PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN Terr PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP Borettslaget Skredbakka 1. oppdatering juli 2010

2 Innhold 1 Bildedokumentasjon Vedlikeholdsobjekter Generelt om vedlikeholdsplan Oppdragsopplysninger Fordelene med vedlikeholdsplan Sentrale begreper Grunnlag for vedlikeholdsplanen Generelt om boligselskapet Generelt om bygningen Serviceavtaler Historikk Tiltaksliste for Anbefalte tiltak for Bildedokumentasjon av skader og mangler Vedlikeholdsplan for de neste 10 år Kostnader og årlig avsetning Andelseiers ansvar Generelt Skisse som viser boligselskapets ansvar iht. NBBLs anbefaling Skisse som viser andelseiers ansvar iht. NBBLs anbefaling Generelt om vedlikehold Veiledning om utvendig vedlikehold Vedlikehold av installasjoner Vedlikeholdslogg Dette produktet er opphavrettslig beskyttet, og er kun til intern bruk for selskaper som har inngått avtale med SBBL. 1

3 1 Bildedokumentasjon 1.1 Vedlikeholdsobjekter Bilde 01: Tak, blokk Avflassing beslag tak, hageside Bilde 02: Tak, blokk Noe mose på tak Bilde 03: Tak, blokk Avflassing beslag tak, gavlvegg Bilde 04: Tak over inngangsparti, blokk Rust på takplater Bilde 05: Takrenne, blokk 5 Oppsamling av jord og skitt Bilde 06: Takrenne Rusten innfestning Bilde 07: Taknedløp, blokk inngangsside Stål Bilde 08: Taknedløp, blokk hageside PVC Bilde 09: Balkong, blokk Eksempel på innrammet rekkverksplate Bilde 10: Rekkverk balkong, blokk Malingsslitt plate Bilde 11: Balkongdekke, blokk Mosedannelse Bilde 12: Atrium, blokk Innebygd takterrasse Bilde 13: Trekledning, blokk Bilde 14: Fasadeplater, blokk Stålplater Bilde 15: Fasadeplater, blokk Sår/skader Bilde 16: Fasadeplater, blokk Avflassing Bilde 17: Fasadeplate, blokk Rustutslag Bilde 18: Betongoverflate, blokk Inngangsside Bilde 19: Alu.beslåtte trevinduer, blokk Nytt vindu fra Bilde 20: Trevindu gavlside, blokk Råteskadet vindu Bilde 21: Trevindu hageside, blokk 5 Råteskadet vindu Bilde 22: Takvindu, blokk Vinduer i eloksert aluminium Bilde 23: Overlyskuppel, blokk Kuppel i bra stand Bilde 24: Hovedinngangsdør, blokk Fra byggeår Bilde 25: Boddør, blokk - Labankdør Bilde 26: Inngang styrerom, blokk - Dør med slitt overflate Bilde 27: Trappeoppgang, blokk Noen småskader, men ellers i god stand Bilde 28: Inngangsparti, blokk VF er i bra stand Bilde 29: Felles boder Uisolerte boder Bilde 30: Styrerom, blokk Anbefaler oppussing Bilde 31: Toalettrom, blokk Anbefaler oppussing Bilde 32: Inngang VF/trappegang, blokk Dør i furu med trådglass Bilde 33: Inngang leiligheter Glatt, malt dør

4 Bilde 34: Dør til el.tavlerom Dobbel glatt malt dør Bilde 35: Inngang søppelrom, blokk Opprustet dør og karm Bilde 36: Tak, rekkehus Papptekking Bilde 37: Tak, rekkehus Mose på tak Bilde 38: Takgjennomføring, rekkehus Anbefaler kontroll av gjennomføringer Bilde 39: Murte piper, rekkehus Bilde 40: Takrenne, rekkehus PVC Bilde 41: Taknedløp, rekkehus PVC Bilde 42: Balkong, rekkehus Malingsslitt/falmet rekkverk Bilde 43: Balkong, rekkehus Ubehandlet og fuktig balkongdekke Bilde 44: Trekledning, rekkehus Eksempel på godt vedlikeholdt Bilde 45: Trevkledning, rekkehus Misfarget Bilde 46: Trevkledning, rekkehus Sprukket kledning over vindu og dør Bilde 47: Fasadeplater, rekkehus Skade og rustdannelse Bilde 48: Fasadeplater, rekkehus Små sår/skader Bilde 49: Fasadeplater, rekkehus Missfarging Bilde 50: Betongoverflate, rekkehus Ubehandlet grunnmur Bilde 51: Betongoverflate kjellernedgang, rekkehus Malingsslitt Bilde 52: Trevindu, rekkehus Eksempel på utskiftningsklart vindu Bilde 53: Takvindu, rekkehus Vinduer i eloksert aluminium Bilde 54: Typisk inngangsdør, rekkehus Bilde 55: Inngangsdør med vindusfelt på siden, rekkehus Bilde 56: Typisk terrassedør, rekkehus Bilde 57: Terrassedør, rekkehus Bilde 58: Boddør, rekkehus Bilde 59: Kjellerdør, rekkehus Bilde 60: Balkongdekke Synlig armeringsjern Bilde 61: Rekkverk Manglende overflatebehandling Bilde 62: Plater Tagging Bilde 63: Overgang mellom takrenner Bilde 64: Betongskade Sprekk i mur mellom søppelrom og bod Bilde 65: Lampe Løs lampe toalett styrerom Bilde 66: Vifte Vifte mellom søppelrom/toalett styrerom Bilde 67: Trapp Skade i trinn Bilde 68: Trapp Manglende PVC-belegg på håndlist Bilde 69: Lydhimling Skade i himlingsplate Bilde 70: HMS Lagring av store mengder papir i trappeoppgang

