SÆRUTSKRIFT. Side 1 av 5. Arkivsak: 15/497 GBNR 13/17 OG 19 - FRITIDSBOLIG - GAMLEVEGEN 37

Transkript

1 Side 1 av 5 SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 15/497 GBNR 13/17 OG 19 - FRITIDSBOLIG - GAMLEVEGEN 37 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 013/017 og 019 Saksnr.: Utvalg Møtedato 414/15 Planutvalget /15 Planutvalget /15 Planutvalget Vedlegg: Tegninger og situasjonsplan Rammesøknad i sak DS-PU 414/15 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Notat Klager på rammesøknad Utbygging av «Sagtomta» gbnr 13/17 og 19 m.fl Regneark med beregning av U-grad og BYA innen planområdet for Hafjell Alpinlandsby. Situasjonskart med nummerreferanse til areal innen planområdet der U-grad og BYA beregnes utfra. Sammendrag: Naboer klager på søknad om oppføring av utleiebygg på Saktomten. Bygget er i samsvar med gjeldene plangrunnlag og klagen avvises. Det er ikke grunnlag for å gi oppsettende virkning på igangsettingen. Saksbakgrunn Rune Karlsen som tiltakshaver har kjøp opp eller etablert opsjon på omlag 5,4 da i området ved «Sagtomta, tidligere PP s Pizza og Hafjell camping, samt gjort avtale om varlig erstatning av lekeareal på 6,6 da i nærområdet. Han ønsker på sikt å bygge ut et betydelig antall utleieboliger med tilhørende betjeningsbolig, samt gjenåpne det nå stengte serveringslokalet tidligere benevnt som PP`s Pizza. Den videre utbygging er avhengig av omgjøring av lekeareal på om lag 0,6 da innen reguleringsplan til Hafjell camping. Omgjøringen av areal er en dispensasjonssak som vil bli fremmet når alle høringsinstansene har avgitt høringsuttales. Alle klagene går i hovedsak ut på at bygningene B og D blir for høye, for store og dominerende, at de ligger for nærme nabobyggene, gir dårligere lys og utsiktsforhold og at dette vil medføre verditap. Det stilles også spørsmål om atkomstveien, vedlikehold av denne og det klages på for stor utnyttingsgrad. Bygg B er i to etasjer med sokkeletasje og utnyttelse av loftsetasje til beboelse. Mønehøyde ved front sokkeletasje er 13,9 m og på motsatt side er den 11,2 m. Bygg D og E er ikke omsøkt her og underlegges ikke nærmere vurdering og behandling her. I planbestemmelsene er utnyttingsgraden satt til U=0,15.

2 Side 2 av 5 Rammesøknaden vil bli endelig ferdigstilt med bakgrunn i klagebehandlingen. Definisjon på U-grad Byggeforskrift 1969, 1979 og 1985 definerer utnyttingsgrad som "forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m." Om beregning av utnyttingsgraden sier de nevnte forskriftene: "Ved beregning av utnyttingsgraden skal det i golv- arealet for forretnings- og industribygg regnes med lukkede og selvstendige lagerarealer, men ikke lager- arealer i kjeller. Ved beregning av utnyttingsgraden for større områder som omfatter flere typer bebyggelse, skal felles friarealer, lekeplasser, skoletomter o.l. regnes med til brutto grunnarealer" (Byggeforskrift 1985). Utnyttingsgrad skal ikke brukes i nye planer, men kan være brukt i planer som ble vedtatt før byggeforskrift 1987 trådte i kraft. Slike planer finnes i mange kommuner og vil gjelde i mange år framover Vurdering av klagene <z Klage på for høy utnyttingsgrad De fleste klagerne viser til for høy utnyttingsgrad. Tallet som det oftest henvises til er en utnyttingsgrad på 15 % og det benyttes i tillegg både BYA og BRA i henvisningene. Det vises også til en utnyttingsgrad på 35 % og 45 % i klagene. Henvisningen på BYA 35 % er vurdert til å være en henvisning til samlet utnyttingsgrad når hele området er utbygget og er i samsvar med maksimal utnyttingsgradsentrumsplanen for Øyer for tilsvarende områder. Den er også i samsvar med utnyttingsgraden for den delen av sentrumsplanen sør for Mosåa som ble trukket tilbake under behandlingen pga av varsling om innsigelse fra bl.a Fylkesmannen. Denne mulige innsigelsen berørte ikke det aktuelle utbyggingsområdet. Den utgåtte beregningsmetoden U-grad er til dels meget kompleks og den benyttes derfor ikke mer. Ved gjennomgang av alle bygningsflater, parkeringsareal og mulig egnet lekeareal er det beregnet et samlet areal for U-arealet på 7050 m 2. Det bygningsmessige U-arealet er beregnet til 4199 m 2. Samlet utbyggingsareal i planen med U-grad på 0,15 er 7500 m 2. BYA inkludert parkeringsareal er beregnet til om lag 10 % og rent bygningsmessig BYA er beregnet til om lag 6 %. Nøyaktighetsgraden er anslått til å være på pluss/minus 5 %. Samlet regulert areal til mulige utbyggings og reguleringsformål er m 2. Konklusjon. Omsøkte bygg betyr ingen overskridelse av U-graden og samlet utnytting ved bruk av BYA som er vanlig ny beregningsmetode, ligger kun på om lag 10 % inkludert parkeringsareal. Klagen på for høy utnyttingsgrad må derfor bli å avvise. Klage på mønehøyde.

