Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 155/001/860 Arkivsaksnr.: 15/1096

Transkript

1 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 155/001/860 Arkivsaksnr.: 15/1096 GBNR 155/001/860 - FRITIDSBOLIG - HUNDERSÆTERVEGEN KLAGE PÅ UTSIKT I FORBINDELSE MED NYBYGG Vedlegg: Sak 15/ av Fritidsbolig Hundersætervegen Administrativ klage på forringet utsikt E-post av fra Rik Holsten på vegne av Bygg D/Sameiet Ilsetra Leiligheter E-post av fra Erik Holsten på vegne av 8 eiere i Bygg D Sameiet Ilsetra Leiligheter Brev av fra styrets formann Geir Sandvik i Sameiet Ilsetra Leiligheter. E-post av fra Erik Holsten på vegne av Sameiet Ilsetra Leiligheter. Brev av fra styrets leder Eskild Larsen på vegne av Sameiet Ilsetra Leiligheter Situasjonskart med avstandsmål og VA-kart 1) Situasjonskart med inntegnet horisont. Syd- Vest- Nord utsikt 2) Befaring Fotodokumentasjon fra befaring, fotopunkt 1 og 2 Fotodokumentasjon Fotosteder fra punkter ved klagers leiligheter. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Tillatelse til tiltak i sak DS-PU 576/15 Reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra. Delplan Øyer syd E-postsløyfe med klage den , to stk den , den , den , to stk den Svar i e-postsløyfe fra Øyer kommune til klager den , , den , den Administrativ behandling av klage på forringet utsikt, saksdokument nr 15/1096/6 Sakens øvrige dokumenter i arkivsak 15/1095 Sammendrag: Rolf og Toril Tveter har latt bygge en fritidsbolig på gbnr 155/1/860 innenfor reguleringsplanen for Steintjønnlia Ilsetra. Naboer om lag 100 meter unna klager på forringet utsikt, verditap og viser til at bygget ikke er oppført i samsvar med reguleringsplanbestemmelsene. Rådmannen viser til at oppført fritidsboligen er bygget i samsvar med bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan med hensyn på høyder, bruksareal og bebygd areal. Utsikten forringes ikke i vesentlig grad og klagerne er heller ikke klageberettiget. Klagen blir med det å avvise. Saksbakgrunn: Søknad om tillatelse til tiltak fra tiltakshaver på gbnr 155/1/860 ble mottatt i kommunen den Tiltaket var i samsvar med reguleringsplanen for Steintjønnlia Ilsetra, godkjent av kommunestyret den og med senere mindre endringer den og og ellers ikke i strid med plan og bygningsloven. Tillatelse ble gitt den i sak DS-PU 576/15. Klage på tiltaket er journalført med saksnr 15/ og 15/ Administrativ klagebehandling ble fullført den og oversendt klager samme dato. Vedtaket hitsettes:

2 Klager er i utgangspunktet ikke klageberettiget, da klager ikke er nabo eller gjenboer eller på annen måte sterkt berørt av tiltaket iht til plan- og bygningsloven. Påstandene som fremmes om at bygget er gigantisk, ligger på et kunstig høyt platå og dramatisk forringer utsikten og at utførelsen ikke er skånsomt utført, er dels direkte feilaktige og dels helt ut egne subjektive vurderinger. Alle framførte klagemål i ulike e-poster blir med dette å avvise og det foreligger heller intet grunnlag for å gi klagen oppsettende virkning for pågående arbeider på gbnr 155/1/860. Klage på vedtaket innkom rettidig i brev av fra Geir Sandvik som styreformann for Sameiet Ilsetra Leiligheter. Det framføres videre at klagen fremmes på vegne av 5 berørte leilighetsbygg og 39 seksjoner med eiere. Det er ikke framlagt dokumentasjon på dette, uten at dette vurderes som viktig i forhold til klagemålet og sakens fakta. I klagen vises det til at det ifølge forvaltningslovens 28 er klageadgang dersom man som nabo eller gjenboer blir vesentlig berørt av en byggesak. Det hevdes videre at fritidsboligen på gbnr 155/1/860 tilhørende Rolf og Toril Tveter er bygget i strid med reguleringsplanen. I forhold til det siste vises det til at fritidsboligen ikke er terrengtilpasset fordi denne er hevet betydelig i terrenget, for å oppnå full sokkeletasje inkludert garasje med full høyde og deretter er ytterligere hevet med 0,7 cm på grunn av VA ledning. Det vises videre til pkt 2.1 i reguleringsplanen der det står at «Ingen del av grunnmur, eller pilarer for terrasse, må være mer enn 100 cm over planert terreng. I evt kjellerfasade tillates ikke vinduer større en 30x60 cm. Eventuell kjeller regnes med i bruksarealet.» Det er også vist til at naboen har valgt en annen løsning uten sokkeletasje og heving av grunnmurer. Det bestrides videre at kommunens påstand om at kun 15% av utsynet er berørt. Det vises videre til at leilighetene ikke gir 180 graders utsikt. Det er vist til et eksempel på at en leilighet er dramatisk berørt og at kommunens vurderinger er provoserende, ukorrekte og resultat av dårlig skjønn. Det vises til sjokkerte eiere og andre og det kreves behandling av saken hos fylkesmannen. Det stilles også spørsmål om hvordan Tveters garasjeanlegg som i følge kommunen utgjør størsteparten av kjelleren under bakken ikke generer noe BRA-areal når den faktisk utgjør størstedelen av en full sokkeletasje. Det bestrides at Tveters garasjeanlegg/sokkeletasje ligger under bakken. Vurdering av klagen. Nabovarslingen Klager viser til forvaltningslovens 28, her innsettes følgende; 28. (vedtak som kan påklages, klageinstans). Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken til det forvaltningsorgan (klageinstansen) som er nærmest overordnet det forvaltningsorgan som har truffet vedtaket (underinstansen). Hvem som er part i en byggesak reguleres av plan og bygningsloven, følgende innsettes 21-3.Nabovarsel Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og