5 Bilde 71: EL Manglende lokk Bilde 72: EL Manglende lokk Bilde 73: Inngangsdør Sprekk i trådglass Bilde 74: HMS Kjemikalier bør oppevares utilgjengelig for barn Bilde 75: HMS Kjemikalier og bilbatteri Bilde 76: Musepapp Ikke festet Bilde 77: Tak, bod Knust takstein Bilde 78: Tak Løs mønestein, HMS Bilde 79: Tak påbygg Bilde 80: Tak påbygg Bilde 81: Tak påbygg Bilde 82: HMS Løs takstein Bilde 83: Balkong Bilde 84: Vindu og balkongdør Bilde 85: Boddør Løsnet fra hengsel Bilde 86: Trekledning - Ubehandlet Bilde 87: Trekledning Bilde 88: Trekledning Bilde 89: Kjellerdør Blokkert Bilde 90: EL Løst utelys Bilde 91: Betongskade Bilde 92: Magebelte Bilde 93: Ventil Bilde 94: Ventil Rustne ventiler Bilde 95: Gjerde - Mønespiker Bilde 96: Gjerde Ubehandlet trevirke

6 2 Generelt om vedlikeholdsplan 2.1 Oppdragsopplysninger Oppdrag: Oppdragsgiver: Oppdragsansvarlig i SBBL: Utført av: Vedlikeholdsplan Borettslaget Skredbakka Teknisk avdeling Finn Kjetil Borgenvik, Ane Kristine Gangstad og Linda N. Knutsen. Befaringsdatoer: , Rapport dato: August Fordelene med vedlikeholdsplan Drivkraften for å vedlikeholde bygninger kan ha utspring i flere ulike hensyn. I følge Plan- og bygningsloven, 89, pålegges styret i boligselskapet et ansvar for å holde bygningen forsvarlig ved like: "Bygning, konstruksjon eller anlegg..., skal holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og at innretningen ikke virker skjemmende i seg selv i forhold til omgivelsene." Vedlikeholdsplanen er utviklet nettopp for å identifisere tiltak og vedlikehold av bygninger. Planen er basert på lang erfaring med vedlikehold av bygninger, gjør det lett å sette i gang riktige tiltak til rett tid. Man får også oversikt over kostnader og hvor mye som bør avsettes til vedlikeholdsfond. Vedlikeholdsplanen er bygget opp omkring en database over bygningsdeler og komponenter der vanlig antatt levetid og enhetskostnader for vedlikehold og utskifting er estimert. Ved etablering av vedlikeholdsplanen registreres tilstandgrad for aktuelle bygningsdeler. Arealer måles opp eller innhentes fra tidligere anbudsdokumenter. Årstall for neste utskifting baseres på sist utført vedlikehold, samt tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. På grunnlag av dette får vi fram forventet vedlikeholdsbehov med kostnader for neste 10-års periode. Planen oppdateres årlig med hensikt og: registrere skader og mangler korrigere antatte vedlikeholdsintervall vurdere behov for vedlikehold kommende år bidra med hjelp til budsjett Den årlige befaringen 1 utføres som en systematisk gjennomgang av alle bygningens deler, og visuelle observasjoner kan kombineres med enkle målemetoder. Gjennom dette minimaliseres de totale vedlikeholdskostnadene for bygningen. 1 Leiligheter, andelseiers private boder og utenomhuslige arealer er ikke med i avtalen og befares ikke. 5

7 2.3 Sentrale begreper Vedlikehold Defineres som arbeid som er nødvendig for å opprettholde bygningens standard. Uten vedlikehold vil en bygning forfalle. Det kan bli dyrere å sette den i stand etter at forfallet har satt inn, enn å koste på jevnlig vedlikehold. Aktivt og riktig vedlikehold kan forhindre små skader i å utvikles til større skader, med følgende kostbare reparasjoner. Riktig planlegging av vedlikeholdet kan totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikehold er dessuten nødvendig for å opprettholde bygningens økonomiske verdi. Utbedring/ombygging og drift Utbedring eller ombygging som hever bygningens standard, defineres som rehabilitering/ oppgradering, ikke som vedlikehold. Skillelinjene mellom drift og vedlikehold kan være uklare. Det er vanlig å definere drift som aktiviteter som er nødvendige for at bygningen skal fungere som forutsatt i det daglige. Eksempler på driftsoppgaver er renhold, renovasjon, ettersyn av tekniske installasjoner og kontroll av bygningsdeler. Vedlikeholdsbehov En bygning er utsatt for både utvendige og innvendige påkjenninger. Utvendig er det først og fremst klimapåkjenninger som vind, nedbør, sollys, luftforurensninger, temperatursvingninger og kombinasjoner av disse som bidrar til å bryte ned overflater og materialer. Behovet for utvendig vedlikehold vil derfor variere mye med bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Innvendig er det i første rekke bruken av bygningen og installasjonene som medfører slitasje og gir behov for vedlikehold. En bygning brytes sakte ned til tross for jevnlig vedlikehold, men vedlikeholdet bidrar til å dempe nedbrytningsprosessen. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold: Arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til opprinnelig nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk e.l. Periodisk vedlikehold: Arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold forebygger også skader. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling som maling av vinduer. Utskifting: Utskifting av bygningsdeler med kortere varighet enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Økonomisk betraktning om fordelingen av forebyggende periodisk vedlikehold og løpende vedlikehold. Større andel av forebyggende og periodisk vedlikehold vil redusere andelen av løpende vedlikehold. Totale vedlikeholdskostnader blir lavest ved en fornuftig kombinasjon av løpende og periodisk vedlikehold. Optimalt arbeidsområde 6

