VEDLIKEHOLDSPLAN. Borettslaget Skredbakka. Terr PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN Terr PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP Borettslaget Skredbakka Juni 2009

2 Innhold 1 Bildedokumentasjon Vedlikeholdsobjekter Skader og mangler Generelt om vedlikeholdsplan Oppdragsopplysninger Fordelene med vedlikeholdsplan Sentrale begreper Grunnlag for vedlikeholdsplanen Generelt om boligselskapet Generelt om bygningen Serviceavtaler Historikk Tiltaksliste for Anbefalte tiltak for Bildedokumentasjon av skader og mangler Vedlikeholdsplan for de neste 10 år Kostnader og årlig avsetning Andelseiers ansvar Generelt Skisse som viser boligselskapets ansvar iht NBBLs anbefaling Skisse som viser andelseiers ansvar iht. NBBLs anbefaling Generelt om vedlikehold Veiledning om utvendig vedlikehold Vedlikehold av installasjoner Vedlikeholdslogg Dette produktet er opphavrettslig beskyttet, og er kun til intern bruk for selskaper som har inngått BEVAR-avtale med Usbl. 1

3 1 Bildedokumentasjon 1.1 Vedlikeholdsobjekter Bilde 01: Tak Avflassing beslag tak...15 Bilde 02: Tak Mose på tak...16 Bilde 03: Tak Rust på takplater...17 Bilde 04: Takgjennomføring Anbefaler kontroll av gjennomføringer...18 Bilde 05: Takrenne Tett takrenne...19 Bilde 06: Takrenne Rusten takrenne...19 Bilde 07: Taknedløp Anbefaler spyling av nedløp Bilde 08: Takrenne Rustent feste for nedløp...20 Bilde 09: Balkong Malingsslitt plater på rekkverk Bilde 10: Atrium Innebygd takterrasse...22 Bilde 11: Trekledning - Tilstand vurderes til bra...23 Bilde 12: Fasadeplater Skade og rustdannelse...24 Bilde 13: Fasadeplater Små sår/skader...24 Bilde 14: Betongoverflate Litt slitt overflate...25 Bilde 15: Betongoverflate Overflatebehandlet i Bilde 16: Trevindu Nytt vindu fra Bilde 17: Trevindu Råteskadet vindu...27 Bilde 18: Trevindu Utskiftingsklart vindu i gavl...27 Bilde 19: Takvindu Vinduer i eloksert aluminium...28 Bilde 20: Overlyskuppel Kuppel i bra stand Bilde 21: Hovedinngangsdør Slitt hovedinngangsdør...30 Bilde 22: Balkongdør Gammel balkongdør...31 Bilde 23: Boddør - Labankdør...32 Bilde 24: Inngang styrerom - Dør med slitt overflate...33 Bilde 25: Trappeoppgang Noen småskader, men ellers i god stand Bilde 26: Inngangsparti VF er i bra stand...36 Bilde 27: Søppelrom Sprekker i betonghimling...37 Bilde 28: Søppelrom Sprekk i betongvegg mot søppelrom...38 Bilde 29: Søppelrom Avskalling på betonggulv...38 Bilde 30: Felles boder Uisolerte boder...39 Bilde 31: Styrerom Malingslitt inntrykk...40 Bilde 32: Toalettrom Anbefaler oppussing...41 Bilde 33: Toalettrom Anbefaler oppussing

4 Bilde 34: Inngang VF/trappegang Dør i furu med trådglass...42 Bilde 35: Inngang leiligheter Glatt malt dør...43 Bilde 36: Inngang boder i trapperom Glatt malt dør...44 Bilde 37: Dør til el.tavlerom To-fløyet glatt malt dør...45 Bilde 38: Inngang søppelrom Opprustet dør og karm...46 Bilde 39: Tak Papptekking...47 Bilde 40: Tak Mose på tak...48 Bilde 41: Takgjennomføring Anbefaler kontroll av gjennomføringer...49 Bilde 42: Piper Anbefaler kontroll av beslag...50 Bilde 43: Takrenne Anbefaler årlig rengjøring av takrenner...51 Bilde 44: Takrenne Anbefaler årlig rengjøring av takrenner...51 Bilde 45: Taknedløp Anbefaler årlig rengjøring av taknedløp...52 Bilde 46: Takrenne Dårlig løsning på avløp...52 Bilde 47: Balkong Malingsslitt/falmet rekkverk Bilde 48: Balkong Tilstand vurderes til bra...53 Bilde 49: Trekledning Tilstand vurderes til bra, men litt skitten noen steder Bilde 50: Fasadeplater Skade og rustdannelse...55 Bilde 51: Fasadeplater Små sår/skader...55 Bilde 52: Betongoverflate Overflatebehandlet nedgang til kjeller...56 Bilde 53: Betongoverflate Ubehandlet nedgang til kjeller...56 Bilde 54: Betongoverflate Ubehandlet grunnmur...57 Bilde 55: Trevindu Gammelt vindu...58 Bilde 56: Takvindu Vinduer i eloksert aluminium...59 Bilde 57: Inngangsdør Entredør med vindusfelt og sidefelt...60 Bilde 58: Inngangsdør Entredør med vindusfelt uten sidefelt...60 Bilde 59: Balkongdør Dør i tre med vindusfelt...61 Bilde 60: Boddør Tredør...62 Bilde 61: Kjellerdør - Dør med slitt overflate...63 Bilde 62: Kjellerdør Malt kjellerdør

