GNR. 123, DEL AV BNR. 3, 5178 LODDEFJORD FØLGEBREV TIL SØKNAD OM TILTAK

Transkript

1 Etat for byggesak og private planer Allehelgens gate Bergen Deres ref.: Majken Ida Elisabeth Sandlien Vår ref.: Julian Kobus Dato: 8. jun GNR. 123, DEL AV BNR. 3, 5178 LODDEFJORD FØLGEBREV TIL SØKNAD OM TILTAK ORIENTERING På gnr. 123, bnr.3 er det planlagt seks boligblokker og ett rekkehus. Disse boligene inneholder til sammen 180 leiligheter. Denne søknad gjelder blokk H2 inkl. tilhørende uteområder og parkering. Blokken ligger innenfor område B1. Dette går klart frem av vedlagte søknad og tegninger. Søknad for de øvrige blokkene vil bli innsendt senere. REGULERINGSMESSIGE FORHOLD For blokkene og rekkehuset, som er omtalt ovenfor, er det utarbeidet en egen reguleringsplan: Plan Laksevåg, gnr 123, bnr 3 m.fl. Lyderhornslien sør Planen er vedtatt Planens formål er bolig/blokkbebyggelse med tilstøtende grøntarealer. Etter godkjenning er det foretatt en mindre vesentlig endring av planen. Denne ble godkjent Dette vedtaket med plankart har fått endringsnummer I planregisteret kommer det opp en del planer for gnr.123, bnr.3, men da bnr.3 dekker et svært stort område, er det, i tillegg til plan og endring , bare kommuneplanens arealdel som er aktuell. Her er det aktuelle området vist som bebyggelse og anlegg. Søknad for blokk H2 har fravik fra plan og og det søkes derfor om dispensasjoner for fravikene. Dispensasjonene er knyttet til plassering av bebyggelse på tomten. Som vedlagte kart viser, går blokk H2 minimalt ut over regulert linje for planlagt bebyggelse. Uteboder er også plassert utenfor denne linjen, men all bebyggelse ligger innenfor byggegrensen bestilte vi ny forhåndskonferanse. I denne ønsker vi bl.a. å avklare om det er nødvendig å søke om dispensasjoner siden all bebyggelse ligger innenfor byggegrensen. Og Arkitekter as Postboks Bergen Besøksadresse: Kanalveien Bergen post@ogarkitekter.no T: Bank: Org. nr: NO MVA ogarkitekter.no

2 Inndeling i dette følgebrevet er basert på paragrafene i reguleringsplanen. De punktene som ikke er aktuelle er ikke omtalt. 1 Formål Prosjektet er i henhold til planens formål 1.2 Planavgrensning Prosjektet ligger innenfor plangrensen Situasjonsplan Situasjonsplan M = 1:500 er vedlagt VA-rammeplan VA-rammeplan er vedlagt, se vedlegg F Rekkefølgebestemmelser Tiltak innenfor planområdet Tiltaket kommer ikke i konflikt med eksisterende tursti mot Lyderhorn. For denne søknaden, som bare omfatter en av seks planlagte blokker, kommer ingen av rekkefølgebestemmelsene til anvendelse. 2.3 Terrengbehandling Nødvendige terrenginngrep i forbindelse med blokk H2 blir utført mest mulig skånsomt. Trær og vegetasjon vil bli bevart i størst mulig grad Ubebygde områder vil bli gitt en estetisk tiltalende form og behandling. 2.4 Arkitektur og estetikk Bygget har materialbruk med utforming av høy arkitektonisk kvalitet. Utbygningen av hele eiendommen med seks blokker og ett rekkehus er delt i flere faser. Utforming av blokk H2 er sett i sammenheng med de andre byggene for å skape en arkitektonisk helhet. Alle byggene er gitt et moderne uttrykk og er tilpasset tomtens topografi. Blokkene varierer i høyde og form. Som hovedmateriale er det valgt hvite plater som steni/cembrit/alucobond og treplater/kledning. I tillegg er det benyttet ubehandlet betong og glass. Fargene er dempet og nøytrale. I det omsøkte bygget, blokk H2, vil balkongene bli glasset inn for å oppnå tilfredsstillende støynivå. (samme løsning som i blokk H1) Kommuneplanens arealdel tillater i utgangspunktet ikke innglassing av balkonger, men da det er utarbeidet en ny reguleringsplan for dette området, er det denne planen som gjelder.

