VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR SAMEIEFORENINGEN KOLSÅSSTIEN 9

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR SAMEIEFORENINGEN KOLSÅSSTIEN Befaring ble avholdt UTARBEIDET AV ABBLs TEKNISKE FORVALTNING v/ Erlend E. Mæhlum Til stede: Fra sameiet: Asker og Bærum Boligbyggelag AL: Kennet Dversnes, styreleder Marie Holdhus Salvesen Erlend E. Mæhlum, ingeniør F:\Selskap\196\TEKNISK\Vedlikehold\2013\Kolsåsstien 9 vedlikeholdsrapport 2013.doc

2 2 INNHOLDSFORTEGNELSE INNLEDNING... 3 TAK... 5 INNVENDIG FELLESAREAL... 6 VINDUER OG DØRER... 7 FASADER OG BALKONGER... 8 EL ANLEGG VANN OG AVLØPSANLEGG BRANNFOREBYGGING GARASJER ANDRE FORHOLD OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER NOTATER: PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN TILLEGG: OVERSIKTSKART REFERANSEBILDER VEDLEGG: BEISE/MALESKJEMA

3 3 INNLEDNING Denne vedlikeholdsrapporten er utarbeidet innenfor rammene av Norsk Standard 3424 "Tilstandsanalyse for byggverk" og benytter standardens begrepsbruk. Tilstandsanalyse for denne rapporten er på nivå 1. Definisjoner: Tilstandsgradering: Utrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå Konsekvensgrad: Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre Avvik: Tilstand som er dårligere enn det referansenivået som er fastsatt for analysen. Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en betydelig lavere ph i betongen Tilstandsgrader: Tilstandsgrad 0: ingen avvik Tilstandsgrad 1: ikke vesentlig avvik Tilstandsgrad 2: vesentlig avvik Tilstandsgrad 3: stort eller alvorlig avvik (omfatter også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU): Ikke undersøkt. Konsekvensgrader: Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser Konsekvensgrad 1: små og middels konsekvenser Konsekvensgrad 2: vesentlige konsekvenser Konsekvensgrad 3: store og alvorlige konsekvenser Vedlikeholdsintervaller: Det blir operert med tre alternative intervaller for vedlikehold: Kort, middels og lang. Hvilket alternativ man skal velge, avhenger av de aktuelle påkjenningene, dvs. hvor mye bygningen/bygningene er utsatt for klima og miljøpåkjenninger som for eksempel; regn, vind, sol, frost og forurensning. (ref. Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler) I denne periodiske vedlikeholdsplan er anbefalinger for middels intervall lagt til grunn for vedlikeholdet. Formål: Vedlikeholdsrapportens formål er å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av vedlikehold og utbedringer.

4 4 SAMEIEFORENINGEN KOLSÅSSTIEN 9 Bygningsmassen består av to sammenbygde terrasseblokker med til sammen 22 leiligheter. Bæresystemet er av betong. Fasadene er kledd med panel og forblendet med teglstein. Byggeår 1978 G.nr/B.nr 90/76 i Bærum kommune Adresse Kolsåsstien 9 Type: Blokk, leiligheter Sameiet har en bygningsmasse som har nådd et tidspunkt som krever en del vedlikehold. Det har blitt bedrevet jevnt vedlikehold men i for liten skala slik at store oppgaver med å få løst vanninntrenging som har pågått i mange år nå må utføres.