8 Levetid Den tiden det tar før bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. Levetider til bygninger og bygningskomponenter er avhengig av bygd kvalitet, slitasje, elding, samt vedlikehold. De enkelte bygningsdelene i en bygning har forskjellig levetid uavhengig av bygningens brukstid. Bygningens brukstid er total levetid for bygningen inntil riving eller større ombygging, og må ikke forveksles med bygningsdelenes levetid. Begrepet levetid har flere betydninger, og det er viktig å skille mellom estetisk levetid, funksjonell levetid, teknisk levetid og økonomisk levetid Estetisk levetid: Tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som f.eks. tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er stygg eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse. Funksjonell levetid: En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lenger tilfredsstiller gitte funksjonskrav. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige. Økonomisk levetid: Optimal tid før utskifting er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan bety og utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Valg av materialer og vedlikeholdsmetode kan gjøres ut fra hensyn til en optimal økonomisk levetid. Den økonomiske levetiden avhenger sterkt av gjeldende realrente. Teknisk levetid: Den tiden det tar å bryte ned en bygningsdel slik at den ikke virker etter hensikten, og dermed må skiftes ut. Grunnlaget for bygningsdelens tekniske levetid ligger i materialegenskapene, konstruksjonsløsningen/detaljutformingen og kvaliteten på utførelsen. Optimal teknisk levetid forutsetter derfor at bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljøpåvirkningene, brukspåkjenningene og vedlikeholdet som har innvirkning på den tekniske levetiden. Men også typiske driftsoppgaver som for eksempel renhold har betydning. I vedlikeholdssammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold. Målet er ikke maksimal levetid, men en fornuftig levetid med et riktig vedlikehold. Antikvarisk levetid: I antikvarisk sammenheng er det ønskelig at bygningsdelens levetid er lengst mulig, fordi man ønsker å opprettholde bygningens autensitet. Dette kan medføre at man aksepterer skader på bygningsdelen og søker å fjerne skadeårsaken. HMS Helse: Arbeidsmiljø og inneklima kan bedres gjennom vedlikehold, valg av materialer og vedlikeholdsmetoder. Miljø: Bygninger og utendørs anlegg er en del av vårt miljø og våre omgivelser. Innvendig og utvendig vedlikehold virker inn på vår trivsel. Sikkerhet: Riktig vedlikehold kan bidra til økt sikkerhet for bygningen og virksomheten, f.eks. ved bedre brannsikring, økt motstandsevne mot konstruktive bruddskader m.m. 7

9 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen Tilstandsanalyse: Den samlede analysen; programmering, planlegging, undersøkelse, vurdering og rapportering. Hensikten med tilstandsanalysene er å korrigere vedlikeholdsplanen og tidlig fange opp skader som må utbedres. Tilstandsregistrering: Undersøkelser og nedtegnelser av hvilken tilstand en bygning eller bygningsdel befinner seg i på et gitt tidspunkt. Tilstandsgrad: Uttrykk for hvilken tilstand en bygningsdel befinner i, i forhold til et definert referansenivå. Generelt anbefales det å gjennomføre årlige tilstandsanalyser på registreringsnivå 1 iht. NS Tilstandsanalyse for byggverk. En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Tilstandsanalysen benyttes som grunnlag for utarbeidelsen av den 10-årige vedlikeholdsplanen og revisjon av årlige planer. Videre er vedlikeholdsplanen basert på innhentede opplysninger, arkiverte tegninger og andre aktuelle dokumenter. Tilstandsanalyse på registreringsnivå nivå 1 innebærer at: Visuelle observasjoner kun utføres på tilgjenglige flater uten fysisk inngrep. Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjenglige deler av konstruksjoner. Flater som er skjult av snø eller skjult på en annen måte vil ikke bli kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, elektrisk anlegg, vann og avløp osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innside og utvendig fra bakken eller om mulig fra stige. Skjulte installasjoner generelt sett ikke blir kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dette vil si at tekniske anlegg, som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. I enkelte tilfeller vil det anbefales/være behov for videre tiltak som innebærer grundigere undersøkelser på registreringsnivå 2 eller 3 for å kartlegge tilstanden, finne årsaken til skadesymptomene, vurdere utbedringsmetodene og vurdere arbeidets omfang, samt kostnader. I slike tilfeller kan det være behov for å engasjere konsulenter. Tilstandsregistrering Tilstandsvurdering Tilstandsgradering Konsekvens-/ risikovurdering Tiltaksprioritering Tiltaksplanlegging og -budsjettering Hendelsesforløpet i en tilstandsanalyse iht. NS

10 Tilstandgrad Resultatene fra tilstandsregistreringen og tilstandsvurderingen beskrives i form av definerte kvalitetsnivåer som tilstandsgrader. Disse kvalitetsnivåene er ment som et hjelpemiddel for å danne en korrekt liste med tiltaksprioriteringer. Tilstandsgraderingen blir vurdert ut i fra beskrivelsen i henhold til tabell 1. Tilstandgraden gjør det mulig å bestemme et tiltaksbehov som vist i tabell 2. Tabell 1 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Beskrivelse ingen symptomer/som nytt svake symptomer middels kraftige symptomer kraftige symptomer Tabell 2 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Tiltaksbehov ingen tiltak forebyggende vedlikehold reparasjoner utskifting/totalrehabilitering 9

