VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ÅMOTLIA BOLIGSAMEIE

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ÅMOTLIA BOLIGSAMEIE 2014 Befaring ble avholdt UTARBEIDET AV ABBLs TEKNISKE FORVALTNING v/ Karianne Dyrdal Til stede: Fra sameiet: Asker og Bærum Boligbyggelag AL: Per Roar Eek, Vaktmester Øystein Johansen, styremedlem Karianne Dyrdal, bygningsinspektør F:\Selskap\571\Teknisk\Vedlikehold\Åmotlia Boligsameie.doc

2 2 INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING... 3 TAK... 5 INNVENDIG FELLESAREAL... 6 VINDUER OG DØRER... 7 FASADER OG BALKONGER... 8 EL ANLEGG... 9 VANN OG AVLØPSANLEGG BRANNFOREBYGGING GARASJER UTVENDIG AREAL ANDRE FORHOLD OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER NOTATER: PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN TILLEGG: OVERSIKTSKART REFERANSEBILDER VEDLEGG: BEISE/MALESKJEMA

3 3 INFOSKRIV OM LEK OG SIKKERHET INNLEDNING Denne vedlikeholdsrapporten er utarbeidet innenfor rammene av Norsk Standard 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk" og benytter standardens begrepsbruk. Tilstandsanalyse for denne rapporten er på nivå 1. Definisjoner: Tilstandsgradering: Utrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå Konsekvensgrad: Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre Avvik: Tilstand som er dårligere enn det referansenivået som er fastsatt for analysen. Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en betydelig lavere ph i betongen Tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: ingen avvik Tilstandsgrad 1: ikke vesentlig avvik Tilstandsgrad 2: vesentlig avvik Tilstandsgrad 3: stort eller alvorlig avvik (omfatter også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU): Ikke undersøkt. Konsekvensgrader: Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser Konsekvensgrad 1: små og middels konsekvenser Konsekvensgrad 2: vesentlige konsekvenser Konsekvensgrad 3: store og alvorlige konsekvenser Vedlikeholdsintervaller: Det blir operert med tre alternative intervaller for vedlikehold: Kort, middels og lang. Hvilket alternativ man skal velge, avhenger av de aktuelle påkjenningene, dvs. hvor mye bygningen/bygningene er utsatt for klima og miljøpåkjenninger som for eksempel; regn, vind, sol, frost og forurensning. (ref. Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler) I denne periodiske vedlikeholdsplan er anbefalinger for middels intervall lagt til grunn for vedlikeholdet. Formål: Vedlikeholdsrapportens formål er å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer.

4 4 ÅMOTLIA BOLIGSAMEIET Boligmassen består av 3 terrasserte boligblokker med til sammen 72 enheter. Bærekonstruksjon er av betong, fasader består av utfyllende bindingsverk i tre med liggende trepanel kombinert med teglsteinsforblending. Byggeår 2001 G.nr/B.nr 79/645 i Asker kommune Adresse Åmotlia 1-11 Type: Terrasseblokker Sameiet har drevet et jevnt og systematisk vedlikeholdsarbeid. Boligmassen fremstår i bra stand. Hovedutfordringen til boligsameiet ligger mye i at de har en stor boligmasse hvor alderen fordrer et jevnt vedlikehold for å opprettholde forventet standard.

