrammet med turkis farge. Dette er et estimat for hvor mye bygningsmassen i gjennomsnitt slites hvert år. Den fremkommer ved oppsummering av alle kostnader som er lagt inn i planen fordelt på forventet behandlingsintervall. Dette gir et tilleggsmoment å vurdere når man i budsjettet skal bestemme hvor mye som skal avsettes til vedlikehold. Fond angir hvor mye penger som til en hver tid er innestående på vedlikeholdskonto. Dette trenger ikke være en spesifikk konto, beløpet framkommer som en beregnet forskjell mellom avsatt beløp og vedlikeholdskostnaden for det enkelte år. Man kan også legge inn allerede oppspart kapital som startgrunnlag. Styret kan bestemme at man vil bruke av allerede oppspart kapital, og kan da spesifisere at det er en innestående sum på konto allerede. Dette fører til at de årlige avsetningsbeløpene reduseres. Styret kan også bestemme at de vil spare opp kapital, og kan da definere at de vil ha en bestemt sum på konto etter 10 år. Dette fører til at de årlige avsetningsbeløpene øker. Vanligvis vil vi anbefale at den settes til 0. Dersom verdien på fond er negativ, betyr det at man må finansiere vedlikeholdet med for eksempel lån. Dette kan være en helt akseptabel måte å drive forretningsmessig drift av bygningsmassen. 42

56 Avsetning til vedlikehold Grafisk framstilling av vedlikeholdskostnader framover Boligselskap Eiketunet II Borettslag Byggeår: 2006 Antall leiligheter 23 Anb. mnd. avsetn. pr leilighet Innestående på konto : 1. jan 2011 Kr Ønsket beholdning på konto 31.des 2020 Kr Kr År År Saldo Kos tnader Avsetning År Kostnader Anbefalt Avsetning Saldo i periode Utarbeidet av Kapittel 4 - side 2 SBBL Avsetning til vedlikehold

57 8 Andelseiers ansvar 8.1 Generelt Generelt er det innvendige vedlikeholdet i leilighetene ikke en del av vedlikeholdsplanen da dette er andelseiers ansvar. Nedenfor nevnes likevel følgende forhold som er viktige: Ventilasjon: Bygningen har avtrekk i form av ventilasjonshette på kjøkken og avtrekksvifte på bad. Det anbefales rengjøring av ventilasjonskanaler inne i leilighetene, og generelt vedlikehold/rengjøring av filter i kjøkkenhetter. Anbefaler kontroll av ventilasjonsanlegget hvert 5. år, videre tiltak bestemmes ut fra dette. Eksempel på tilsmusset avtrekkskanal Tilsmussede kanaler reduserer ikke bare kvaliteten på innemiljøet, det kan også være brannfeller med tanke på spredning av brann mellom boligene. Anbefaler av den grunn at sameiet vurderer å ta et overordnet ansvar for å få skiftet/rengjort ventilasjonskanalene. Brannsikring og rømning: Det anbefales å utføre kontroll med hensyn til rømning, varsling samt slukningsutstyr iht. gjeldende krav. 43