5 1.2 Skader og mangler Bilde 63: HMS Løs planke i rekkverk Bilde 64: Skjermvegg Ubehandlet tre Bilde 65: Kledning Skade i kledning...67 Bilde 66: Betongskade Sprekk i mur mellom søppelrom og bod...68 Bilde 67: Lampe Løs lampe toalett styrerom...69 Bilde 68: Vifte Vifte mellom søppelrom/toalett styrerom...69 Bilde 69: El. utstyr i bod Utstyr sikres og ledninger klamres...70 Bilde 70: El. utstyr i søppelrom Utstyr/ledninger sikres Bilde 71: Trapp Løst trappetrinn...71 Bilde 72: Trapp Skade i trinn...71 Bilde 73: Trapp Skade i trinn...72 Bilde 74: Trapp Skade i trinn...72 Bilde 75: Trapp Manglende PVC-belegg på håndlist...73 Bilde 76: Trapp Manglende belegg på håndlist...73 Bilde 77: Lydhimling Skade i himlingsplate...74 Bilde 78: Lydhimling Fukt i himlingsplater...74 Bilde 79: Gang Knust skjerm...75 Bilde 80: VF Løs lampe/skade i himling...75 Bilde 81: EL Manglende lokk...76 Bilde 82: EL Manglende lokk...76 Bilde 83: EL Åpent sikringsskap, HMS...77 Bilde 84: EL Åpent tavlerom, HMS...77 Bilde 85: Gang Sprekk i overgang tak/vegg...78 Bilde 86: Gang Skade i list...78 Bilde 87: Gang Løs ledning Bilde 88: Gang Løs ledning Bilde 89: Dør Manglede bolter...80 Bilde 90: Dør Skade i pakning...80 Bilde 91: Dør Sprekk i dørkarm...81 Bilde 92: Dør Sprekk i trådglass...81 Bilde 93: Tak Løs mønestein, HMS...82 Bilde 94: Fasade Manglende endestykker på magebelter...82 Bilde 95: Kledning Hull i kledning...83 Bilde 96: Kledning Hull i kledning...83 Bilde 97: Kledning Ubehandlet kledning

6 Bilde 98: Dør Ubehandlet balkongdør...84 Bilde 99: Kledning Rustne ventiler...85 Bilde 100: Betong Skade i list for grunnmurspapp...85 Bilde 101: Betong Skade i mur under kjellervindu, armering i dagen Bilde 102: Betong Skade i mur rund kjellervindu, armering i dagen Bilde 103: Betong Skade i grunnmur, armering i dagen...87 Bilde 104: Betong Skade i grunnmur, armering i dagen...87 Bilde 105: EL Opprustet...88 Bilde 106: EL Løst utelys...88 Bilde 107: EL Løs ledning...89 Bilde 108: EL Ødelagt støpsel...89 Bilde 109: Fasade Manglende takrenne...90 Bilde 110: Ytterdør Manglende listverk

7 2 Generelt om vedlikeholdsplan 2.1 Oppdragsopplysninger Oppdrag: Oppdragsgiver: Oppdragsansvarlig i SBBL: Utført av: Befaringsdatoer: Representant fra boligselskapet på befaringene: Vedlikeholdsplan Boligselskapet Teknisk avdeling Rapport dato: Oktober 2009 Finn Kjetil Borgenvik og Ane Kristine Gangstad , , , , og Ingen 2.2 Fordelene med vedlikeholdsplan Drivkraften for å vedlikeholde bygninger kan ha utspring i flere ulike hensyn. I følge Plan- og bygningsloven, 89, pålegges styret i boligselskapet et ansvar for å holde bygningen forsvarlig ved like: "Bygning, konstruksjon eller anlegg..., skal holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og at innretningen ikke virker skjemmende i seg selv i forhold til omgivelsene." Vedlikeholdsplanen er utviklet nettopp for å identifisere tiltak og vedlikehold av bygninger. Planen er basert på lang erfaring med vedlikehold av bygninger, gjør det lett å sette i gang riktige tiltak til rett tid. Man får også oversikt over kostnader og hvor mye som bør avsettes til vedlikeholdsfond. Vedlikeholdsplanen er bygget opp omkring en database over bygningsdeler og komponenter der vanlig antatt levetid og enhetskostnader for vedlikehold og utskifting er estimert. Ved etablering av vedlikeholdsplanen registreres tilstandgrad for aktuelle bygningsdeler. Arealer måles opp eller innhentes fra tidligere anbudsdokumenter. Årstall for neste utskifting baseres på sist utført vedlikehold, samt tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. På grunnlag av dette får vi fram forventet vedlikeholdsbehov med kostnader for neste 10-års periode. Planen oppdateres årlig med hensikt å: registrere skader og mangler korrigere antatte vedlikeholdsintervall vurdere behov for vedlikehold kommende år bidra med hjelp til budsjett Den årlige befaringen 1 utføres som en systematisk gjennomgang av alle bygningens deler, og visuelle observasjoner kan kombineres med enkle målemetoder. Gjennom dette minimaliseres de totale vedlikeholdskostnadene for bygningen. 1 Leiligheter, andelseiers private boder og utenomhuslige arealer er ikke med i avtalen og befares ikke. 6

8 2.3 Sentrale begreper Vedlikehold Defineres som arbeid som er nødvendig for å opprettholde bygningens standard. Uten vedlikehold vil en bygning forfalle. Det kan bli dyrere å sette den i stand etter at forfallet har satt inn, enn å koste på jevnlig vedlikehold. Aktivt og riktig vedlikehold kan forhindre små skader i å utvikles til større skader, med følgende kostbare reparasjoner. Riktig planlegging av vedlikeholdet kan totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikehold er dessuten nødvendig for å opprettholde bygningens økonomiske verdi. Utbedring/ombygging og drift Utbedring eller ombygging som hever bygningens standard, defineres som rehabilitering/ oppgradering, ikke som vedlikehold. Skillelinjene mellom drift og vedlikehold kan være uklare. Det er vanlig å definere drift som aktiviteter som er nødvendige for at bygningen skal fungere som forutsatt i det daglige. Eksempler på driftsoppgaver er renhold, renovasjon, ettersyn av tekniske installasjoner og kontroll av bygningsdeler. Vedlikeholdsbehov En bygning er utsatt for både utvendige og innvendige påkjenninger. Utvendig er det først og fremst klimapåkjenninger som vind, nedbør, sollys, luftforurensninger, temperatursvingninger og kombinasjoner av disse som bidrar til å bryte ned overflater og materialer. Behovet for utvendig vedlikehold vil derfor variere mye med bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Innvendig er det i første rekke bruken av bygningen og installasjonene som medfører slitasje og gir behov for vedlikehold. En bygning brytes sakte ned til tross for jevnlig vedlikehold, men vedlikeholdet bidrar til å dempe nedbrytningsprosessen. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold: Arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til opprinnelig nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk e.l. Periodisk vedlikehold: Arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold forebygger også skader. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling som maling av vinduer. Utskifting: Utskifting av bygningsdeler med kortere varighet enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Økonomisk betraktning om fordelingen av forebyggende periodisk vedlikehold og løpende vedlikehold. Større andel av forebyggende og periodisk vedlikehold vil redusere andelen av løpende vedlikehold. Totale vedlikeholdskostnader blir lavest ved en fornuftig kombinasjon av løpende og periodisk vedlikehold. Optimalt arbeidsområde 7

