Styret i Spoven borettslag. Vedlikeholdsplan Spoven borettslag

Transkript

1 Styret i Spoven borettslag Vedlikeholdsplan Spoven borettslag Arbeidsutkast #1 m/tilføyelser pr. mars 2014

2 Sammendrag Dette er et førsteutkast til en vedlikeholdsplan for Spoven borettslag. Den avløser vedlikeholdsplanen av 1998 og vil bli oppdatert årlig. Enhetsprisene som brukes i planen er erfaringsbasert og vil kunne avvike noe fra de prisene som oppnås i faktiske anbud. Vedlikeholds intervallene følger anbefalingene fra SINTEF Byggforsk AS. I tillegg til en rekke løpende vedlikeholdsoppgaver, må det regnes med følgende større vedlikeholdsarbeider i en 10-års periode: Bygging av ny fellesbod Sikring av grunnmur mot vanngjennomtrengning (elektro-osmose) Spyling og utbedring av avløpsledninger (behovet usikkert, og omfanget kan ikke anslås sikkert før avløpsledningene er inspisert via video) Utbedring av teleskader på gangvei Beising av utvendig kledning på hus og garasjer ca. hvert femte år Det er betydelig usikkerhet knyttet til behovet for utbedring av dreneringen rundt husene. Normalt må denne utbedres etter ca.50 år, men det så langt ikke rapportert om vesentlige problemer andre steder enn i no 59. Der er utbedring foretatt. Planen viser at under forutsetning av at husleien reguleres årlig i takt med levekostnadsindeksen vil borettslaget ha økonomi til å kunne gjennomføre et tilstrekkelig vedlikeholdsprogram til å opprettholde den nåværende vedlikeholdsstandard.

3 Innledning Dette er et førsteutkast til en vedlikeholdsplan for Spoven. Det er diskusjonsutkast som vil bli videreutviklet høsten 2012 og deretter bli lagt til grunn for vedlikeholds avsetningene i de årlige budsjettforslagene. Den avløser vedlikeholdsplanen av 1998, og vil senere bli oppdatert årlig. Enhetsprisene som brukes i planen er erfaringsbaserte og vil derfor kunne avvike noe fra de prisene som oppnås i faktiske anbud. Vedlikeholds intervallene følger anbefalingene til SINTEF Byggforsk AS. Planen viser at under forutsetning av at husleien reguleres årlig i takt med levekostnadsindeksen vil borettslaget ha økonomi til å kunne gjennomføre de vedlikeholdsoppgavene som trengs for å opprettholde den nåværende vedlikeholdsstandarden. Tidsangivelsen for framtidig vedlikehold er omtrentlig. Det vil ikke bli igangsatt større tiltak uten at det enten er behandlet på en ordinær generalforsamling som en del av budsjettprosessen, eller utløst av akutte forhold som krever umiddelbare tiltak. Behovet for en del av tiltakene er usikre. Dette gjelder særlig tiltak knyttet til dreneringen rundt husene. Planen er laget av styret i Spoven borettslag.

4 Større vedlikeholdsoppgaver Borettslagets bygningsmasse er fra Det er gjort et omfattende vedlikeholdsarbeid i de siste årene: : En omfattende tilstandsanalyse, inklusive videoinspeksjon av avløpsrør og tilstandsanalyse av tak. 2000: Utskiftning av kabling og antenneforsterker for felles kabel-tv anlegg 2004: Nytt tak, tilleggsisolering av tak og gavlvegger, brannsikring av gesimskasser, skifte av utvendig panel. 2011: Nye garasjer

5 Tilstandsanalyse Styret har foretatt en gjennomgang av borettslagets vedlikholdstilstand. Denne viser at denne gjennomgående er god. Det er imidlertid behov for utbedring av gangveien øst for husrekkene (telehiv og kummer), og begge lekeplassene trenger både vedlikehold/utskiftning av lekeapparater og sand. Deler av gangveiene må legges på nytt for å bli kvitt teleskadene. Det er det ikke rom for innenfor vedlikeholdsbudsjettet før tidligst i I mellomtiden må provisorisk vedlikehold gjøres på dugnad. Mange av ventilasjonsristene i pipehattene er tilstoppet. Det er videre behov for ytterligere arbeid med lufting av undertak. Dette vil bli utført i løpet av Grøntanlegget trenger oppgradering. Dette gjelder særlig rundt søndre lekeplass. Det er usikkerhet knyttet til drenasjen på østsiden av husene. Det er vanlig at drenering av den typen som Spoven har, må fornyes etter ca. 50 år. Imidlertid er det registrert relativt få problemer med fuktinntrengning i kjellerne. Det må imidlertid påregnes tiltak iløpet av de neste 10 årene. Innvendige soilrør er borettslagets ansvar. Disse er av støpejern og utsatt for korrosjon. Utbedring kan gjøres ved å tre et plast innerør i det eksisterende soilrør. Kostnadene er begrensede.

