SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR TORVMYRA Felt B10 Rekkehus. Gnr/Bnr 129/726, 129/727

Transkript

1 Bergen Kommune Dato: Vår ref.: Mia Prøsch Stilson Vedlegg nr. F1 Etat for byggesak og private planer, seksjon byggesak Postboks 7700, Dato: Bergen Vår ref: Stine Millenaar v/ Kristoffer Brosvik Thorsen SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR TORVMYRA Felt B10 Rekkehus. Gnr/Bnr 129/726, 129/727 Tiltakets art: Tiltakets adresse: Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Rekkehus R1, R2, R3, R4, R5, R6, R7, R8, åtte rader med rekkehus med to hustyper, felles parkeringskjeller. Tiltaket har felles utomhusplan med felt B9 og felt FA2. Torvmyra B9, Bergen. Gnr.129/ Bnr.726 & 727 (prosess med opphevelse av eiendomsgrense er igangsatt) Selvaag Bolig AS, Silurveien 2, 0380 Oslo TAG Arkitekter AS,, BESKRIVELSE AV TILTAKET Vedlagt oversendes søknad om rammetillatelse for Felt B10, Konsentrert småhusbebyggelse, Torvmyra - for Selvaag Bolig. Det søkes om oppføring av rekkehus, herunder bygg R1, R2, R3, R4, R5, R6, R7, R8, samt felles parkeringskjeller, i Felt B10 i henhold til områderegulering Laksevåg, gnr. 129/bnr. 570 mfl. Torvmyra. Plannummer Felt B10 er et av tre felt i områdeplanen som er regulert til Konsentrert Småhusbebyggelse (112), i tillegg til felt B4 og B7. Dette følgebrevet er felles for samtlige bygg i felt B10. Én rammesøknad sendes dog per bygg i feltet, for R1, R2, R5, R6, R7 og R8, samt en felles søknad for R3 og R4, da disse ligger på felles parkeringskjeller. Utomhusplanen er felles for felt FA2, B9 og B10, og vil bli omsøkt som eget tiltak. Totalt utgjør dette 9 søknader om rammetillatelse. Side 1 av 8

2 Oversiktskart søknad om rammetillatelse. Kartet er markert med en farge per søknad. Bebyggelse: Plassering og antall Feltet ligger avgrenset av Felles grøntareal FA2 og felt B9 (i reguleringsplan for Laksevåg, gnr. 129/bnr.570 m.fl.) i nord, Hillerenveien i øst, og eksisterende småhusbebyggelse og naturområder i sør og vest. Det omsøkte tiltaket består av rekkehus over to etasjer, i en rekke. Dette utgjør en av åtte rader med rekkehus, med til sammen 35 enheter, henholdsvis R1, R2, R3, R4, R5, R6, R7 og R8. Rekkehus R3 og R4 ligger over parkeringskjeller i ett nivå. Leilighetsbyggene og tilgrensende rekkehus er vist i landskapsplan og landskapssnitt som illustrasjon. OVERORDNEDE PLANER (KPA2010) Arealformål Området er regulert til bebyggelse og anlegg, med hensynssone H220 Gul flystøysone. Dette gir krav om utarbeidelse av støyrapport. Parkeringsdekning Kommuneplanen angir en dekning på 1,4parkeringsplasser/100kvm boligareal, dog minimum 1 parkeringsplass per boenhet. Side 2 av 8

3 REGULERING Laksevåg, gnr 129 bnr 570 mfl. Torvmyra (plannr ) AREALDEL Rammesøknad for felt B10, sammen med felt B9 og felt FA2, følger reguleringsplanens arealdel. Aspekter som er dekket av arealdelen er avkjøring, frisiktsoner, byggegrense mot vei, høydekurver på vei, formål (112 konsentrert småhusbebyggelse), etasjer (maks 6m gesims) og utnyttelse (TU=40%). REGULERING Laksevåg, gnr 129 bnr 570 mfl. Torvmyra (plannr ) BESTEMMELSER Bebyggelsesplan Det er krav om bebyggelsesplan i målestokk 1:500 for feltet. Prosjektet avviker fra dette, og søker parallelt med rammesøknad om dispensasjon for dette kravet. Dispensasjonssøknaden vil følge samtlige søknader om rammetillatelse for prosjektet. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden er oppsummert at utomhusplanen, i skala 1:500, følger kravene satt i reguleringsplanen. Denne viser utforming av bebyggelse, høyder bygg, koter på vei, felles lekeplasser, atkomst til boliger, snuhammer for LL, søppelanordning og terrengbehandling. Parkering er plassert i kjeller under bakken, og vises derfor ikke i utomhusplan (se neste avsnitt). Parkering Adkomst og parkeringsdekning Bebyggelsen i B10 har felles parkering i kjelleretasje under terreng. Gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune angir 1,4 p-plasser pr. 100m2, men minimum 1 per boenhet. 20 % av plassene er for gjesteparkering. Parkeringskravet for felt B10 blir 55 plasser. Dette inkluderer gjesteparkering og HC. Parkeringskjeller i Felt B10 er planlagt med kapasitet til 55 plasser. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal etter krav være HC-parkeringsplasser. Det tilsier 55 * 0,05 = 2,7 plasser på felt B10. Det er planlagt til sammen 3 HCplasser i Felt B10. Plassering av HC-bilplasser og gjesteplasser kan endres i detaljprosjekt. Gjeldende parkeringsnorm for sykler angir 2 plasser pr. 100m2 bolig-bra i fellesanlegg for blokk, hvilket gir 77,8. Rekkehusene har fellesanlegg i kjeller, til sammen 112 plasser i dobbel høyde. Rekkefølgekrav Fellesareal: FA2 skal opparbeides med lekeareal og tursti før det gis midl. brukstillatelse for de første boligene i felt B9 og B10. Side 3 av 8