9 Levetid Den tiden det tar før bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. Levetider til bygninger og bygningskomponenter er avhengig av bygd kvalitet, slitasje, elding, samt vedlikehold. De enkelte bygningsdelene i en bygning har forskjellig levetid uavhengig av bygningens brukstid. Bygningens brukstid er total levetid for bygningen inntil riving eller større ombygging, og må ikke forveksles med bygningsdelenes levetid. Begrepet levetid har flere betydninger, og det er viktig å skille mellom estetisk levetid, funksjonell levetid, teknisk levetid og økonomisk levetid Estetisk levetid: Tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som f.eks. tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er stygg eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse. Funksjonell levetid: En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lenger tilfredsstiller gitte funksjonskrav. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige. Økonomisk levetid: Optimal tid før utskifting er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan bety og utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Valg av materialer og vedlikeholdsmetode kan gjøres ut fra hensyn til en optimal økonomisk levetid. Den økonomiske levetiden avhenger sterkt av gjeldende realrente. Teknisk levetid: Den tiden det tar å bryte ned en bygningsdel slik at den ikke virker etter hensikten, og dermed må skiftes ut. Grunnlaget for bygningsdelens tekniske levetid ligger i materialegenskapene, konstruksjonsløsningen/detaljutformingen og kvaliteten på utførelsen. Optimal teknisk levetid forutsetter derfor at bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljøpåvirkningene, brukspåkjenningene og vedlikeholdet som har innvirkning på den tekniske levetiden. Men også typiske driftsoppgaver som for eksempel renhold har betydning. I vedlikeholdssammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold. Målet er ikke maksimal levetid, men en fornuftig levetid med et riktig vedlikehold. Antikvarisk levetid: I antikvarisk sammenheng er det ønskelig at bygningsdelens levetid er lengst mulig, fordi man ønsker å opprettholde bygningens autensitet. Dette kan medføre at man aksepterer skader på bygningsdelen og søker å fjerne skadeårsaken. HMS Helse: Arbeidsmiljø og inneklima kan bedres gjennom vedlikehold, valg av materialer og vedlikeholdsmetoder. Miljø: Bygninger og utendørs anlegg er en del av vårt miljø og våre omgivelser. Innvendig og utvendig vedlikehold virker inn på vår trivsel. Sikkerhet: Riktig vedlikehold kan bidra til økt sikkerhet for bygningen og virksomheten, f.eks. ved bedre brannsikring, økt motstandsevne mot konstruktive bruddskader m.m. 8

10 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen Tilstandsanalyse: Den samlede analysen; programmering, planlegging, undersøkelse, vurdering og rapportering. Hensikten med tilstandsanalysene er å korrigere vedlikeholdsplanen og tidlig fange opp skader som må utbedres. Tilstandsregistrering: Undersøkelser og nedtegnelser av hvilken tilstand en bygning eller bygningsdel befinner seg i på et gitt tidspunkt. Tilstandsgrad: Uttrykk for hvilken tilstand en bygningsdel befinner i, i forhold til et definert referansenivå. Generelt anbefales det å gjennomføre årlige tilstandsanalyser på registreringsnivå 1 iht. NS Tilstandsanalyse for byggverk. En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Tilstandsanalysen benyttes som grunnlag for utarbeidelsen av den 10-årige vedlikeholdsplanen og revisjon av årlige planer. Videre er vedlikeholdsplanen basert på innhentede opplysninger, arkiverte tegninger og andre aktuelle dokumenter. Tilstandsanalyse på registreringsnivå nivå 1 innebærer at: Visuelle observasjoner kun utføres på tilgjenglige flater uten fysisk inngrep. Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjenglige deler av konstruksjoner. Flater som er skjult av snø eller skjult på en annen måte vil ikke bli kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, elektrisk anlegg, vann og avløp osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innside og utvendig fra bakken eller om mulig fra stige. Skjulte installasjoner generelt sett ikke blir kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dette vil si at tekniske anlegg, som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. I enkelte tilfeller vil det anbefales/være behov for videre tiltak som innebærer grundigere undersøkelser på registreringsnivå 2 eller 3 for å kartlegge tilstanden, finne årsaken til skadesymptomene, vurdere utbedringsmetodene og vurdere arbeidets omfang, samt kostnader. I slike tilfeller kan det være behov for å engasjere konsulenter. Tilstandsregistrering Tilstandsvurdering Tilstandsgradering Konsekvens-/ risikovurdering Tiltaksprioritering Tiltaksplanlegging og -budsjettering Hendelsesforløpet i en tilstandsanalyse iht. NS

11 Tilstandgrad Resultatene fra tilstandsregistreringen og tilstandsvurderingen beskrives i form av definerte kvalitetsnivåer som tilstandsgrader. Disse kvalitetsnivåene er ment som et hjelpemiddel for å danne en korrekt liste med tiltaksprioriteringer. Tilstandsgraderingen blir vurdert ut i fra beskrivelsen i henhold til tabell 1. Tilstandgraden gjør det mulig å bestemme et tiltaksbehov som vist i tabell 2. Tabell 1 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Beskrivelse ingen symptomer/som nytt svake symptomer middels kraftige symptomer kraftige symptomer Tabell 2 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Tiltaksbehov ingen tiltak forebyggende vedlikehold reparasjoner utskifting/totalrehabilitering 10