5 5 TAK Taktekke Takene er tekket med PVC folie med balaststein rundt år Tidspunktet er noe usikkert. Det ble observert mye mose på taket (ref. bilde nr 1). Mosen bidrar til dårlig avrenning mot sluk og at vann blir liggende på taket. Det anbefales å få renset bort mose. PVC-folien som var synlig så ut til å være i generelt bra stand. Det ble observert et sted hvor det kan være en liten sprekk (ref. bilde nr 2). Dette bør for sikkerhets skyld tettes. PVC-folie har en normal levetid på ca 25 år. Pvc-folien hos dere som vi kan anta er rundt 15 år har en rest levetid da på ca 10 år ved jevnlig kontroll av flatene. Vedlikeholdsintervall for tak tekket med PVC folie (utskifting): Kort-15 år, middels-25 år, lang-35 år Takrenner og beslag Takrenner og beslag på taket som ble befart befant seg i generelt bra stand. Anbefalt vedlikeholdsintervall for utskifting av takrenner av stål: Kort-25 år, middels-30 år og lang-35 år. Det opplyses om at skade på tak grunnet manglende vedlikehold, som fører til for eksempel vannlekkasje, ikke er forsikringsdekkende. Anbefalt vedlikeholdsrutine av tak: Som en hovedregel bør taket inspiseres to ganger i året, - vår og høst. Ligger det utsatt til, gjerne oftere. Hver vår bør man spesielt undersøke om is eller snørydding har påført taket skader. Om høsten bør man fjerne løv og annet rusk fra sluk og renner. Kontroller alltid beslag og inntekking av piper, takhatter og avlufting. Tak generelt Tilstandsgrad: 1-2 Konsekvensgrad: 2 (for mulig hull) Avvik: Det ble registrert at det muligens er et lite hull i PVC-folien, dette må for sikkerhetsskyld tettes.

6 6 INNVENDIG FELLESAREAL Trapperom/ganger Flatene består av malte vegger, overflatebehandlet på ukjent tidspunkt. Gulv er belagt med belegg antatt fra byggeår. Det har vært fuktgjennomslag fra utsiden og inn i trapperommet (ref. bilde nr 3). Det ble indikert litt fukt der fremdeles, så dette bør holdes under oppsikt. Antagelig vil det sakte om sikkert tørke, og da bør område sparkles og males. Fellesrom i garasjeområdet Her ble det observert store skader i himling (ref. bilde nr 4). Mesteparten av himling og vegger i dette rommet må nok rives og bygges opp igjen på nytt. Det må også sikres at det ikke er pågående lekkasje fra dekket og at konstruksjonen er isolert tilstrekkelig slik at det ikke oppstår kondensskader. Antagelig kan dette løses ved å isolere på utsiden. Anbefalt vedlikeholdsintervall for gulvbelegg: Utskifting vinyl og linoleum Kort-15 år, middels-20 år og lang-25 år Vedlikeholdsintervall for maling av betong med puss: Kort-10 år, middels-12 år, lang-16 år Innvendig fellesareal generelt Tilstandsgrad: 1-2 Konsekvensgrad: 1 Avvik: Det ble registrert avvik, se omtalen over

7 7 VINDUER OG DØRER Vinduer Det ble fortalt av vinduene og terrassedører på sørsiden er skiftet i 2004 og balkongdører i hovedetasje er skiftet ut i De resterende enheter er fra byggeår. Generelt sett bør nok sameiet vurdere å bytte de resterende enhetene ved neste behandling av vinduene. Nye vinduer har en lavere u-verdi og isolerer derfor bedre. De skjermer også bedre mot støy. Dører til leiligheter Disse er antagelig stort sett fra byggeår. Ytterdører Denne døren er av glass og aluminium. Denne er av vedlikeholdsvennlig art men er litt slitt. Det ble observert en kul i gulvet ved døren. Hva dette kommer av er usikkert. Anbefalt vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av vinduer og balkongdører: Utvendig maling Kort-2 år, middels-4 år og lang-6 år Innvendig maling Kort-6 år, middels-9 år og lang-12 år Utskifting Kort-20 år, middels-40 år og lang-60 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av ytterdører: Maling begge sider Kort-2 år, middels-4 år og lang-6 år Utskifting Kort-20 år, middels-30 år og lang-40 år Vinduer og dører generelt Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1 Avvik: Det ble ikke registrert avvik foruten noen eldre enheter hvor levetiden er utløpt Anbefalt etterbehandlingsmetode for vinduer og dører: Flatene rengjøres og løs maling skrapes. Eventuelle felter med frigjort treverk flekkes med Visir for høvlet treverk. Ferdigstryking foretas med 1-2 strøk vindusmaling. Man skal også tenke på at utvendig og innvendig behandling må ses i sammenheng. Den innvendige behandlingen bør være tettere enn den utvendige. Ved gjentatte behandlinger bør man derfor også påføre en innvendig behandling. I denne forbindelse påpekes det at man ikke må påføre pakningene maling, da dette vil skade pakningen og kan medføre luftlekkasje.

