PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN Terr PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP Borettslaget Skredbakka 2. Oppdatering november 2011

2 Innhold 1 Bildedokumentasjon Vedlikeholdsobjekter Generelt om vedlikeholdsplan Oppdragsopplysninger Fordelene med vedlikeholdsplan Sentrale begreper Grunnlag for vedlikeholdsplanen Generelt om boligselskapet Generelt om bygningen Serviceavtaler Historikk Tiltaksliste for Anbefalte tiltak for Vedlikeholdsplan for de neste 10 år Kostnader og årlig avsetning Andelseiers ansvar Generelt Skisse som viser boligselskapets ansvar iht. NBBLs anbefaling Skisse som viser andelseiers ansvar iht. NBBLs anbefaling Generelt om vedlikehold Veiledning om utvendig vedlikehold Vedlikehold av installasjoner Vedlikeholdslogg Dette produktet er opphavrettslig beskyttet, og er kun til intern bruk for selskaper som har inngått avtale med SBBL. 1

3 1 Bildedokumentasjon 1.1 Vedlikeholdsobjekter Bilde 1: Tak Forslag til viktige sjekkpunkter ved takbefaring Bilde 2: Tak Blokk Bilde 3: Tak, blokk Noe mose ble registrert på tak Bilde 4: Tak, bod Vegetasjon på takene anbefales fjernet Bilde 5: Tak, bod Knust takstein Bilde 6: Tak, blokk Avflassing beslag tak, gavlvegg Bilde 7: Tak over inngangsparti, blokk Rust og avflassing på takplater Bilde 8: Takrenne Takrenner hadde generelt et behov for rengjøring Bilde 9: Takrenne Eks. på rengjort takrenne på blokk Bilde 10: Taknedløp, blokk Skjevt taknedløp i stål. Skredbakka Bilde 11: Taknedløp, blokk hageside Pvc Bilde 12: Taknedløp/overgang takrenner, blokk Ikke tilfredsstillende løsning Bilde 13: Rekkverk, blokk Eksempel på innrammet rekkverksplate Bilde 14: Rekkverk balkong, blokk Malingsslitte rekkverksplater Bilde 15: Rekkverk balkong, blokk Ubehandlet trevirke Bilde 16: Atrium, blokk Innebygd takterrasse Bilde 17: Atrium, blokk Innebygd takterrasse Bilde 18: Atrium, blokk Innebygd takterrasse Bilde 19: Trekledning, blokk Bilde 20: Trekledning på bod Kledningen trekker fuktighet fra bakken Bilde 21: Trekledning, blokk Bilde 22: Fasadeplater, blokk Stålplater Bilde 23: Fasadeplater, blokk Tagging Bilde 24: Fasadeplater, blokk sårskader og avflassing Bilde 25: Fasadeplate, blokk Skader i fasadeplatene Bilde 26: Fasadeplate, blokk Rustutslag Bilde 27: Betongoverflate, blokk Garasje Bilde 28: Betongoverflate, blokk Garasje Bilde 29: Betongoverflate, blokk Garasje. Noe tilsmussede overflater Bilde 30: Alu.beslåtte trevinduer, blokk Vindu fra Bilde 31: Trevindu gavlside, blokk Råteskadet vindu Bilde 32: Trevindu gavlside, blokk Råteskadet vindu Bilde 33: Takvindu, blokk Vinduer i eloksert aluminium

4 Bilde 34: Overlyskuppel, blokk Kuppel i bra stand Bilde 35: Hovedinngangsdør, blokk Fra byggeår. Nytt calling anlegg Bilde 36: Balkongdør Bilde 37: Boddør, blokk - Labankdør Bilde 38: Inngang styrerom, blokk - Dør med slitt overflate Bilde 39: Manglende topplist/kantlist på grunnmursplast Bilde 40: Eksempel påkant/ topplistløsning, teknisk godkjenning nr Bilde 41: Trapp Manglende PVC-belegg på håndlist Bilde 42: Trapp Skade i trinn Bilde 43: Himling Skredbakka 21, himlingsplate som kan tyde på fuktskade. En del sår i plater generelt Bilde 44: Trappeoppgang, blokk Noen småskader, men ellers i god stand. Skredbakka Bilde 45: Fellesoppgang, golvbelegg. Skredbakka Bilde 46: El Manglende deksel og skadet ovn Bilde 47: HMS Lagring i trappeoppganger er ikke anbefalt Bilde 48: Inngangsparti, blokk VF er i bra stand Bilde 49: Betonggulv i søppelrom slitt overflate Bilde 50: Felles boder Uisolerte boder Bilde 51: Styrerom, blokk Anbefaler oppussing. Bilde fra Bilde 52: Toalettrom, blokk Anbefaler oppussing. Bilde fra Bilde 53: Inngang VF/trappegang, blokk Dør i furu med trådglass Bilde 54: Inngang leiligheter Glatt, ferdigbehandlet dør Bilde 55: Dør til el.tavlerom Dobbel glatt ferdigbehandlet dør Bilde 56: Inngang søppelrom, blokk Opprustet dør og karm Bilde 57: Tak, rekkehus Papptekking Bilde 58: Tak, rekkehus En del mose og løv ble registrert på enkelte tak Bilde 59: Tak Forslag til viktige sjekkpunkter ved takbefaring Bilde 60: Tak, rekkehus Mose på tak Bilde 61: Tak påbygg Knust takstein. Bilde fra Skredbakka Bilde 62: Tak rekkehus. Skredbakkatunet Bilde 63: Takgjennomføring, rekkehus Anbefaler årlig kontroll av takgjennomføringer Bilde 64: Murte piper, beslått med beslag rekkehus Bilde 65: Takrenne, rekkehus PVC. Anbefaler å rengjøre takrennene i år Bilde 66: Taknedløp, rekkehus PVC Bilde 67: Balkong, rekkehus Bilde 68: Balkong, rekkehus Noe ubehandlet og fuktig balkongdekke Bilde 69: Trekledning Rekkehus