12 Vedlikeholdsintervall Vedlikeholdsplanen tar utgangspunkt i et normalt intervall for vedlikehold og levetid for bygningens ulike komponenter. Vedlikeholdsintervall er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres på en bygningsdel. Anbefalte intervaller i planen er i henhold til SINTEF Byggforsk sine anbefalte intervaller for vedlikehold. Intervallene blir tilpasset ut i fra egne erfaringer, bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholdsintervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene. Teknisk levetid på overflatesjiktet er ikke ensbetydende med den tiden det tar før sjiktet er slitt bort, men den tiden det tar før sjiktet mister sin evne til å beskytte underlaget. På samme måte som bygningsdelenes levetid kan vedlikeholdsintervallene være bestemt ut fra flere typer krav, f.eks. estetiske eller økonomiske krav. Generelt anbefales det at tiltak for bygningsdeler samles så godt som mulig. Dvs. overflatebehandling av hele fasaden (kledning, dører og vinduer) på likt. Dette skaper et forutsigbart vedlikehold som igjen er kostnadsbesparende for borettslaget. Og ikke minst vil det estetiske samt standarden på bygningsdelene være lik. Gjennomføring av vedlikehold Det anbefales å ta vare på den årlige vedlikeholdsplanen og følge opp og korrigere i forhold til hva som faktisk er gjort. Dette vil gi oversikt og være til hjelp ved senere tiltak. Når et vedlikeholdstiltak er utført, bør man derfor notere seg hva som er gjort, hvilke materialer og overflatebehandling som er brukt og tidspunktet for utføring. Denne informasjonen bør oppbevares sammen med den øvrige dokumentasjonen i en egen perm. I kapittel 11 ligger skjemaer for dette. Vi anbefaler at styret oppnevner en person som får ansvar for å følge opp planen og krysse av for de ulike oppgaver som er gjennomført. I tillegg vil vi anbefale å fylle inn opplysninger som er relevant for vedlikeholdet i skjemaene bakerst i planen. Bistand eller rådgivning i forbindelse med igangsetting eller oppfølging av tiltak kan utføres av SBBL s tekniske avdeling ved Jostein Hauge på telefon

13 3 Generelt om boligselskapet 3.1 Generelt om bygningen Navn Borettslaget Skredbakka Adresse 4048 Hafrsfjord Gårds-/Bruks nr 40/809 Klient nr hos SBBL 158 Boligselskapet består av Rekkehus og blokker u/heis Byggeår 1983 Driftsår 1983 Antall enheter Antall oppganger blokker Antall etasjer blokker 142, 90 enheter i blokk og 52 enheter i rekkehus 14 oppganger 3 oppganger m/4 etasjer og 11 oppganger m/3 etasjer. Flyfoto av boligselskapet 12

14 3.2 Serviceavtaler Serviceområde Brannvernsutstyr Vaktmestertjeneste Felles ventilasjonsanlegg Felles el - anlegg Renhold Skadedyrsbekjempelse Leverandør Ingen serviceavtale Bo & Eiendom Villa Ventilasjon og Rens Ingen serviceavtale Ingen serviceavtale Actum AS 3.3 Historikk År Utført vedlikehold blokk Utført vedlikehold rekkehus 1995 Utskifting ventilasjonsanlegg Utskifting ventilasjonsanlegg 1996 Omtekking tak 1997 Pipeinntekking Brannsikringsutstyr 1998/1999 Overflatebehandling Overflatebehandling 2000 Rehabilitering av blokk Innglassing balkonger 2001 Betongrehabilitering carporter Flomsikring av renner Innglassing atrium Overflatebehandling vinduer og dører 2002 Utskifting 12 varmtvannsberedere Ombygging antenneanlegg Utbedring drenering Skredbakkatunet Kontroll av strømtavler og sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting vinduer/balkongdører 3 blokker Utskifting 5 stoppekraner Rens og reparasjon av drenskummer Forsterkning av dekke over carporter Skifte av pakning vinduer/dører 2 blokker Justering av dører 2 blokker Overflatebehandling vindu/dør 2 blokker Overflatebehandling fasade Overflatebehandling trappeoppganger Nytt gulvbelegg på gulv/trappetrinn Fasadevask av aluminiumsflater Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Drenering Overflatebehandling vinduer og dører Utskifting brannslukningsapparat Ombygging antenneanlegg Kontroll av strømtavler og sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting 10 stoppekraner Rens og reparasjon av drenskummer Taktekking/renovering Skifte av pakninger vinduer/dører Justering av dører Overflatebehandling fasade Taktekking Fasadevask av aluminiumsflater Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Utbedring drenering Skredbakkatunet 2008 Utbedring drenering Utbedring drenering 13

15 4 Tiltaksliste for 2010 Tiltakene som anbefales utført dette år er listet opp i prioritert rekkefølge. Prioriteringsgraden for de ulike tiltakene er bestemt ut i fra tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. Tiltak for bygningsdeler gradert med høy tilstandsgrad, samt høy konsekvens av ikke utført vedlikehold vil alltid sorteres fra høyest til lavest på prioriteringslisten. Disse anbefalingene forblir uendret fra teknisk avdeling sin side. Dersom det er lagt inn utbedringstiltak som man ikke har økonomi til å sette på vedlikeholdsplanen førstkommende år, er opp til boligselskapet å avgjøre hvilke av de anbefalte tiltakene som skal prioriteres/gjennomføres det aktuelle året. For mer informasjon om tilstandsgrader, se kapittel 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen. Nærmere detaljer om de ulike bygningsdelene og tiltakene fins i kapittel 5. Tilstandsgrad er ført opp ved siden av navnet på den aktuelle bygningsdelen. Tiltaksliste blokker Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll og rengjøring av tak, takgjennomføringer og takrenner 2. Utbedre skader og mangler 3. Overflatebehandling utvendige bygningsdeler 4. Utskifting ståldører mot søppelrom 5. Videokontroll og spyling av avløpsledninger 6. Overflatebehandling søppelrom, innvendig 7. Overflatebehandling styrerom m/toalettrom, innvendig Tiltaksliste Rekkehus Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll og rengjøring av tak, takgjennomføringer og takrenner 2. Utbedre skader og mangler 3. Videokontroll og spyling av avløpsledninger 14

