Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Hansen & Eknes AS Saltverket 5283 FOTLANDSVÅG Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 177 Bnr 181 Adresse : Salhusvegen 178 Tiltakshaver Tiltaket : Rune Dale : Bruksendring bolig, fasadeendring Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Fasadeendringer på alle fasader utført i perioden samt nye fasadeendringer på nord-vestfasade behandles i et eget vedtak. Søknaden gjelder: Nye fasadeendringer sør-østfasade: Utvidet Altan Nye fasadeendringer sør-vestfasade: Utvidet Altan Nye fasadeendringer nord-østfasade: Vindu ved kjøkken fylles igjen, endret takopplett i form av et tilbygg. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens 2.1Område for boliger med hensyn til maksimal tomteutnyttelse. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. 1. VEDTAK Søknad om tillatelse til utvidet altan og tilbygg på nordøstfasade avslås, jf. reguleringsplanens 2.1Område for boliger. Søknad om tillatelse til utvidet altan og tilbygg på nordøstfasade avslås, jf. kommuneplanens arealdel 6 Byforming og arkitektur. Søknad om tillatelse til utvidet altan og tilbygg på nordøstfasade avslås, jf. plan og bygningsloven 29-1 Utforming av tiltak.

2 1.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer om tomteutnyttelse avslås, jf. plan- og bygningsloven Søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4, for bygging inntil 1.6 m fra nabogrense mot gnr 177, bnr 180 avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 2.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , ÅSANE. DEL AV GNR 177, REGULERINGSPLAN FOR SALHUS, VERN AV ELDRE BEBYGGELSE M.M, stadfestet og er regulert til område for boliger. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonene bevaring kulturmiljø, punkt Ansvarsretter Erklærte ansvarsretter for ansvarlig søker og prosjekterende er journalført i tilhørende byggesak jf. plan- og bygningsloven 21-4 nytt andre ledd Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Vedlagt ligger erklæring fra hjemmelshavere på gnr 177 bnr 180 og gnr 177 bnr 301 vedrørende oppføring av altan nærmere grense enn 4 meter, jf. pbl Ansvarlig søker har opplyst at de har unnlatt å nabovarsle gnr 177, bnr 155, fordi det ikke lot seg gjøre å komme i kontakt med eier. Hjemmelshavere på gnr 177 bnr 6 er ikke varslet siden deres interesser liten grad berøres av tiltaket, jf. plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd. Utover nabovarselliste fra Bergen kommune er gnr 177 bnr 187 varslet Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Tiltak etter kapittel 20 skal også prosjekteres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov jf. plan- og bygningsloven Kommuneplanens arealdel 6 Byforming og arkitektur stiller krav til utforming av tiltak. I bestemmelsen står det blant annet: «Tiltak, bygninger og anlegg skal bidra til lesbarheten og opplevelsen av Bergens naturlandskap og kulturhistoriske landskap. Høy kvalitet på stedsutvikling, byforming og arkitektur skal vektlegges. Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: Utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk, Side 2 av 6

3 «Etter vårt syn er ikke de visuelle kvalitetene, det kulturhistoriske landskapet og samspillet med de bygde omgivelsene ivaretatt for omsøkte tiltak. Tilbygg nord- østfasade: Nord- østfasaden har i dag saltak med en mindre takark. Taket fortsetter ned og danner et inngangsparti vist med stående kledning og horisontaldelte vinduer under gesimsen. Takarken tilsvarer takarker på samtlige av bygg i de nærliggende bygde omgivelser. Det søkes om et tilbygg på nord- østfasade som heves vertikalt over gesimslinjen. Samtidig søkes tilbygget utvidet horisontalt utover gesimslinjen. Inngangsparti og plassering av vinduer er endret og materialene er endret fra stående til liggende kledning. Samlet sett bryter tilbygget etter vårt syn i for stor grad med boligens utgangspunkt og sine bygde omgivelsers karakter at vi stiller oss negative til denne endringen. Vårt syn er at tilbygget i sin form, materialbruk og størrelse ikke er godt nok tilpasset. Ny entré og gang i 1 etasjeplan er endret i nytt tilbygg. Planløsningen viser at trappeløpet er direkte foran inngangsdøren og plassert i svingradius mot gangdør. Dette er en løsning som ikke vil fungere. Planløsningen må omprosjekteres for å bli mer i samsvar med sin funksjon. Utvidet altan: Utvidet altan er planlagt lagt på etablerte utvendige boder og understøttet med søyler. Deler av altanen kombineres med en terrasse på sør- vestfasade. Den nye altanen dekker sør- øst, sør, og sør- vestfasaden med bredder på 1.5 og 3.2 meter. Altan utgjør sammen med terrasse et areal på 73 m2. Altanen som er søkt om er avslått fordi den, etter vårt syn, ikke er tilpasset bygget på en god måte. Boligen er allerede tilbygget med utvendige boder på hver gavlside og med en frittliggende garasje tett inntil boligen. Oppføring av en altan slik denne er vist vil svekke det lesbare landskapet som boligen sammen med omliggende boliger utgjør. Altanen blir en del av fasaden og sett i sammenheng med utvendige boder, terrasse og garasje utgjør ikke helhetsutformingen etter vårt syn gode visuelle kvaliteter Andre uttalelser eller vedtak Saken er oversendt Byantikvaren Det er ikke mottatt uttalelse innen fristens utløp Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens 2.1 med hensyn til tomteutnyttelse. Det søkes om tilbygg mot nord-øst og utvidet altan/ terrasse. Reguleringsplanen tillater 30 % BRA, ny tomteutnyttelse i søknaden er utregnet til å være 60 % BRA. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet med bestemmelse om tomteutnyttelse er å regulere bygningers volum i forhold til behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Side 3 av 6