6 Store vedlikeholdsoppgaver De største vedlikeholdsoppgavene vil være knyttet til eventuell ny drenering av grunnmur, avløpsrør (innvendig og utvendig) og utbedring av teleskader og utskiftning av kummer på gangveien øst for husene. En permanent utbedring av teleskadene vil kreve at deler av gangveien graves opp slik at deler av bærelaget kan skiftes ut. Det vil bli så dyrt at vi bør skyve arbeidet ut i tid, minst til år Lufteslisser for tak på vestsiden planlegges som dugnadsaktivitet. Ny fellesbod er nødvendig for å kunne lagre det fellesmaterialet som nå fyller opp lekehuset på søndre lekeplass. Den kan settes opp mellom no. 79 og 81. Den er foreløpig ikke prosjektert. Inspeksjon av avløpsledningene, etterfulgt av spyling og utbedring er planlagt fra Pipebeslagene trenger ettersyn og vedlikehold. Rengjøring av ventilasjonsristene kan gjøres på dugnad. Det øvrige vedlikeholdet bør gjøres av blikkenslager, og er planlagt i Beising av endeveggene er planlagt gjort på dugnad, på samme vis som i Det er stor usikkerhet knyttet til kostnadsestimatene for drenering av grunnmur. Vi har foreløpig gode erfaringer med bruk av elektrosmose i stedet for å grave opp drensgrøften foran husene, så det kan være at vi kan unngå omfattende kostnader på dette området i planperioden. Styret venter videre at det i løpet av perioden vil bli etterspurt båndbredde til internet/multimedieinstallasjoner som gjør at det nåværende kabeliopplegget skiftes ut med fiber. Dette vil i så fall ikke være aktuelt før mot slutten av planperioden, og det vil kreve et særlig generalforsamlingsvedtak. Kostnadene ved dette er ikke tatt med i planen. Tabellen på neste side viser hvordan de store vedlikeholdsoppgavene plasserer seg i tid:

7 År Vedlikehold Totalkostnad (1000 kr) 2012 Beising av endevegger 200 Lufteslisser tak, vestside Fellesbod 60 Inspeksjon av avløpsledinger (video) (per år) Sikring av grunnmur mot vanngjennomtrengning (elektroosmose) Spyling og utbedring av avløpsledinger 100 (per år) 2015 Vedlikehold av pipebeslag Utbedring av teleskader på gangvei Beising av endevegger Beising av garasjer Ny drenering (behovet usikkert) 500 (per år) 2020 Utbedring av. soilrør og sluk 160

8 Kort om utvendig vedlikehold Takrenner, nedløp og sluk Sluk og renner bør inspiseres og rengjøres to ganger i året, særlig hvis de er utsatt for løvfall fra nærliggende trær. Renner og nedløp som er blitt utette, f.eks. på grunn av is sprengning eller korrosjon, må vanligvis skiftes. Blir takrenner og nedløp ofte ødelagt av snø og is, bør en vurdere bygningsmessige tiltak som reduserer snøsmelting og ising og/eller montering av varmekabler. Lekkasjer i nedløp med langsgående falsede skjøter er ofte vanskelig å oppdage dersom skjøtene er montert inn mot veggen. Vedlikehold av overflatebehandlingen på renner, nedløp, rennekroker mv. vil forlenge levetiden. Yttervegger Er overflatebehandlingen helt intakt, men tilsmusset eller angrepet/misfarget av sopp, alger eller mose, er det tilstrekkelig å rengjøre fasadene, evt. vaske med sopp og algedrepende middel. En bør vanligvis vente med ny overflatebehandling til overflatesjiktet er slitt. For tykt beis- eller malingssjikt øker damptettheten og spenningene i overflaten og kan gi sprekker og avflassing. Dette gjelder i første rekke organiske malinger, f.eks. lateks-, termoplast- og olje-/alkydmalinger. Overflater av mur, puss og betong krever vanligvis lite vedlikehold. Men når det oppstår skader på slike overflater, får skadene ofte en akselererende utvikling. Et lite riss kan f.eks. medføre en lokal oppfukting som gir småskader. Småskadene medfører større oppfuktinger og nye, større skader. Hovedhensikten med tilsyn er å avdekke skader mens de ennå er små og rimelige å utbedre. Generelt er vedlikeholdsbehovet avhengig av de skader og nedbrytningsprosesser som måtte oppstå. Tiltak bør iverksettes på det tidspunktet som gir de laveste vedlikeholdskostnadene (års kostnad). Fuktighet i en eller annen form er den viktigste årsaken til skader på mur, puss- og betongfasader: - fargevariasjoner og skjolder, overflatebehandling blærer eller skaller av - frostskader - saltutfelling, saltvitring - utvasking av mineralske bindemidler - innvendige skader, økt varmetap gjennom ytterveggen Hvis fuktigheten i konstruksjonen holdes på et minimumsnivå, vil en stor del av disse skadene unngås. Vinduer Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene og krever derfor hyppig vedlikehold. Jevnlig renhold av karm og rammer kan forlenge levetiden til overflatebehandlingen. Påkjenning fra slagregn og sollys er avhengig av bygningens beliggenhet og fasadeorientering. Behovet for vedlikehold kan derfor variere mye på samme bygning. Man kan vanligvis regne med at levetiden for overflatebehandling på trevinduer bare er ca. halvparten av levetiden på fasadens ytterkledning. Beis er dårlig egnet til overflatebehandling på vinduer. En bør derfor helst vedlikeholde med maling, ev. dekkbeis, selv om vinduene tidligere er beiset. En kan unngå skader og mye arbeid med skraping og grunning ved å male på nytt før overflatebehandlingen er slitt ned eller sprukket opp. Er overflatebehandlingen intakt, er det som regel tilstrekkelig å vaske, om nødvendig med soppvask, før en maler på nytt. Er overflatebehandlingen nedslitt eller flasset av, må en først skrape/børste ned til frisk ved før en vasker. Sprukket og løst kitt må fjernes og kittfalsen grunnes, før en legger på nytt kitt eller spesialfugemasse. Før en maler vinduet, må en grunne bart tre og ev. krittende overflater, f.eks. med en alkydbeis. Alle flater, også oversiden av rammene, må behandles.