16 5 Anbefalte tiltak for Dette er en kombinert årlig og periodisk vedlikeholdsplan som gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og til slutt en oversikt over hvilke kostnader de vil kreve. En periodisk vedlikeholdsplan vil i første rekke inneholde forslag til vedlikehold som man vet vil gjenta seg med regelmessige intervaller. Modernisering og ombygging som tar sikte på å heve bygningens standard, er ikke vedlikehold og holdes derfor atskilt fra vedlikeholdsbudsjettet. Skader og lignende (løpende vedlikehold) må for øvrig utføres når behovet oppstår, og kan derfor ikke langtidsplanlegges. Dette er omtalt i kapittel 6. Utvendige vedlikeholdsarbeider, blokker Yttertak og takgjennomføringer Folietekket tak TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Flatt tak tekket med sanafil. Taket kan ikke besiktiges fra bakkenivå. Rengjøring av tak og kontroll av gjennomføringer. Årlig Anbefaler kontroll av tak og takgjennomføringer årlig 2015 Omlegging av taktekking. Omlegging av folietekket tak anbefales med intervaller på år Anbefaler rengjøring av taket hvert 5. år. Bilde 01: Tak Avflassing beslag tak 15

17 Tak tekket med betongtakstein TTG 11 Beskrivelse Skrått tak tekket med betongtakstein (45 o ) Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Taket er besiktiget fra bakkenivå. Anbefaler kontroll av tak (lekkasje, løs takstein) og rengjøring av takstein Årlig Anbefaler årlig kontroll av tak 2015 Rengjøring av tak. Rengjøring av taket anbefales hvert 5. år. Omlegging anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 02: Tak Mose på tak 16

18 Tak tekket med profilerte stålplater TTG 22 Beskrivelse Skrått tak over innganger tekket med profilerte stålplater Tilstand Stålplatene er angrepet av rust Tiltak 2010 Ingen tiltak dette år. Tiltak Omlegging anbefales utført med intervaller på år. Bilde 03: Tak Rust på takplater 17

19 Takgjennomføringer TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ventilasjonssjakter/luftehatter/taksluker i metall Ikke mulig å besikte fra bakkeplan Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak med tanke på lekkasjer. Årlig Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 04: Takgjennomføring Anbefaler kontroll av gjennomføringer 18

20 Takrenner og taknedløp Takrenner TTG Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Takrenner i stål Jevnt over skitne og rustne renner. Anbefaler å renske rennene for løv og skitt. Årlig Anbefaler årlig rensk/spyling av rennene Anbefaler utskifting sammen med øvrig fasaderenovering. Anbefalt intervall for utskifting er år. Bilde 05: Takrenne Tett takrenne Bilde 06: Takrenne Rusten takrenne 19

21 Taknedløp TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Taknedløp i stål Ingen store skader på nedløp er observert. Noe rust på nedløpsfestene. Anbefaler spyling av taknedløp og kontroll av fester. Årlig Anbefaler årlig kontroll av nedløp og fester Anbefaler utskifting sammen med øvrig fasaderenovering. Anbefalt intervall for utskifting er år. Bilde 07: Taknedløp Anbefaler spyling av nedløp. Bilde 08: Takrenne Rustent feste for nedløp 20

22 Balkonger/Atrium Balkonger TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Balkonggulv i betong med rekkverk av stål og plater. Malingslitte/skitne plater på balkonger Anbefaler overflatebehandling av plater på rekkverk Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på 2 6 år Impregnering betonggulv anbefales utført med intervaller på 8 12 år. Bilde 09: Balkong Malingsslitt plater på rekkverk. 21

23 Atrium TTG 11 Beskrivelse Tidligere åpne takterrasser som er blitt bygd inne med takvinduer. Noen har også gjort om disse tidligere definerte uteområdene til boligareal. En bør her påse at brannsikkerheten er ivaretatt. Tilstand Noe lekkasje i vinduene. Reklamasjonssak/utbedring pågår. Tiltak 2010 Tiltak Ingen tiltak dette år. Utskifting av takvindu i aluminium anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 10: Atrium Innebygd takterrasse 22

24 Yttervegger Trekledning TTG 11 Beskrivelse Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ved befaring ble tilstanden på trekledningen vurdert som god. Ingen tiltak Overflatebehandling anbefales utført samtidig som en anbefaler utskifting av fasadeplater i stål. Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på mellom 5-9 år. Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 11: Trekledning - Tilstand vurderes til bra. 23

25 Fasadeplater TTG Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Plastbelagte stålplater En del skader og rustdannelser. Ingen tiltak 2013 Utskifting anbefales med et intervall på år. Bilde 12: Fasadeplater Skade og rustdannelse Bilde 13: Fasadeplater Små sår/skader 24

26 Betongoverflater TTG 11 Beskrivelse Malte slette betongoverflater Tilstand Litt skitten enkelte steder, ellers bra tilstand. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling anbefales med et intervall på år. Bilde 14: Betongoverflate Litt slitt overflate Bilde 15: Betongoverflate Overflatebehandlet i

27 Vinduer Trevindu TTG 11 Beskrivelse Vinduer i trerammer. Fra byggeår i blokk 4 og 5 og gavler i blokk 1-3. Disse ble overflatebehandlet i Vinduer på balkongside i blokk 1-3 ble skiftet i Tilstand Vinduer i gavler bærer preg av at de nærmer seg estimert levealder. Tiltak 2010 Tiltak Ingen tiltak 2013 Anbefaler utskifting av vinduer fra byggeår samtidig med utskifting/behandling av øvrig fasade. Utskifting av trevinduer er anbefalt med et intervall på år Anbefaler overflatebehandling av vinduer skiftet i 2004 samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling av alle vinduer av tre. Anbefalte intervall for overflatebehandling ligger mellom 2-8 år. Bilde 16: Trevindu Nytt vindu fra