5 5 TAK Taktekke Takene er tekket med pvc- folie fra Protan. Det ble opplyst at det har vært en lekkasje i Denne er nå utbedret. Det ble ikke registrert avvik ved befaring. Karmene til røyklukene er ubehandlet. Det er tegn på tidligere fukt på den som ble befart. Det anbefales å male alle disse karmene. Se referansebilde nr. 1 Vedlikeholdsintervall for tak tekket med PVC folie (utskifting): Kort-15 år, middels-25 år, lang-35 år Mose og algevekst Dersom vekstforholdene er til stede, kan det over tid danne seg mose eller grønske på taket. Dette skjer helst på nordvendte og skyggefulle takflater. Dersom trær henger ut over taket, bør man vurdere om de skal fjernes, men mosevekst vil likevel kunne oppstå. For å fjerne belegget børster man først med en stiv kost/børste for å få bort løse dotter. Rensing av flaten skjer deretter enklest og rimeligst med Klorin blandet med 3-4 deler vann. Blandingen påføres med en hagekanne eller lignende, og taket sprøytes en dag med oppholdsvær. Dette for at middelet skal få tid til å virke før det skyldes bort av regn. Etter et par dager børstes taket på ny og spyles med hageslange. NB! Bruk aldri høytrykksspyler! Andre spesialmidler finnes i handelen. Påse at de er vannløselige og egnet til formålet. Virkningen vil vare 2-3 år, avhengig av stedlige forhold. Takrenner og beslag Beslag ser ut til å være godt festet og i god stand. Anbefalt vedlikeholdsintervall for utskifting av takrenner av stål: Kort-25 år, middels-30 år og lang-35 år. Det opplyses om at skade på tak grunnet manglende vedlikehold, som fører til for eksempel vannlekkasje, ikke er forsikringsdekkende. Anbefalt vedlikeholdsrutine av tak: Som en hovedregel bør taket inspiseres to ganger i året, - vår og høst. Ligger det utsatt til, gjerne oftere. Hver vår bør man spesielt undersøke om is eller snørydding har påført taket skader. Om høsten bør man fjerne løv og annet rusk fra sluk og renner. Kontroller alltid beslag og inntekking av piper, takhatter og avlufting.

6 6 Tak generelt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1 Avvik: Det ble ikke registrert avvik INNVENDIG FELLESAREAL Oppganger/Trapperom Oppganger består av pusset og malte vegger og vinylbelegg på gulv, trapper og repos. Rekkverk er i metall. Det ble observert noen festeskruer som manglet i oppgang 11. Det anbefales å gå over alle trapper og sette inn nye skruer der det mangler. Se referansebilde nr. 2 og 3 Kjeller Kjelleren består stort sett av garasjer og boder. Anbefalt vedlikeholdsintervall for gulvbelegg: Utskifting vinyl og linoleum Kort-15 år, middels-20 år og lang-25 år Vedlikeholdsintervall for maling av betong med puss: Kort-10 år, middels-12 år, lang-16 år Innvendig fellesareal generelt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1 Avvik: Det ble ikke registrert avvik

7 7 VINDUER OG DØRER Vinduer og balkongdører Alle vinduer ble malt i 2011, vinduene så ut til å være i god forfatning. Det ble opplyst at treverk på balkongene blir vedlikeholdt av beboere selv. Ytterdører Ytterdørene er treverk med glassfelt. Disse dørene er noe malingsslitt, dette er kun estetisk, men bør males i år. Det ble også observert en list over døren innvendig i oppgang 11som mangler maling. Denne bør også males i år av estetiske grunner. Se referansebilde nr. 4 Anbefalt vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av vinduer og balkongdører: Utvendig maling Kort-2 år, middels-4 år og lang-6 år Innvendig maling Kort-6 år, middels-9 år og lang-12 år Utskifting Kort-20 år, middels-40 år og lang-60 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av ytterdører: Maling begge sider Kort-2 år, middels-4 år og lang-6 år Utskifting Kort-20 år, middels-30 år og lang-40 år Vinduer og dører generelt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1 Avvik: Det ble ikke registrert avvik av stor grad Anbefalt etterbehandlingsmetode for vinduer og dører: Flatene rengjøres og løs maling skrapes. Eventuelle felter med frigjort treverk flekkes med Visir for høvlet treverk. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk vindusmaling. Man skal også tenke på at utvendig og innvendig behandling må ses i sammenheng. Den innvendige behandlingen bør være tettere enn den utvendige. Ved gjentatte behandlinger bør man derfor også påføre en innvendig behandling. I denne forbindelse påpekes det at man ikke må påføre pakningene maling, da dette vil skade pakningen og kan medføre luftlekkasje.

