VEDLIKEHOLDSPLAN. Borettslaget Skredbakka. Ter r PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP

Transkript

1 VEDLIKEHOLDSPLAN Ter r PLANLEGGINGSVERKTØY FOR VEDLIKEHOLD I BOLIGSELSKAP Borettslaget Skredbakka 3. Oppdatering mai 2012

2 Innhold 1 Bildedokumentasjon Vedlikeholdsobjekter Generelt om vedlikeholdsplan Oppdragsopplysninger Fordelene med vedlikeholdsplan Sentrale begreper... 5 Vedlikehold... 5 Drift... 5 Vedlikeholdsbehov... 5 Levetid... 6 Vedlikeholdsintervall... 7 HMS... 7 Internkontroll Grunnlag for vedlikeholdsplanen... 8 Tilstandgrad... 9 Gjennomføring av vedlikehold Generelt om boligselskapet Generelt om bygningen Serviceavtaler Historikk Tiltaksliste for Anbefalte tiltak for Vedlikeholdsplan for de neste 10 år VIKTIG INFORMASJON Kostnader og årlig avsetning Skisse som viser boligselskapets ansvar ihht. NBBLs anbefaling Skisse som viser andelseiers ansvar ihht. NBBLs anbefaling Generelt om vedlikehold Veiledning om utvendig vedlikehold Tak Takrenner, nedløp og sluk Yttervegger Vinduer i tre Grunnmur i pusset mur eller betong Generelt om betong Vedlikeholdslogg Dette produktet er opphavrettslig beskyttet, og er kun til intern bruk for selskaper som har inngått avtale med SBBL. 1

3 1 Bildedokumentasjon 1.1 Vedlikeholdsobjekter Bilde 1: Tak Tilvekst av mose i forbindelse med takflater Bilde 2: Tak Sporadisk tilvekst av mose Bilde 3: Tak Forslag til viktige sjekkpunkter ved takbefaring Bilde 4: Tak Rust i forbindelse med gesimsbeslag Bilde 5: Tak over inngangsparti, blokk Skiftes ut i forhold til endelig utforming Bilde 6: Takgjennomføringer Anbefaler årlig kontroll av takgjennomføringer Bilde 7: Takrenner Manglende rengjøring av takrenner Bilde 8: Takrenner Manglende rengjøring av takrenner samt avflassing av beslag Bilde 9: Takrenne Rustne innfestninger til takrenne over inngangspartier Bilde 10: Takrenner Skadet taknedløp, Oppgang Bilde 11: Rekkverk, blokk Fasaderehabilitering er påbegynt Bilde 12: Atrium, blokk Løst vindusbeslag ved vindu tilknyttet atrium, Oppgang Bilde 13: Trekledning, blokk Fasaderehabilitering er påbegynt Bilde 14: Trekledning på bod Trekledning mot grunn Bilde 15: Trekledning Skade i trekledning i forbindelse med carport, Oppgang Bilde 16: Fasadeplater, blokk Fasaderehabilitering er påbegynt Bilde 17: Betongoverflate, blokk Overflatebehandles i forbindelse med fasaderehabilitering Bilde 18: Alu.beslåtte trevinduer, blokk Valgt løsning for vinduer Bilde 19: Takvindu, blokk Takvinduer Bilde 20: Røykluke, blokk Noe tilsmussede røykluker Bilde 21: Hovedinngangsdør, blokk Skiftes ut i forbindelse med fasaderehabilitering Bilde 22: Balkongdør Valgt løsning for balkong-/ terrassedør Bilde 23: Boddør, blokk Eksempel boddør i tilknytning til blokker Bilde 24: Inngang styrerom, blokk Nedslitte overflater Bilde 25: Himling Skade i himlingsplate Bilde 26: Trapp Løs/ manglende håndlist Bilde 27: Trapp Skjevt rekkverk, Oppgang Bilde 28: Trapp Mindre betongskader Bilde 29: Betonggulv i søppelrom Slitt overflate (Bildet er fra fjorårets befaring) Bilde 30: Felles boder Uisolerte boder (Bildet er fra fjorårets befaring) Bilde 31: Styrerom, blokk Anbefaler oppussing (Bilde fra 2010) Bilde 32: Toalettrom, blokk Anbefaler oppussing (Bilde fra 2010)