3 grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates. Utsikt og utsyn Kommunen som bygningsmyndighet kan også kreve at andre eiere eller festere enn naboer og gjenboere blir nabovarslet. Dette forutsetter at disse berøres av tiltaket i vesentlig grad. Fra kommunens side er det tidligere pekt på at bygget det klages på er om lag 100 meter unna, er av vanlig «Hafjellstørrelse» og at grunnlaget for utbyggingen skjer i samsvar med gjeldene reguleringsplan. Rådmannen kan ikke se klager er berørt på en slik måte at de eller øvrige beboere i sameiet hadde krav på nabovarsling og med det ble part i saken i henhold til PBL. Klagen kan med dette som grunnlag alene, avvises i sin helhet. Utsikt og utsyn Rådmannen velger her likevel å gjennomføre en vurdering av klagen med hensyn på utsikt og manglende terrengtilpasning, da det i umiddelbar nærhet til klagers fritidsboliger er to andre områder som forutsettes utbygget. Naboene i de to nærmeste byggene vil her som naboer bli direkte klageberettigete parter ved evt. utbygging. I følge reguleringsplanen kan disse to områdene innen arealkategorien F2B utbygges med høyere utnyttingsgrad innen det området det nå klages på. Mønehøyde og gesimshøyde her vil kunne være opp til 9 m og 6 m mot 7,5 m og 4,85 m. Kotehøyden er i tillegg om lag 6 m høyere opp en der det nå bygges, noe som samlet vil gi et klart mindre utsyn i den retningen disse vil ligge for nærliggende bebyggelse, uten at framtidig utbygging kan stanses av en slik grunn. I klagen på utbyggingen av gbnr 155/1/860 vises det til at man ikke er enig at kun 15% av utsynet er berørt. Det vises til at leilighetene ikke har 180 graders utsyn. Det har heller ikke blitt benyttet 180 grader som beregningsgrunnlag. Fra kommunens side er det tatt utgangspunkt i et utsyn på 140 til 150 grader, noe som tilsier at mellom 10% og 11 % av utsynet er berørt. For ikke å legge til grunn en for vid utsynshorisont, så har prosentandelen blitt økt skjønnsmessig og satt til 15 %. Denne beregningen vil være lik for alle leilighetene i et rent horisontalplan, men det samlede utsynet vil øke desto høyere opp i leilighetsbygget man kommer. Det vises videre til at de (Sameiet) trodde at maksimal mønehøyde på 7,5 m refererte seg til en gjennomsnittlig mønehøyde over terrengnivå. I bestemmelsene for gjeldene planområde står det ikke noe om gjennomsnittlig terrengnivå. Mønehøyden i det aktuelle utbyggingsområdet skal måles over ferdig grunnmur. Byggets omsøkte og godkjente mønehøyder er 5 m og 6,8 m, dvs godt under det maksimalt tillatte. Hevingen av bygget på 0,7 m utgjør under 1 % av samlet vertikal horisont. Den høyeste delen av bygget strekker seg vertikalt over en strekning på 7,5 % av dette utsynet. Endringen av høyden er søkt anskueliggjort på fotodokumentasjonen og av denne framgår det at 70

