AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Rambøll Norge AS PB 3705 Fyllingsdalen 5845 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Torstein Skauge Gerd Soldal / AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 166 Bnr 1789 Skansemyrveien 4 Tiltakshaver Tiltaket : Bybo AS : Nybygg boligblokk Søknaden gjelder: Oppføring av ny boligblokk med parkeringskjeller og felles utendørs oppholdsareal. Sum bruksareal for nybygget er opplyst til 2479 m 2. Ansvarsrett for ansvarlig søker. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad. Så langt vi kan se av mottatt søknadsmateriell, vil tiltaket også komme i konflikt med begrensninger i antall etasjer, regulert byggegrense og byggegrense for planlagt forstøtningsmur mot veg. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av ny boligblokk med parkeringskjeller og felles utendørs oppholdsareal avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-1 Søknad om dispensasjon, 19-2 Dispensasjonsvedtaket, kommuneplanens arealdel punkt 20 Sentrumsformål og reguleringsplanens Terrengbehandling, med hensyn til utnyttelsesgrad og antall etasjer og regulert byggegrense. En dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om maksimal tomteutnyttelse % BRA vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven. Vi kan ikke se at fordelene er større enn ulempene ved en dispensasjon. Omsøkte nybygg med parkeringskjeller og forstøtningsmurer avviker fra gjeldende reguleringsplan med hensyn til byggegrense, byggehøyde og antall etasjer. Tiltaket har for stort volum for eiendommen og området for øvrig. Det er ikke tilstrekkelig planlagt i forhold til terrenget det skal plasseres i, omgivelsene og naboer.

2 Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt og den Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Rambøll Norge AS Sentral SØK tiltaksklasse 2 Hele tiltaket BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Skansemyren boligområde, vedtatt og er regulert til Boligbebyggelse - blokkbebyggelse. I kommunedelplan for Fjellsiden Sør er eiendommen vist som Boligområde, og den er i kommuneplanens arealdel vist som Sentrumsformål. Eiendommen ligger i følgende hensynssoner: Hensyn friluftsliv, og Bevaring kulturmiljø. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknader fra Hjørdis og Jan Landro i Skansemyrveien 11, Line Gulbrandsen og Bengt Florvåg i Skansemyrveien 6, Øyvind Ådnekvam og Kristine Huseby i Skansemyrveien 10 A og Kristine Steinfeld og Joachim Egenberg i Skansemyrveien 10. Line Gulbrandsen har engasjert Multiconsult til vurdering av tiltaket i forhold til rammer i gjeldende reguleringsplan. Merknadene går i hovedsak på følgende forhold: - Tiltaket er ikke tilpasset eksisterende bebyggelse verken i stil, utforming, materialbruk, plassering i terreng eller innbyrdes plassering. Fasade og utforming må være mest mulig diskret. Fotoillustrasjonen viser ikke reell illustrasjon av hvordan nybygget vil fremstå. - Boligblokkene er massive. Det søkes om 3 enheter mot 4 som illustrasjonsplanen viser. - Naboer mister utsikt som følge av at bebyggelsen er for høy. Den har et for stort volum og den er ikke plassert i samme himmelretning som omkringliggende bebyggelse. Åpning mellom husene vil ikke gi noen av husene i Skansemyrsveien utsikt ettersom åpningene mellom husene er vendt mot en skogkledd fjellvegg. Det er ikke korrekt som søker skriver, at utsikten over byggeområdet er ny fordi naboer har holdt vegetasjonen nede i alle år. Utbygget på sørvestenden av hus 1 bør fjernes. - Bebyggelsen bør senkes slik at den ikke blir så dominerende og slik at naboulempene blir mindre. - Utnyttelsesgraden er for høy. Det er ikke korrekt at denne skyldes tekniske rom m.m. som er plassert under terreng. - Bebyggelsen vil bli svært synlig fra sentrum. Nybygget vil dermed stride mot kommunedelplan for Fjellsiden Sør. - Bebyggelsen vil gi innsyn til eksisterende bebyggelse. Side 2 av 8