5 Bilde 70: Trekledning, rekkehus Misfarget Bilde 71: Trekledning, rekkehus En del ubehandlet trevirke, her et eksempel ved påbygg Bilde 72: Fasadeplater, rekkehus Bilde 73: Fasadeplater, rekkehus Misfarging Bilde 74: Fasadeplater, rekkehus Rustdannelser Bilde 75: Betongoverflate, rekkehus Ubehandlet grunnmur Bilde 76: Betongoverflate, rekkehus Overflatebehandlet grunnmur Bilde 77: Betongoverflate, rekkehus Overflatebehandlet grunnmur Bilde 78: Betongoverflate kjellernedgang, rekkehus ubehandlet betong Bilde 79: Betongoverflate kjellernedgang, rekkehus Overflatebehandlet betong. Tilsmusset Bilde 80: Trevindu, rekkehus Bilde 81: Takvindu, rekkehus Vinduer i eloksert aluminium Bilde 82: Typisk inngangsdør, rekkehus. Skiftes i Bilde 83: Typisk balkong/terrassedør, rekkehus Bilde 84: Terrassedør, rekkehus - Slitt Bilde 85: Boddør, rekkehus Bilde 86: Kjellerdør, rekkehus Bilde 87: Manglende topplist/kantlist på grunnmursplast Bilde 88: Eksempel påkant/ topplistløsning, teknisk godkjenning nr Bilde 89: Brannslangeskap i blokker. Skiftet i Bilde 90: Det er ikke heldig at terreng heller inn mot bygning, da regnvann til stadighet vil renne inn mot bygget Bilde 91: Illustrasjon av hvordan et ideelt fall burde vært utført

6 2 Generelt om vedlikeholdsplan 2.1 Oppdragsopplysninger Oppdrag: Oppdragsgiver: Oppdragsansvarlig i SBBL: Utført av: Vedlikeholdsplan Borettslaget Skredbakka Teknisk avdeling Benny Aasen og Jørn Sivertsen Befaringsdatoer: 17,25,29 Nov Rapport dato: November Fordelene med vedlikeholdsplan Drivkraften for å vedlikeholde bygninger kan ha utspring i flere ulike hensyn. I følge Plan- og bygningsloven, 89, pålegges styret i boligselskapet et ansvar for å holde bygningen forsvarlig ved like: "Bygning, konstruksjon eller anlegg..., skal holdes i slik stand at fare eller vesentlig ulempe ikke oppstår for person eller eiendom, og at innretningen ikke virker skjemmende i seg selv i forhold til omgivelsene." Vedlikeholdsplanen er utviklet nettopp for å identifisere tiltak og vedlikehold av bygninger. Planen er basert på lang erfaring med vedlikehold av bygninger, gjør det lett å sette i gang riktige tiltak til rett tid. Man får også oversikt over kostnader og hvor mye som bør avsettes til vedlikeholdsfond. Vedlikeholdsplanen er bygget opp omkring en database over bygningsdeler og komponenter der vanlig antatt levetid og enhetskostnader for vedlikehold og utskifting er estimert. Ved etablering av vedlikeholdsplanen registreres tilstandgrad for aktuelle bygningsdeler. Arealer måles opp eller innhentes fra tidligere anbudsdokumenter. Årstall for neste utskifting baseres på sist utført vedlikehold, samt tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. På grunnlag av dette får vi fram forventet vedlikeholdsbehov med kostnader for neste 10-års periode. Planen oppdateres årlig med hensikt og: registrere skader og mangler korrigere antatte vedlikeholdsintervall vurdere behov for vedlikehold kommende år bidra med hjelp til budsjett Den årlige befaringen 1 utføres som en systematisk gjennomgang av alle bygningens deler, og visuelle observasjoner kan kombineres med enkle målemetoder. Gjennom dette minimaliseres de totale vedlikeholdskostnadene for bygningen. 1 Leiligheter, andelseiers private boder og utenomhuslige arealer er ikke med i avtalen og befares ikke. 5

7 2.3 Sentrale begreper Vedlikehold Defineres som arbeid som er nødvendig for å opprettholde bygningens standard. Uten vedlikehold vil en bygning forfalle. Det kan bli dyrere å sette den i stand etter at forfallet har satt inn, enn å koste på jevnlig vedlikehold. Aktivt og riktig vedlikehold kan forhindre små skader i å utvikles til større skader, med følgende kostbare reparasjoner. Riktig planlegging av vedlikeholdet kan totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikehold er dessuten nødvendig for å opprettholde bygningens økonomiske verdi. Utbedring/ombygging og drift Utbedring eller ombygging som hever bygningens standard, defineres som rehabilitering/ oppgradering, ikke som vedlikehold. Skillelinjene mellom drift og vedlikehold kan være uklare. Det er vanlig å definere drift som aktiviteter som er nødvendige for at bygningen skal fungere som forutsatt i det daglige. Eksempler på driftsoppgaver er renhold, renovasjon, ettersyn av tekniske installasjoner og kontroll av bygningsdeler. Vedlikeholdsbehov En bygning er utsatt for både utvendige og innvendige påkjenninger. Utvendig er det først og fremst klimapåkjenninger som vind, nedbør, sollys, luftforurensninger, temperatursvingninger og kombinasjoner av disse som bidrar til å bryte ned overflater og materialer. Behovet for utvendig vedlikehold vil derfor variere mye med bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Innvendig er det i første rekke bruken av bygningen og installasjonene som medfører slitasje og gir behov for vedlikehold. En bygning brytes sakte ned til tross for jevnlig vedlikehold, men vedlikeholdet bidrar til å dempe nedbrytningsprosessen. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold: Arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til opprinnelig nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk e.l. Periodisk vedlikehold: Arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold forebygger også skader. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling som maling av vinduer. Utskifting: Utskifting av bygningsdeler med kortere varighet enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Økonomisk betraktning om fordelingen av forebyggende periodisk vedlikehold og løpende vedlikehold. Større andel av forebyggende og periodisk vedlikehold vil redusere andelen av løpende vedlikehold. Totale vedlikeholdskostnader blir lavest ved en fornuftig kombinasjon av løpende og periodisk vedlikehold. Optimalt arbeidsområde 6