4 Felt FA2 omfatter en mindre del av nabotomt. Prosess med sammenslåing av eiendommer er igangsatt. Støy Støytiltak er prosjektert for å tilfredsstille krav i reg.best Støyrapport er utarbeidet av støykonsulent med ansvarsrett, Sweco. Alle bygg er orientert med akser fra nord mot sør for å ivareta krav til støyskjerming ifm flystøysonen. Lekeplasser, oppholdsområder og turstier ligger fordelt mellom byggene, slik at støykrav for disse arealene også er ivaretatt. Terreng, masser og radonsikring B10: Tomten er svært kupert. Adkomst til boliger har derfor vært en avveining mellom grad av terrenginngrep som kan tillates uten å forringe tomtens naturlige kvaliteter, og god nok tilgjengelighet. Terrenget skal oppmåles for å kontrollere høyder på eksisterende topografi før søknad om IG. Massedeponering ifm utbygging av kjeller skjer i henhold til gjeldende lover og forskrifter. I henhold til TEK skal bygninger prosjekteres og utføres med radonsikring. Grad av utnytting Utnyttelsesgraden for byggeområdene er bestemt ut i fra beregningsgrunnlag i reguleringsplan for Laksevåg, gnr. 129/bnr.570 m.fl. som er satt til BRA = 40 % for hele feltet. Parkeringsareal under terreng regnes ikke med i BRA, slik at kjelleretasje med sekundært areal er utelatt fra utnyttelse i ny regulering. Tomteareal for B10 = m2 Tillat utnyttelse er totalt BRA = m2 Hvorav R1 utgjør = 324,6 m2 Hvorav R2 utgjør = 432,8 m2 Hvorav R3 utgjør = 817,2 m2 Hvorav R4 utgjør = 681 m2 Hvorav R5 utgjør = 1089,6 m2 Hvorav R6 utgjør = 324,6 m2 Hvorav R7 utgjør = 324,6 m2 Hvorav R8 utgjør = 324,6 m2 Samlet BRA for B10 = m2 Side 4 av 8

5 Det vil si at tiltaket er innenfor krav til maks utnyttelse. Reg. % BRA BRA "til gode" Reg. Kvm i Antall MUA MUA Felt Tomt kvm prosjekt enheter felles priv B % B % Summert % Tilgjengelighet B10: Tomten er svært kupert, noe som vanskeliggjør adkomstforholdene. Alle boliger har trinnfri adkomst, med en helning på maks 1:8. R3 og R4 har adkomst og tilkomst til uteområder som er 1:15. Høyder Bebyggelsen i B10 oppføres som rekkehusbygg i 2 etg med maks gesimshøyde på 6 m, målt fra ferdig planert terreng på bygningens høyeste fasade. Avkjørsler Avkjørsel til feltet er ferdig regulert, og vist i utomhusplan. Plassering av bebyggelse Bygg er plassert i henhold til gjeldende regulering, angitt med byggegrense langs vei, og ellers minst 4m fra nabogrense. MUA Minste uteoppholdsareal for felt B10, både privat og felles, er planlagt som regulert, med: Felles 25kvm per enhet (35*25=875kvm) Privat 15 kvm per enhet (35*15=525kvm) Kriterier for uteoppholdsarealene er i henhold til de krav beskrevet i punkt Atkomstvei Ny atkomstvei (Veg 1) er allerede ferdig opparbeidet. Avkjøring er regulert, og vist i utomhusplan. Innkjøring til parkeringskjellere for begge felt (B9 og B10) skjer fra Hillerenveien, henholdsvis i nord for felt B9 og i øst for felt B10. Felles leke- og grøntområder: FA2 Tursti og lekeplass skal opparbeides på feltet før midlertidig brukstillatelse gis for de første boligene, og gjøres felles for felt B4, B9 og B10. Side 5 av 8