4 Bilde 33: Inngang VF/trappegang, blokk Dør i furu med trådglass Bilde 34: Inngang leiligheter Glatte ferdigbehandlede dører Bilde 35: Inngang leiligheter Glatte ferdigbehandlede dører Bilde 36: Dør til el.tavlerom Dobbel glatt ferdigbehandlet dør Bilde 37: Inngang søppelrom, blokk Opprustet dør og karm (Bildet er fra fjorårets befaring) Bilde 38: Tak, rekkehus Sporadisk tilvekst av mose Bilde 39: Tak, rekkehus Sporadisk tilvekst av mose Bilde 40: Tak Forskjellige fargenyanser på takstein Bilde 41: Tak boder Småskader i takstein i forbindelse med boder Bilde 42: Takgjennomføring, rekkehus Anbefaler årlig kontroll av takgjennomføringer Bilde 43: Piper Piper bekledd med beslag Bilde 44: Takrenner Vegetasjon i takrenner Bilde 45: Balkong, rekkehus Zebraer fjernes i forbindelse med fasaderehabilitering Bilde 46: Trekledning Ubehandlet trekledning Bilde 47: Fasadeplater, rekkehus Fasadeplater byttes til trekledning som et ledd av fasaderehabiliteringen Bilde 48: Betongoverflate, rekkehus Skade inn til armeringsjern. Bildet er tatt mellom R5 og R Bilde 49: Grunnmur Utilstrekkelig festet grunnmurspapp/ Eksempel utførelse Bilde 50: Betongoverflate rekkehus Misfarging av betongoverflater Bilde 51: Betongoverflate kjellernedgang, rekkehus Overflatebehandlet betong. Tilsmusset Bilde 52: Takvindu, rekkehus Eksempel på takvindu Bilde 53: Hovedinngangsdør, rekkehus Eksempel på ny type hovedinngangsdør Bilde 54: Boddør, rekkehus Ubehandlet boddør Bilde 55: Kjellerdør, rekkehus Eksempel kjellerdør Bilde 56: Brannslangeskap i blokker. Skiftet i Bilde 57: Uheldig fall mot bygningsmasser Bilde 58: Illustrasjon av hvordan et ideelt fall burde vært utført

5 2 Generelt om vedlikeholdsplan 2.1 Oppdragsopplysninger Oppdrag: Oppdragsgiver: Oppdragsansvarlig i SBBL: Vedlikeholdsplan Borettslaget Skredbakka Teknisk avdeling Oppdatering utført av: Benny Aasen, Ane Kristine Gangstad og Kim Slaake Befaringsdatoer: , og Rapport dato: Mai Fordelene med vedlikeholdsplan Drivkraften for å vedlikeholde bygninger kan ha utspring i flere ulike hensyn. I følge Plan- og bygningsloven, 31-3, pålegges det eiere et ansvar for å holde bygningen forsvarlig ved like: "Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene." Vedlikeholdsplanen er utviklet nettopp for å identifisere tiltak og vedlikehold av bygninger. Planen er basert på lang erfaring med vedlikehold av bygninger og gjør det lett å sette i gang riktige tiltak til rett tid. Man får også oversikt over kostnader og hvor mye som bør avsettes til vedlikehold. Vedlikeholdsplanen er bygget opp omkring en database over bygningsdeler og komponenter der vanlig antatt levetid og enhetskostnader for vedlikehold og utskifting er estimert. Ved etablering av vedlikeholdsplanen registreres tilstandgrad for aktuelle bygningsdeler. Arealer måles opp eller innhentes fra tidligere anbudsdokumenter. Årstall for neste utskifting baseres på sist utført vedlikehold, samt tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. På grunnlag av dette får vi fram forventet vedlikeholdsbehov med kostnader for neste 10-års periode. Planen oppdateres årlig med hensikt å: registrere skader og mangler korrigere antatte vedlikeholdsintervall vurdere behov for vedlikehold kommende år bidra med hjelp til budsjett Den årlige befaringen 1 utføres som en systematisk gjennomgang av alle bygningens/ -enes deler, og visuelle observasjoner kan kombineres med enkle målemetoder. Gjennom dette minimaliseres de totale vedlikeholdskostnadene for bygningen. 1 Leiligheter, andelseiers private boder og utenomhuslige arealer er ikke med i avtalen og befares ikke. 4