11 Vedlikeholdsintervall Vedlikeholdsplanen tar utgangspunkt i et normalt intervall for vedlikehold og levetid for bygningens ulike komponenter. Vedlikeholdsintervall er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres på en bygningsdel. Anbefalte intervaller i planen er i henhold til SINTEF Byggforsk sine anbefalte intervaller for vedlikehold. Intervallene blir tilpasset ut i fra egne erfaringer, bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholdsintervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene. Teknisk levetid på overflatesjiktet er ikke ensbetydende med den tiden det tar før sjiktet er slitt bort, men den tiden det tar før sjiktet mister sin evne til å beskytte underlaget. På samme måte som bygningsdelenes levetid kan vedlikeholdsintervallene være bestemt ut fra flere typer krav, f.eks. estetiske eller økonomiske krav. Generelt anbefales det at tiltak for bygningsdeler samles så godt som mulig. Dvs. overflatebehandling av hele fasaden (kledning, dører og vinduer) på likt. Dette skaper et forutsigbart vedlikehold som igjen er kostnadsbesparende for borettslaget. Og ikke minst vil det estetiske samt standarden på bygningsdelene være lik. Gjennomføring av vedlikehold Det anbefales å ta vare på den årlige vedlikeholdsplanen og følge opp og korrigere i forhold til hva som faktisk er gjort. Dette vil gi oversikt og være til hjelp ved senere tiltak. Når et vedlikeholdstiltak er utført, bør man derfor notere seg hva som er gjort, hvilke materialer og overflatebehandling som er brukt og tidspunktet for utføring. Denne informasjonen bør oppbevares sammen med den øvrige dokumentasjonen i en egen perm. I kapittel 11 ligger skjemaer for dette. Vi anbefaler at styret oppnevner en person som får ansvar for å følge opp planen og krysse av for de ulike oppgaver som er gjennomført. I tillegg vil vi anbefale å fylle inn opplysninger som er relevant for vedlikeholdet i skjemaene bakerst i planen. Bistand eller rådgivning i forbindelse med igangsetting eller oppfølging av tiltak kan utføres av SBBL s tekniske avdeling ved Jostein Hauge på telefon

12 3 Generelt om boligselskapet 3.1 Generelt om bygningen Navn Borettslaget Skredbakka Adresse 4048 Hafrsfjord Gårds-/Bruks nr 40/809 Klient nr hos SBBL 158 Boligselskapet består av Rekkehus og blokker u/heis Byggeår 1983 Driftsår 1983 Antall enheter Antall oppganger blokker Antall etasjer blokker 142, 90 enheter i blokk og 52 enheter i rekkehus 14 oppganger 3 oppganger m/4 etasjer og 11 oppganger m/3 etasjer. Flyfoto av Borettslaget Skredbakka 11

13 3.2 Serviceavtaler Serviceområde Brannvernsutstyr Vaktmestertjeneste Felles ventilasjonsanlegg Vedlikehold feiemaskin Renhold Skadedyrsbekjempelse Leverandør Ingen serviceavtale Bo & Eiendom Villa Ventilasjon og Rens AS Hillevåg Elektro Diesel AS Ingen serviceavtale ISS Blokk 1 Blokk 2 Blokk 3 Rekkehus Blokk 4 Blokk 5 12

14 3.3 Historikk År Utført vedlikehold blokk Utført vedlikehold rekkehus 1995 Utskifting ventilasjonsanlegg Utskifting ventilasjonsanlegg 1996 Omtekking tak 1997 Pipeinntekking 1998/ 99 Overflatebehandling 2000 Rehabilitering av blokk Innglassing balkonger 2001 Betongrehabilitering carporter Flomsikring av renner Innglassing atrium Overflatebehandling vinduer og dører 2002 Utskifting 12 varmtvannsberedere Ombygging antenneanlegg Utbedring drenering Skredbakkatunet Kontroll av strømtavler og sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting vinduer/balkongdører 3 blokker Utskifting 5 stoppekraner Rens og reparasjon av drenskummer Forsterkning av dekke over carporter Skifte av pakning vinduer/dører 2 blokker Justering av dører 2 blokker Overflatebehandling vindu/dør 2 blokker Overflatebehandling fasade Overflatebehandling trappeoppganger Nytt gulvbelegg på gulv/trappetrinn Fasadevask av aluminiumsflater Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Drenering Brannsikringsutstyr Overflatebehandling Overflatebehandling vinduer og dører Utskifting brannslukningsapparat Ombygging antenneanlegg Kontroll av strømtavler og sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting 10 stoppekraner Rens og reparasjon av drenskummer Taktekking/renovering Skifte av pakninger vinduer/dører Justering av dører Overflatebehandling fasade Taktekking Fasadevask av aluminiumsflater Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Utbedring drenering Skredbakkatunet 2008 Utbedring drenering Utbedring drenering Utbedring drenering (Skredbakkatunet 15 og 17) 2009 Utskifting av motor for Modernisert og utvidet lekeplass (ved ventilasjonssystem Skredbakka 41/51) Utskifting av motor for ventilasjonssystem 2010 Forprosjekt fasaderehabilitering 1 Forprosjekt fasaderehabilitering 1 1 Forprosjekt til fasaderehabilitering er igangsatt. Arkitektene er i gang med å utarbeide forslag. Da prosjektet er av såpass stort omfang antas det at arbeidene vil pågå over 2-3 år; 2011, 2012 og muligens Kostnadene er derimot lagt til 2011, da finansieringen må være klar før prosjektets start. 13

15 4 Tiltaksliste for 2011 Tiltakene som anbefales utført dette år er listet opp i prioritert rekkefølge. Prioriteringsgraden for de ulike tiltakene er bestemt ut i fra tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. Tiltak for bygningsdeler gradert med høy tilstandsgrad, samt høy konsekvens av ikke utført vedlikehold vil alltid sorteres fra høyest til lavest på prioriteringslisten. Disse anbefalingene forblir uendret fra teknisk avdeling sin side. Dersom det er lagt inn utbedringstiltak som man ikke har økonomi til å sette på vedlikeholdsplanen førstkommende år, er opp til boligselskapet å avgjøre hvilke av de anbefalte tiltakene som skal prioriteres/gjennomføres det aktuelle året. For mer informasjon om tilstandsgrader, se kapittel 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen. Nærmere detaljer om de ulike bygningsdelene og tiltakene fins i kapittel 5. Tilstandsgrad er ført opp ved siden av navnet på den aktuelle bygningsdelen. Tiltaksliste Blokker Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll og evt. rengjøring av tak og takgjennomføringer. 2. Utbedre skader og mangler. 3. Igangsettelse av større utvendig fasaderehabiliteringsprosjekt. 4. Videokontroll av avløpsledninger. 5. Overflatebehandling søppelrom, innvendig, samt utskifting av ståldører mot søppelrom. 6. Oppgradering av styrerom m/toalettrom, innvendig. Tiltaksliste Rekkehus Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll og evt. rengjøring av tak og takgjennomføringer. 2. Utbedre skader og mangler. 3. Igangsettelse av større utvendig fasaderehabiliteringsprosjekt. 4. Videokontroll og spyling av avløpsledninger. 14