8 Levetid Den tiden det tar før bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. Levetider til bygninger og bygningskomponenter er avhengig av bygd kvalitet, slitasje, elding, samt vedlikehold. De enkelte bygningsdelene i en bygning har forskjellig levetid uavhengig av bygningens brukstid. Bygningens brukstid er total levetid for bygningen inntil riving eller større ombygging, og må ikke forveksles med bygningsdelenes levetid. Begrepet levetid har flere betydninger, og det er viktig å skille mellom estetisk levetid, funksjonell levetid, teknisk levetid og økonomisk levetid Estetisk levetid: Tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som f.eks. tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er stygg eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse. Funksjonell levetid: En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lenger tilfredsstiller gitte funksjonskrav. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige. Økonomisk levetid: Optimal tid før utskifting er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan bety og utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Valg av materialer og vedlikeholdsmetode kan gjøres ut fra hensyn til en optimal økonomisk levetid. Den økonomiske levetiden avhenger sterkt av gjeldende realrente. Teknisk levetid: Den tiden det tar å bryte ned en bygningsdel slik at den ikke virker etter hensikten, og dermed må skiftes ut. Grunnlaget for bygningsdelens tekniske levetid ligger i materialegenskapene, konstruksjonsløsningen/detaljutformingen og kvaliteten på utførelsen. Optimal teknisk levetid forutsetter derfor at bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljøpåvirkningene, brukspåkjenningene og vedlikeholdet som har innvirkning på den tekniske levetiden. Men også typiske driftsoppgaver som for eksempel renhold har betydning. I vedlikeholdssammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold. Målet er ikke maksimal levetid, men en fornuftig levetid med et riktig vedlikehold. Antikvarisk levetid: I antikvarisk sammenheng er det ønskelig at bygningsdelens levetid er lengst mulig, fordi man ønsker å opprettholde bygningens autensitet. Dette kan medføre at man aksepterer skader på bygningsdelen og søker å fjerne skadeårsaken. HMS Helse: Arbeidsmiljø og inneklima kan bedres gjennom vedlikehold, valg av materialer og vedlikeholdsmetoder. Miljø: Bygninger og utendørs anlegg er en del av vårt miljø og våre omgivelser. Innvendig og utvendig vedlikehold virker inn på vår trivsel. Sikkerhet: Riktig vedlikehold kan bidra til økt sikkerhet for bygningen og virksomheten, f.eks. ved bedre brannsikring, økt motstandsevne mot konstruktive bruddskader m.m. 7

9 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen Tilstandsanalyse: Den samlede analysen; programmering, planlegging, undersøkelse, vurdering og rapportering. Hensikten med tilstandsanalysene er å korrigere vedlikeholdsplanen og tidlig fange opp skader som må utbedres. Tilstandsregistrering: Undersøkelser og nedtegnelser av hvilken tilstand en bygning eller bygningsdel befinner seg i på et gitt tidspunkt. Tilstandsgrad: Uttrykk for hvilken tilstand en bygningsdel befinner i, i forhold til et definert referansenivå. Generelt anbefales det å gjennomføre årlige tilstandsanalyser på registreringsnivå 1 iht. NS Tilstandsanalyse for byggverk. En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Tilstandsanalysen benyttes som grunnlag for utarbeidelsen av den 10-årige vedlikeholdsplanen og revisjon av årlige planer. Videre er vedlikeholdsplanen basert på innhentede opplysninger, arkiverte tegninger og andre aktuelle dokumenter. Tilstandsanalyse på registreringsnivå nivå 1 innebærer at: Visuelle observasjoner kun utføres på tilgjenglige flater uten fysisk inngrep. Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjenglige deler av konstruksjoner. Flater som er skjult av snø eller skjult på en annen måte vil ikke bli kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, elektrisk anlegg, vann og avløp osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innside og utvendig fra bakken eller om mulig fra stige. Skjulte installasjoner generelt sett ikke blir kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dette vil si at tekniske anlegg, som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være havarert. I enkelte tilfeller vil det anbefales/være behov for videre tiltak som innebærer grundigere undersøkelser på registreringsnivå 2 eller 3 for å kartlegge tilstanden, finne årsaken til skadesymptomene, vurdere utbedringsmetodene og vurdere arbeidets omfang, samt kostnader. I slike tilfeller kan det være behov for å engasjere konsulenter. Tilstandsregistrering Tilstandsvurdering Tilstandsgradering Konsekvens-/ risikovurdering Tiltaksprioritering Tiltaksplanlegging og -budsjettering Hendelsesforløpet i en tilstandsanalyse iht. NS

10 Tilstandgrad Resultatene fra tilstandsregistreringen og tilstandsvurderingen beskrives i form av definerte kvalitetsnivåer som tilstandsgrader. Disse kvalitetsnivåene er ment som et hjelpemiddel for å danne en korrekt liste med tiltaksprioriteringer. Tilstandsgraderingen blir vurdert ut i fra beskrivelsen i henhold til tabell 1. Tilstandgraden gjør det mulig å bestemme et tiltaksbehov som vist i tabell 2. Tabell 1 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Beskrivelse ingen symptomer/som nytt svake symptomer middels kraftige symptomer kraftige symptomer Tabell 2 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Tiltaksbehov ingen tiltak forebyggende vedlikehold reparasjoner utskifting/totalrehabilitering 9

11 Vedlikeholdsintervall Vedlikeholdsplanen tar utgangspunkt i et normalt intervall for vedlikehold og levetid for bygningens ulike komponenter. Vedlikeholdsintervall er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres på en bygningsdel. Anbefalte intervaller i planen er i henhold til SINTEF Byggforsk sine anbefalte intervaller for vedlikehold. Intervallene blir tilpasset ut i fra egne erfaringer, bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholds-intervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene. Teknisk levetid på overflatesjiktet er ikke ensbetydende med den tiden det tar før sjiktet er slitt bort, men den tiden det tar før sjiktet mister sin evne til å beskytte underlaget. På samme måte som bygningsdelenes levetid kan vedlikeholdsintervallene være bestemt ut fra flere typer krav, f.eks. estetiske eller økonomiske krav. Generelt anbefales det at tiltak for bygningsdeler samles så godt som mulig. Dvs. overflatebehandling av hele fasaden (kledning, dører og vinduer) på likt. Dette skaper et forutsigbart vedlikehold som igjen er kostnadsbesparende for borettslaget. Og ikke minst vil det estetiske samt standarden på bygningsdelene være lik. Gjennomføring av vedlikehold Det anbefales å ta vare på den årlige vedlikeholdsplanen og følge opp og korrigere i forhold til hva som faktisk er gjort. Dette vil gi oversikt og være til hjelp ved senere tiltak. Når et vedlikeholdstiltak er utført, bør man derfor notere seg hva som er gjort, hvilke materialer og overflatebehandling som er brukt og tidspunktet for utføring. Denne informasjonen bør oppbevares sammen med den øvrige dokumentasjonen i en egen perm. I kapittel 11 ligger skjemaer for dette. Vi anbefaler at styret oppnevner en person som får ansvar for å følge opp planen og krysse av for de ulike oppgaver som er gjennomført. I tillegg vil vi anbefale å fylle inn opplysninger som er relevant for vedlikeholdet i skjemaene bakerst i planen. Bistand eller rådgivning i forbindelse med igangsetting eller oppfølging av tiltak kan utføres av SBBL s tekniske avdeling ved Jostein Hauge på telefon