4 cm har liten visuell betydning for klager. Betydningen blir stadig mindre jo høyere opp i klagers bygning man kommer og vurderes som marginal. Den vertikale endringen av utsynet for den høyeste delen av bygget er ikke beregnet på samme måte, men 0,7 meter antas anslagsvis å utgjøre en endring på under 1 %. Platå i terrenget Det hevdes at fritidsboligen er lagt på et platå. Midtlinjen av bygget følger kote 955. Det høyeste oppfylte delen av terrenget på nordvestlig del av tomten er innmålt til kotehøyde 956,9 m. Den oppfylte delen av tomten ligger om lag 40 cm under grunnmurshøyden og skråner svakt mot eksisterende terreng for å kunne drenere vann vekk fra grunnmuren på en tilfredsstillende måte. Dette er om lag 0,9 meter over nærliggende uberørt terreng. Langs byggets nordside er det anlagt atkomstvei til øvrige tomtene nedenfor. Dette har medført en skjæring i terrenget, da samlet høydeforskjell før det naturlig begynner å flate ut nedenfor, ligger på mellom 2 og 3 meter fra overkant av tomten gbnr 155/1/860 til området nedenfor. Dette har medført et behov for etablering av en forstøtningsmur langs veilinjen mot tomteområdet. Høydeforskjellen mellom veien der den flater ut i nordvestlig retning, opprinnelig terreng og innkjøringen til garasjedel/kjeller er marginal. Sokkeletasje Det er i flere sammenhenger vist til at bygget har en sokkeletasje. Dette er direkte feil. Byggesøknaden innehar ingen sokkeletasje og det ferdige bygget har heller ingen sokkeletasje. Gjenfylt del på omsøkt tiltak Pr Det er i første rekke terrenget rundt huset som avgjør om etasjen defineres som kjeller eller underetasje/sokkeletasje. Er terrenget fylt jevnt opp rundt hele grunnmuren, slik at den er under 0,75 meter høy, med unntak av evt innkjøring til garasje, er det en kjeller. Hus med underetasje som ligger slik i terrenget at den ene siden er frilagt har en sokkeletasje. Se innsatt tegning fra byggforskserien. Her er det gjerne en inngang til en egen leilighet. I områder med særlig bratt terreng i Hafjellområdet, kreves det bruk av sokkeletasje for å minimere terrenginngrepene i forhold til ønsket om bruk av maksimalt bruksareal (BRA). Bebygd flate (BYA) blir da vesentlig mindre. I byggetillatelsen er underetasjen/garasjedelen innlagt med 125,7 m 2, herunder trappegang opptil 1. etasje og bodplass tilhørende. Gjenfylt del underetasjen er ikke beregnet direkte men utgjør anslagsvis 43 m 2 eller om lag 25% av det totale grunnplanet. Parkeringsplasser under bakken og interne atkomstveger skal ikke medregnes i BYA. Maksimal BYA for det påklagete bygget er 212,5 m 2. Bygget har en BYA på 206,95 m 2. Rådmannen vil konkludere med følgende: Fritidsboligen på gbnr 155/1/860 er bygget i samsvar med bestemmelsene i gjeldene reguleringsplan med hensyn på høyder, bruksareal og bebygd areal.

5 Hevingen av bygget med 70 cm på grunn av VA- ledningen som går over tomten utgjør en marginal endring av utsynet for naboene som har leiligheter om lag 100 meter unna. Bygget det klages på har med dette svært liten virkning på utsynet, utover at det har endret det samlede landskapsbildet i noen grad. Slik vil det alltid være i større eller mindre grad når nye byggeområder etableres foran eldre vel etablert bebyggelse. Det står da tilbake at klagen antas egentlig å forholde seg mer til at det kommer nye bygninger foran på uberørt mark, framfor at disse i realiteten er spesielt store, høye og dominerende. Antatt verditap kan ikke Øyer kommune hverken beregne eller forholde seg til. Det vises imidlertid til at Hafjell er et meget populært hytteområde, der både omsetningen av eksisterende hytter og byggingen av nye holder et høyt nivå både i volum og pris. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Klager er i utgangspunktet ikke klageberettiget, da klager ikke er nabo eller gjenboer eller på annen måte er sterkt berørt av tiltaket iht til plan- og bygningsloven. Påstandene som fremmes om at bygget er gigantisk, ligger på et kunstig høyt platå og dramatisk forringer utsikten, at utførelsen ikke er skånsomt utført og at bygget ikke er oppført i samsvar med reguleringsplanen, er dels direkte feilaktige og dels helt ut egne subjektive vurderinger. Alle framførte klagemål i ulike e-poster og oversendte brev blir med dette å avvise. 2. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver