Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert sist revidert xxxx.

Transkript

1 FORSLAG TIL BESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR BORGESKOGEN ØST, plan id Dato: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: xxxxx Bystyrets vedtak: XXXX Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert sist revidert xxxx. Området er regulert til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Næringsbebyggelse (BN 1-8) Avløpsanlegg (f_bav) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Veg (o_sv) Kjøreveger (f_skv1-3) Gang- og sykkelveg (o-sgs 1-3) Fortau (o_sf) Holdeplass (o_sh 1-2) Annen veggrunn tekniske anlegg (o-svt 1-8) Annen veggrunn grøntareal (o-svg 1-3) GRØNNSTRUKTUR Vegetasjonsskjerm buffersoner Turveg (GV1-7) (GT) LANDBRUKS-, NATUR, OG FRILUFTSFORMÅL Skogbruk (LSK) HENSYNSSONER Faresone høyspenningsanlegg Landskap Bevaring av kulturmiljø (H370) (H550) (H570_1-2) BESTEMMELSESOMRÅDER Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg (#1) 1

2 1. FELLESBESTEMMELSER 1.1 Planens hensikt Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge nye næringsarealer med høy arealutnyttelse. 1.2 Plan- og utredningskrav Utomhus- og tomtedelingsplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge en utomhus- og tomtedelingsplan. Planen kan omfatte hele planområdet eller det området det søkes rammetillatelse for. Den skal vise opparbeidelsen av de ubebygde arealene innenfor områdene det søkes rammetillatelse for, samt tilliggende felles uteoppholdsarealer som naturlig hører sammen med disse. Utomhusplanen skal fastlegge følgende: Tomteinndeling og nye byggegrenser Bygningers plassering og takform Forstøtningsmurer, oppfyllinger, høyder Eksisterende og framtidige koter Nye felles adkomstveier som ikke er regulert Adkomst, manøvreringsareal, parkeringsplasser inkludert plassering av HCparkering, sykkelparkering, gangarealer Gjerder og porter Arealer for utendørs lagring Områder for parkmessig opparbeidelse med eksisterende og ny vegetasjon Nettstasjoner for el, pumpestasjon og andre bygg for tekniske anlegg Hovedplan for teknisk infrastruktur (kommunalteknisk plan) Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge en hovedplan for teknisk infrastruktur (kommunalteknisk plan) for utbygginger innenfor områdene BN1-BN3 og BN4-BN8. Planen skal vise eksisterende og framtidige veier, vannforsyning, avløp, elforsyning samt håndtering av overvann, herunder flomveier Energiplan Ved søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en energiplan som beskriver valgte energikilder. Det skal vurderes tiltak for energiøkonomisering og muligheter for å utnytte flere energisystemer. 1.4 Parkering Parkering for bebyggelsen skal dekkes innenfor hver enkelt tomt eller på fellesareal for flere tomter. Parkering kan anlegges under bebyggelse, integrert i bebyggelse eller frittliggende på tomten. Det skal opparbeides: Lager: Produksjon og versksted: Kontor: 1,0 biloppst. pr. 100 m2 BRA 1,0 biloppst. pr. 100 m2 BRA 2,0 biloppst. pr. 100 m2 BRA 2

3 HK-plasser anlegges nærmest mulig innganger for ansatte og gjester. Det skal tilrettelegges for minimum 1 sykkelparkeringsplass pr. 100 m2 BRA, eller pr ansatt. Plassene anlegges i tilknytning til innganger eller sentrale gangforbindelser. 1.5 Overvann Overflatevann fra de enkelte tomter skal fordrøyes, infiltreres og ledes i åpne vannveier til åpne eller lukkede fordrøyningsbassenger før det slippes til bekker i området eller til kommunale overvannsledninger. Fra planområdet som helhet tillates maksimalt 2,0 l/sek/daa ledet til bekk eller overvannsledning. For overvann som ikke kan fordrøyes/infiltreres i henhold til dette utslippskravet inne på den enkelte tomt, kan det etableres feltoverskridende løsninger. Dimensjonering av fordrøynings- og filtreringsanlegg samt flomveier som reduserer skadevirkninger ved ekstremnedbør, skal vises og dokumenteres i hovedplan for teknisk infrastruktur og ved rammesøknad for den enkelte tomt 1.6 Støy Grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T- 1442/2012, eller senere vedtatte statlige støyretningslinjer, gjøres gjeldende for planen. 1.7 Estetikk Bebyggelsen skal plasseres og utformes slik at den får en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i seg selv og i forhold til omgivelsene. Materialbruk og farger skal være av en slik art at bygningsmassen framtrer med en dempet visuell virkning i landskapet. 1.8 Fornminner Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller framkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1 Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Murer for forstøtning av terreng tillates plassert i formålsgrense. Ved anlegg av nye interne adkomstveier gjelder en byggegrense på 8 meter fra senterlinje vei. 2.2 Utnyttelsesgrad Bebygd areal i disse bestemmelsene beregnes i henhold til Norsk Standard I beregningsgrunnlaget for bruksarealet skal likevel ikke arealer for utendørs 3