8 8 FASADER OG BALKONGER Panel og treverk Panel og treverk ble malt i 2011, det ble opplyst at treverk inne på balkongen og rekkverk blir malt av beboere selv. Det kan anbefales på sikt å male alt under ett for å forsikre seg at det blir gjort. Vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av panel/treverk behandlet med oljedekkbeis: Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år Utvendig betong inkludert grunnmur og drenering Gavlveggen ved Åmotlia 11 er drenert i Det er et par skader på teglstein pga. dette, men det ble opplyst at dette utbedres fortløpende av entreprenør. Holdbarheten for drenerende masser og drensledning er normalt rundt år. Ca annet hvert år bør man kontrollere i drenskummen at ikke drensledningen er tett. Tette drensledninger må spyles. Fuktproblemer i kjelleryttervegger kan normalt stoppes ved å drenere og etterisolere yttersiden på nytt. Vedlikeholdsintervall for utskiftning av drenssystemer med drensrør Kort-20 år, middels-40 år, lang-60 år Teglsteinsforblending Det er teglstein på alle gavlvegger. Som nevnt et det en liten påført skade ved nr. 11. ellers er teglstein i god forfatning. Vedlikeholdsintervall for teglsteinsmur, omfuging: Kort-30 år, middels-40 år og lang-60 år Vedlikeholdsintervall for malt betong (ny hovedbehandling): Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år Fasader og balkonger generelt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1 Avvik: Det ble ikke registrert avvik utover det som er nevnt

9 9 EL ANLEGG Generell info. Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig. Det bør foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg

10 10 VANN OG AVLØPSANLEGG Vann og avløpsrør er fra byggetiden, det ble ikke opplyst om feil ved anlegget. Anbefalt vedlikeholdsintervall for avløpsnett av støpejern (utskifting): Kort-40 år, middels-50 år og lang-60 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for vannledningsnett av kobber (utskiftning): Kort-30 år, middels-40 år og lang-50 år Anlegget generelt kan ha en mindre levetid ved bruk av de forskjellige skjøtesystemene som kan ha kortere levetid enn rørene. Ved gjentagende skader på eldre vann og avløpsanlegg risikerer sameiet at forsikringsselskapet ikke dekker skaden. Vi anbefaler å gjennomspyle avløpsrør jevnlig, hvert 4 år, da skadene kan bli betydelig større om man venter til rørene er tette.

11 11 BRANNFOREBYGGING Generell info. Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn stiller følgende krav til brannsikring: Eier av bolig skal sørge for at boligen er utstyrt med minst en sertifisert røykvarsler, plassert slik at den høres tydelig på alle soverommene når dører er lukket. Eier skal også sørge for at boligen er utstyrt med minst ett av følgende slokkeutstyr: a) pulverapparat på minimum 6 kg med ABC-pulver b) skum-/vannapparat på minimum 9 liter c) skum-/vannapparat på minimum 6 liter med effektivitetsklasse på minimum 21A d) formfast brannslange med innvendig diameter på minimum 10 mm, eller e) annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet. Slokkeutstyret skal kunne benyttes i alle rom. Les mer om brannvern i borettslag og sameier på DSB sin hjemmeside:

12 12 GARASJER Garasjene er akkurat rehabilitert og det er satt på katodisk anlegg. Dette bør ha en levetid på ca år før noen av katodene må byttes ut. Men det anbefales allikevel årlig kontroll. Resten av kjelleren er boder, bodene er i god stand. Det ble observert at håndtaket på utgangsdøren i gjestegarasjen går feil vei. Dette bør utbedres. Se referansebilde nr. 5 Vedlikeholdsintervall for garasjeporter (utskiftning): Kort-10 år, middels-15 år og lang-20 år Vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av panel/treverk behandlet med oljedekkbeis: Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år Vedlikeholdsintervall for malt betong uten puss (ny hovedbehandling): Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år

13 13 UTVENDIG AREAL Lekeplasser Det ble opplyst at lekeplassene blir kontrollert hvert år. Det ble observert noe slitt treverk på huskestativet. Dette bør males i år. Se referansebilde nr. 6 Lekeplasser er sameiets ansvar og man kan bli stilt ansvarlig for ulykker/skader som oppstår som følge av manglende tilsyn. Det er viktig med jevnlig ettersyn med sjekkliste som er utformet for den enkelte lekeplass. Sjekkpunkter kan blant annet omfatte: - Kontroll av overflater. Fjerning av fliser, tetting av hull. Er beisingen så dårlig at det er fare for oppflising eller råteskader? - Ettersyn av bolter og fester, herunder også plugging av disse. - Er de forsvarlig sikret mot vipping - Løse eller manglende trinn i stiger, trapper og klatrenett - Kan man risikere klemskader pga bevegelige deler, feilmonterte karuseller, kjetting uten foring mm - Etterfylling/lufting av sand, kontroll av falldempende underlag. Se forøvrig vedlagte skriv om lek og sikkerhet. Asfalt Alle gangveier og veien ned til garasjen er asfaltert, to av garasjene er også asfaltert. Asfalten ser ut til å være i god stand. Anbefalt vedlikeholdsintervall for reparering av asfalt: Kort-2 år, middels-6 år og lang-10 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for legging av ny asfalt: Kort-15 år, middels-20 år og lang-25 år

