VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR HOSLE SAMEIE

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR HOSLE SAMEIE Bygger på mal fra ABBL Tilstandsgjennomgang utført av styret, vår 2018

2 2 INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING 3 TAK 4 VINDUER OG DØRER 5 YTTERVEGGER OG BALKONGER 6 EL ANLEGG 7 VANN OG AVLØPSANLEGG 7 BRANNFOREBYGGING 8 UTVENDIG AREAL 8 ANDRE FORHOLD 9 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN, TYPISKE KOSTNADER 1 0

3 3 INNLEDNING Denne vedlikeholdsrapporten er utarbeidet innenfor rammene av Norsk Standard 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk" og benytter standardens begrepsbruk. Tilstandsanalyse for denne rapporten er på nivå 1. Definisjoner: Statusvurdering: Benyttet gradene grønn, oransje og rød. Avvik: Tilstand som er dårligere enn det referansenivået som er fastsatt for analysen. Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en betydelig lavere ph i betongen Tilstandsgrader: Statusgrad grønn: ikke vesentlig avvik Statusgrad oransje: avvik (vedlikehold må vurderes) Statusgrad rød: stort eller alvorlig avvik (utbedring haster) Formål: Vedlikeholdsrapportens formål er å gi sameiet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer. Rapporten er ikke en fullstendig tilstandsanalyse.

4 4 TAK Taktekke Takene i sameiet er tekket med papp. Generelle utfordringer: - Varmetap som følge av dårlig isolasjon kombinert med dårlig lufting. - Slitasje av papp Vedlikeholdsintervall for tak tekket med papp (utskifting): Kort-15 år, middels-25 år, lang-35 år Mose og algevekst Dersom vekstforholdene er til stede, kan det over tid danne seg mose eller grønske på taket. Dette skjer helst på nordvendte og skyggefulle takflater. Dersom trær henger ut over taket, bør man vurdere om de skal fjernes, men mosevekst vil likevel kunne oppstå. For å fjerne belegget børster man først med en stiv kost/børste for å få bort løse dotter. Rensing av flaten skjer deretter enklest og rimeligst med Klorin blandet med 3-4 deler vann. Blandingen påføres med en hagekanne eller lignende, og taket sprøytes en dag med oppholdsvær. Dette for at middelet skal få tid til å virke før det skyldes bort av regn. Etter et par dager børstes taket på ny og spyles med hageslange. NB! Bruk aldri høytrykksspyler! Andre spesialmidler finnes i handelen. Påse at de er vannløselige og egnet til formålet. Virkningen vil vare 2-3 år, avhengig av stedlige forhold. Piper Pipene i sameiet er rehabilitert med nytt innvendig rør eller glidestøp i tidsrommet Pipehatter/Utvendig pipemur bør kontrolleres. Anbefalt vedlikeholdsintervall for ompussing av teglpiper: Kort-10 år, middels-20 år og lang-30 år. Anbefalt vedlikeholdsintervall for utskifting av teglpiper/løp over tak: Kort-20 år, middels-30 år og lang-40 år. Takrenner og beslag Det anbefales at takrenner og beslag byttes samtidig med omlegging av taket. Vedlikehold: Anbefales renset hver høst. Tett igjen ev. sprekker med utefog. Anbefalt vedlikeholdsintervall for utskifting av takrenner av stål: Kort-25 år, middels-30 år og lang-35 år.