16 5 Anbefalte tiltak for Dette er en kombinert årlig og periodisk vedlikeholdsplan som gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og til slutt en oversikt over hvilke kostnader de vil kreve. En periodisk vedlikeholdsplan vil i første rekke inneholde forslag til vedlikehold som man vet vil gjenta seg med regelmessige intervaller. Modernisering og ombygging som tar sikte på å heve bygningens standard, er ikke vedlikehold og holdes derfor atskilt fra vedlikeholdsbudsjettet. Skader og lignende (løpende vedlikehold) må for øvrig utføres når behovet oppstår, og kan derfor ikke langtidsplanlegges. Dette er omtalt i kapittel 6. Utvendige vedlikeholdsarbeider - Blokker Yttertak og takgjennomføringer Folietekket tak Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak TG ukjent Flatt tak tekket med folie. Taket kan ikke besiktiges fra bakkenivå. Tilstand på beslag er preget av slitasje. Rengjøring og kontroll av tak og gjennomføringer. Årlig Kontroll. Anbefaler kontroll av tak og takgjennomføringer årlig 2015 Omlegging av taktekking. Omlegging av folietekket tak anbefales med intervaller på år. Anbefaler utskifting av beslag samtidig. Ved behov Rengjøring. Anbefaler rengjøring av taket ved behov. Bilde 01: Tak, blokk Avflassing beslag tak, hageside 15

17 Tak tekket med betongtakstein TG 1 Beskrivelse Skrått tak tekket med betongtakstein (45 o ). Tilstand Taket er besiktiget fra bakkenivå. Ved befaring ble noe mosedannelse registrert. Beslagene er preget av slitasje. Tiltak 2011 Anbefaler rengjøring og kontroll av tak (lekkasje, løs takstein). Tiltak Årlig Kontroll. Anbefaler årlig kontroll av tak Ved behov Rengjøring. Rengjøring av taket anbefales ved behov. Omlegging anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 02: Tak, blokk Noe mose på tak 16

18 Bilde 03: Tak, blokk Avflassing beslag tak, gavlvegg 17

19 Tak tekket med profilerte stålplater TG 2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Skrått tak over innganger tekket med profilerte stålplater. Stålplatene er stedvis angrepet av rust. Generell tilstand vurderes til slitt. Omlegging er planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen som igangsettes i Omlegging: Omlegging anbefales utført med intervaller på år. Videre tiltak avhengig av hva som blir gjort i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Bilde 04: Tak over inngangsparti, blokk Rust på takplater Takgjennomføringer Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Ventilasjonssjakter/luftehatter/taksluker i metall Ikke mulig å besikte fra bakkeplan. TG ukjent Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak med tanke på lekkasjer. Årlig Kontroll. Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer Utskifting. Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til

20 Takrenner og taknedløp Takrenner TG 2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Takrennene er delvis i stål og delvis i betong med fuktsikringsbelegg. Jord og skitt i rennene ble registrert ved befaring, samt rustutslag på innfestning/krok. Utskifting av renner i stål er planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen, planlagt igangsettelse i Utskifting. Anbefaler utskifting sammen med øvrig fasaderenovering. Anbefalt intervall for utskifting er år. Årlig Rensk og kontroll. Anbefaler årlig rensk/spyling og kontroll av rennene og festene. Bilde 05: Takrenne, blokk 5 Oppsamling av jord og skitt. Bilde 06: Takrenne Rusten innfestning 19

21 Taknedløp TG 1-2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Taknedløp i stål på inngangssiden, og PVC på hagesiden. Noe rust på nedløpsfestene. Ingen store skader på nedløp er observert. Utskifting er planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen som igangsettes i Utskifting: Anbefaler utskifting sammen med øvrig fasaderenovering. Anbefalt intervall for utskifting er år. Årlig Kontroll. Anbefaler årlig spyling og kontroll av nedløp og fester. Bilde 07: Taknedløp, blokk inngangsside Stål. Bilde 08: Taknedløp, blokk hageside PVC. 20

22 Balkonger/Atrium Balkonger TG 2 Beskrivelse Balkonggulv og søyler i overflatebehandlet betong med rekkverk av stål og plater. Noen beboere har valgt og ramme inn rekkverksplatene (balkong 2. etg bilde under). Tilstand Malingslitte/skitne plater på balkonger. Betongdekket og søylene er stedvis preget av malingsflassing, samt at det ble registrert misfarging og mosedannelse. Utskifting av rekkverk er planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen som igangsettes i Tiltak 2011 Utskifting, rekkverk: Anbefaler utskifting av plater på rekkverk. Impregnering. Impregnering betonggulv anbefales utført i forbindelse med fasaderehabiliteringen. Tiltak Overflatebehandling, plater på balkonger. Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på 2 6 år. Impregnering. Impregnering betonggulv anbefales utført med intervaller på 8 12 år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 09: Balkong, blokk Eksempel på innrammet rekkverksplate 21

23 Bilde 10: Rekkverk balkong, blokk Malingsslitt plate Bilde 11: Balkongdekke, blokk Mosedannelse 22

24 Atrium TG 1 Beskrivelse Tidligere åpne takterrasser som er blitt bygd inne med takvinduer. Enkelte av disse tidligere definerte uteområdene, er gjort om til boligareal. Her bør en påse at brannsikkerheten er ivaretatt. Vinduer i innglasset atrium er fra Tilstand Besiktet fra bakkenivå. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2011 Tiltak Ingen tiltak dette år. Årlig Kontroll: Anbefaler jevnlig kontroll av atriumene med tanke på evt. lekkasjer. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting. Utskifting av takvindu i aluminium anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 12: Atrium, blokk Innebygd takterrasse 23