12 3 Generelt om boligselskapet 3.1 Generelt om bygningen Navn Adresse Gårds-/Bruks nr 40/809 Klient nr hos SBBL 158 Boligselskapet består av Byggeår 1983 Driftsår 1983 Borettslaget Skredbakka 4048 Hafrsfjord Rekkehus og blokker u/heis Antall enheter Antall oppganger blokker Antall etasjer blokker 142, 90 enheter i blokk og 52 enheter i rekkehus 14 oppganger 3 oppganger m/4 etasjer og 11 oppganger m/3 etasjer. Flyfoto av Borettslaget Skredbakka. 11

13 3.2 Serviceavtaler Serviceområde HMS (Bevar HMS) Vaktmestertjeneste Felles ventilasjonsanlegg Vedlikehold feiemaskin Renhold Skadedyrbekjempelse Leverandør SBBL Bo & Eiendom Villa Ventilasjon og Rens AS Hillevåg Elektro Diesel AS Ingen serviceavtale ISS Blokk 1 Blokk 2 Blokk 3 Rekkehus Blokk 4 Blokk 5 12

14 3.3 Historikk År Utført vedlikehold blokk Utført vedlikehold rekkehus 1995 Utskifting ventilasjonsanlegg Utskifting ventilasjonsanlegg 1996 Omtekking tak 1997 Pipeinntekking 1998/ Brannsikringsutstyr Overflatebehandling 99 Overflatebehandling 2000 Rehabilitering av blokk Innglassing balkonger 2001 Betongrehabilitering carporter Flomsikring av renner Innglassing atrium 2002 Overflatebehandling vinduer og dører Utskifting 12 varmtvannsberedere Ombygging antenneanlegg Overflatebehandling vinduer og dører Utskifting brannslukningsapparat Ombygging antenneanlegg Utbedring drenering Skredbakkatunet 23 Kontroll av strømtavler og Kontroll av strømtavler og sikringsskap 2003 sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting vinduer/balkongdører 3 blokker Utskifting 5 stoppekraner Utskifting 10 stoppekraner 2004 Rens og reparasjon av drenskummer Rens og reparasjon av drenskummer Forsterkning av dekke over carporter Skifte av pakning vinduer/dører 2 blokker Taktekking/renovering Justering av dører 2 blokker Skifte av pakninger vinduer/dører 2005 Overflatebehandling vindu/dør 2 blokker Justering av dører Overflatebehandling fasade Overflatebehandling fasade Overflatebehandling trappeoppganger Taktekking 2006 Nytt gulvbelegg på gulv/trappetrinn Fasadevask av aluminiumsflater Fasadevask av aluminiumsflater 2007 Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Drenering Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Utbedring drenering Skredbakkatunet 2008 Utbedring drenering Utbedring drenering Utbedring drenering (Skredbakkatunet 15 og 17) 2009 Utskifting av motor for Modernisert og utvidet lekeplass (ved ventilasjonssystem Skredbakka 41/51) Utskifting av motor for ventilasjonssystem 2010 Forprosjekt fasaderehabilitering 1 Forprosjekt fasaderehabilitering 1 1 Forprosjekt til fasaderehabilitering er igangsatt. Arkitektene er i gang med å utarbeide forslag. Da prosjektet er av såpass stort omfang antas det at arbeidene vil pågå over 2-3 år; 2012, 2013 og muligens Kostnadene er derimot lagt til 2012, da finansieringen må være klar før prosjektet starter opp. 13

15 2011 Utskiftinger av ringe/calling anlegg. Oppgradering av lekeplassområde ved transformatorstasjon. Oppgradering av lekeplassområde ved transformatorstasjon. 14

16 4 Tiltaksliste for 2012 Tiltakene som anbefales utført dette år er listet opp i prioritert rekkefølge. Prioriteringsgraden for de ulike tiltakene er bestemt ut i fra tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. Tiltak for bygningsdeler gradert med høy tilstandsgrad, samt høy konsekvens av ikke utført vedlikehold vil alltid sorteres fra høyest til lavest på prioriteringslisten. Disse anbefalingene forblir uendret fra teknisk avdeling sin side. Dersom det er lagt inn utbedringstiltak som man ikke har økonomi til å sette på vedlikeholdsplanen førstkommende år, er opp til boligselskapet å avgjøre hvilke av de anbefalte tiltakene som skal prioriteres/gjennomføres det aktuelle året. For mer informasjon om tilstandsgrader, se kapittel 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen. Nærmere detaljer om de ulike bygningsdelene og tiltakene fins i kapittel 5. Tilstandsgrad er ført opp ved siden av navnet på den aktuelle bygningsdelen. Tiltaksliste Blokker Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll og evt. rengjøring av tak og takgjennomføringer. 2. Utbedre skader og mangler. 3. Igangsettelse av større utvendig fasaderehabiliteringsprosjekt. 4. Videokontroll av avløpsledninger. 5. Overflatebehandling søppelrom, innvendig, samt utskifting av ståldører mot søppelrom. 6. Oppussing av styrerom m/toalettrom, innvendig. Tiltaksliste Rekkehus Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll av tak og takgjennomføringer. 2. Utbedre skader og mangler. 3. Igangsettelse av større utvendig fasaderehabiliteringsprosjekt. 4. Videokontroll av avløpsledninger. 15

