Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Gerd Soldal / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Sivilarkitekt Jarle Pedersen Bredsgården BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Gerd Soldal / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 161 Bnr 987 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Erleveien 60 C : Tony Walter Marøy : Bruksendring, oppdeling, endring Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Oppdeling, ombygging og bruksendring av del av boenhet på loft til ny boenhet. Den nye boenheten får et bruksareal på 40 m 2. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser punkt 10 Uteoppholdsareal, punkt 13 Støy, punkt 15 Parkering og unntak fra byggteknisk forskrift 14-2 Krav til energieffektivitet, 14-3 Minimumskrav til energieffektivitet, 13-2 Ventilasjon i boenhet, Dør, port mm., 12-3 Krav om heis i byggverk og 12-2 Krav om tilgjengelig boenhet. Det er søkt om dispensasjon og unntak fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppdeling, ombygging og bruksendring av del av boenhet på loft til ny boenhet avslås, jf. kommuneplanens bestemmelser punkt 10 Uteoppholdsareal, punkt 13 Støy, punkt 15 Parkering, og plan- og bygningsloven 29-1 Utforming av tiltak, jfr. byggteknisk forslrift 12-7 Krav til rom og annet oppholdsareal Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 10 Uteoppholdsareal, punkt 13 Støy og punkt 15 Parkering, avslås, jf. plan- og bygningsloven Unntak fra byggteknisk forskrift Det gis ikke tillatelse til å fravike byggteknisk forskrift 14-2 Krav til energieffektivitet, 14-3 Minimumskrav til energieffektivitet, 13-2 Ventilasjon i boenhet,

2 12-15 Dør, port mm., 12-3 Krav om heis i byggverk og 12-2 Krav om tilgjengelig boenhet, jf. plan- og bygningsloven 31-2 fjerde ledd. 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Bergensdalens østlige del, Kolstien/Strimmelen i kraft fra den og er regulert til Leiegårdsbebyggelse. I kommunedelplan for Landås er eiendommen vist som Boligområde. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som Bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssonene: Bevaring kulturminnemiljø, Konsesjonsområde fjernvarme og Veistøy sone Rød og Veistøy sone Gul Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader Vannforsyning og avløp Det er ikke vedlagt forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten for den nye boenheten Støy Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Multiconsult datert Rapporten konkluderer med at den nye boenheten ikke oppfyller krav om stille side, krav om plassering av soverom mot stille side og krav om støyskjermet uteoppholdsareal Utforming Et hvert tiltak i følge plan- og bygningsloven 29-1, prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming. Rom og annet oppholdsrom skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning, jf. byggteknisk forskrift Selv om leilighetene har et bruksareal på 40 m 2 (inkl. innvendig bod) så har boenheten svært lite areal til å plassere møbler i og til å bevege seg på. Boenheten har også flere andre mangler med hensyn til ventilasjon, isolasjon, dørbredde, heis og tilgjengelighet. Romstørrelse og romhøyde har stor betydning for hvordan innemiljøet oppleves. Etter vår vurdering, har boenheten for lav høyde for å kunne fungere tilfredsstillende. I mottatte tegninger er det vist plassering av møbler i områder med så lav høyde at det det kan oppstå kollisjon med himling når møblene brukes. Blant annet registrerer vi at dersom beboer har en høyde som er over 1,9, vil det være problematisk å bruke toalett, spisebord, seng og del av salong. Det søkes om unntak byggteknisk forskrift 14-2 Krav til energieffektivitet, 14-3 Minimumskrav til energieffektivitet, 13-2 Ventilasjon i boenhet, Dør, port mm., 12-3 Krav om heis i byggverk og fra 12-2 Krav om tilgjengelig boenhet med hjemmel i plan- og bygningsloven 31-2 Tiltak på eksisterende byggverk. I følge bestemmelsen kan kommunen gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging også dersom det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og sikrer hensiktsmessig bruk. Side 2 av 6