25 Yttervegger Trekledning TG 2 Beskrivelse Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Tilstand vurdert til god. Kledning planlagt utskiftet i forbindelse med total fasaderehabilitering. Tiltak 2011 Utskifting: Anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på mellom 5-9 år. Bilde 13: Trekledning, blokk 24

26 Fasadeplater TG 2-3 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Plastbelagte stålplater. Generell tilstand vurdert til slitt. Flere tilfeller av skader og rustdannelser. Utskifting er planlagt i forbindelse med et større rehabiliteringsprosjekt, igangsettelse i Utskifting anbefales med et intervall på år. Videre tiltak avhengig av hva som blir gjort i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Bilde 14: Fasadeplater, blokk Stålplater Bilde 15: Fasadeplater, blokk Sår/skader 25

27 Bilde 16: Fasadeplater, blokk Avflassing Bilde 17: Fasadeplate, blokk Rustutslag 26

28 Betongoverflater TG 1-2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Malte slette betongoverflater. Betongen er preget av noe misfarging og noe malingsflassing. Overflatebehandling. Anbefaler overflatebehandling av betongen i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Overflatebehandling. Overflatebehandling anbefales med et intervall på år. Neste gang er satt til Bilde 18: Betongoverflate, blokk Garasje 27

29 Vinduer Trevindu TG 1-3 Beskrivelse Vinduer i trerammer. Fra byggeår i blokk 4 og 5 og gavler i blokk 1-3. Disse ble overflatebehandlet i Vinduer på inngang og balkongside i blokk 1-3 ble skiftet i Disse er av typen aluminiumsbeslåtte trevinduer. Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Vinduer i gavler, samt begge langsidene i blokk 4 og 5, bærer preg av at de nærmer seg estimert levealder. Resterende vinduer av nyere dato er i generell god stand. Forprosjekt fasaderehabilitering er i gang, planlagt utskifting i Utskifting: Anbefaler utskifting av vinduer fra byggeår samtidig med utskifting/behandling av øvrig fasade. Ved behov Kontroll: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og justering av tetningslister og pakninger, samt smøring av hengsler. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Bilde 19: Alu.beslåtte trevinduer, blokk Nytt vindu fra

30 Bilde 20: Trevindu gavlside, blokk Råteskadet vindu Bilde 21: Trevindu hageside, blokk 5 Råteskadet vindu 29

31 Takvindu TG 1 Beskrivelse Vinduer i eloksert aluminiumsramme. Enkle vinduer fra byggeår. Vinduer i innglasset atrium er fra Tilstand Vurdert til bra stand. Informasjon fra tidligere vaktmester om lekkasjeproblemer med vinduer over atrium. Tiltak 2011 Ingen tiltak. Tiltak Ved behov Kontroll: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og justering av tetningslister og pakninger, samt smøring av hengsler. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting: Utskifting av takvindu anbefales med et intervall på år. Neste gangs utskifting av vinduer fra byggeår er satt til Utskifting: Utskifting av vinduer over atrium er satt til Bilde 22: Takvindu, blokk Vinduer i eloksert aluminium 30

32 Overlyskupler TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Røykluker fra byggeår. Tilstanden på overlyskuplene/røyklukene ble under befaring vurdert til bra. Ingen tiltak. Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll med tanke på lekkasjer. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting: Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 23: Overlyskuppel, blokk Kuppel i bra stand 31

33 Dører og porter Hovedinngangsdør TG 2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Dør i furu og trådglass med sidefelt fra byggeår. Overflatebehandlet i Slitt overflate. Utskifting: Utskifting anbefales samkjørt med rehabilitering av øvrig fasade. Videre tiltak avhengig av hva som blir gjort i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Bilde 24: Hovedinngangsdør, blokk Fra byggeår Balkongdør TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Balkongdør/terrassedør i tre med vindusfelt. Ved befaring ble tilstanden på dørene vurdert som god. Utskifting: Anbefaler utskifting av balkongdører/terrassedører fra byggeår samtidig med rehabilitering/behandling av øvrig fasade. Overflatebehandling: Anbefaler overflatebehandling av dører skiftet i 2004 samtidig med rehabilitering av øvrig fasade Overflatebehandling av alle balkongdører. Anbefalte intervall for overflatebehandling ligger mellom 2-8 år. 32

34 Boddør TG 1 Beskrivelse Boddører av type labank-dør. Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Ved befaring ble tilstanden på boddører vurdert som god. Tiltak 2011 Overflatebehandling: Overflatebehandling anbefales samtidig med rehabilitering av øvrig fasade. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på mellom 5-8 år. Utskifting: Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til 2023 sammen med trekledning. Bilde 25: Boddør, blokk - Labankdør 33

35 Dør styrerom TG 2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak To-fløyet dør i tre med glassfelt. Slitt overflate. Utskifting: Anbefaler utskifting dette år i forbindelse med fasaderehabilitering. Videre tiltak avhengig av hva som blir gjort i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Bilde 26: Inngang styrerom, blokk - Dør med slitt overflate Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer TG ukjent Beskrivelse Rens og reparasjon av drenskummer ble utført i 2004 og utbedring av drenering gjennomført i 2007/2008. Tilstand på avløp er ukjent. Tilstand Ukjent. Tiltak 2011 Videokontroll: Anbefaler videokontroll, evt. spyling av avløpsledningene for å kartlegge tilstanden.. Tiltak Videokontroll: Anbefaler videokontroll av ledninger hvert år, avhengig av ledningsnettets alder. Eventuelle tiltak vurderes etter av videokontroll er foretatt. Utskifting: Intervall for utskifting er ca. 50 år. Neste gangs utførelse er satt til