17 5 Anbefalte tiltak for Dette er en kombinert årlig og periodisk vedlikeholdsplan som gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og til slutt en oversikt over hvilke kostnader de vil kreve. En periodisk vedlikeholdsplan vil i første rekke inneholde forslag til vedlikehold som man vet vil gjenta seg med regelmessige intervaller. Modernisering og ombygging som tar sikte på å heve bygningens standard, er ikke vedlikehold og holdes derfor atskilt fra vedlikeholdsbudsjettet. Skader og lignende (løpende vedlikehold) må for øvrig utføres når behovet oppstår, og kan derfor ikke langtidsplanlegges. Dette er omtalt i kapittel 6. Utvendige vedlikeholdsarbeider - Blokker Yttertak og takgjennomføringer Folietekket tak Beskrivelse Tilstand Flatt tak tekket med folie. TG ukjent Taket kan ikke besiktiges fra bakkenivå. Beslagene bærer preg av slitasje. Tiltak 2012 Rengjøring og kontroll av tak og gjennomføringer. Tiltak Årlig - Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av yttertak og innside av tak med hensyn på HMS og lekkasje. Utsatte steder som avslutninger, overganger/gjennomføringer kontrolleres for lekkasjer 2015 Omlegging av taktekking. Omlegging av folietekket tak anbefales med intervaller på år. Anbefaler utskifting av beslag samtidig Rengjøring: Mose og skit fjernes lettest med en gang snøen er borte, eller når det blir varmt i luften. Dette kan gjøres mekanisk med vann, kost og egnet rengjøringsmiddel. Spyl alltid ovenfra og ned. Mosegroing kan forebygges ved å påføre takflaten mosedrepende midler. Anbefales rengjøring av taket med intervaller på mellom 2-5 år. 5. Års intervall er lagt inn i kostnadsoversikten. Skader og mangler Ingen registrerte skader eller mangler. Bilde 1: Tak Forslag til viktige sjekkpunkter ved takbefaring. 16

18 Tak tekket med betongtakstein TG 1 Beskrivelse Skrått tak tekket med betongtakstein (45 o ). Tilstand Taket er besiktiget fra bakkenivå. En del mosedannelse ble registrert ved befaring. Beslagene bærer preg av slitasje. Tiltak 2012 Anbefaler rengjøring og kontroll av tak. Tiltak Årlig - Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av yttertak og innside av tak med hensyn på HMS og lekkasje. Utsatte steder som avslutninger, overganger/gjennomføringer kontrolleres nøye for lekkasjer og sprekkdannelser. Kontroll av takstein og skader, samt mønestifter Rengjøring: Mose og skit fjernes lettest med en gang snøen er borte, eller når det blir varmt i luften. Dette kan gjøres mekanisk med vann, kost og egnet rengjøringsmiddel. Spyl alltid ovenfra og ned. Mosegroing kan forebygges ved å påføre takflaten mosedrepende midler. Anbefales rengjøring av taket med intervaller på mellom 2-5 år. 5. Års intervall er lagt inn i kostnadsoversikten. Omlegging: Anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Skader og mangler Enkelte tilfeller av knust takstein. Bilde 2: Tak Blokk. 17

19 Bilde 3: Tak, blokk Noe mose ble registrert på tak. Bilde 4: Tak, bod Vegetasjon på takene anbefales fjernet. 18

20 Bilde 5: Tak, bod Knust takstein. Bilde 6: Tak, blokk Avflassing beslag tak, gavlvegg. 19

21 Tak tekket med profilerte stålplater TG 2-3 Beskrivelse Skrått tak over innganger tekket med profilerte stålplater. Tilstand Stålplatene er stedvis angrepet av rust. Generell tilstand vurderes til slitt. Tiltak 2012 Omlegging: Planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen som igangsettes i Tiltak Årlig Kontroll og rensk: Takene er planlagt flate med papptekking. Skader og mangler En del rust og avflassing ble registrert på takene. Bilde 7: Tak over inngangsparti, blokk Rust og avflassing på takplater. 20

22 Takgjennomføringer TG ukjent Beskrivelse Ventilasjonssjakter/luftehatter/taksluker i metall Tilstand Ikke mulig å besiktige fra bakkeplan. Tiltak 2012 Anbefaler kontroll av alle gjennomføringer i tak med tanke på lekkasjer. Tiltak Årlig Kontroll. Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt gjennomføringer Utskifting. Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Skader og mangler Ingen registrerte skader eller mangler pga manglende tilkomst. 21

23 Takrenner og taknedløp Takrenner TG 2 Beskrivelse Takrennene er delvis i stål og delvis i betong med fuktsikringsbelegg. Tilstand Rustutslag på innfestning/krok. En del skitt og smuss ble registrert i takrenner. Tiltak Rengjøring: Det anbefales at takrenner og taknedløp rengjøres i år. Kostnadene for rengjøring av takrenner og nedløp er ikke tatt med i kostnadsberegningen. Tiltak Årlig Rengjøring: Anbefaler rens av takrenner/nedløp for løv, kvist og mose. Kontroller da også at takrenner/nedløp er hele og ikke har hull eller sprekker da dette vil påføre fukt inn til kledningen og forårsake råte over tid. Kostnadene for rengjøring av takrenner og nedløp er ikke tatt med i kostnadsberegningen Utskifting: Utskifting av takrenner/nedløp, anbefales med intervaller på mellom år. Skader og mangler Ingen registrerte skader eller mangler på befaring. Bilde 8: Takrenne Takrenner hadde generelt et behov for rengjøring. Bilde 9: Takrenne Eks. på rengjort takrenne på blokk. 22

24 Taknedløp TG 2 Beskrivelse Tilstand Taknedløp i stål på inngangssiden, og pvc på hagesiden. Rustutslag på nedløpsfestene. Tiltak Kontroll/rengjøring: Anbefaler spyling og kontroll av nedløp og fester årlig. Tiltak Årlig Kontroll/rengjøring/spyling: Anbefaler rens av takrenner/nedløp for løv, kvist og mose. Kontroller da også at takrenner/nedløp er hele og ikke har hull eller sprekker da dette vil påføre fukt inn til kledningen og forårsake råte over tid Utskifting: Utskifting av takrenner/nedløp, anbefales med intervaller på mellom år. Skader og mangler Skjevt nedløp i Blokk nr 1. Overgang i blokk 4, ikke tilfredsstillende utført. Bilde 10: Taknedløp, blokk Skjevt taknedløp i stål. Skredbakka 1. 23

25 Bilde 11: Taknedløp, blokk hageside Pvc. Bilde 12: Taknedløp/overgang takrenner, blokk Ikke tilfredsstillende løsning. 24