3 Søker skriver at eksisterende vegger ikke er tykke nok til å kunne gi plass til forskriftsmessig isolasjon. Siden leiligheten er liten fra før, vil der ikke være mulig å øke tykkelsen på vegger og tak. Av samme årsak er det heller ikke mulig å installere balansert ventilasjonsanlegg i leiligheten. Det er etablert baderom på loftet som gjør at det ikke er mulig å øke bredden på dør til bad uten å ødelegge baderommet. Selv om dørbredden er knapp med sine 70 cm, har den fungert tilfredsstillende. Krav til heis og tilgjengelighet er ikke mulig å oppnå i den nye boenheten. Boenheten ligger i 5. etasje og bygningen har ikke heis fra før. Vi ser at det ikke vil være mulig å oppfylle nevnte tekniske krav uten svært store kostnader og uten økning av bygningsvolumet. Vi kan imidlertid ikke se at unntak fra bestemmelsene er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Vi mener det er mest hensiktsmessig å bruke loftsrommet til soverom slik det er godkjent i dag. Den nye boenheten har så mange avvik fra plan og tekniske krav, at vi mener den ikke egner seg som egen boenhet Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens bestemmelser punkt 10 Uteoppholdsareal, punkt 13 Støy og punkt 15 Parkering. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven skal åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning i plan og vedtak. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Uteoppholdsareal: I følge kommuneplanens arealdel punkt 10 Uteoppholdsareal skal alle boenhetene ha 7 m 2 privat uteoppholdsareal og 30 m 2 fellesareal pr. enhet. Den nye boenheten har ikke privat uteoppholdsareal og det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen. Søker begrunner dispensasjonssøknaden med at boligblokken har flotte felles uteoppholdsarealer og at fellesarearaet utgjør m 2 på hver boenhet. Den nye boenheten fører ikke til flere beboere i blokken, fordi loftet fra starten var godkjent til to soverom. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. Som søker skriver, har boligblokken gode fellesarealer. Imidlertid er det problematisk at det meste og de beste arealene har støynivåer over maksimal støygrense. Uteoppholdsarealene oppfyller dermed ikke kvalitetskravene til uteoppholdsareal i tillegg til at den nye boenheten ikke har privat uteareal. Som følge støynivåene på utearealet, vurderer vi at en dispensasjon fra bestemmelsen i vesentlig grad vil tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Side 3 av 6

4 Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen er opprettelse av ny boenhet. Ulempene vil være helse og miljø for beboerne i leiligheten. Vi mener at ulempene ved en dispensasjon er klart større enn fordelene. Veistøy: I følge kommuneplanens arealdel punkt 13 skal det dokumenteres at nye boenheter får lavere støynivå enn Lden = 55 db på stille side. Halvparten eller minst et soverom skal ha soverom mot stille side. Utendørs oppholdsareal skal ikke ha støynivå som er over Lden = 55 db. Det meste av felles uteoppholdsarealet har støynivåer som overstiger 55 db. Kun mindre arealer mot vest ligger utenfor rød og gul støysone. Disse arealene har ikke samme tilgang på sol som øvrige arealer. Boligblokken har støynivå på fasade mellom Lden = 62 til 65 db. Ved å skifte vinduer, ventiler og tilleggsisolere vegg og tak vil det være mulig å oppnå tilfredsstillende innvendig støynivå. Det vil imidlertid ikke være mulig å oppnå stille side og plassering av soverom på stille side. Søker skriver at det er planlagt tiltak i samsvar med støyrapporten for å oppnå tilfredsstillende innvendig støynivå. Når det gjelder støy på uteoppholdsarealet viser søker til at beboerne har tilgang til støyskjermet parkområde mellom Adolf Bergs vei og Kristoffer Jansons vei ca 350 meter vest for boligen. Hovedhensynet bak bestemmelsene om støy er helse og miljø for beboerne. Det er positivt at det er mulig å oppnå tilfredsstillende støynivå innvendig. Det vil imidlertid ikke være mulig med friskluftstilgang uten at vindu åpnes fra støysiden ettersom det samtidig søkes om å fravike krav til balansert ventilasjon. Selv om tiltaket kun gjelder en leilighet, er det etter vårt skjønn ikke tilfredsstillende at leiligheten ikke har stille side. Vi mener at en dispensasjon fra støybestemmelsen i vesentlig grad vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen. Som tidligere nevnt, kan vi ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene. Parkering: Omsøkte tiltak utløser en stk. parkeringsplass etter kommuneplanens arealdel punkt 15 Parkering. Det er ikke anlagt parkeringsplass til alle leilighetene i blokken, slik at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra bestemmelsen. Søker skriver at bygningen ble bygget på en tid der de færreste hadde bil. De som ikke har bil, må parkere langs vei. Parkeringskravet skal sikre at det blir avsatt tilstrekkelig areal til parkering i samsvar med behovet tiltaket medfører. Bestemmelsen skal bidra til bedre tilgjengelighet og fremkommelighet for næringstrafikk, utrykningskjøretøy, syklister og fotgjengere samt bedre det visuelle inntrykket av gaterommene. I dette tilfellet søkes det om en liten boenhet som ikke er egnet som familiebolig. Dette samt at det er kort avstand til offentlige transportmidler gjør at vi ikke kan se at en slik dispensasjon vil tilsidesette hensynet bak parkeringskravet. Ettersom tiltaket strider mot andre vesentlige bestemmelser, kan det ikke gis dispensasjon fra parkeringskravet. Side 4 av 6

5 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Gerd Soldal - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Tony Walter Marøy, Erleveien 60 C, 5097 BERGEN Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6