5 5 Det opplyses om at skade på tak grunnet manglende vedlikehold, som fører til for eksempel vannlekkasje, ikke er forsikringsdekkende. Anbefalt vedlikeholdsrutine av tak: Som en hovedregel bør taket inspiseres to ganger i året, - vår og høst. Ligger det utsatt til, gjerne oftere. Hver vår bør man spesielt undersøke om is eller snørydding har påført taket skader. Om høsten bør man fjerne løv og annet rusk fra sluk og renner. Kontroller alltid beslag og inntekking av piper, takhatter og avlufting. Vintervedlikehold av tak Å holde tak frie for snø og is er den enkelte seksjonseier sitt ansvar. Hver seksjon har ansvar for sitt overliggende tak, dersom flere seksjonseiere deler felles tak, er ansvaret delt mellom de underliggende seksjonene. Ved store snømengder vises en tendens til isdannelse ned mot takrenner. Dette skyldes lavere standard på isolasjon i tak. Det er viktig å påse at ikke vann trekker inn under takpapp ved slike situasjoner. Tiltak kan være å rydde snø ytterst på takene. Man må til enhver tid vurdere snømengde på tak opp mot hvor mye konstruksjonen kan tåle. VINDUER OG DØRER Vinduer og balkongdører Alle vinduer eldre enn 1990 bør man vurdere å bytte ved neste behandling. Nye vinduer har en lavere u-verdi og isolerer derfor bedre. De skjermer også bedre mot støy. Ytterdører Det anbefales at alle som har eldre dør enn 1990 bytter i løpet av neste vedlikeholdsperiode. Anbefalt vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av vinduer og dører: Utvendig maling Kort-2 år, middels-4 år og lang-6 år Innvendig maling Kort-6 år, middels-9 år og lang-12 år Utskifting Kort-20 år, middels-40 år og lang-60 år Vinduer og dører generelt Anbefalt etterbehandlingsmetode for vinduer og dører: Flatene rengjøres og løs maling skrapes. Eventuelle felter med frigjort treverk flekkes med Visir for høvlet treverk. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk vindusmaling. Man skal også tenke på at utvendig og innvendig behandling må ses i sammenheng. Den innvendige behandlingen bør komme tettere enn den utvendige. Ved gjentatte behandlinger

6 6 bør man derfor også påføre en innvendig behandling. I denne forbindelse påpekes det at man ikke må påføre pakningene maling, da dette vil skade pakningen og kan medføre luftlekkasje. For tett utvendig maling og for dampåpen innvendig, kan medføre at fuktig malingen flasser av på utsiden: inneluft trenger inn og stanger mot utsiden. Tiltak: Vinduet må pusses opp, og innsiden gjøres tettere enn utsiden, for eksempel med et ekstra strøk innvendig. YTTERVEGGER OG BALKONGER Panel og treverk Yttervegger i sameiet er av trepanel/tømmermannspanel. Tilstanden er generelt varierende. Et fellestrekk kan nevnes å være tørre vegger på husenes sørside. Større sprekker og råte må behandles umiddelbart. Se særskilt vurdering. Vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av panel/treverk behandlet med oljedekkbeis: Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år Drenering Holdbarheten for drenerende masser og drensledning er normalt rundt år. Ca annet hvert år bør man kontrollere i drenskummen at ikke drensledningen er tett. Tette drensledninger må spyles. Fuktproblemer i kjelleryttervegger kan normalt stoppes ved å drenere og etterisolere yttersiden på nytt. Ved gjentagende skader grunnet manglende eller dårlig drenering risikerer sameiet at forsikringsselskapet ikke dekker skaden. Vedlikeholdsintervall for utskiftning av drenssystemer med drensrør Kort-20 år, middels-40 år, lang-60 år Vedlikeholdsintervall for malt betong (ny hovedbehandling): Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år Vedlikehold av balkonger ( gjelder 8-mannsboliger): Generelt: Balkongene skal ha tett membran. Denne bør sjekkes årlig for sprekker og lekkasjer av seksjonseiere både opp og nede. Vintervedlikehold: Hver seksjonseier har ansvar for å rydde snø på tilhørende balkong. Det er en tendens til at snøsmeltevann fra balkonger kan trekke inn i vegg og forårsake vannskader på underliggende seksjoner. Ved slik skade er manglende vedlikehold seksjonseier sitt ansvar. Balkonger må tilstrebes å holdes frie for snø til enhver tid.

7 7

8 8 EL ANLEGG El-sjekk er generelt i sameiet gjennomført i tidsperioden Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig. Det bør foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg VANN OG AVLØPSANLEGG Generell info: For bygg oppført mellom er avløpsrørene av støpejern med korte gren og lite fall på gren. Støpejern er av tynnere gods enn det som ble montert før krigen og bransjens erfaringer tilsier at de har stedvis lite gods igjen i rør og sluk. Generelt er bunnledninger i sameiet rehabilitert i perioden Anbefalt vedlikeholdsintervall for avløpsnett (utskifting): Kort-40 år, middels-50 år og lang-60 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for vannledningsnett (utskiftning): Kort-30 år, middels-40 år og lang-50 år Anlegget generelt kan ha en mindre levetid ved bruk av de forskjellige skjøte systemene som kan ha kortere levetid enn rørene. Ved gjentagende skader på eldre vann og avløpsanlegg risikerer sameiet at forsikringsselskapet ikke dekker skaden. Bransjen anbefaler å gjennomspyle avløpsrør jevnlig, hvert 5 år, da skadene kan bli betydelig større om man venter til rørene er tette.