6 2.3 Sentrale begreper Vedlikehold Vedlikehold er arbeid som er nødvendig for å opprettholde kvaliteten til en bygning eller bygningsdel på et fastsatt nivå. Med andre ord er vedlikehold de tiltak som er nødvendige for å sikre at bygningsdeler skal fungere etter hensikten. Uten vedlikehold vil en bygning forfalle. Det kan bli dyrere å sette den i stand etter at forfallet har satt inn enn å påkoste jevnlig vedlikehold. Aktivt og riktig vedlikehold kan forhindre små skader i å utvikles til større skader, med følgende kostbare reparasjoner. Riktig planlegging av vedlikeholdet kan derfor totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikehold er dessuten nødvendig for å opprettholde bygningens økonomiske verdi. Forbedring eller ombygging som hever bygningens standard, defineres ikke som vedlikehold. Drift Skillet mellom drift og vedlikehold kan være uklart. Det er vanlig å definere drift som aktiviteter som er nødvendige for at bygningen skal fungere som forutsatt i det daglige. Eksempler på driftsoppgaver er renhold, renovasjon, ettersyn av tekniske installasjoner og løpende kontroll av bygningsdeler. Vedlikeholdsbehov En bygning er utsatt for både utvendige og innvendige påkjenninger. Utvendig er det først og fremst klimapåkjenninger som vind, nedbør, sollys, luftforurensninger, temperatursvingninger og kombinasjoner av disse som bidrar til å bryte ned overflater og materialer. Behovet for utvendig vedlikehold vil derfor variere mye med bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Innvendig er det i første rekke bruken av bygningen og installasjonene som medfører slitasje og gir behov for vedlikehold. En bygning vil normalt brytes sakte ned til tross for jevnlig vedlikehold, men vedlikeholdet bidrar til å dempe nedbrytningsprosessen. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold: eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til opprinnelig nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk e.l. : eller intervallbundne arbeider er vedlikehold som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. har en preventiv virkning og forebygger skader. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting: Utskifting av bygningsdeler med kortere varighet enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Økonomisk betraktning om fordelingen av forebyggende periodisk vedlikehold og løpende vedlikehold. Større andel av forebyggende og periodisk vedlikehold vil redusere andelen av løpende vedlikehold. Totale vedlikeholdskostnader blir lavest ved en fornuftig kombinasjon av løpende og periodisk vedlikehold. Optimalt arbeidsområde 5