9 Grunnmur Grunnmuren i Spoven er i pusset betong. Grunnmuren er ofte utsatt for fuktopptak, noe som bl.a. viser seg ved saltutfellinger på overflaten. Årsaken er ofte at jordmasser har direkte kontakt med muren og/eller at denne er mangelfullt fuktbeskyttet under terreng. Vann fra takrenner og nedløpsrør og manglende fall på terrenget ut fra veggen kan også medvirke til oppfukting av muren. Før en vedlikeholder muren, bør en få klarlagt årsakene til evt. oppfukting og forsøke å utbedre ev. mangler. Dersom grunnmuren er malt, bør dette være med en uorganisk (mineralsk) maling, som er langt mer dampåpen enn organisk maling. Organiske malinger kan føre til at salter krystalliserer bak malingssjiktet. Har muren saltskader må en derfor fjerne all organisk maling og la muren stå ubehandlet eller behandle den med uorganiske produkter. Sanitæranlegg Skader på sanitærinstallasjoner kan føre til store skader i bygninger, og det er derfor viktig med jevnlig tilsyn og vedlikehold. Enkelte vedlikeholdsarbeider, som skifting av pakninger, rensing av sil i armaturer, av sluk og avløpsledninger mv., skal den enkelte eier utføre selv. I tillegg skal den enkelte føre jevnlig tilsyn og kontroll med sitt sanitæranlegg og om nødvendig tilkalle autorisert rørlegger ved tegn på lekkasjer eller andre skader. Fra tid til annen bør en også la sanitæranlegget bli besiktiget og kontrollert av en fagmann, f.eks. når en allikevel har rørlegger i huset. Ventilasjonsanlegg Ristene i pipebeslaget over tak må renses årlig. Tette rister er en av de viktigste årsakene til for dårlig ventilasjon i Spoven brl, og kan også ha innflytelse på radonkonsentrasjonen i sokkeletasjen. Ventillasjonskanal fra kjøkkenvifte bør rengjøres årlig. Dette er den enkelte borettshavers ansvar. Elektriske installasjoner Den enkelte eier har selv ansvar for vedlikehold av det elektriske anlegget i sin boenhet. Det er imidlertid meget begrenset hva man selv har lov til å utføre av elektriske installasjoner og vedlikehold av elektriske anlegg. Norges vassdrags- og energiverk har utgitt en brosjyre, "Veiledning om elektriske tilkoplinger du selv kan foreta", med oversikt over hva slags elektriske monteringsarbeider man selv kan gjøre. Oppdager man feil på anlegget inne i sin egen leilighet, må eier snarest mulig kontakte en autorisert elektriker for å få anlegget kontrollert og utbedret. Røykvarslere og brannslokkingsutstyr Den enkelte eier må selv sjekke røykvarslere jevnlig. Batterier skiftes hvert år. Håndslokkingsapparater må kontrolleres for tilfredsstillende trykk og om nødvendig etterfylles. Husbrannslanger trenger ettersyn, og en bør jevnlig kontrollere at ikke kranen til slangen har satt seg fast.

10 Utført vedlikehold pr. mars 2014 Spoven Borettslag har utført en rekke vedlikeholdsarbeider i henhold til vedlikeholdsplan : År Utført vedlikehold 2014 Fellesbod blir erstattet av leie av kjellerlokaler i Fagergåsa 2014 Utbedring av teleskader på gangvei, oppstart Utbedret kummer og asfaltert rundt disse 2013 Oppgradering av begge lekeplassene 2013 Kjøpt inn kattenett til sandkasse, nordre lekeplass 2013 Oppgradert grøntanlegg rundt søndre lekeplass 2013 Montert lufteventiler i garasjene 2013 Lufteslisser for tak på vestsiden av husrekkene montert 2013 Inspisert avløpsledninger/rør. Utbedring planlagt oppstart Beiset endevegger 2011 Ferdigstilt nye garasjer