9 9 BRANNFOREBYGGING Generell info: Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn stiller følgende krav til brannsikring: Eieren av boliger skal sørge for at byggverkene har brannalarmanlegg eller et tilstrekkelig antall røykvarslere. Det skal være minst én detektor eller røykvarsler i hver etasje, som skal dekke kjøkken, stue, sone utenfor soverom og sone utenfor tekniske rom. Alarmen skal kunne høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket. Eieren skal sørge for at boliger og fritidsboliger er utstyrt med minst ett av følgende slokkeutstyr som kan brukes i alle rom: a) formfast brannslange med innvendig diameter på minst 10 mm fast tilkoblet vannforsyningsnett b) pulverapparat på minst 6 kg med ABC-pulver c) skum- eller vannapparat på minst 9 liter d) skum- eller vannapparat på minst 6 liter med effektivitetsklasse på minst 21A e) annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet. Eieren skal sørge for at røykvarslere og manuelt slokkeutstyr i boliger og fritidsboliger blir kontrollert ved funksjonsprøve eller ettersyn i samsvar med leverandørens anvisninger, og at de vedlikeholdes slik at de fungerer som forutsatt. Mer informasjon om brannvern kan leses på brannvesenets og brannvernforeningens hjemmesider UTVENDIG AREAL Generell info. om buskevekster. Det anbefales å holde all vegetasjon borte fra bygningskroppen, da busker og blomster er med på å holde treverket fuktig og råtner tidligere enn forventet. Generell info om asfalt: Anbefalt vedlikeholdsintervall for reparering av asfalt: Kort-2 år, middels-6 år og lang-10 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for legging av ny asfalt: Kort-15 år, middels-20 år og lang-25 år

10 10 ANDRE FORHOLD Annet Vi vil opplyse at normal levetid på varmtvannsberedere er ca. 15 år. Forsikringsselskapene beregner aldersfradrag på beredere som har oversteget 3 år. Aldersfradraget er 10 % pr. år fra og med det 4. året etter at berederen ble tatt i bruk. Det vil i praksis si at ved en forsikringsdekkende skade på berederne vil egenandelen kunne overstige kr 6000,- (Det trekkes aldersfradrag isteden for egenandel der fradraget overstiger kr 6000,-). En forsikringsdekkende skade forutsetter at skaden skjer brått og uforutsett. Skade som skyldes tæring og korrosjon som følge av normalt bruk er således ikke dekket. Vi anbefaler derfor å montere waterguard der det ikke finnes i dag. Waterguard fungerer slik: Ved en vannlekkasje, vil en sensor straks registrere dette og automatisk stenge vanntilførselen til boligen. Se for øvrig

11 11 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN, TYPISKE KOSTNADER Bygningsdel Produkt Prisantydning Utført/år Intervall/år Taktekking Papp inkl nye beslag, pr. m² Ca. 650, Piper Ommuring av teglpipe 50 Ca , over tak/ nytt rør innv. utskiftning Utvendig panel/treverk Oljedekkbeis, pr m 2 Ca. 250, Utvendig panel/treverk Vinduer Ny panel og etterisolering pr. m 2 Ca ,- - Nye enheter, pr. stk. Ca , Behandling, pr. stk. Ca , Hovedinngangsdører (små) Utskifting pr stk. Ca , Behandling, pr. stk. Ca ,- - - Utvendig malt betong Akrylmaling, pr. m 2 Ca. 200, Malt betong garasje Betong maling pr m 2 Ca. 150,- - Malt betong innvendig Akrylmaling, pr. m 2 Ca. 120, Drenering Ny drenering inkl. papp og isolasjon, pr. løpemeter Ca , Sandfangkummer Tømming, pr. stk. Ca , Elektrisk anlegg Kontroll pr. leil. Ca , Elektrisk anlegg Utskifting Ca.? Vannrør Rehab/utskifting Pris må innhentes Avløpsanlegg Rehab/utskifting pr. leil. Ca , Asfalt Reparasjon, pr. m² Ca. 500,- - ved behov Omlegging, pr. m² Ca. 350, Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2016 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag, for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. Vi anbefaler å benytte en profesjonell part ved innhenting av priser og oppfølging av arbeidet. Dette er ikke med i prisene over men ligger på ca. 5-10% av prisen.