7 Levetid Levetid er den tiden det tar før bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. Levetiden til bygninger og bygningskomponenter er avhengig av bygd kvalitet, slitasje, elding, samt vedlikehold. De enkelte bygningsdelene i en bygning har forskjellig levetid uavhengig av bygningens brukstid. Bygningens brukstid er total levetid for bygningen inntil riving eller større ombygging, og må ikke forveksles med bygningsdelenes levetid. Begrepet levetid har flere betydninger, og det er viktig å skille mellom estetisk levetid, funksjonell levetid, økonomisk levetid teknisk levetid og antikvarisk levetid. Estetisk levetid: Tiden fram til en bygningsdel skiftes ut fordi den ikke lenger er estetisk tilfredsstillende. Den tekniske funksjonen kan likevel være intakt. Estetisk levetid er ofte relatert til overflater som f.eks. tapet, maling eller golvbelegg. Det kan være nødvendig å fornye en overflate fordi den er stygg eller skjemmende til tross for at den fremdeles oppfyller de rent tekniske kravene til beskyttelse. Funksjonell levetid: En bygningsdel har nådd sin funksjonelle levetid når den ikke lenger fungerer etter hensikten eller ikke lenger tilfredsstiller gitte funksjonskrav. Bygningsdeler kan også skiftes ut fordi nye produkter tilfredsstiller nye funksjonskrav og dermed er mer formålstjenlige. Økonomisk levetid: Optimal tid før utskifting er nødvendig basert utelukkende på økonomiske betraktninger. Det kan bety og utsette utskifting av en defekt bygningsdel, når utsettelse ikke gir følgeskader av økonomisk betydning. Valg av materialer og vedlikeholdsmetode kan gjøres ut fra hensyn til en optimal økonomisk levetid. Den økonomiske levetiden avhenger sterkt av gjeldende realrente. Teknisk levetid: Den tiden det tar å bryte ned en bygningsdel slik at den ikke virker etter hensikten, og dermed må skiftes ut. Grunnlaget for bygningsdelens tekniske levetid ligger i materialegenskapene, konstruksjonsløsningen/detaljutformingen og kvaliteten på utførelsen. Optimal teknisk levetid forutsetter derfor at bygningsdelen er brukt riktig. I bygningens brukstid er det miljøpåvirkningene, brukspåkjenningene og vedlikeholdet som har innvirkning på den tekniske levetiden. Men også typiske driftsoppgaver som for eksempel renhold har betydning. I vedlikeholdssammenheng er det teknisk levetid som har størst betydning for nødvendig vedlikehold. Målet er ikke maksimal levetid, men en fornuftig levetid med et riktig vedlikehold. Antikvarisk levetid: Antikvarisk sammenheng er det ønskelig at bygningsdelens levetid er lengst mulig, fordi man ønsker å opprettholde bygningens opprinnelighet. Dette kan medføre at man aksepterer skader på bygningsdelen og søker å fjerne skadeårsaken. 6

8 Vedlikeholdsintervall Vedlikeholdsplanen tar utgangspunkt i et normalt intervall for vedlikehold og levetid for bygningens ulike komponenter. Vedlikeholdsintervall er tiden mellom hver gang periodisk vedlikehold utføres. Anbefalte intervaller i planen er i henhold til SINTEF Byggforsk sin anbefalte intervaller for vedlikehold. Intervallene blir tilpasset ut i fra egne erfaringer, bygningens beliggenhet og klimaforholdene i området. Overflatebehandling er den vanligste formen for vedlikehold som har kortere vedlikeholdsintervall enn levetiden til selve bygningsdelen. De samme faktorene som virker inn på bygningsdelens levetid (materialegenskapene, utførelsen og påkjenningene), har betydning for vedlikeholdsintervallene. Teknisk levetid på overflatesjiktet er ikke ensbetydende med den tiden det tar før sjiktet er slitt bort, men den tiden det tar før sjiktet mister sin evne til å beskytte underlaget. På samme måte som bygningsdelenes levetid kan vedlikeholdsintervallene være bestemt ut fra flere typer krav, f.eks. estetiske eller økonomiske krav. Generelt anbefales det at tiltak for bygningsdeler samles så godt som mulig. Dvs. overflatebehandling av hele fasaden (kledning, dører og vinduer) på likt. Dette skaper et forutsigbart vedlikehold som igjen er kostnadsbesparende for boligselskapet. Og ikke minst vil det estetiske samt standarden på bygningsdelene være lik. HMS Helse: Arbeidsmiljø og inneklima kan bedres gjennom vedlikehold, valg av materialer og vedlikeholdsmetoder. Miljø: Bygninger og utendørs anlegg er en del av vårt miljø og våre omgivelser. Innvendig og utvendig vedlikehold virker inn på vår trivsel. Det anbefales at det i størst mulig grad velges miljø og energivennlige produkter. Sikkerhet: Riktig vedlikehold kan bidra til økt sikkerhet for bygningen og virksomheten, f.eks. ved bedre brannsikring, økt motstandsevne mot konstruktive bruddskader m.m. Internkontroll Alle virksomheter, herunder alle boligselskap, er underlagt forskrift om systematisk helse, miljø og sikkerhetsarbeid (Internkontrollforskriften). Kravene til systematikk finnes i forskriftens 5. Internkontroll innebærer at styret skal: 1. sørge for at de lover og forskrifter i helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen som gjelder for virksomheten er tilgjengelig, og ha oversikt over de krav som er av særlig viktighet for virksomheten 2. sørge for at arbeidstakerne har tilstrekkelig kunnskaper og ferdigheter i det systematiske helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet, herunder informasjon om endringer 3. sørge for at arbeidstakerne medvirker slik at samlet kunnskap og erfaring utnyttes 4. fastsette mål for helse, miljø og sikkerhet 5. ha oversikt over virksomhetens organisasjon, herunder hvordan ansvar, oppgaver og myndighet for arbeidet med helse, miljø og sikkerhet er fordelt 6. kartlegge farer og problemer og på denne bakgrunn vurdere risiko, samt utarbeide tilhørende planer og tiltak for å redusere risikoforholdene 7. iverksette rutiner for å avdekke, rette opp og forebygge overtredelser av krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhets- lovgivningen 8. foreta systematisk overvåkning og gjennomgang av internkontrollen for å sikre at den fungerer som forutsatt Punkt 4,5,6,7 og 8 må dokumenteres skriftlig. Styret har et særskilt ansvar for at det innføres og utøves internkontroll og etableres et HMS-system. Det er styrets plikt å ha oversikt over alle fellesarealene. I tillegg skal de informere eier og bruker av den enkelte leilighet om det ansvaret den enkelte har etter lov og forskrift. 7