8 8 FASADER OG BALKONGER Panel og treverk Panel og treverk er malt i 2009/2010. Flatene så ut til å være i bra stand, det ble ikke observert råte på de stedene som ble befart. Vedlikeholdsintervall for overflatebehandling av panel/treverk behandlet med oljedekkbeis: Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år Utvendig betong inkludert grunnmur og drenering Det har i 2012 blitt drenert på nytt utenfor veggen mot inngangssiden. Det ble gravd ned så dypt man kunne og etterisolert og lagt ny papp. Uteområdet er ikke ferdigstilt så her gjenstår det å planere ut og få lagt ny asfalt. De resterende vegger under terreng er ikke drenert siden byggeår. Betongveggene er malt samtidig med fasaden forøvrig. Holdbarheten for drenerende masser og drensledning er normalt rundt år. Ca annet hvert år bør man kontrollere i drenskummen at ikke drensledningen er tett. Tette drensledninger må spyles. Fuktproblemer i kjelleryttervegger kan normalt stoppes ved å drenere og etterisolere yttersiden på nytt. Vedlikeholdsintervall for utskiftning av drenssystemer med drensrør Kort-20 år, middels-40 år, lang-60 år Teglsteinsforblending Gavlvegger, nedre del av og skillevegger frontpartiet er forblendet med teglstein. Denne befant seg i generelt bra stand. Det ble observert et sted hvor det har utviklet seg en sprekk. Dette er over dør ut til gangterrasse. Sprekken bør holdes under oppsikt. Dersom det ikke utvikler seg kan man vurdere å skifte de steinene som er sprukket. Det gjøres oppmerksom på at det før 1980 ble benyttet stålarmering og trådforbindere uten rustbeskyttelse i murverket. Dette kan føre til korrosjon og svekkelser. Vedlikeholdsintervall for teglsteinsmur, omfuging: Kort-30 år, middels-40 år og lang-60 år Gangterrasse Det er to gangterrasser. Disse er belagt med betongheller og det ligger en menbran (antaglig PVC) under. Den på vestsiden fikk ny membran i Membranen på den andre gangterrassen er anslått av sameiet til å være ca 20 år gl. Denne må man pga elde regne med å legge om innen de nærmeste 5 år.

9 9 Balkonger og skillevegger Det er ulike overflater på balkongene. Noen er flislagt mens andre er ubehandlet. Avrenning er løst ved innstøpte rør i skilleveggene (ref. bilde nr 5). Dette er en løsning som skaper store utfordringer for sameiet med vanninntrengninger igjennom dekket og inn i leiligheter (ref. bilde nr 6). Vi vil her anbefale å få lagt fall på balkongene og avrenning i ytterkant med nedløp. Dette er utført på naboeiendommen med godt resultat. Det er også viktig å få lagt en membranløsning på dekket slik at man får stoppet inntrengninger igjennom dekket (som det er mye av i garasjekjelleren). Det bør også i samme periode tas betongprøver med tanke på en rehabilitering av betongen. Vedlikeholdsintervall for malt betong (ny hovedbehandling): Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år Fasader og balkonger generelt Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2 Avvik: Det ble registrert flere avvik, se omtalen over

10 10 EL ANLEGG El-anlegget er stort sett fra byggeår. Teknisk levetid på anlegget er ca år. Vi vil anbefale en kontroll/gjennomgang av anlegget av elektrikerfirma. På en 10- års periode så bør man regne med at man må oppgradere store deler av anlegget i sin helhet. Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig. Det bør foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg

11 11 VANN OG AVLØPSANLEGG Anlegget er stort sett fra byggeår. Det er som tidligere beskrevet en del problemer med innstøpte nedløpsrør fra balkongene. Det ble ikke opplyst andre problemer tilknyttet vann og avløp. Vi anbefaler en spyling av anlegget som en forebyggende vedlikehold. Anbefalt vedlikeholdsintervall for avløpsnett (utskifting): Kort-40 år, middels-50 år og lang-60 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for vannledningsnett av kobber (utskiftning): Kort-30 år, middels-40 år og lang-50 år Anlegget generelt kan ha en mindre levetid ved bruk av de forskjellige skjøtesystemene som kan ha kortere levetid enn rørene. Ved gjentagende skader på eldre vann og avløpsanlegg risikerer sameiet at forsikringsselskapet ikke dekker skaden. Vi anbefaler å gjennomspyle avløpsrør jevnlig, hvert 4 år, da skadene kan bli betydelig større om man venter til rørene er tette.

12 12 BRANNFOREBYGGING Generell info: Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn stiller følgende krav til brannsikring: Eier av bolig skal sørge for at boligen er utstyrt med minst en sertifisert røykvarsler, plassert slik at den høres tydelig på alle soverommene når dører er lukket. Eier skal også sørge for at boligen er utstyrt med minst ett av følgende slokkeutstyr: a) pulverapparat på minimum 6 kg med ABC-pulver b) skum-/vannapparat på minimum 9 liter c) skum-/vannapparat på minimum 6 liter med effektivitetsklasse på minimum 21A d) formfast brannslange med innvendig diameter på minimum 10 mm, eller e) annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet. Slokkeutstyret skal kunne benyttes i alle rom. Les mer om brannvern i borettslag og sameier på DSB sin hjemmeside:

13 13 GARASJER Garasjekjeller er lokalisert under blokkene. Det ble her observert fuktproblemer i himling (ref. bilde nr 7) samt betongskader ved gulv (ref. bilde nr 8). Det antas at fuktproblematikken i himlingen kommer av vanninntrenging igjennom dekket. Det er en vifte i enden av garasjen som skal lufte arealet, men denne virker ikke lenger. Så at fuktskadene i himling også er en kombinasjon knyttet til luftfuktighet og kondens er også trolig. Garasjeporten er en «åpen» gitterport. Dette gir i utgangspunktet en god lufting i garasjen, men antagelig ikke tilfredsstillende siden viften ikke er i bruk. Dersom sameiet vurder å skifte ut porten til en mer lukket løsning så er det enda viktigere å få ventilert garasjen tilstrekkelig. Vedlikeholdsintervall for garasjeporter (utskiftning): Kort-10 år, middels-15 år og lang-20 år Vedlikeholdsintervall for malt betong uten puss (ny hovedbehandling): Kort-8 år, middels-12 år, lang-16 år

14 14 ANDRE FORHOLD Trær/beplantning Det anbefales generelt sett å ikke plante store trær og busker inntil bygningsmassen. Asfalt Det mangler en del asfalt utenfor på inngangssiden etter dreneringsarbeidene. Dette bør av estetiske og praktiske årsaker reasfalteres. Anbefalt vedlikeholdsintervall for reparering av asfalt: Kort-2 år, middels-6 år og lang-10 år Anbefalt vedlikeholdsintervall for legging av ny asfalt: Kort-15 år, middels-20 år og lang-25 år Ventilasjon Mekanisk avtrekk med vifte på taket for hver blokk. Ukjent når det sist ble foretatt vedlikehold og rens av anlegget. Annet Vi vil opplyse at normal levetid på varmtvannsberedere er ca. 15 år. Forsikringsselskapene beregner aldersfradrag på beredere som har oversteget 3 år. Aldersfradraget er 10 % pr. år fra og med det 4. året etter at berederen ble tatt i bruk. Det vil i praksis si at ved en forsikringsdekkende skade på berederne vil egenandelen kunne overstige kr 6000,- (Det trekkes aldersfradrag isteden for egenandel der fradraget overstiger kr 6000,-). En forsikringsdekkende skade forutsetter at skaden skjer brått og uforutsett. Skade som skyldes tæring og korrosjon som følge av normalt bruk er således ikke dekket. Vi anbefaler derfor å montere waterguard der det ikke finnes i dag. Waterguard fungerer slik: Ved en vannlekkasje, vil en sensor straks registrere dette og automatisk stenge vanntilførselen til boligen. Se for øvrig