4 Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: «Vi ber kommunen spesielt vektlegge følgende i forbindelse med avgjørelsen om å gi dispensasjon: Omsøkte tiltak gir en arealøkning på 45m2, men en prosentmessig økning på 9 % BYA. Dette er fordi tomten er forholdsvis liten, også sett iforhold til flere nabotomter. Tomten er 504,8 m 2, med 30 % utnyttelsesgrad gir det tillatt BRA 151A m 2 Flere av nabotomtene er større (GBN 177/182,GBN 177/301og GBN177/268 og GBN177/184). Slik tomten er i dag er den utnyttet med 51 %. Vi mener at ytterligere 9 % ikke er veldig mye for en så liten tomt, da få kvadratmeter utgjør mange prosent. Videre mener vi at siden flere av tomtene i nabolaget har større areal med samme (TU), vil ikke dette tiltaket virke som «overbebygget» hele nabolaget sett under ett. Dette ser vi også på situasjonsplan vedlegg Dl. Det er også viktig å få frem at grunnflaten til boligen ved en utvidelsen av arken ikke øker, det er bare BRA som øker med 6m 2 og (TU 1,2%) i plan 2. Ved utvidet terrasse øker muligheten til rekreasjon og nærhet til sjøen, den forbedrer muligheten for lek og blir plassert på byggets sørvest fasade hvor det er mye sol. Den bygges med tilknytning til terreng og blir dermed lett tilgjengelig for hele husstanden. BRA som kommer under terrassen er overbygget areal som det ikke er stor utnyttelsesmuligheter av og bør ikke vektlegges ved beregning av BRA etter vårt syn. Målet med reguleringsplanen er å redusere overbebyggelse og bevare friluftsområder.dette tiltaket er ikke en dominerende konstruksjon, men en fin terrasse. Terrassen skal gå mellom eksisterende garasje og enebolig inord-vest hvor den passer godt inn, her blir den også bare en forstørrelse av eksisterende terrasse. På denne siden går terrassen helt mot grensen til GBN 177/301som en forlengelse av eksisterende garasje. Eneboligen på GBN 177/3011igger ca.17 høydemeter lavere enn tiltaket i en avstand på ca 20 meter i luftlinje over en vei. På tiltakets sør-øst side vil terrassen gå parallelt med fasaden ien avstand på 3,2m fra husveggen, minste avstand fra tiltaket mot GBN 177/180 er 1,6m. Terrassen på denne siden vil også fungere som et nytt tak for eksisterende bod som er der i dag i plan U. Eneboligen på GBN 177/180 ligger noe lavere i terrenget og utsikt over sjø er i motsatt retning iforhold til tiltaket. Det ligger vedlagt naboerklær inger fra hjemmelshavere for GBN 177/180 og 177/301, se vedlegg Q2 og Q3. Ordlyden i reguleringsplanen 2.1-Område for bolig er som følger: «Tomteutnyttelse skal ikke overstige 30%. Uteoppholdsareal skal være min. 150m 2 per boenhet, hvor av min. 30m 2 skal være privat areal». Slik vi ser det vil dette tiltaket forbedre uteoppholdsarealet betraktelig, det vil ikke forstyrre naboer og det gir ikke boligområdet inntrykk av overbebyggelse.vi ser her at fordelene er større enn ulempene ved dette tiltaket. «Side 4 av 6

5 I denne konkrete saken er formålet med reguleringsplanen å ivareta Salhus som et industriminne, ved å sikre godt vern av kulturminnene på Salhus og samtidig ivareta og videreutvikle Salhus som et godt nærmiljø, med gode oppvekstsvilkår for barn. Tomteutnyttelsen for boligområder er satt relativt lavt for å sikre lav utbygging av tomtene og for å sikre gode utearealer. Det søkes om tilbygging, påbygging og bruksendring av boligen med 30 % økning av tomteutnyttelsen. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til at tomten er i dag utnyttet med 51 % BRA. Fordelene er at boligen kan utvides til å få utvidet bad og andre romfunksjoner. Fordelen med altan og terrasse er at terrasse på sør-vest fasade blir mer tilgjengelig fra østsiden av tomten. Ulempene vil være en vesentlig tilsidesettelse av regulert tomteutnyttelse og presedensvirkninger for utbygging av tilsvarende byggeprosjekter i området. Ulempene er også at tilbygg og altan ikke er tilpasset boligen. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 3. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Rune Dale, Salhusvegen 178, 5107 SALHUS Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6