26 Balkonger/Atrium Balkonger TG 2 Beskrivelse Balkonggulv og søyler i overflatebehandlet betong med rekkverk av stål og plater. Noen beboere har valgt og ramme inn rekkverksplatene (bilde under). Tilstand Malingslitte/skitne plater på balkonger. Betongdekket og søylene er stedvis preget av malingsflassing, samt at det ble registrert misfarging og mosedannelse. Tiltak 2012 Utskifting: av rekkverk er planlagt i forbindelse med fasaderehabiliteringen som igangsettes i Planlagt glassrekkverk. Impregnering. Impregnering betonggulv anbefales utført i forbindelse med fasaderehabiliteringen. Tiltak Impregnering. Impregnering betonggulv anbefales utført med intervaller på 8 12 år. Neste gangs utførelse er satt til Skader og mangler Ingen skader eller mangler observert på befaring. Bilde 13: Rekkverk, blokk Eksempel på innrammet rekkverksplate 25

27 Bilde 14: Rekkverk balkong, blokk Malingsslitte rekkverksplater. Bilde 15: Rekkverk balkong, blokk Ubehandlet trevirke. 26

28 Atrium TG 1 Beskrivelse Tidligere åpne takterrasser som er blitt bygd inne med takvinduer. Enkelte av disse tidligere definerte uteområdene er gjort om til boligareal. Her bør en påse at brannsikkerheten er ivaretatt. Vinduer i innglasset atrium er fra Tilstand Besiktet fra bakkenivå. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2012 Ingen tiltak med takvinduer i atrium. Takvinduer og beslag over atrium skiftes i Tiltak Årlig Kontroll: Anbefaler jevnlig kontroll av atriumene med tanke på evt. lekkasjer. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting. Utskifting av takvindu i aluminium anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Skader og mangler Ingen registrerte skader eller mangler på befaring. Bilde 16: Atrium, blokk Innebygd takterrasse. 27

29 Bilde 17: Atrium, blokk Innebygd takterrasse. Bilde 18: Atrium, blokk Innebygd takterrasse. 28

30 Yttervegger Trekledning TG 2 Beskrivelse Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Kledningen bærer preg av alder. Kledning planlagt utskiftet i forbindelse med total fasaderehabilitering i Tiltak Utskifting: Anbefales utført med intervaller på år. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på mellom 5-12 år. Intervall på 8 år er lagt inn i kostnadsberegningen. Skader og mangler Kledningen på boder går helt i bakken og trekker fukt. Her er trevirket i ferd med å råtne. Bilde 19: Trekledning, blokk. 29

31 Bilde 20: Trekledning på bod Kledningen trekker fuktighet fra bakken. Bilde 21: Trekledning, blokk. 30

32 Fasadeplater TG 2-3 Beskrivelse Plastbelagte stålplater. Tilstand Generell tilstand vurdert til slitt. Utskifting er planlagt i forbindelse med rehabiliteringsprosjekt, igangsettelse i Tiltak 2012 Utskifting: Anbefales med et intervall på år. Planlagt løsning med fasader av steniplater. Tiltak Videre tiltak avhengig av hva som blir gjort i forbindelse med materialvalg vedrørende fasaderehabiliteringen i Skader og mangler Flere tilfeller av skader og rustdannelser. Bilde 22: Fasadeplater, blokk Stålplater. 31

33 Bilde 23: Fasadeplater, blokk Tagging. Bilde 24: Fasadeplater, blokk sårskader og avflassing. 32

34 Bilde 25: Fasadeplate, blokk Skader i fasadeplatene. Bilde 26: Fasadeplate, blokk Rustutslag. 33

35 Betongoverflater TG 2 Beskrivelse Malte slette betongoverflater. Tilstand Betongen er preget av noe misfarging og tilsmussede overflater. Tiltak 2012 Overflatebehandling: Betongoverflatene er planlagt å overflatebehandles i forbindelse fasaderehabiliteringen i Tiltak Overflatebehandling. Overflatebehandling anbefales med et intervall på år. Neste gang er satt til Intervall på 10 år er lagt inn i kostnadsberegningene. Skader og mangler Stedvis malingsavflassing. Bilde 27: Betongoverflate, blokk Garasje. 34

36 Bilde 28: Betongoverflate, blokk Garasje. Bilde 29: Betongoverflate, blokk Garasje. Noe tilsmussede overflater. 35

37 Vinduer Trevindu TG 1-3 Beskrivelse Vinduer i trerammer. Fra byggeår i blokk 4 og 5 og gavler i blokk 1-3. Disse ble overflatebehandlet i Vinduer på inngang og balkongside i blokk 1-3 ble skiftet i Disse er av typen aluminiumsbeslåtte trevinduer. Resterende vinduer er planlagt skiftet. Tilstand Vinduer i gavler, samt begge langsidene i blokk 4 og 5, bærer preg av at de nærmer seg estimert levealder. Resterende vinduer av nyere dato er i generelt god stand. Forprosjekt fasaderehabilitering er i gang, planlagt utskifting i Tiltak 2012 Utskifting: Prosjekt vedrørende utskifting av vinduer fra byggeår er planlagt samtidig med utskifting/behandling av øvrig fasade. Tiltak Ved behov Kontroll: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og justering av tetningslister og pakninger, samt smøring av hengsler. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Videre vedlikeholdsintervall avhengig av valg av vindustype. Skader og mangler En del vinduer bærer preg av alder og slitasje, råte på enkelte vinduer. Bilde 30: Alu.beslåtte trevinduer, blokk Vindu fra

38 Bilde 31: Trevindu gavlside, blokk Råteskadet vindu. Bilde 32: Trevindu gavlside, blokk Råteskadet vindu. 37

39 Takvindu Beskrivelse Tilstand TG ukjent Vinduer i eloksert aluminiumsramme. Enkle vinduer fra byggeår. Vinduer i innglasset atrium er fra Vinduene er besiktiget fra bakkenivå. Vurdert til bra stand. Tiltak 2012 Øverste takvindu og beslag skal skiftes i Tiltak Ved behov Kontroll: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll og justering av tetningslister og pakninger, samt smøring av hengsler. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting: Utskifting av takvindu anbefales med et intervall på år. Skader og mangler Informasjon fra tidligere vaktmester om lekkasje-problemer med vinduer over atrium. Rust på toppbeslag. Bilde 33: Takvindu, blokk Vinduer i eloksert aluminium. 38

40 Overlyskupler TG 1 Beskrivelse Tilstand Røykluker fra byggeår. Tilstanden på overlyskuplene/røyklukene ble under befaring vurdert til bra. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Tiltak Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll med tanke på lekkasjer. Dette er forøvrig et driftsmessig tiltak, og er derfor ikke lagt inn som en kostnad. Utskifting: Utskifting anbefales med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Skader og mangler Ingen skader eller mangler observert på befaring. Bilde 34: Overlyskuppel, blokk Kuppel i bra stand. 39

41 Dører og porter Hovedinngangsdør TG 2 Beskrivelse Tilstand Dør i furu og trådglass med sidefelt fra byggeår. Overflatebehandlet i Dørene bærer preg av slitasje i overflatebehandlingen. Tiltak 2012 Utskifting: Utskifting er planlagt i forbindelse med rehabilitering av øvrig fasade. Tiltak Videre tiltak avhengig av hvilke løsninger som blir valgt i forbindelse med fasaderehabiliteringen i Skader og mangler Ingen skader eller mangler observert på befaring. Bilde 35: Hovedinngangsdør, blokk Fra byggeår. Nytt calling anlegg

42 Balkongdør TG 2 Beskrivelse Balkongdør/terrassedør i tre med vindusfelt. Tilstand Dørene bærer preg av alder og slitasje. Ved befaring ble tilstanden på dørene vurdert til klar for utskifting. Tiltak 2012 Utskifting: Planlagt i forbindelse med rehabiliteringsprosjekt i Tredører med aluminiumsbeslag er planlagt. Tiltak Ved behov Vedlikehold: Overflatebehandling av karm/ramme og utvendig listverk. Vurderes nærmere ut i fra endelig materialvalg. Ved behov Kontroll og justering: Det anbefales å utføre jevnlig kontroll/justering av dør og utskifting av tetningslister, samt smøre hengsler, lås og pakninger. Skader og mangler Ingen registrerte skader eller mangler på befaring. Bilde 36: Balkongdør - 41

43 Boddør TG 1 Beskrivelse Boddører av type labank-dør. Stående trekledning fra byggeår. Overflatebehandlet i 2005/06. Tilstand Ved befaring ble tilstanden på boddører vurdert som ok. Tiltak 2012 Overflatebehandling: Overflatebehandling er planlagt samtidig med rehabilitering av øvrig fasade. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling anbefales utført med intervaller på mellom 5-12 år. Intervall på 8 år er lagt inn. Utskifting: Utskifting anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til 2023 sammen med trekledning. Skader og mangler Ingen skader eller mangler registrert på befaring. Bilde 37: Boddør, blokk - Labankdør 42

44 Dør styrerom TG 2 Beskrivelse To-fløyet dør i tre med glassfelt. Tilstand Døren bærer preg av alder. Slitt overflate. Tiltak 2012 Utskifting: planlagt utskifting dette år i forbindelse med fasaderehabilitering. Tiltak Videre tiltak avhengig av hva som blir gjort i forbindelse med materialvalg vedrørende fasaderehabiliteringen i Skader og mangler Ingen synlige skader eller mangler. Bilde 38: Inngang styrerom, blokk - Dør med slitt overflate. 43

45 Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer Vann-/avløpsledninger, drenering og kummer TG ukjent Beskrivelse Rens og reparasjon av drenskummer ble utført i 2004 og utbedring av drenering gjennomført i 2007/2008. Tilstand Ukjent. Tiltak 2012 Videokontroll: Anbefaler videokontroll for å kartlegge tilstanden. Eventuelle tiltak vurderes etter at videokontroll er foretatt. Tiltak Videokontroll: Anbefaler videokontroll av ledninger hvert år, avhengig av ledningsnettets alder. Utskifting: Intervall for utskifting er ca. 50 år. Neste gangs utførelse er satt til Grunnmursplast TG 1-2 Beskrivelse: Grunnmursplast. Tilstand: Tilstand vurdert til ok. Iflg. Teknisk godkjenning nr skal det monteres avslutningslist eller kantlist, og platene bør dekke både fundament og vegg, samt føres over ferdig terrengnivå. Dette var mangelfullt flere steder. Vedlikeholdstiltak Tiltak 2012: Anbefaler å montere kantlist/topplist. Tiltak : Ved behov: Reparasjoner. Skader og mangler Kantlist/topplist ute av funksjon (se illustrasjonsbilde). 44

46 Bilde 39: Manglende topplist/kantlist på grunnmursplast. Bilde 40: Eksempel påkant/ topplistløsning, teknisk godkjenning nr

47 Innvendige vedlikeholdsarbeider Trappeoppganger Himling TG 1 Beskrivelse Malt betonghimling med akustiske himlingsplater montert i himling øverste etasje og deler av himling i underste etasje. Tilstand Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av innvendige malte betonghimlinger anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TG 1 Beskrivelse Malte vegger i betong. Overflatebehandlet i Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av innvendige malte vegger anbefales med intervaller på mellom år. Gulv TG 1 Beskrivelse Belegg på gulv og trapper, plastlister. Nytt belegg i Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Utskifting: Utskifting av belegg på gulv anbefales med intervaller på mellom år. Rekkverk TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Rekkverk i overflatebehandlet metall og håndlist belagt med pvc belegg. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av rekkverk anbefales samtidig som himling, vegger og gulv. Skader og Små betongskader i trappetrinn ble registrert. mangler Sårskader i himlingsplater. Blokk 4, oppg. 2. Manglende el. Lokk/deksel i himling. Skredbakka 21. Mistanker om fukt i himlingsplate, skadet varmeovn. Blokk 4 oppg. 4. Manglende pvc belegg på håndlist. Bilde 41: Trapp Manglende PVC-belegg på håndlist. 46

48 Bilde 42: Trapp Skade i trinn. Bilde 43: Himling Skredbakka 21, himlingsplate som kan tyde på fuktskade. En del sår i plater generelt. 47

49 Bilde 44: Trappeoppgang, blokk Noen småskader, men ellers i god stand. Skredbakka 25. Bilde 45: Fellesoppgang, golvbelegg. Skredbakka

50 Bilde 46: El Manglende deksel og skadet ovn. Bilde 47: HMS Lagring i trappeoppganger er ikke anbefalt. 49

51 Vindfang (VF) Himling TG 1 Beskrivelse Tilstand Malt betonghimling. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Overflatebehandling: Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Overflatebehandling av innvendige malte betonghimlinger anbefales med intervaller på mellom år. Vegger TG 1 Beskrivelse Tilstand Malte vegger i betong. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Overflatebehandling: Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Overflatebehandling av innvendige malte vegger anbefales med intervaller på mellom år. Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Belegg på gulv. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Utskifting: Kostnad for VF er medtatt i kostnad for trappeoppgang. Utskifting av gulvbelegg anbefales med intervaller på mellom år. Bilde 48: Inngangsparti, blokk VF er i bra stand. 50

52 Søppelrom Himling TG 2 Beskrivelse Malt betonghimling. Tilstand En del sprekker i betong samt avskalling av overflatebehandling. Tiltak 2012 Overflatebehandling: Anbefaler overflatebehandling av malt himling i betong. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av malt betonghimling anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Vegger TG 2 Beskrivelse Malt betong. Tilstand En del sprekker i betong samt avskalling av overflatebehandling. Tiltak 2012 Overflatebehandling: Anbefaler overflatebehandling av malt vegg i betong. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av malte betongvegger anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Gulv/dekke TG 2 Beskrivelse Tilstand Malt betonggulv. Overflatebehandlingen er veldig slitt. Tiltak 2012 Overflatebehandling: Overflatebehandling av gulv i betong. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av betonggulv anbefales med intervaller på mellom 5-20 år. Neste gangs utførelse er satt til Sammen med vegger og himling. Bilde 49: Betonggulv i søppelrom slitt overflate. 51

53 Sportsboder Himling TG 1 Beskrivelse Tilstand Ubehandlet betonghimling. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Tiltak Ingen tiltak. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Vegger TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ubehandlet uisolert trevegg, bindingsverk. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Tiltak er medtatt i utvendig kledning. Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Ubehandlet betonggulv. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Tiltak Ingen tiltak. Gulv kan eventuelt støvbindes ved behov. Bilde 50: Felles boder Uisolerte boder. 52

54 Styrerom Himling TG 1 Beskrivelse Malt himling. Tilstand Malingslitt overflate. Styrerommet ble ikke besiktiget på befaring Tiltak 2012 Overflatebehandling himling. Tiltak Overflatebehandling av malt himling anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Vegger TG 1 Beskrivelse Tilstand Malte vegger. Malingslitt overflate. Tiltak 2012 Overflatebehandling vegger. Tiltak Overflatebehandling av malt vegger anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Gulv TG 1 Beskrivelse Tilstand Belegg på gulv. Skadet og slitt belegg. Tiltak 2012 Utskifting belegg. Tiltak Utskifting av gulvbelegg anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 51: Styrerom, blokk Anbefaler oppussing. Bilde fra

55 Toalettrom TG 1 Beskrivelse Malt betonghimling, malte plater på vegg og ubehandlet betonggulv. Tilstand Slitte overflater. Toalettrommet ble ikke besiktiget på befaring i Tiltak 2012 Overflatebehandling av alle innvendige flater. Tiltak Overflatebehandling av malt himling/vegg anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Overflatebehandling av malt betonggulv anbefales med intervaller på mellom 6-12 år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 52: Toalettrom, blokk Anbefaler oppussing. Bilde fra

56 Innvendige dører Dør VF/trappegang TG 1 Beskrivelse Tilstand Malt dør i furu med trådglass i vindusfelt Tilstand vurdert til god. Tiltak 2012 Ingen tiltak. Tiltak Overflatebehandling: Anbefaler overflatebehandling av malte dører i forbindelse med overflatebehandlingen av trappeoppgangene. Overflatebehandling av malte dører i tre anbefales med intervaller på mellom 8-20 år. Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 53: Inngang VF/trappegang, blokk Dør i furu med trådglass. 55

57 Entrèdører TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Slette ferdigbehandlede dører. Brann- og lydklassifisert, EI30/35dB. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 54: Inngang leiligheter Glatt, ferdigbehandlet dør. Boddører i trapperom TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Glatt ferdigbehandlet innvendig dør. Brannklassifisert dør EI30. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til

58 Dør til el.tavlerom TG 1 Beskrivelse Tilstand Tiltak 2012 Ingen tiltak. Ferdigbehandlet innvendig dør. Brannklassifisert dør EI30. Ved befaring ble tilstanden vurdert til bra. Tiltak Utskifting: Utskifting av innvendige dører i tre anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 55: Dør til el.tavlerom Dobbel glatt ferdigbehandlet dør 57

59 Dør sportsbod/søppelrom TG 3 Beskrivelse Tilstand Ståldør. Opprustet/utskiftingsklare. Tiltak 2012 Utskifting av ståldører med karm. Tiltak Overflatebehandling: Overflatebehandling av malte ståldører anbefales med intervaller på mellom 6-12 år. Neste gangs utførelse er satt til Utskifting: Utskifting av innvendige ståldører anbefales med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Bilde 56: Inngang søppelrom, blokk Opprustet dør og karm 58

60 Utvendige vedlikeholdsarbeider, rekkehus Yttertak og takgjennomføringer Papptekket tak TG 1-2 Beskrivelse Flatt tak tekket med papp. Ny tekking utført i 2005/2006. Tilstand Taket er besiktiget fra bakkenivå. Tilstanden på tekking er vurdert til god. Tiltak 2012 Årlig - Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av yttertak og innside av tak med hensyn på HMS og lekkasje. Utsatte steder som avslutninger, overganger/gjennomføringer kontrolleres for lekkasjer Tiltak Rengjøring: Mose og skit fjernes lettest med en gang snøen er borte, eller når det blir varmt i luften. Dette kan gjøres mekanisk med vann, kost og egnet rengjøringsmiddel. Spyl alltid ovenfra og ned. Mosegroing kan forebygges ved å påføre takflaten mosedrepende midler. Anbefales rengjøring av taket med intervaller på mellom 2-5 år. 5. Års intervall er lagt inn i kostnadsoversikten. Årlig - Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av yttertak og innside av tak med hensyn på HMS og lekkasje. Utsatte steder som avslutninger, overganger/gjennomføringer kontrolleres for lekkasjer Omlegging av taktekking. Omlegging av papptekket tak anbefales med intervaller på år. Anbefaler utskifting av beslag samtidig. Neste gangs utførelse er satt til Ved behov Rengjøring. Anbefaler rengjøring av taket ved behov. Skader og mangler Ingen registrerte skader eller mangler. Bilde 57: Tak, rekkehus Papptekking. 59