15 15 OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT REKKEFØLGE. Vedlikeholdsoppgaver: Antatt pris: Utføres år: 1. Rehabilitering av balkonger med vekt på avrenning Pris må innhentes Kontroll av takene av taktekkerfirma Kr , Betongrehabilitering av garasjeanlegg Kr Ordne vifte i garasjealegget Kr , Sanering og gjenoppbygning av fellesrom Kr , Service på vifte og rens av ventilasjonskanaler Kr , Kontroll av el-anlegget Kr , Spyling av avløpsanlegg Kr , Skifte resterende eldre enheter av vinduer og dører Kr ,-/enhet Maling av treverk og vinduer Pris må innhentes Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2013 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag, for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. ABBLs nybygg- og rehabiliteringsavdeling kan bistå i forbindelse med ombygging og utbedringsoppgaver.

16 16 SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER 1. Rehabilitering av balkonger med vekt på avrenning Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Kontroll av takene av taktekkerfirma Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Betongrehabilitering av garasjeanlegg Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Ordne vifte i garasjealegget Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Sanering og gjenoppbygning av fellesrom Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Service på vifte og rens av ventilasjonskanaler Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

17 17 7. Kontroll av el-anlegget Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Spyling av avløpsanlegg Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Skifte resterende eldre enheter av vinduer og dører Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris: Maling av treverk og vinduer Utført av:... Dato:... Produkt:... Pris:...

18 NOTATER: 18

19 19 PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN FOR SAMEIEFORENINGEN KOLSÅSSTIEN 9 BYGGEÅR 1978 Bygningsdel Produkt Prisantydning Utført/år Intervall/år PVC-folie inkl nye beslag, Taktekking Kr. 600,- Ca pr. m² Ventilasjonskanaler Rens, pr. enhet Kr ,- - 9 Utvendig panel/treverk Oljedekkbeis, pr m 2 Kr. 350,- 2009/ Vinduer Nye enheter, pr. stk. Kr. 8000,- Div år Behandling, pr. stk. Kr. 1000, Hovedinngangsdører Utskifting, pr stk. Kr , Balkonggulv Behandling/membran pr. m 2 Kr. 1000,- Div år 10 Gulvbelegg Vinylbelegg, pr. m² Kr. 450, Utvendig malt betong Akrylmaling, pr. m 2 Kr. 200,- 2009/ Malt betong innvendig Akrylmaling, pr. m 2 Kr. 150, Drenering Elektrisk anlegg Vann- og avløpsanlegg Asfalt Ny drenering inkl. papp, pr. løpemeter Utskifting Utskifting Kr. 3500,- 1978/ Pris må innhentes Pris må innhentes Reparasjon, pr. m² Kr. 500,- - ved behov Omlegging, pr. m² Kr. 200, Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2013 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag, for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. Tegninger har ikke vært tilgjengelig som grunnlag for arealberegning. I tillegg til teknisk bistand som ligger innenfor forvaltningspakken, kan avdeling nybygg og rehabilitering bistå med tilbudshenting og teknisk rådgivning ved oppfølging av større og mindre bygg og vedlikeholdsprosjekter. Dette vil da være tjenester som faktureres særskilt i henhold til egne avtaler utenom forvaltningspakken. Sandvika, Asker og Bærum Boligbyggelag AL TEKNISK FORVALTNING Erlend E. Mæhlum ingeniør

20 OVERSIKTSKART 20

21 21 BILDER TIL VEDLIKEHOLDSRAPPORT FOR SAMEIEFORENINGEN KOLSÅSSTIEN Referansebilde nr. 1 Referansebilde nr. 2 Referansebilde nr. 3 Referansebilde nr. 4 Referansebilde nr. 5 Referansebilde nr. 6

22 Referansebilde nr.7 Referansebilde nr. 8 22