6 ANDRE FORUTSETNINGER Vann og avløp Søknad om godkjent VA-plan sendes parallelt med denne søknad til VA-etaten, av Sweco. VA-etaten er lagt inn som part i den digitale rammesøknaden. Atkomst/veirett Hillerenveien er en kommunal vei, ref. Statens Vegvesens veioversikt. Denne veien har regulerte avkjørsler med tilhørende frisiktsoner. Avkjøring ansees dermed som avklart. Terrengtilpasning Eksisterende terreng innenfor felt B10 er angitt på fasader og snitt, sammen med nytt terreng. Se ellers del om utomhusbeskrivelse. Utforming & estetikk Se vedlegg «F-02 Forenklet beskrivelse». Felles for feltene er at utformingen deres henter sin inspirasjon fra tomtens naturkarakter. Lamellene i felt B9 er inspirert av tett skog og bark, noe som gir en rolig og tilbaketrukket karakter. Rekkehusene i felt B10 viderefører dette formspråket og fargespekteret, med sin inspirasjon fra konglens form og skyggespill, gjennom bruk av søyler og samme balkongutforming som lameller. Skalaen brytes opp mot eksisterende småhus gjennom at flere av rekkene med rekkehus får brudd imellom seg. Rekkehus utføres med trepanel i vekslende dimensjoner for å skape skyggevirkninger og variasjon. Utomhusbeskrivelse Mellom gangveiene er det trapper som muliggjør snarveier. Det største lek/fellesområdet er bevisst plassert på denne mest tilgjengelige delen av tomten, mellom R3 og R4 for å sikre gode oppholds- og lekemuligheter for alle Felt B10 er ett av flere utbyggingsfelt omfattet av områdereguleringen Laksevåg, gnr. 129/bnr.570 m.fl., hvor områdene bindes sammen av regulert felles grøntareal, felt FA2. Prosjektet kobler seg på dette feltet med stier i gårdsrommene mellom husene. Det legges det opp til tverrforbindelser som sikrer flyt mellom feltene. Side 6 av 8

7 SØKNADSPROSESS Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse , som omhandler krav til bebyggelsesplan. Se egen dispensasjonssøknad for full beskrivelse av årsak til dispensasjon, samt fordeler og ulemper ved dette. Søknader tilknyttet felt B10 Videre fremdrift for søknadsarbeidene tilknyttet prosjektet for Selvaag Bolig AS: - Søknad om opphevelse av eiendomsgrenser gnr. 129/bnr.726 og gnr.129/727, 129/735 og 129/4, pågående - Utomhus/landskapsplan for felt FA2, B9 og B10. 1 rammesøknad, sendes parallelt med søknader for B9 og B10 - Leilighetsbygg i Felt B9 med tilhørende kjeller, totalt 1 rammesøknad, sendes parallelt med søknader for B10 og utomhus - Søknad om dispensasjon fra krav om bebyggelsesplan Ansvar i byggesaken: Søk: TAG Arkitekter Pro Arkitektur: TAG Arkitekter Pro Landskap: TAG Arkitekter RiBR: Sweco Bergen RiA: Sweco Bergen RiV: Sweco Bergen Nabovarsel Det ble sendt nabovarsel for tiltaket den Til dette varselet har det kommet 1 nabomerknad. Se eget vedlegg. Side 7 av 8

8 Vi håper med dette å ha belyst alle sider ved prosjektet. Ta gjerne kontakt med undertegnende ved spørsmål. Vennlig hilsen Mia Prøsch Stilson TAG arkitekter AS Arkitekt og ansvarlig søker Kopi: Selvaag Bolig AS v/ Morten Haugsdal Firmaer med ansvarsrett Vedleggsliste: C-01 Kvittering sendt nabovarsel C-02 Merknad fra nabo C-03 Ansvarlig søkers svar til nabomerknad C-04 Vedlegg til nabovarsel D-01Situasjonskart (basiskart med tiltaket tegnet inn) E-01 Utomhusplan felt FA2, B9 & B10 (1:500) E-01b Utomhusplan felt B10 E-02 Situasjonssnitt E-03 Fasader E-04 Snitt bygg E-05 Plan bygg (søknad R3+R4: også parkeringskjeller) F-01 dette følgebrev F-02 Forenklet beskrivelse F-03 Dispensasjonssøknad G-01 Ansvarsrett Sweco brannkonsept G-02 Ansvarsrett Sweco PRO Lyd- og vibrasjonsforhold I-01 Uttalelse fra renovasjon Q-01 Sammenføyning av eiendommer Q-02 Referat forhåndskonferanse Q-03 Støyrapport Q-04 Illustrasjoner Side 8 av 8