Bergen, 11.januar til: Bergen Kommune, etat for byggesak og private planer postboks 7700, 5220 Bergen

Transkript

1 arkitekt m.n.a.l. Amund Nordland Strandgaten 50, 5004 Bergen Bergen, 11.januar 2011 til: Bergen Kommune, etat for byggesak og private planer postboks 7700, 5220 Bergen Saksnr Notat vedr. behandling av innsendt søknad om rammetillatelse/ søknad om dispensasjon eiendom gnr 49/ bnr 245,246,247 og 248 Hatlestad terrasse 42 Vi viser til brev datert hvor det redegjøres for ny behandling av dispensasjonssøknad av , med bakgrunn i vedtak fra Fylkesmannen i Hordaland. I dette brevet inviteres undertegnete som ansvarlig søker til å sende inn ev tilleggsinformasjon/ kommentarer som vedlegges den videre behandling av søknaden. FRIST FOR TILLEGGSINFORMASJON Frist for innsendelse er i brevet satt til 3 uker etter mottakelse av brevet. Brevet var utsendt like før juleferien. Da undertegnete nylig har skiftet kontoradresse ble postgang forsinket og brevet ble liggende på annen adresse før det ble levert på rett adresse først i uke 1, Med bakgrunn i dette bes det om aksept for at dette tilsvar datert 11.januar anses til å foreligge innenfor angitt frist. Slik vi ser det mener vi det at det må ligge misforståelser til grunn for at saksbehandlingen har tatt det nåværende forløp. Vi vil benytte anledningen til å redegjøre for dette og videre utdype vårt standpunkt om at omsøkt tiltak bør kunne godkjennes. Side 1 av 5

2 I fagnotat datert er det vedrørende dispensasjonssøknad kommentert: Etat for byggesak og private planer kan vanskelig se at det foreligger en klar overvekt hensyn som taler for omsøkte tiltak. Etat for byggesak og private planer har forståelse for klagers ønske om høyest mulig utnyttelse av den aktuelle eiendommen, men kan ikke se at det er konkrete momenter av betydning som tilsier at det er grunnlag for å fravike reguleringsplanen med hensyn til bygningstype og etasjeantall, og kommuneplanbestemmelse om utnyttelsesgrad. Dette utover antall boliger og volum på bebyggelsen som er revet (vår utheving). Det er da ikke grunnlag for å gi dispensasjon. Tiltaket er av en slik størrelse og volum at det bør utarbeides reguleringsplan. Ut fra ovennevnte sitat mener vi at det må foreligge en misforståelse vedr. karakter og omfang av omsøkt tiltak, og at tidligere vurderinger følgelig er gjort på feil grunnlag. Uthevet setning dette utover antall boliger og volum på bebyggelsen som er revet må nødvendigvis forstås slik at det ville kunne gis aksept uavhengig av reguleringsplan og kommuneplan for et prosjekt som ligger innenfor rammene av tidligere bebyggelse. At tiltaket ikke aksepteres må da bygge på en antakelse om at tiltaket slik det er omsøkt IKKE er i samsvar med tidligere bebyggelse, hva angår utnyttelsesgrad, etasjeantall, bygningstype og antall boliger. Nedenfor vil vi redegjøre for hvorfor vi mener at denne antakelse er feil: Angående UTNYTTELSE Omsøkt tiltak har ikke et høyere volum enn bebyggelsen som er revet. Det søkes om å bygge med marginalt lavere utnyttelsesgrad enn opprinnelig. Omsøkt prosjekt utgjør til sammen 946m² BRA (medregnet overbygde arealer, felles bossbod etc) og tilsvarer en tomteutnyttelse TU=98% innenfor byggetomt. Til sammenligning var arealer av opprinnelig (nå revet) bebyggelse 968m² BRA (i hht salgsprospekt for tilsvarende nabobygg, overbygde arealer ikke medregnet). Omsøkt prosjekt overskrider bestemmelse i Kommuneplan om utnyttelsesgrad. Utnyttelsen er i samsvar med opprinnelig bebyggelse og med intensjoner i reguleringsplan. Dispensasjon fra Kommuneplan bør kunne innvilges. Angående ETASJEANTALL Prosjektet er søkt oppført i 3 etasjer; 2 fulle etasjer over bakken og 1 underetasje, og med flatt tak over. Dette er nøyaktig slik som bebyggelsen som ble revet (og nabobebyggelse) og vi mener også at dette er i fullt samsvar med bestemmelse til reguleringsplan hvor det angis at bebyggelsen kan oppføres i 2 etasjer, foruten kjeller og loft. Senere års klargjøring av begreper i forbindelse med plan og bygningslov medfører at denne type bebyggelse nå skal betegnes som 3 etasjer. Omsøkt etasjeantall er i samsvar med bestemmelser i reguleringsplan, og i samsvar med opprinnelig og gjenstående bebyggelse. Side 2 av 5

3 Angående BYGNINGSTYPE I reguleringsplanens bestemmelser er det angitt at bebyggelsen skal være åpen, villamessig. Imidlertid er det på reguleringsplanen vist en kompakt, sakset rekkehusbebyggelse. Som det er presisert i Fylkesmannen sitt vedtak er det planen som gjelder over bestemmelsene hvor det er avvik mellom disse. Følgelig skal det i følge reguleringsplanen oppføres en sakset småhusbebyggelse i rekke. Opprinnelig bebyggelse må antas å tilfredsstille dette, selv om disse husene var oppført med flate tak hvor det vises saltak på reguleringsplanen. I saksnotatet og andre saksdokumenter blir det hevdet at omsøkt bebyggelse er blokkbebyggelse og at den følgelig uansett avviker fra reguleringsplan. Vi synes at det er uheldig at vurderingen baserer seg på slike bygningskarakteristikker ettersom det opp gjennom årene har knyttet seg klare negative og positive assosiasjoner til disse begrepene; Blokk vil oppfattes som negativt, rekkehus/småhus har en positiv klang. Blokkbegrepet omfatter en stor variasjon av bygningstyper: høyblokk, lavblokk, med eller uten balkonger, med trapperom, med utvendige adkomstbalkonger etc. Vi mener det viktige er å se på skala og formoppbygning, og hvordan dette forholder seg omgivelser og naboer. Omsøkt bebyggelse er blokkbebyggelse i den forstand at leiligheter ligger over hverandre, ikke ved siden av hverandre som i opprinnelig rekkehusbebyggelse. I alle øvrige henseender framstår omsøkt bebyggelse i samsvar med opprinnelig bebyggelse: Alle leiligheter har inngang direkte fra det fri (fra bakkeplan eller altangang), altså ingen felles trappehus eller trappeoppgang. Bygningene er sakset på samme måte, og i samme skala, som opprinnelig bebyggelse. Ny bebyggelse har balkonger omtrent av samme størrelse og utforming som opprinnelig. Ny bebyggelse har flate tak, som opprinnelig bebyggelse. Alle leiligheter er gjennomgående og har vinduer til alle 4 himmelretninger, (dette unntatt for 2 leiligheter i underetasje som har vinduer i 2 himmelretninger). Alle momenter ovenfor er bygningskarakteristika som er lite typiske for det tradisjonelle blokkbegrepet, og gjør at omsøkt bebyggelse snarere kan betegnes småhusbebyggelse. Videre kan det hevdes at den opprinnelige bebyggelse rent teknisk burde betegnes blokk ettersom også denne bebyggelsen hadde leiligheter over hverandre da det for flere av husene var innredet utleieenheter i underetasje, med egen inngang fra hageside. Omsøkt prosjekt avviker imidlertid fra reguleringsplan når det gjelder inndeling av tomten og eiendomsforholdet for byggegrunnen. Reguleringsplanen forutsetter 4 eiendommer. Omsøkt prosjekt forutsetter at disse tomtene er slått sammen, og at tomten blir felleseie for alle leilighetene som oppføres. Dette er et nødvendig grep for at ny bebyggelse skal kunne oppfylle dagens forskrifter til universell tilgjengelighet, kvalitet til utearealer etc. Omsøkt bygningstype avviker ikke fra reguleringsplan eller opprinnelig bebyggelse i vesentlig grad, annet enn hva gjelder juridisk oppdeling av eiendommen. Dispensasjon for dette bør kunne innvilges. Side 3 av 5

4 Angående ANTALL BOENHETER Omsøkt prosjekt inneholder 11 boenheter. På reguleringsplanen er det vist 4 rekkehustomter, utover dette er ikke antall enheter omhandlet i plan eller tilhørende bestemmelser. Opprinnelig bebyggelse var store boliger hvor det var tilrettelagt for hybelleilighet/ utleiebolig i byggets underetasje. Dette gjelder også for de gjenstående bygningene i området. Ut fra dette er det rimelig å legge til grunn at reguleringsplanen hjemler inntil 8 boenheter på tomten. Opprinnelig var området bebygget med 16 store rekkehusboliger (m/ utleiemulighet). At 4 av disse nå søkes erstattet med 11 mindre boenheter medfører at et det blir et mer variert boligtilbud innenfor nabolaget. I stedet for at alle boligene er innrettet på store familier, vil det nå også bli et tilbud til enslige, par uten barn etc. En slik blanding av familietyper anses i nyere boligplanlegging som gunstig. Flere små boenheter vil ikke nødvendigvis medføre at det blir et høyere press på nærområdets infrastruktur som barnehager og skoler etc. Det er vanskelig å se at en økning i antall boenheter som omsøkt skal være i konflikt med de intensjoner som ligger til grunn for reguleringsplanen. Det vises her også til påfølgende avsnitt vedr. utomhusarealer og parkering. En økning fra 8 til 11 boenheter krever at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen. Dispensasjon bør kunne innvilges ettersom dette ikke er i konflikt med planens intensjoner. Side 4 av 5

5 UTOMHUSAREALER I tidligere saksbehandling har det vært et tema hvorvidt krav til oppholdsareal for lek og rekreasjon er ivaretatt i omsøkt prosjekt. Vi visere til innsendt dokumentasjon om dette, og mener at dette nå er avklart. Prosjektet tilfredsstiller kvantitativt og kvalitetsmessig alle de krav som stilles til utendørs oppholdsarealer i Plan og bygningslov så vel som i Kommuneplanen. PARKERING Reguleringsplanen viser parkering løst med garasjerekker på oppside og nedside av tilkomstveien. Av disse er det bare opparbeidet 10 garasjer på nedsiden, og da med direkte avkjøring fra veien. Dette er en dårlig løsning trafikkmessig, og det innebærer en underdekning i forhold til opprinnelig og eksisterende bebyggelse i nabolaget. I omsøkt prosjekt er det forutsatt at det opparbeides en ny parkeringsløsning på oversiden av veien. Denne vil få EN avkjørsel fra tilkomstveien og følgelig representere en sikkerhetsmessig forbedring i forhold til dagens situasjon. Parkeringsløsningen er i prosjektet vist med størrelse til å inndekke parkeringsbehov for omsøkte boliger. Det vil i tillegg være mulig å gjøre denne større for også å dekke nåværende underdekning av parkeringsplasser. Ut fra dette vil omsøkt prosjekt samlet kunne bidra til en redusert belastning på området hva angår parkering og trafikksikkerhet, selv om det tillates oppført noen flere boenheter enn opprinnelig. Utover dette skriv vises det til tidligere innsendt dokumentasjon og redegjørelser i forbindelse med innsendt søknad om rammetillatelse og søknad om dispensasjon, samt innsendt klage på tidligere vedtak. Amund Nordland kopi: tiltakshaver NEAS ASA Side 5 av 5