28 Bilde 17: Trevindu Råteskadet vindu Bilde 18: Trevindu Utskiftingsklart vindu i gavl. 27

29 Takvindu TTG 11 Beskrivelse Vinduer i eloksert aluminiumsramme. Enkle vinduer fra byggeår. Vinduer i innglasset atrium fra Tilstand Vurdert til bra stand. Informasjon fra tidligere vaktmester om lekkasjeproblemer med vinduer over atrium. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Utskifting anbefales med et intervall på år. Neste gangs utskifting av vinduer fra byggeår er satt til Utskifting av vinduer over atrium er satt til Bilde 19: Takvindu Vinduer i eloksert aluminium 28

30 Overlyskupler TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Røykluker fra byggeår. Tilstanden på overlyskuplene/røyklukene ble under befaring vurdert til bra. Ingen tiltak Årlig - Anbefaler årlig kontroll med tanke på lekkasjer. Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 20: Overlyskuppel Kuppel i bra stand. 29

31 Dører og porter Hovedinngangsdør TTG 11 Beskrivelse Dør i furu og trådglass med sidefelt fra byggeår. Overflatebehandlet i Tilstand Slitt overflate. Tiltak 2010 Tiltak Ingen tiltak 2013 Utskifting anbefales samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling anbefales med intervaller mellom 2-8 år. Bilde 21: Hovedinngangsdør Slitt hovedinngangsdør 30

32 Balkongdør TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Balkongdør/terrassedør i tre med vindusfelt. Ved befaring ble tilstanden på dørene vurdert som god. Ingen tiltak 2013 Anbefaler utskifting av balkongdører/terrassedører fra byggeår samtidig med utskifting/behandling av øvrig fasade. Utskifting av trevinduer er anbefalt med et intervall på år Overflatebehandling. Anbefaler overflatebehandling av dører skiftet i 2004 samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling av alle balkongdører. Anbefalte intervall for overflatebehandling ligger mellom 2-8 år. Bilde 22: Balkongdør Gammel balkongdør 31

33 Boddør TTG 11 Beskrivelse Boddører av type labank-dør. Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Ved befaring ble tilstanden på boddører vurdert som god. Tiltak 2010 Tiltak Ingen tiltak 2013 Overflatebehandling anbefales samtidig med kledning i tre. Kostnad for dette tiltaket er lagt inn sammen med kostnad for øvrig trekledning. Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på mellom 5-8 år. Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til 2023 sammen med trekledning. Bilde 23: Boddør - Labankdør 32

34 Dør styrerom TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak To-fløyet dør i tre med glassfelt Slitt overflate Anbefaler overflatebehandling dette år Anbefaler overflatebehandling sammen med renovering av øvrig fasade. Anbefalte intervaller for overflatebehandling av ytterdører av tre er 1-4 år for oljing og 2-8 år for lakkering. Utskifting av ytterdører av tre er anbefalt med intervaller på år. Neste gangs utskifting er satt til 2023 sammen med øvrig trekledning. Bilde 24: Inngang styrerom - Dør med slitt overflate 33

35 Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer TTG 11 Beskrivelse Rens og reparasjon av drenskummer ble utført i 2004 og utbedring av drenering gjennomført i 2007/2008. Tilstand Ukjent Tiltak 2010 Anbefaler videokontroll og spyling av avløpsledninger. Tiltak Eventuelle tiltak vurderes etter av videokontroll er foretatt. 34

36 Innvendige vedlikeholdsarbeider Trappeoppganger Himling TTG 11 Beskrivelse Malt betonghimling med akustiske himlingsplater montert i himling øverste etasje og deler av himling i underste etasje. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling av malt himling i betong. Overflatebehandling av innvendige malte betonghimlinger anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TTG 11 Beskrivelse Tilstand Malte vegger i betong Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling av malt vegg i betong. Overflatebehandling av innvendige malte vegger anbefales med intervaller på mellom år.. Gulv TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Belegg på gulv og trapper Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Utskifting av belegg på trapper i betong. Utskifting av belegg på gulv anbefales med intervaller på mellom år. Bilde 25: Trappeoppgang Noen småskader, men ellers i god stand. 35

37 VF Himling TTG 11 Beskrivelse Tilstand Malt betonghimling Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling av malt himling i betong. Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Overflatebehandling av innvendige malte betonghimlinger anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TTG 11 Beskrivelse Tilstand Malte vegger i betong Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling av malt vegg i betong. Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Overflatebehandling av innvendige malte vegger anbefales med intervaller på mellom år. Gulv TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Belegg på gulv Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Utskifting av belegg på gulv. Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Utskifting av gulvbelegg anbefales med intervaller på mellom år. Bilde 26: Inngangsparti VF er i bra stand. 36

38 Søppelrom Himling TTG 22 Beskrivelse Tilstand Malt betonghimling Mange sprekker i betong samt avskalling av maling Tiltak 2010 Overflatebehandling av malt himling i betong. Tiltak Overflatebehandling av malt betonghimling anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TTG 22 Beskrivelse Tilstand Malt betong Mange sprekker i betong samt avskalling av maling Tiltak 2010 Overflatebehandling av malt vegg i betong Tiltak Overflatebehandling av malte betongvegger anbefales med intervaller på mellom år. Gulv TTG 22 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Malt betonggulv Mange sprekker i betong samt avskalling av maling Overflatebehandling av gulv i betong. Overflatebehandling av betonggulv anbefales med intervaller på mellom 5-20 år. Bilde 27: Søppelrom Sprekker i betonghimling 37

39 Bilde 28: Søppelrom Sprekk i betongvegg mot søppelrom Bilde 29: Søppelrom Avskalling på betonggulv 38

40 Sportsboder Himling TTG 11 Beskrivelse Ubehandlet betonghimling Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Ingen tiltak Vegger TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ubehandlet uisolert trevegg, bindingsverk Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Tiltak er medtatt i utvendig kledning. Gulv TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ubehandlet betonggulv Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Ingen tiltak. Gulv kan eventuelt støvbindes ved behov. Bilde 30: Felles boder Uisolerte boder 39