14 14 ANDRE FORHOLD Annet Vi vil opplyse at normal levetid på varmtvannsberedere er ca. 15 år. Forsikringsselskapene beregner aldersfradrag på beredere som har oversteget 3 år. Aldersfradraget er 10 % pr. år fra og med det 4. året etter at berederen ble tatt i bruk. Det vil i praksis si at ved en forsikringsdekkende skade på berederne vil egenandelen kunne overstige kr 6000,- (Det trekkes aldersfradrag isteden for egenandel der fradraget overstiger kr 6000,-). En forsikringsdekkende skade forutsetter at skaden skjer brått og uforutsett. Skade som skyldes tæring og korrosjon som følge av normalt bruk er således ikke dekket. Vi anbefaler derfor å montere waterguard der det ikke finnes i dag. Waterguard fungerer slik: Ved en vannlekkasje, vil en sensor straks registrere dette og automatisk stenge vanntilførselen til boligen. Se for øvrig

15 15 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE. Vedlikeholdsoppgaver: Antatt pris: Utføres år: 1. Sjekke innfesting på rekkverk i alle oppganger Vaktmester Male huskestativ Dugnad Sette håndtak til garasje riktig vei Kr 3000, Male ytterdører og tilhørende list i nr 11 Kr , Male karmer til røykluker Kr , Ny motor til ventilasjonsviftene på tak Kr , Vedlikeholds spyling av avløpsrør Kr , Ventilasjonsrens Kr , Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2014 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag, for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. ABBLs nybygg- og rehabiliteringsavdeling kan bistå i forbindelse med ombygging og utbedringsoppgaver.

16 16 SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER 1. Sjekke innfesting på rekkverk i alle oppganger Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Male huskestativ Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Sette håndtak til garasje riktig vei Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Male ytterdører og tilhørende list i nr 11 Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Male karmer til røykluker Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Ny motor til ventilasjonsviftene på tak Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

17 17 7. Vedlikeholds spyling av avløpsrør Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

18 NOTATER: 18

19 19 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN FOR ÅMOTLIA BOLIGSAMEIET - BYGGEÅR 2001 Bygningsdel Produkt Prisantydning Utført/år Intervall/år Taktekking PVC-folie inkl nye beslag Kr , Ventilasjonskanaler Rens Kr , Utvendig panel/treverk Oljedekkbeis, pr m 2 Kr. 350, Vinduer Hovedinngangsdører Nye enheter, pr. stk. Kr , Behandling, pr. stk. Kr. 1200, Utskifting, pr stk. Kr , Behandling, pr. stk Kr , Lekeplasser Kontroll Kr , Balkonggulv Behandling/membran pr. m 2 Kr. 1000,- - Gulvbelegg Vinylbelegg, pr. m² Kr. 450, Utvendig malt betong Akrylmaling Kr , Malt betong innvendig Akrylmaling, pr. m 2 Kr , Drenering Elektrisk anlegg Vann- og avløpsanlegg Asfalt Ny drenering inkl. papp, pr. løpemeter Utskifting Utskifting Kr. 3500,- 2001/ Pris må innhentes Pris må innhentes Reparasjon, pr. m² Kr. 500, ved behov Omlegging, pr. m² Kr. 350, Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2014 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag, for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. I tillegg til teknisk bistand som ligger innenfor forvaltningspakken, kan avdeling nybygg og rehabilitering bistå med tilbudshenting og teknisk rådgivning ved oppfølging av større og mindre bygg og vedlikeholdsprosjekter. Dette vil da være tjenester som faktureres særskilt i henhold til egne avtaler utenom forvaltningspakken. Sandvika,

20 20 Asker og Bærum Boligbyggelag AL TEKNISK FORVALTNING Karianne Dyrdal bygningsinspektør OVERSIKTSKART

21 21 BILDER TIL VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR ÅMOTLIA BOLIGSAMEIE 2014 Referansebilde nr. 1 Referansebilde nr. 2 Referansebilde nr. 3 Referansebilde nr. 4 Referansebilde nr. 5 Referansebilde nr. 6