9 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen Tilstandsanalyse: Den samledee analysen; programmering, planlegging, undersøkelse, vurdering og rapportering. Hensikten med tilstandsanalysene er å korrigere vedlikeholdsplanenn og tidlig fange opp skader som må utbedres. Tilstandsregistrering: Undersøkelser og nedtegnelser av hvilken tilstand en bygning eller bygningsdel befinner ser i på et gitt tidspunkt. Tilstandsgrad: Uttrykk for i hvilken tilstand en bygningsdel befinner i, i forhold til et definert referansenivå. Generelt anbefales det å gjennomføres årlige tilstandsanalyser på registreringsnivå 1 iht. NS Tilstandsanalyse for byggverk. En tilstandsanalyse går ut på å registrere og vurdere tilstanden til en bygning eller deler av en bygning. Tilstandsanal ysen benyttes som grunnlag for utarbeidelsen av den 10-årige vedlikeholdsplanen og revisjon av årlige planer. Videre er vedlikeholdsplanen dokumenter. basert på innhentede opplysninger, arkiverte tegninger og andre aktuelle Tilstandsanalyse på registreringsnivå nivå 1 innebærer at: Visuelle observasjoner kun utføres på tilgjenglige flater uten fysisk inngrep. Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjenglige deler av konstruksjon er. Dersom avstand fra bakkeplan til tak overstiger to meter ansees ikke tak som lett tilgjengelig ettersom det er påbud om sikring i denne høyden ved bruk av stiger. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller om mulig fra stige. Flater som er skjult av snø eller skjult på en annen måte vil ikke bli kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, elektrisk anlegg, vann og avløp osv. Skjulte installasjoner blir ikke kontrollert. Tekniske anlegg er ikke funksjonstestet verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. I enkeltee tilfeller vil det anbefales/være behov for videre tiltak som innebærer grundigere undersøkelser på registreringsnivå 2 eller 3 for å kartlegge tilstanden, finne årsaken til skadesymptomene, vurdere utbedringsmetodene og vurdere arbeidets omfang, samt kostnader. I slike tilfeller kan det være behov for å engasjere konsulenter. Hendelsesforløpet i en tilstandsanalyse iht. NS

10 Tilstandgrad Resultatene fra tilstandsregistreringen og tilstandsvurderingen beskrives i form av definerte kvalitetsnivåer som tilstandsgrader. Disse kvalitetsnivåene er ment som et hjelpemiddel for å danne en korrekt liste med tiltaksprioriteringer. Tilstandsgraderingen blir vurdert ut i fra beskrivelsen i henhold til tabell 1. Tilstandgraden gjør det mulig å bestemme et tiltaksbehov som vist i tabell 2. Tabell 1 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Tabell 2 Tilstandsgrad Tilstandsgrad 0: Tilstandsgrad 1: Tilstandsgrad 2: Tilstandsgrad 3: Beskrivelse ingen symptomer/som nytt svake symptomer middels kraftige symptomer kraftige symptomer Tiltaksbehov ingen tiltak forebyggende vedlikehold Reparasjoner utskifting/totalrehabilitering Gjennomføring av vedlikehold Det anbefales å ta vare på den årlige vedlikeholdsplanen og følge opp og korrigere i forhold til hva som faktisk er gjort. Dette vil gi oversikt og være til hjelp ved senere tiltak. Når et vedlikeholdstiltak er utført, bør man derfor notere seg hva som er gjort, hvilke materialer og overflatebehandling som er brukt og tidspunktet for utføring. Denne informasjonen bør oppbevares sammen med den øvrige dokumentasjonen i en egen perm. I kapittel 9 ligger skjemaer for dette. TEKNISK BISTAND Tilleggstjenester som bistand eller rådgivning i forbindelse med igangsetting eller oppfølging av tiltak kan utføres av SBBL s tekniske avdeling ved Jostein Hauge på telefon

11 3 Generelt om boligselskapet 3.1 Generelt om bygningen Navn Adresse Gårds-/Bruks nr 40/809 Klient nr hos SBBL 158 Borettslaget Skredbakka 4048 Hafrsfjord Boligselskapet består av Rekkehus og blokker u/heis Byggeår 1983 Driftsår 1983 Antall enheter Antall oppganger blokker Antall etasjer blokker 142, 90 enheter i blokk og 52 enheter i rekkehus 14 oppganger 3 oppganger m/4 etasjer og 11 oppganger m/3 etasjer. Oversiktsbilde over Borettslaget Skredbakka. 10

12 3.2 Serviceavtaler Serviceområde HMS (Bevar HMS) BevarVedlikehold Vaktmestertjeneste Skadedyrbekjempelse Leverandør SBBL SBBL Bo & Eiendom AntiCimex Oversikt over eiendommen. 11

13 3.3 Historikk År Utført vedlikehold blokk Utført vedlikehold rekkehus 1995 Utskifting ventilasjonsanlegg Utskifting ventilasjonsanlegg 1996 Omtekking tak 1997 Pipeinntekking 1998/ 99 Overflatebehandling 2000 Rehabilitering av blokk Innglassing balkonger 2001 Betongrehabilitering carporter Flomsikring av renner Innglassing atrium Overflatebehandling vinduer og dører 2002 Utskifting 12 varmtvannsberedere Ombygging antenneanlegg Utbedring drenering Skredbakkatunet Kontroll av strømtavler og sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting vinduer/balkongdører 3 blokker Utskifting 5 stoppekraner Rens og reparasjon av drenskummer Forsterkning av dekke over carporter Skifte av pakning vinduer/dører 2 blokker Justering av dører 2 blokker Overflatebehandling vindu/dør 2 blokker Overflatebehandling fasade Overflatebehandling trappeoppganger Nytt gulvbelegg på gulv/trappetrinn Fasadevask av aluminiumsflater Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Drenering Brannsikringsutstyr Overflatebehandling Overflatebehandling vinduer og dører Utskifting brannslukningsapparat Ombygging antenneanlegg Kontroll av strømtavler og sikringsskap Rens av ventilasjonsanlegg Utskifting 10 stoppekraner Rens og reparasjon av drenskummer Taktekking/renovering Skifte av pakninger vinduer/dører Justering av dører Overflatebehandling fasade Taktekking Fasadevask av aluminiumsflater Låssystem Utskifting varmtvannsberedere Utbedring drenering Skredbakkatunet 2008 Utbedring drenering Utbedring drenering 2009 Utskifting av motor for ventilasjonssystem Utbedring drenering (Skredbakkatunet 15 og 17) Modernisert og utvidet lekeplass (ved Skredbakka 41/51) Utskifting av motor for ventilasjonssystem 2010 Forprosjekt fasaderehabilitering Forprosjekt fasaderehabilitering 2011 Utskiftinger av ringe/calling anlegg. Oppgradering av lekeplassområde ved transformatorstasjon. Oppgradering av lekeplassområde ved transformatorstasjon Fasaderehabilitering Fasaderehabilitering 12

14 4 Tiltaksliste for 2012 Tiltakene som anbefales utført dette år er listet opp i prioritert rekkefølge. Prioriteringsgraden for de ulike tiltakene er bestemt ut i fra tilstandsgrad og konsekvens av manglende vedlikehold. Tiltak for bygningsdeler gradert med høy tilstandsgrad, samt høy konsekvens av ikke utført vedlikehold vil alltid sorteres fra høyest til lavest på prioriteringslisten. Disse anbefalingene forblir uendret fra teknisk avdeling sin side. Dersom det er lagt inn utbedringstiltak som man ikke har økonomi til å sette på vedlikeholdsplanen førstkommende år, er det opp til boligselskapet å avgjøre hvilke av de anbefalte tiltakene som skal prioriteres/gjennomføres det aktuelle året. For mer informasjon om tilstandsgrader, se kapittel 2.4 Grunnlag for vedlikeholdsplanen. Nærmere detaljer om de ulike bygningsdelene og tiltakene fins i kapittel 5. Tilstandsgrad er ført opp ved siden av navnet på den aktuelle bygningsdelen. Tiltaksliste Blokker Prioriteringsgrad Tiltak 1. Fasaderehabilitering ( ). 2. Rengjøring av tak. 3. Overflatebehandling søppelrom. 4. Overflatebehandling styrerom. 5. Utskifting ståldører i forbindelse med sportsbod/ søppelrom. Tiltaksliste Rekkehus Prioriteringsgrad Tiltak 1. Fasaderehabilitering ( ) Felles Prioriteringsgrad Tiltak 1. Kontroll av elektrisk anlegg. 13

15 5 Anbefalte tiltak for Dette er en kombinert årlig og periodisk vedlikeholdsplan som gir en oversikt over hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres, når de skal utføres og til slutt en oversikt over hvilke kostnader de vil kreve. En periodisk vedlikeholdsplan vil i første rekke inneholde forslag til vedlikehold som man vet vil gjenta seg med regelmessige intervaller. Modernisering og ombygging som tar sikte på å heve bygningens standard, er ikke vedlikehold og holdes derfor atskilt fra vedlikeholdsbudsjettet. Skader og lignende (løpende vedlikehold) må for øvrig utføres når behovet oppstår, og kan derfor ikke langtidsplanlegges. Påviste skader er ikke medtatt i oversikten over vedlikeholdskostnader. Skadene er beskrevet nedenfor og utbedring anbefales iverksatt. Bildene har som hensyn å sette fokus på spesielle bygningsdeler som enten er skadet, uheldig utført eller på annen måte trenger fokus. Arbeider som utføres i forbindelse med de kommende års fasaderehabilitering er ikke medtatt i kostnadsoversikten, på bakgrunn av at kostnadene allerede er kjent for borettslaget. 14

16 Utvendige vedlikeholdsarbeider - Blokker Yttertak og takgjennomføringer Folietekket tak TG 1-2 Beskrivelse: Flatt tak tekket med singelbelastet folie. Taket ble sist tekket i Tilstand: Tilstanden er vurdert til å være ok. Tiltak: 2012 Rengjøring: Mosegroing kan forebygges ved å påføre takflaten mosedrepende midler. Anbefaler rengjøring av taket med intervaller på mellom 2-5 år. Omlegging av taktekking: Omlegging av folietekket tak anbefales utført med intervaller på år. Anbefaler utskifting av beslag samtidig. Tiltaket er flyttet fra 2015 til Drift Tiltak: Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av yttertak og innside av tak med hensyn på HMS og lekkasje. Utsatte steder som avslutninger, overganger/gjennomføringer kontrolleres for lekkasjer. Bo og Eiendom gjennomfører kontroll og rengjøringer av alle sluker to ganger årlig i henhold til kontrakt. Annet Skader og mangler: Mose: Ble observert tilvekst av mose i forbindelse med årets befaring. Anbefales rengjort i henhold til oppgitte tiltak. Bilde 1: Tak Tilvekst av mose i forbindelse med takflater. 15

17 Bilde 2: Tak Sporadisk tilvekst av mose. Bilde 3: Tak Forslag til viktige sjekkpunkter ved takbefaring. 16

18 Tak tekket med betongtakstein TG 1 Beskrivelse: Skrått tak tekket med betongtakstein (45 o ). Tilstand: Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Tilstanden er vurdert til å være god. Tiltak: 2015 Rengjøring: Mose og skit fjernes lettest med en gang snøen er borte, eller når det blir varmt i luften. Dette kan gjøres mekanisk med vann, kost og egnet rengjøringsmiddel. Spyl alltid ovenfra og ned. Mosegroing kan forebygges ved å påføre takflaten mosedrepende midler. Anbefales rengjøring av taket med intervaller på mellom 2-5 år. Omlegging: Anbefales utført med intervaller på år. Neste gangs utskifting er lagt til Drift Tiltak: Årlig Kontroll: Anbefaler årlig kontroll av yttertak og innside av tak med hensyn på HMS og lekkasje. Utsatte steder som avslutninger, overganger/gjennomføringer kontrolleres for lekkasjer. Kontroll også at takstein og mønestifter er tilstrekkelig festet. Annet Skader og mangler: Mose: Ble observert sporadisk tilvekst av mose. Taket anbefales rengjort i forhold til anbefalt intervall. Rust: Ble observert noe tiltredelse av rust i forbindelse med møne-/ gesimsbeslagene. Bilde 4: Tak Rust i forbindelse med gesimsbeslag. 17

19 Tak tekket med profilerte stålplater TG 2-3 Beskrivelse: Skrått tak over innganger tekket med profilerte stålplater. Tilstand: Taket over inngangspartiet inngår i fasaderehabiliteringen Utforming av nytt tak er ikke bestemt. Tiltak: 2015 Rengjøring: Anbefales utført med intervaller på mellom 2-5 år. Anbefales utført i sammenheng med rengjøring av øvrige takflater. Omlegging: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Neste gangs utførelse er satt til Drift Tiltak: Årlig Visuell kontroll: Anbefales utført i etterkant av fasadeendringer i forbindelse med garantibefaringer. Anbefales ellers utført årlig. Kontroller da for åpenbare skader og lekkasjer. Bilde 5: Tak over inngangsparti, blokk Skiftes ut i forhold til endelig utforming. 18

20 Takgjennomføringer TG 1 Beskrivelse: Tilstand: Ventilasjonssjakter/luftehatter/taksluker i metall Tilstanden er vurdert til å være god. Tiltak: Utskifting: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Neste gangs utskifting er satt til 2023 i sammenheng med omlegging av tak. Drift Tiltak: Årlig Visuell kontroll: Anbefaler årlig kontroll av beslag rundt takgjennomføringer. Bilde 6: Takgjennomføringer Anbefaler årlig kontroll av takgjennomføringer. 19

21 Takrenner og taknedløp Takrenner TG 2 Beskrivelse: Takrennene er delvis i stål og delvis i betong med fuktsikringsbelegg. Tilstand: Tilstanden er vurdert til å være ok. Tiltak: Utskifting: Anbefales utført med intervaller på mellom år. Neste gangs utskifting er satt i sammenheng med omlegging av takflater i Drift Tiltak: Årlig Rengjøring: Anbefaler rens av takrenner/nedløp for løv, kvist og mose. Kontroller da også at takrenner/nedløp er hele og ikke har hull eller sprekker da dette vil påføre fukt inn til kledningen og forårsake råte over tid. Annet Skader og mangler: Løv: Stikkontroll av takrenner viste betraktelige mengder med løv og skit. Det anbefales at takrenner kontrolleres og rengjøres i forhold til oppgitte intervaller. Innfesting: Ble observert flere tilfeller av rustne innfestninger. Takrenner over inngangsparti skiftes ut i forbindelse med fasaderehabilitering. Bilde 7: Takrenner Manglende rengjøring av takrenner. 20