41 Styrerom Himling TTG 11 Beskrivelse Tilstand Malt himling Malingslitt overflate Tiltak 2010 Overflatebehandling himling Tiltak Overflatebehandling av malt himling anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Vegger TTG 11 Beskrivelse Tilstand Malte vegger Malingslitt overflate Tiltak 2010 Overflatebehandling vegger Tiltak Overflatebehandling av malt himling anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Gulv TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Belegg på gulv Skadet og slitt belegg Utskifting belegg Utskifting av gulvbelegg anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 31: Styrerom Malingslitt inntrykk 40

42 Toalettrom TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Malt betonghimling, malte plater på vegg og ubehandlet betonggulv. Slitte overflater Overflatebehandling av alle innvendige flater. Overflatebehandling av malt himling/vegg anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Overflatebehandling av malt betonggulv anbefales med intervaller på mellom 6-12 år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 32: Toalettrom Anbefaler oppussing Bilde 33: Toalettrom Anbefaler oppussing 41

43 Innvendige dører Dør VF/trappegang TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Malt dør i furu med 6mm trådglass i vindusfelt Mangler noen bolter, men ellers i bra stand. Ingen tiltak Overflatebehandling av malte dører. Overflatebehandling av malte dører i tre anbefales med intervaller på mellom 8-20 år. Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 34: Inngang VF/trappegang Dør i furu med trådglass 42

44 Entrédører TTG 11 Beskrivelse Glatt malt innvendig dør med PVC-mantlet karm. Klassifisert dør EI30/35dB. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2010 Tiltak Ingen tiltak Overflatebehandling av malte dører i tre. Overflatebehandling av malte tredører anbefales med intervaller på mellom 8-20 år. Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 35: Inngang leiligheter Glatt malt dør 43

45 Boddører i trapperom TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Glatt malt innvendig dør med PVC-mantlet karm. Klassifisert dør EI30. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Overflatebehandling av malte dører i tre. Overflatebehandling av malte tredører anbefales med intervaller på mellom 8-20 år. Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 36: Inngang boder i trapperom Glatt malt dør 44

46 Dør til el.tavlerom TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak To-fløyet malt innvendig dør med PVC-mantlet karm. Klassifisert dør EI30. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Overflatebehandling av malte dører i tre. Overflatebehandling av malte tredører anbefales med intervaller på mellom 8-20 år. Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 37: Dør til el.tavlerom To-fløyet glatt malt dør 45

47 Dør sportsbod/søppelrom TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ståldør med neopren tetningslist Opprustet/utskiftingsklare Utskifting av ståldører med karm Overflatebehandling av malte ståldører anbefales med intervaller på mellom 6-12 år. Neste gangs utførelse er satt til Utskifting av innvendige ståldører anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 38: Inngang søppelrom Opprustet dør og karm 46

48 Utvendige vedlikeholdsarbeider, rekkehus Yttertak og takgjennomføringer Papptekket tak TTG 11 Beskrivelse Flatt tak tekket med papptekking. Ny tekking utført i 2005/2006 Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ved befaring ble tilstanden på tekking vurdert som god. Rengjøring av tak og kontroll av gjennomføringer. Årlig Anbefaler kontroll av tak og takgjennomføringer årlig Rengjøring av tak. Rengjøring av tak anbefales hvert 5. år. Omlegging anbefales med intervaller på år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 39: Tak Papptekking 47

49 Tak tekket med betongtakstein TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Skrått tak tekket med betongtakstein Taket er besiktiget fra bakkenivå. Anbefaler kontroll av tak (lekkasje, løs takstein) og rengjøring av takstein Årlig Anbefaler årlig kontroll av tak 2015 Rengjøring av tak. Rengjøring av taket anbefales hvert 5. år. Omlegging anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 40: Tak Mose på tak 48

50 Takgjennomføringer TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Luftehatter i metall Ved befaring ble tilstanden på luftehattene vurdert som god. Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak med tanke på lekkasje. Årlig Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer. Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 41: Takgjennomføring Anbefaler kontroll av gjennomføringer. 49

51 Piper TTG 11 Beskrivelse Murte piper. Ny inntekking i Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ved befaring ble tilstanden på pipene vurdert som god. Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak, samt beslag. Årlig Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer i tak med tanke på lekkasje Overflatebehandling av piper. Anbefaler overflatebehandling av malte piper sammen med øvrig fasaderenovering. Anbefalte intervaller for overflatebehandling er 4-12 år. Utskifting av pipebeslag anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 42: Piper Anbefaler kontroll av beslag. 50

52 Takrenner og taknedløp Takrenner TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Takrenner i PVC Ved befaring ble tilstanden på rennene vurdert til god Anbefaler å renske rennene for løv og skitt. Årlig Anbefaler årlig rensk/spyling av rennene Anbefaler utskifting i 2013 sammen med fasaderenovering. Anbefalt intervall for utskifting er år. Bilde 43: Takrenne Anbefaler årlig rengjøring av takrenner Bilde 44: Takrenne Anbefaler årlig rengjøring av takrenner 51

53 Taknedløp TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Taknedløp i PVC Ingen store skader på nedløp er observert. Anbefaler spyling av taknedløp og kontroll av fester. Årlig Anbefaler årlig kontroll av nedløp og fester Anbefaler utskifting i 2013 sammen med fasaderenovering. Anbefalt intervall for utskifting er år. Bilde 45: Taknedløp Anbefaler årlig rengjøring av taknedløp Bilde 46: Takrenne Dårlig løsning på avløp 52

54 Balkonger Balkonger TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Balkong fra byggeår. utført i tre. Under befaring ble tilstanden på balkongene vurdert til bra. Litt falmet og slitt maling enkelte steder. Ingen tiltak 2012 Overflatebehandling av rekkverk/gulv. Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på 2 6 år Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Bilde 47: Balkong Malingsslitt/falmet rekkverk. Bilde 48: Balkong Tilstand vurderes til bra. 53

55 Yttervegger Trekledning TTG 11 Beskrivelse Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Ved befaring ble tilstanden på trekledningen vurdert som god. Enkelte steder litt skitten og falmet. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling av utvendig kledning. Overflatebehansling av kledning anbefales utført med intervaller på mellom 5-9 år. Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 49: Trekledning Tilstand vurderes til bra, men litt skitten noen steder. 54