36 Innvendige vedlikeholdsarbeider Trappeoppganger Himling TG 1 Beskrivelse Malt betonghimling med akustiske himlingsplater montert i himling øverste etasje og deler av himling i underste etasje. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2011 Ingen tiltak. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av innvendige malte betonghimlinger anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TG 1 Beskrivelse Tilstand Malte vegger i betong. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2011 Ingen tiltak. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av innvendige malte vegger anbefales med intervaller på mellom år. Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Belegg på gulv og trapper Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Noen småskader i trapp ble registrert. Ingen tiltak Utskifting: Utskifting av belegg på gulv anbefales med intervaller på mellom år. Bilde 27: Trappeoppgang, blokk Noen småskader, men ellers i god stand 35

37 Vindfang (VF) Himling TG 1 Beskrivelse Tilstand Malt betonghimling. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2011 Ingen tiltak. Tiltak Overflatebehandling: Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Overflatebehandling av innvendige malte betonghimlinger anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TG 1 Beskrivelse Malte vegger i betong. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Noe tilsmussede vegger ble registrert. Tiltak 2011 Rengjøring: Anbefaler rengjøring av innvendige vegger dette året. Tiltak Overflatebehandling: Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Overflatebehandling av innvendige malte vegger anbefales med intervaller på mellom år. Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Belegg på gulv. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak Utskifting: Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Utskifting av gulvbelegg anbefales med intervaller på mellom år. Bilde 28: Inngangsparti, blokk VF er i bra stand. 36

38 Søppelrom Himling TG 2 Beskrivelse Tilstand Malt betonghimling. Mange sprekker i betong samt avskalling av maling. Tiltak 2011 Overflatebehandling: Overflatebehandling av malt himling i betong. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av malt betonghimling anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Vegger TG 2 Beskrivelse Tilstand Malt betong. Mange sprekker i betong samt avskalling av maling. Tiltak 2011 Overflatebehandling: Overflatebehandling av malt vegg i betong. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av malte betongvegger anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Gulv/dekke TG 2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Malt betonggulv. Mange sprekker i betong samt avskalling av maling. Overflatebehandling: Overflatebehandling av gulv i betong. Overflatebehandling: Overflatebehandling av betonggulv anbefales med intervaller på mellom 5-20 år. Neste gangs utførelse er satt til

39 Sportsboder Himling TG 1 Beskrivelse Ubehandlet betonghimling. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2011 Ingen tiltak. Tiltak Ingen tiltak. Vegger TG 1 Beskrivelse Ubehandlet uisolert trevegg, bindingsverk. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2011 Ingen tiltak. Tiltak Tiltak er medtatt i utvendig kledning. Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Ubehandlet betonggulv. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak. Ingen tiltak. Gulv kan eventuelt støvbindes ved behov. Bilde 29: Felles boder Uisolerte boder 38

40 Styrerom Himling TG 1 Beskrivelse Tilstand Malt himling. Malingslitt overflate. Tiltak 2011 Overflatebehandling himling. Tiltak Overflatebehandling av malt himling anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Vegger TG 1 Beskrivelse Tilstand Malte vegger. Malingslitt overflate. Tiltak 2011 Overflatebehandling vegger. Tiltak Overflatebehandling av malt vegger anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Belegg på gulv. Skadet og slitt belegg. Utskifting belegg. Utskifting av gulvbelegg anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 30: Styrerom, blokk Anbefaler oppussing 39

41 Toalettrom TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Malt betonghimling, malte plater på vegg og ubehandlet betonggulv. Slitte overflater. Overflatebehandling av alle innvendige flater. Overflatebehandling av malt himling/vegg anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Overflatebehandling av malt betonggulv anbefales med intervaller på mellom 6-12 år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 31: Toalettrom, blokk Anbefaler oppussing 40

42 Innvendige dører Dør VF/trappegang TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Malt dør i furu med trådglass i vindusfelt Tilstand vurdert til god. Ingen tiltak Overflatebehandling av malte dører. Overflatebehandling av malte dører i tre anbefales med intervaller på mellom 8-20 år. Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 32: Inngang VF/trappegang, blokk Dør i furu med trådglass 41

43 Entrédører TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Slette malte dører. Brann- og lydklassifisert, EI30/35dB. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak. Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 33: Inngang leiligheter Glatt, malt dør Boddører i trapperom TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Glatt malt innvendig dør. Brannklassifisert dør EI30. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak. Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til

44 Dør til el.tavlerom TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Malt innvendig dør. Brannklassifisert dør EI30. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Ingen tiltak. Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 34: Dør til el.tavlerom Dobbel glatt malt dør 43

45 Dør sportsbod/søppelrom TG 3 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Ståldør. Opprustet/utskiftingsklare. Utskifting av ståldører med karm Overflatebehandling: Overflatebehandling av malte ståldører anbefales med intervaller på mellom 6-12 år. Neste gangs utførelse er satt til Utskifting: Utskifting av innvendige ståldører anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 35: Inngang søppelrom, blokk Opprustet dør og karm 44

46 Utvendige vedlikeholdsarbeider, rekkehus Yttertak og takgjennomføringer Papptekket tak TG 1-2 Beskrivelse Flatt tak tekket med papp. Ny tekking utført i 2005/2006. Tilstand Ved befaring ble tilstanden på tekking vurdert til god. Besiktiget fra bakkenivå. Tiltak 2011 Kontroll: Anbefaler kontroll, evt. rengjøring, av tak og kontroll av gjennomføringer. Tiltak Årlig Kontroll. Anbefaler kontroll av tak og takgjennomføringer årlig. Ved behov Rengjøring. Rengjøring av tak. Rengjøring av tak anbefales ca hvert 5. år. Omlegging. Omlegging anbefales med intervaller på år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 36: Tak, rekkehus Papptekking 45