3 Fargebruk er vist på perspektiver/fasader. 2.5 Tilgjengelighet Prinsipp om universell utforming er lagt til grunn i samsvar med gjeldende kommuneplan. 2.7 Radon Det er etablert parkeringskjeller under blokken. Parkeringskjelleren er godt ventilert. Det vil si at det ikke er krav til ytterliggere beskyttelse mot radon. 2.8 Energibruk Bygget tilfredsstiller krav til lavenergiklasse 1 Definert i NS 3700 U verdi for vegger er mindre eller lik 0,18 W(m²K) U verdi tak er mindre eller lik 0,13 W(m²K) U verdi gulv er mindre eller lik 0,15 W(m²K) U verdi vinduer/dører er mindre eller lik 1,2 W(m²K) Bygget ligger utenfor konsesjonsområdet for BKK fjernvarme. 2.9 Ras Eventuell rasfare er vurdert og det er utarbeidet en egen rapport vedr. skredfarevurdering. se vedlegg F-4/5/ Bygge- og anleggsstøy Statens folkehelseinstitutt sine retningslinjer for tillatt bygge- og anleggsstøy vil bli fulgt Andre anlegg Bossløsning er avklart med BIR. Se vedlegg F BYGGEOMRÅDER 3.1 Blokkbebyggelse Bebyggelsen er plassert innenfor byggelinje mot veg. Bare en mindre del av bygget kommer innenfor begrensningslinje for område med rasfare. Vedlagt uttalelse fra Multiconsult bekrefter at bebyggelsen her lar seg gjennomføre med nødvendig tiltak. Omsøkt bygg er prosjektert i henhold til veiledende illustrasjonsplan. Felles parkering er plassert i underetasje Tilgjengelighet for rednings- og slukkemannskaper er avklart med Bergen Brannvesen.

4 3.1.3 Planen sier at for byggeområde B1 kan det tillates en utnyttelsesgrad, %-BRA på inntil 118 %. Fellesområdet Fe7 inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Tomteareal inkl. Fe m² Maks. tillatt BRA BRA 25828m² Boligblokk H1 BRA 4428m² Blokk H2 BRA 4875m² Bra parkeringsplasser 14x18m² BRA 252m² Sum BRA 9555m² Tomteutnyttelse med H1 og H2 44%. Samlet BRA av hele prosjektet med 6 blokker og 1 rekkehus BRA 24498m² TU for alle bygg 113% Etasjeantall er i henhold til planens bestemmelser Minst 80% av leilighetene har tilgang til heis, som også betjener parkeringskjeller Utomhusplan er utarbeidet og inneholder den informasjonen som er krevet, se vedlegg D MUA per boenhet skal være minst 25m². I H2 har vi 36 leiligheter som gjør at behov for MUA er 900m². MUA er vist på situasjonskart. Arealet er ca. 1280m² 3.4 Plassering av bebyggelse Blokken er i prinsippet plassert i henhold til plankartet. Mindre justeringer ble gjort under detailprosjekteringen. I denne forbindelse blir det søkt om dispensasjon fra reguleringsplan. Se eget vedlegg med søknad om dispensasjon. Uteboder er plassert utenfor planlagt bebyggelse linje men innenfor byggegrensen, det skal og søkes for dispensasjon vedr. bodplassering. Byggene er utformet slik at de får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Byggene vil ta seg godt ut sett fra riksvei nr Det omsøkte bygget er plassert innenfor byggegrensen men går litt ut over planlagt bebyggelse linje. Uteboder er plassert innenfor byggegrense men de er ikke plassert på plankartet derfor søkes det om dispensasjon.

5 3.5 Parkering Det er krav til 1.4 plasser pr 100m2 boareal. I blokk H2 er boarealet 3301m². Dette gir krav om 46 plasser. Se egen parkeringsplan med utregning av antall parkeringsplasser, vedlegg E12 Det omsøkte bygget inneholder 36 leiligheter. Det er prosjektert 42stk. parkeringsplasser i U1 etasje og 4 parkeringsplasser på bakken. Fire av disse er tilpasset for funksjonshemmede. Til sammen er det prosjektert 72stk. sykkelplasser. Av disse er 36stk. sykkelplasser tenkt plassert i uteboder og 36stk på doble stativer i garasje og ute på uteparkeringsplass. Om det anses at det er behov for flere sykkelplasser enn dette, er det mulig å plassere flere sykkelplasser under f.eks. dekke ved inngangen til H1 på nivå med underetasje U1 nivå. Se vedlegg E Det er utarbeidet en støyrapport for hele området som omfatter de seks blokkene og rekkehuset, se vedlegg F-10. For å få ekstra støyskjerming av balkongene, er disse innglasset i blokk H2 (samt blokk H1 og H5) For å få maksimalt lysinnfall og utsyn, kan alle glassene skyves til side. FORHÅNDSKONFERANSE Det er avholdt forhåndskonferanse. For kopi av referat, se vedlegg F-11 AVKJØRSEL Avkjørsel er i henhold til gjeldende reguleringsplan. DAGSLYS OG UTSYN Det er tilstrekkelig dagslys og godt utsyn fra alle leilighetene. Se vedlegg F- 1 GENERELT Alle leiligheter har tilstrekkelig romhøyde og bodareal. Rømningsveier er også i henhold til gjeldende krav. NABOVARSLING Nabovarsling Tomten er en del av bnr.3, som dekker et meget stort område. Vi har derfor varslet de naboene som kan bli berørt i større eller mindre grad av denne utbyggingen. Se naboliste 1 i forbindelse med vedlegg vedr. nabovarsling. Nabomerknader Det er kommet en merknad fra eier av gnr.123, bnr.40, se vedlegg C-2. Han anfører at utbygger må stå ansvarlig for all skade, som eventuelt kan påføres hans eiendom. Disse merknadene er notert og vil bli tatt hensyn til i forbindelse med utbyggingen.

6 Vennligst ta kontakt med undertegnede på mobil eller e-post dersom det er noen spørsmål eller behov for ytterligere opplysninger eller dokumentasjon. Med vennlig hilsen Julian Kobus OG Arkitekter as Mob e-post