56 Fasadeplater TTG Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Plastbelagte stålplater En del skader og rustdannelser. Ingen tiltak 2013 Utskifting av stålplater. Utskifting anbefales med et intervall på år. Bilde 50: Fasadeplater Skade og rustdannelse Bilde 51: Fasadeplater Små sår/skader 55

57 Betongoverflater TTG 11 Beskrivelse Malte slette betongoverflater Tilstand Stort sett i bra stand, men noen skader. Tiltak 2010 Ingen tiltak Tiltak Overflatebehandling. Anbefales med et intervall på år.. Bilde 52: Betongoverflate Overflatebehandlet nedgang til kjeller Bilde 53: Betongoverflate Ubehandlet nedgang til kjeller 56

58 Bilde 54: Betongoverflate Ubehandlet grunnmur 57

59 Vinduer Trevindu TTG Beskrivelse Vinduer i trerammer. Noen vinduer er skiftet, men ellers fra byggeår. Vinduer ble overflatebehandlet i Tilstand Vinduer bærer preg av at de nærmer seg estimert levealder. Tiltak 2010 Tiltak Ingen tiltak 2012 Anbefaler utskifting av vinduer samtidig med utskifting/ behandling av øvrig fasade. Utskifting av trevinduer er anbefalt med et intervall på år Overflatebehandling av alle vinduer. Anbefalte intervall for overflatebehandling ligger mellom 2-8 år. Bilde 55: Trevindu Gammelt vindu 58

60 Takvindu TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Vinduer i eloksert aluminiumsramme. Vurdert til bra stand. Ingen tiltak Utskifting er anbefalt med et intervall på år. Neste gangs utskifting av vinduer er satt til Bilde 56: Takvindu Vinduer i eloksert aluminium 59

61 Dører og porter Hovedinngangsdør TTG 11 Beskrivelse Dør med vindusfelt fra byggeår. Overflatebehandlet i Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Slitt overflate. Ingen tiltak 2013 Utskifting anbefales samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling av ytterdører av tre. Overflatebehandling anbefales med intervaller mellom 2-8 år. Bilde 57: Inngangsdør Entredør med vindusfelt og sidefelt. Bilde 58: Inngangsdør Entredør med vindusfelt uten sidefelt. 60

62 Balkongdør TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Balkongdør/terrassedør i tre med vindusfelt. Slitt overflate Ingen tiltak 2013 Utskifting anbefales samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling av ytterdører av tre. Overflatebehandling anbefales med intervaller mellom 2-8 år. Bilde 59: Balkongdør Dør i tre med vindusfelt. 61

63 Boddør TTG 11 Beskrivelse Boddører i tre fra byggeår. Overflatebehandlet i Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Ved befaring ble tilstanden på boddører vurdert som god. Ingen tiltak 2013 Utskifting anbefales samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling av ytterdører av tre. Overflatebehandling anbefales med intervaller mellom 2-8 år. Bilde 60: Boddør Tredør 62

64 Kjellerdør TTG 11 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2010 Tiltak Dør i tre uten glassfelt fra byggeår. Varierende tilstand Ingen tiltak 2013 Utskifting anbefales samtidig med renovering av øvrig fasade Overflatebehandling av ytterdører av tre. Overflatebehandling anbefales med intervaller mellom 2-8 år. Bilde 61: Kjellerdør - Dør med slitt overflate 63

65 Bilde 62: Kjellerdør Malt kjellerdør 64

66 Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer TTG 11 Beskrivelse Rens og reparasjon av drenskummer i 2004 og utbedring av drenering i 2007/2008. Tilstand Ukjent Tiltak 2010 Anbefaler videokontroll og spyling av avløpsledninger. Tiltak Eventuelle tiltak vurderes etter av videokontroll er foretatt. 65

67 6 Bildedokumentasjon av skader og mangler Påviste skader er ikke medtatt i oversikten over vedlikeholdskostnader. Skadene er beskrevet nedenfor og utbedring anbefales iverksatt. Bildene har som hensyn å sette fokus på spesielle bygningsdeler som enten er skadet, uheldig utført eller på annen måte trenger fokus. Skader på bygningsdeler som det i planene er lagt opp til utskifting av innen kort tid, er ikke tatt med her. Påviste skader og mangler Skader/mangler, Blokk Bilde 63: HMS Løs planke i rekkverk. 66

68 Utvendig kledning Bilde 64: Skjermvegg Ubehandlet tre. Bilde 65: Kledning Skade i kledning 67

69 Søppelrom/bod Bilde 66: Betongskade Sprekk i mur mellom søppelrom og bod 68

70 Bilde 67: Lampe Løs lampe toalett styrerom Bilde 68: Vifte Vifte mellom søppelrom/toalett styrerom 69

71 Bilde 69: El. utstyr i bod Utstyr sikres og ledninger klamres Bilde 70: El. utstyr i søppelrom Utstyr/ledninger sikres. 70

72 Trappeoppganger Bilde 71: Trapp Løst trappetrinn Bilde 72: Trapp Skade i trinn 71

73 Bilde 73: Trapp Skade i trinn Bilde 74: Trapp Skade i trinn 72

74 Bilde 75: Trapp Manglende PVC-belegg på håndlist Bilde 76: Trapp Manglende belegg på håndlist 73

75 Bilde 77: Lydhimling Skade i himlingsplate Bilde 78: Lydhimling Fukt i himlingsplater 74

76 Bilde 79: Gang Knust skjerm Bilde 80: VF Løs lampe/skade i himling 75

77 Bilde 81: EL Manglende lokk Bilde 82: EL Manglende lokk 76

78 Bilde 83: EL Åpent sikringsskap, HMS Bilde 84: EL Åpent tavlerom, HMS 77

79 Bilde 85: Gang Sprekk i overgang tak/vegg Bilde 86: Gang Skade i list 78

80 Bilde 87: Gang Løs ledning. Bilde 88: Gang Løs ledning. 79