3 Side 3 av 5 Mønehøyde ved front sokkeletasje er 13,9 m og på motsatt side er den 11,2 m. Mønehøyden er beregnet til 13 m over gjennomsnitts terreng. Omsøkt bygg er på to etasjer pluss sokkeletasje, samt utnyttelse av loft til boligformål. Planen tillater bruk av sokkeletasje. Det er lagt opp til vanlig etasjehøyde. Det er ikke sagt noe om bruk av loftsetasje til beboelse eller mønehøyde i gjeldene reguleringsplan. I delplan for Øyer sør er maksimal mønehøyde satt til 15 m. Mønehøyden er redusert med 1,61 m i forhold til første forslag. Konklusjon. Byggets mønehøyde er innenfor det reguleringsplanen og delplan Øyer sør gir anledning til å bygge. Klagen på for på mønehøyden blir å avvise Klage på byggets utforming og størrelse og plassering Bygget har en BYA på 294 m2. Dette er et areal tilsvarende en stor eller to mindre boliger med garasje, så det bebygde arealet i seg selv er ikke spesielt stort. BYA på det nærmeste nabobygget er på om lag 385 m 2. Bygget har imidlertid en annen utforming enn eksisterende bebyggelse og plasseringen terrengmessig, som gir bygget et preg av størrelse som kan gi det en oppfatning av å være dominerende for den nærmeste naboen. Bygget er flyttet 1,3 m i forhold til tidligere søknad/plassering og ligger nå 6 m fra eiendomsgrensen og 9,3 m fra nærmeste nabobygg. Byggets utforming vurderes til å være estetisk god og plangrunnlaget tillater uansett både omsøkt utforming og plassering. Konklusjon. Bygget er velutformet og innenfor det plangrunnlaget gir anledning til å bygge. Klagen på byggets utforming og størrelse blir å avvise Klage på lysforhold, tap av utsikt, nærhet til gangvei, innsyn og sjenanse Bygget vil gi noe tap av utsikt og noe dårligere lysforhold for to av nabobyggene. Det vanskelig å anslå endringen av lysforholdene uten bruk av datasimulering, men det er verdt å merke seg at eksisterende bygg, vil antagelig gi mer skygge for nybyggets sokkeletasje, enn det vil gi for eksisterende bebyggelse. Det er i denne sammenhengen viktig å merke seg at alle byggene både nye og gamle ligger i et regulert område der noen vil få mindre utsikt og lys enn andre pga av plassering enn andre. Ingen har krav på optimale lys og utsiktsforhold og det er heller ikke mulig å gi dette til alle innen regulerte områder unntatt i helt spesielle tilfeller. Gangveien «Stien» ligger om lag 7 meter fra nærmeste nabobygg og innenfor eiendomsgrensen til omsøkt bygeområde. Innenfor et regulert utbyggingsområde, må det forventes at nye naboer kan se mot eksisterende bygg. Fra kommunens side ble det i starten av søknadsprosessen stilt krav om etablering av gangvei både for å sikre atkomst til alpinanlegget gående, skigåere og syklister og ut fra rene trafikksikkerhetsmessige hensyn.

4 Side 4 av 5 Konklusjon. I et regulert område må det forventes at det kommer nybygg som gir endring av utsikt, lysforhold og det må også forventes at nye naboer kan se mot eksisterende bebyggelse så vel som motsatt vei. Klagen på lysforhold, tap av utsikt, nærhet til gangvei, innsyn og sjenanse blir å avvise. Klage på trafikk under og etter byggeperioden Utbygger har sagt seg villig til å oppgradere innkjøringen med asfalt. Under en byggeperiode må det forventes noe økt tungtransport. Uten det ville ingen utbygging være mulig. Senere vedlikehold og økte krav til dette pga av økt bruk blir en ren privatrettslig avtale. Konklusjon. Det må forventes noe inn og uttransport i en byggeperiode og senere økt kjøring i forbindelse med økt antall utleieenheter. Klagen på dette blir med dette å avvise. Klage på tap av verdi Området er regulert til ulike former for reiselivsrelatert utnyttelse og bebyggelse. Ny bebyggelse er reiselivsrelatert utleieformål på samme måte som eksisterende bebyggelse er. Konklusjon. Mulig tap av verdi kan ikke vurderes og er ikke relevant i denne sammenhengen. Klagen blir derfor å avvise. SAMLET KONKLUSJON. Rammetillatelse kan derfor gis og det er ikke grunnlag for å gi klagene oppsettene virkning. Andre forhold Klagebehandlingen kan kun ta opp klager som forholder seg direkte til PLB, gjeldene reguleringsplan og hva det faktisk søkes om. Ved vurderingen av klagen er det tatt hensyn til at vurderingen av både planer og bygg kan være krevende for naboer som ikke har tilstrekkelig kunnskap om dette fag og forvaltningsområdet. I oppsummeringen av klagene er det derfor også tatt inn klager og formuleringer som liten relevans til saken, eller som det ikke er mulig å forholde seg i en klagebehandling av denne byggesaken. Det vises her til oppsummeringen av klager og klagemerknader. Øvrige forhold tilknyttet utbygging av nærområdet vil bli undergitt egen dispensasjonsbehandling og vedtak, da den forutsetter endring av arealformål for lekeareal tilknyttet campingplassen. Utbygger har her inngått avtale med grunneier om å erstatte dette arealet med annet tilsvarende areal og tinglyse denne endringen og bruken. Dette vil også medføre senere endring av arealformål for dette reguleringsområdet. Rådmannens forslag til vedtak: Rammetillatelse kan derfor gis og det er ikke grunnlag for å gi klagene oppsettene virkning på igangsetting av omsøkte byggetiltak.

5 Side 5 av 5 Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Møte i Planutvalget den Sak: 35/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag, Vedtak i Planutvalget: Rammetillatelse kan derfor gis og det er ikke grunnlag for å gi klagene oppsettene virkning på igangsetting av omsøkte byggetiltak.