47 Tak tekket med betongtakstein TG 1-2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Skrått tak tekket med betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Noe mose er registrert. Kontroll: Anbefaler kontroll av tak (lekkasje, løs takstein) og rengjøring av takstein. Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av tak. Ved behov Rengjøring. Rengjøring av tak. Rengjøring av taket anbefales ca hvert 5. år. Omlegging. Omlegging anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 37: Tak, rekkehus Mose på tak 46

48 Takgjennomføringer TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Luftehatter i metall. Ved befaring ble tilstanden på luftehattene vurdert som god. Kontroll: Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak med tanke på lekkasje. Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer. Utskifting: Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 38: Takgjennomføring, rekkehus Anbefaler kontroll av gjennomføringer 47

49 Piper TG 1-2 Beskrivelse Murte piper. Ny inntekking i Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Generell tilstanden på pipene ble vurdert som god. Kontroll: Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak, samt beslag. Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer i tak med tanke på lekkasje Impregnering/ overflatebehandling: Anbefaler impregnering/ overflatebehandling av pipene ca hvert 10. år. Utskifting: Utskifting av pipebeslag anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Bilde 39: Murte piper, rekkehus 48

50 Takrenner og taknedløp Takrenner TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Takrenner i PVC. Ved befaring ble tilstanden på takrennene vurdert til god. Planlagt utskiftet i forbindelse med større fasaderehabilitering, planlagt igangsatt i Utskifting: Anbefaler utskifting i forbindelse med øvrig fasaderehabilitering dette år. Årlig Rensk og kontroll: Anbefaler årlig rensk/spyling av rennene. Bilde 40: Takrenne, rekkehus PVC. 49

51 Taknedløp TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Taknedløp i PVC. Ingen store skader på nedløp er observert. Utskifting: Anbefaler utskifting i forbindelse med øvrig fasaderehabilitering. Årlig Kontroll: Anbefaler årlig spyling av nedløp og kontroll av nedløp og fester. Bilde 41: Taknedløp, rekkehus PVC. 50

52 Balkonger Balkonger TG 1-2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Balkong fra byggeår, utført i tre. Generell tilstand vurdert til bra. Enkelte balkonger er preget av falming og malingsflassing, da spesielt håndlisten. Noe ubehandlet og fuktig trevirke ble observert under befaring. Utskifting av trevirke er planlagt i forbindelse med større rehabiliteringsprosjekt, planlagt igangsatt i Utskifting: Anbefaler utskifting av trevirke i forbindelse med fasaderehabilitering dette år Overflatebehandling: Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på 2 6 år. Bilde 42: Balkong, rekkehus Malingsslitt/falmet rekkverk Bilde 43: Balkong, rekkehus Ubehandlet og fuktig balkongdekke 51

53 Yttervegger Trekledning TG 1-3 Beskrivelse Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Trekledningen er av varierende stand. Enkelte rekkehus er bra vedlikeholdt, mens andre er preget av falmet og malingsslitt kledning. Stedvis misfarging, samt stedvis sprukket bordkledning er observert. Utskifting er planlagt i forbindelse med fasaderehabilitering, igangsettes i Tiltak 2011 Utskifting: Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av kledning anbefales utført med intervaller på mellom 5-9 år. Bilde 44: Trekledning, rekkehus Eksempel på godt vedlikeholdt 52

54 Bilde 45: Trevkledning, rekkehus Misfarget Bilde 46: Trevkledning, rekkehus Sprukket kledning over vindu og dør 53

55 Fasadeplater TG 2 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Plastbelagte stålplater. Den generelle tilstanden på fasadeplatene er preget av at de nærmer seg sin estimerte levealder. Det ble under befaring observert en del misfargede plater, samt en del skader og rustdannelser. Planlagt utskifting i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Utskifting av stålplater. Videre tiltak avhenger av hva som blir gjort i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Bilde 47: Fasadeplater, rekkehus Skade og rustdannelse Bilde 48: Fasadeplater, rekkehus Små sår/skader 54

56 Bilde 49: Fasadeplater, rekkehus Missfarging 55

57 Betongoverflater TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Malte slette betongoverflater. Grunnmur er ubehandlet. Betongoverflatene er i generelt god stand. Delvis malingsslitte overflater i kjellernedgangene. Overflatebehandling: Anbefaler overflatebehandling av malte betongflater i forbindelse med rehabilitering av øvrig fasade dette år. Overflatebehandling: Anbefaler overflatebehandling av malte betongflater med et intervall på år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 50: Betongoverflate, rekkehus Ubehandlet grunnmur 56

58 Bilde 51: Betongoverflate kjellernedgang, rekkehus Malingsslitt 57

59 Vinduer Trevindu TG 2 Beskrivelse Vinduer i trerammer. Noen vinduer er skiftet, men ellers fra byggeår. Vinduene ble overflatebehandlet i Tilstand Tilstanden på vinduene er varierende. Generelt bærer vinduene fra byggeår preg av at de nærmer seg estimert levealder. Tiltak 2011 Utskifting: Anbefaler utskifting av vinduer fra byggeår samtidig med rehabiliteringen av øvrig fasade. Antar at nye vinduer som blir satt inn er av typen aluminiumsbeslåtte trevinduer, det er derfor ikke lagt inn videre tiltak på overflatebehandling. Tiltak Ved behov Kontroll: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og justering av tetningslister og pakninger, samt smøring av hengsler. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Bilde 52: Trevindu, rekkehus Eksempel på utskiftningsklart vindu 58

60 Takvindu TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2011 Tiltak Vinduer i eloksert aluminiumsramme. Takvinduene er besiktet fra bakkenivå, tilstand vurdert til bra. Ingen tiltak. Ved behov Kontroll: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og justering av tetningslister og pakninger, samt smøring av hengsler. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting: Utskifting er anbefalt med et intervall på år. Neste gangs utskifting av vinduer er satt til Bilde 53: Takvindu, rekkehus Vinduer i eloksert aluminium 59