3 - Byggehøyden overstiger regulert høyde med 1,2 meter. Det er ikke søkt om dispensasjon. - Parkeringskjeller skal legges i felt B2-b. - Den nye bebyggelsen bør flyttes mot nordøst slik at uteoppholdsarealet får mer sol. - Deler av hus 1 fremstår som 4 etasjers bygg og ikke som 3 slik planen forutsetter. - Bebyggelsen vil øke trafikken i området. Det pekes på problem med bratte svinger, smal vei og isdannelser som vil kunne øke risikoen for trafikkulykker. - Det er ikke gitt en samlet vurdering av fordelene ved å dispensere fremfor ulempene. - Avviket mellom regulert utnyttelsesgrad og tiltakets utnyttelsesgrad er betydelig. - Reguleringsplanen er av ny dato og tiltak på eiendommen må forholde seg til gjeldende plan. - Utnyttelsesgraden er beregnet feil. Multiconsult har beregnet % BRA til 89 %. Det pekes på at arealet ved innkjørsel til garasje og tenkt dekke i 1. etasje ikke er medtatt i beregningen. Videre er ikke areal til utvendig sykkelparkering og samferdselsanlegg medtatt. Ansvarlig søkers kommentarer til merknadene: Ansvarlig søker skriver at bebyggelsen en plassert i henhold til reguleringsplanen og at virkningen for naboer fremkommer i reguleringsplanen og utarbeidet illustrasjonsplan. Det presiseres at dispensasjonen skyldes misforhold mellom illustrert prosjekt og reguleringsplanen. Søker mener utbygging med 4 hus ikke ville gitt lavere hus, men en mer kompakt utbygging og mindre åpenhet mellom husene. Det er imidlertid korrekt som naboer skriver, at åpningene mellom hus 1 og 2 ikke vil oppleves av naboer, men for turgåere på turveiene, skal Skansemyrveien og fra naboer i vest for prosjektet. Søker skriver videre at bebyggelsen på Fjellsiden består av hus fra ulike tidsepoker og stilarter. Bygningstypologien; lavblokk, som reguleringsplanen legger opp til, vil i sin natur skille seg fra omkringliggende eneboliger og tomannsboliger. Søker mener at nybyggene tilpasser seg mangfoldet på Fjellsiden og at volumet forholder seg til gjeldende reguleringsplan. Ansvarlig søker har ikke medregnet innkjørsel til parkeringsarealet som en del av utnyttelsesgraden og begrunnet dette med at arealet er åpent og delvis fasademessig innkledd. Søker mener at areal til sykler ikke skal medregnes i % BRA og viser til veileder; Grad av utnytting. Areal til fortau er ikke medregnet i det totale tomtearealet og inngår derfor ikke i beregningene. Når det gjelder byggehøyde, så skriver søker at det er mulig å senke trapp- og heishusene med 1 meter slik at det bare er 0,2 meter som overskrider regulert byggehøyde. Søker vil sende inn søknad om dispensasjon i den grad det er behov. Søker mener plasseringen av takoppbyggene gjør at de ikke vil ha innvirkning på utsiktsforholdene for naboer. Søker skriver også at dersom det ikke gis dispensasjon fra planen, vil prosjektet gjennomføres med en reduksjon av hus 3. Virkningen for naboene vil da bli omtrent det samme som omsøkte prosjekt. Atkomst og avkjørsel Avkjørsel er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Vannforsyning og avløp I henhold til reguleringsbestemmelse skal vann- og avløpsetaten godkjenne VArammeplan. Det er ikke fremlagt slik godkjenning, men Vann- og avløpsetaten har den i sak nr uttalt seg til planen. Side 3 av 8

4 Utforming og plassering av bebyggelsen Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Det står videre i reguleringsbestemmelsene 1.3. at «Alle terrengbehandling skal skje mest mulig skånsomt» og «Ubebygde området skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. For å styre bygningsvolumet er det i begrensinger i forhold til antall etasjer som tillates oppført; «Maks. tillatt etasjer er tre etasjer». Kommuneplanens arealdel har begrensninger for plassering av parkeringsplasser. Ifølge punkt skal parkeringsplasser legges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byen. I tillegg til at gjeldende reguleringsplan viser byggegrenser for hvor bebyggelsen skal plasseres innenfor, har reguleringsplanen følgende bestemmelse med hensyn til plassering av bebyggelsen, jfr. 3.4: «Eksakt plassering vil bli godkjent av kommunen ved byggesaksbehandlingen.» «Bebyggelsen skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning.» Gjeldende reguleringsplan viser maksimale grenser for plassering, høyde og utnyttelse av eiendommen. Når det gjelder illustrasjonsplanen, så er denne retningsgivende og ikke juridisk bindende. Når det i dette prosjektet er valgt en oppdeling av nybyggene i 3 istedenfor 4, så vil Side 4 av 8

5 ikke dette i seg selv stride mot reguleringsplanen, men tiltaket må likevel vurderes opp mot andre bestemmelser i reguleringsplan, kommunedelplan, kommuneplanens arealdel og planog bygningsloven. Det søkes om å føre opp bebyggelsen i 4 etasjer, hvorav den nederste skal benyttes til parkering, boder og tekniske rom. Veiledningen til byggteknisk forskrift; Grad av utnytting, fastsetter hvordan etasjeantallet skal beregnes. Selv om søker har beregnet og funnet at tiltaket ikke har fire målverdige etasjer, så fremstår omsøkte tiltak som om det har fire etasjer. Både innkjørsel og sluse mellom hus 2 og 3 har fasade mot byrommet og garasjen vil være synlig for offentligheten selv om den er skjult bak forstøtningsmurer og terreng. Parkeringsetasjen fremstår som en underetasje og som dermed vil være i strid med kommuneplanens arealdel om at parkeringsplassene skal anlegges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. Selve innkjørselen til garasjen er for stor og dominerende. Vi mener det ikke er god terrengtilpasning når terrenget må bygges opp igjen for å skjule garasjeetasjen. Den sammenhengende parkeringsetasjen samt valg av 3 hus fremfor 4 som illustrasjonsplanen viser, gjør at hele bebyggelsen får bygningsvolum som ikke er tilpasset strøket. Selv om reguleringsplanen legger til rette for boligblokk, så må boligblokken tilpasse seg omgivelsene. Vi mener det valgte volumet og plasseringen ikke i tilstrekkelig grad til forholder seg til områdets karakter. Tiltaket medfører store terrenginngrep. Etter vårt skjønn, kan ikke terrengbehandlingen karakteriseres som skånsom. Vi kan heller ikke se at det store terrenginngrepet tilfører tiltaket kvaliteter. Det søkes om 3 hus istedenfor 4 som vist i illustrasjonsplan, samt å legge bebyggelsen i en annen himmelretning enn eksisterende bebyggelse. Valg av volum og plassering av bebyggelsen av viktig for at naboer skal få beholde utsikten sin. I følge kommunedelplan for Fjellsiden Sør 9 b skal ny bebyggelse knytte seg til eksisterende bebyggelse og ivareta utsiktsforholdene fra Skansemyren. Vi kan ikke se at det i dette prosjektet er forsøkt å tilpasse naboers behov for utsikt og derav oppfylle kommunedelplanens bestemmelse. Vi mener bebyggelsen ikke er plassert slik at det oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Søker har ikke vist fjernvirkning av tiltaket. Som det følger av retningslinjer for dokumentasjon av byggesaker i kommunedelplan for Fjellsiden Sør skal tiltakets fjernvirkning dokumenteres. I følge bestemmelsene til planen 9 b skal ikke ny bebyggelse være nevneverdig synlig fra Festplassen. Vi mener at tiltaket ikke oppfyller plan- og bygningslovens bestemmelse om visuelle kvaliteter samt kommuneplanens og reguleringsplanens bestemmelser om tilpasning til omgivelser. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad. Ifølge tillates maksimalt 70 % BRA. Det søkes om en utnyttelsesgrad på 77 %. For at dispensasjon kan gis, kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 5 av 8

6 Plan- og vedtak skal i følge formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Formålet med bestemmelse om tomteutnyttelse, er å regulere bygningers volum i forhold til behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at det ikke er mulig å bygge ut området med 21 leiligheter med en utnyttelsesgrad på 70 % inkl. boder, parkering osv. Søker mener videre at økningen utgjør arealer til parkering, boder o.l. som ligger under terreng og at dette ikke har påvirkning for de ytre omgivelsene. Det pekes på at alle husene ligger innenfor regulerte byggegrenser og byggehøyder slik planen forutsetter. Etter vår oppfatning er den opplyste utnyttelsesgraden % BRA feil. Det fulle arealet i garasjen og i 1. etasje skal som det følger av nabomerknadene, medtas i beregningene av % BRA, jfr. veileder; Gard av utnytting. Vi har beregnet utnyttelsesgraden til 82 % BRA. Vi er enig med søker at areal til sykkelparkering ikke skal medtas i beregningen. Arealet som vil gå med til fortau er ikke medtatt i det totale tomtearealet. Vi deler ikke søkers syn på at det ikke er mulig å bygge ut planområdet i henhold til reguleringsplanen. Det står ikke noe i reguleringsplanen om størrelse på leiligheter og heller ikke noe om størrelse på parkeringsarealet. Det må også bemerkes at regulerte byggegrenser, byggehøyder og utnyttelsesgrad er maksimale grenser og ikke minimumsgrenser. Vi er heller ikke enig i at den økte utnyttelsesgraden ikke er synlig. Det er boligareal som fører til mindre areal til boder og parkering, og ikke omvendt. I tillegg vil valget av 3 bygg fremfor 4, samt utformingen av garasjen som underetasje, gjøre at volumet blir større enn forutsatt i reguleringsprosessen. Naboer er negativ til dispensasjonen og vil bli påvirket av det økte bygningsvolumet i form av redusert utsikt. Reguleringsplanen har vært gjennom en omfattende prosess der involverte parter og interesserte har fått anledning til å delta i prosessen. Også i planprosessen hadde naboer merknader knyttet til redusert utsikt. Dispensasjon fra bestemmelsen sikrer ikke medvirkning og forutsigbarhet. I byggesaken er kun de nærmeste nabovarslet. Den økte utnyttelsesgraden vil være negativt for den estetiske utformingen av tiltaket og for uteoppholdsarealet. Uteoppholdsarealet er blitt smalere og mindre tilpasset de større barna. Vi mener tiltaket ikke er tilpasset områdets bebyggelsesstruktur eller naboers behov for utsikt. Tiltaket vurderes til vesentlig å tilsidesette de hensyn reguleringsbestemmelsen og formålsbestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen er større bruksareal for leilighetene. Ulempene vil være mindre uteareal og redusert utsikt for naboer. Vi kan ikke se at fordelene er klart større enn ulempene. Omsøkte tiltak vil komme i konflikt med flere bestemmelsen i reguleringsplanen. Trapp- og heishus er vist 1,2 meter over regulert høyde. Reguleringsplanen gis ikke anledning til å bygge trapp- og heishus ut over den regulerte høyden. Det er ikke søkt om dispensasjon. Det er heller ikke vist om den økte høyden har konsekvenser for naboer. Søknadspliktige forstøtningsmurer må plasseres innenfor byggegrenser. Så langt vi kan se av utomhusplan og tegninger, vil planlagt forstøtningsmur mot vei, komme i konflikt med Side 6 av 8

7 regulert byggegrense. Det er ikke søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Det er heller ikke mottatt tilstrekkelig tegningsmateriell for å kunne ta stilling til muren. Hovedhensynet bak bestemmelsen om bebyggelsens høyde er å ivareta lys- og utsiktsforhold for tiltaket i seg selv og i forhold til omkringliggende bebyggelse, og sikre tilstrekkelig luft og åpenhet mellom bygninger. Bestemmelsen vil også ha betydning for bygningsvolumet. Når det gjelder byggegrense så er hensynet bak denne bestemmelsen å plassere bygning på den enkelte tomt i forhold til terreng og områdets bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen skal ivareta hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. Vi har dokumentasjon til å kunne ta stilling til dispensasjoner som ikke er omsøkt. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Gerd Soldal - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Bybo AS, Postboks 1137 Sentrum, 5809 BERGEN Line Guldbrandsen, Skansemurveien 6, 5019 BERGEN Bengt Florvåg, Skansemyrveien 6, 5019 BERGEN Hjørdis og Jan Landro Skansemyrveien 11, 5019 BERGEN Øyvind Ådnekvam og Kristine Huseby, Skansemyrveien 10 A, 5019 BERGEN Kristine Steinfeld og Joachim Egenberg, Skansemyrveien 10, 5019 BERGEN Side 7 av 8

8 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 8 av 8