4 parkeringsareal medregnes. Bruksareal for bebyggelsen skal regnes uten tillegg for tenkte plan og parkeringsareal i gareasjekjeller eller på bakken. For alle feltene er maks prosent bebygd areal %-BYA= 45 %. 2.3 Byggehøyder Maksimal høyde på bebyggelsen er angitt som kotehøyder. Maksimale kotehøyder på bebyggelsen er: BN1-BN2 Inntil 15% av bebygd areal tillates med maksimal gesimshøyde kote 106,5. Øvrig bebyggelse tillates med maksimal gesimshøyde kote 104,5. BN3 Inntil 15% av bebygd areal tillates med maksimal gesimshøyde kote 106,0. Øvrig bebyggelse tillates med maksimal gesimshøyde kote 104,0. BN4 Inntil 15% av bebygd areal tillates med maksimal gesimshøyde kote 96,0. Øvrig bebyggelse tillates med maksimal gesimshøyde kote 94,0. BN5 Maksimal gesimshøyde kote 93,5. BN6 Inntil 15% av bebygd areal tillates med maksimal gesimshøyde kote 97,0. Øvrig bebyggelse tillates med maksimal gesimshøyde kote 95,0. BN7-BN8 Inntil 15% av bebygd areal tillates med maksimal gesimshøyde kote 94,5. Øvrig bebyggelse tillates med maksimal gesimshøyde kote 92,5. Oppbygg for ventilasjon, heis, trapp eller andre nødvendige takinstallasjoner tillates i tillegg inntil 3,5 m over maksimal gesimshøyde som angitt over. Oppbygg for ventilasjon skal så langt mulig plasseres på lavereliggende deler av takflatene. Konstruksjonene skal underordne seg bygningenes hovedform, dimensjoner, materialbruk og farge. 2.4 Næringsbebyggelse (BN1-BN6) Innenfor områdene kan det etableres bebyggelse for håndverks- og produksjonsbedrifter, verksted, serviceanlegg, IT-industri, lager og spedisjonsvirksomhet med tilhørende anlegg og nødvendige kontorer for virksomhetene. Større virksomheter med bedriftsetableringer på flere steder tillates å legge sitt hovedkontor her forutsatt at det er samlokalisert med industri- og lagervirksomheten. 2.5 Næringsbebyggelse (BN 7-BN8)- fyllstasjon for drivstoff Inntil 4000 m2 innenfor områdene tillates benyttet til fyllstasjon for drivstoff til kjøretøy, herunder biogass/naturgass, hydrogen og ladestasjon for elbiler. Ved etablering av fyllstasjon tillates dette etablert kun innenfor ett av formålsområdene. Arealer som ikke benyttes til fyllstasjon kan benyttes til næringsbebyggelse i tråd formålene nevnt i pkt Avløpsanlegg (BAV) Innenfor området tillates etablert pumpestasjon for spillvann. Adkomst fra kommunal vei Borgeveien tillates kun for drift av pumpestasjonen. 2.7 Tomtedeling Basert på virksomhetenes behov tillates hvert felt inndelt i flere tomter uten at det utløses krav om endring av reguleringsplan. Ny tomtedeling skal inntegnes på utomhus- og tomtedelingsplan som skal godkjennes av kommunen. 4

5 2.8 Nettstasjoner for elektro Nettstasjoner for høyspent tillates plassert innenfor alle områder for bebyggelse og anlegg. Stasjonene skal fortrinnsvis plasseres inn mot felles adkomstveier og areal skal vises i utomhus- og tomtedelingsplan Grøntareal Minimum 10 % av det samlet tomtearealet for hvert formålsområde skal være opparbeidet som grøntarealer. Innenfor denne arealrammen skal følgende arealer opparbeides: minimum 1,5 meter bredde mot alle adkomstveier og tomtegrenser ved hovedinngang til bygg på skråningsarealer mellom tomter eller internt på tomter Minimum 30 % av disse angitte grøntarealene skal opparbeides med busk- eller trevegetasjon. Ut over dette kan tilgrensende vegetasjonsskjermer tilhørende den enkelte tomt inngå i kravet til grøntarealer. Grøntarealene tillates ikke brukt til parkering eller utendørs lagring Midlertidig bruk til håndtering av løsmasser Inntil områdene BN4-BN8 opparbeides og tas i bruk til næringsvirksomhet tillates arealene benyttet til midlertidig massedeponering, jordblanding, solding og lagring av skogsmasser fra planområdet Uttak og knusing av steinmasser Innenfor områdene BN1-BN3 og BN6 tillates uttak av sprengstein til planering av tomter samt mellomlagring av knuste masser. Mobilt knuseverk tillates etablert for knusing på stedet av steinmasser tatt ut innenfor planområdet. For utslipp fra virksomheten, herunder støy, gjelder kravene i forurensningsforskriftens 30. Sprengning og knusing av stein tillates ikke på kveld og natt (kl ). 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1 Offentlig formål Følgende arealer skal være offentlige: Veg (o_sv) Gang- og sykkelveg (o-sgs 1-3) Fortau (o_sf) Holdeplass (o_sh 1-2) Annen veggrunn tekniske anlegg (o-svt 1-8) Annen veggrunn grøntareal (o-svg 1-3) 3.2 Veg (o_sv) Området er offentlig veg med busslommer. 5

6 3.3 Kjøreveger (f_skv 1-3) SKV1 er felles felles adkomstvei for virksomheter innenfor feltene BN 1-3. SKV2 er felles felles adkomstvei for virksomheter innenfor feltene BN 4-8. SKV3 er felles felles adkomstvei for virksomheter innenfor feltene I14 og I15 i reguleringsplan for Borgeskogen utvidelse (plan-id ). 3.4 Gang og -sykkelveg (o_sgs 1-3) Veiene er offentlige gang- og sykkelveier 3.5 Holdeplass (o_sh 1-2) Arealene er holdeplassareal der det tillates å sette opp leskur. 4 GRØNNSTRUKTUR 4.1 Turveg GT Området er areal for turveg. 4.2 Vegetasjonsskjerm GV1 Innenfor området skal eksisterende vegetasjon og terreng bevares. Det tillates ikke inngrep, midlertidig lagring eller massedeponering innenfor området. Mindre, lokale justeringer av fyllingsfot fra øvre nivå og inn i området for å oppnå hensiktsmessig tomtearrondering kan tillates med inntil 6 meter i horisontalplanet. En hovedtrase for internt vann- og avløpssystem og strømkabler tillates lagt gjennom området. Anleggsbredden skal begrenses for å bevare mest mulig eksisterende terreng og vegetasjon. Der vegetasjon mangler eller terrenget må nyanlegges som følge av unntakene ovenfor, skal arealene beplantes etter plan godkjent av kommunen. I anleggsperioden skal området sikres mot skader på terreng og vegetasjon som følge av anleggsarbeidene. 4.3 Vegetasjonsskjerm GV2 Vegetasjonsskjermen skal opparbeides og skjøttes med stedegen vegetasjon i flere sjikt. Innenfor området tillates etablert anlegg for fordrøyning av overvann fra næringsområdene. Arealet kan legges til tilstøtende næringseiendommer. Oppfyllelse av vilkår for drift og vedlikehold skal tinglyses på de respektive eiendommene. 4.4 Vegetasjonsskjerm GV3-GV7 Vegetasjonsskjermene skal opparbeides og skjøttes med stedegen vegetasjon i flere sjikt. Vegetasjonsbeltene skal bidra til visuell skjerming og avgrensning mellom næringsarealer og tilliggende veier. Lagring eller parkering tillates ikke innenfor områdene. Arealet kan legges til tilstøtende næringseiendommer. Oppfyllelse av vilkår for drift og vedlikehold skal tinglyses på de respektive eiendommene. 6

7 5 LANDBRUKS-, NATUR, OG FRILUFTSFORMÅL 5.1 Skogbruk LSK Området kan benyttes til landbruksdrift - skogbruk. Skjøtsel og drift av arealer innenfor en sone på henholdsvis 15,5 m på østsiden og 23,5 m på vestsiden av senter ledningstrase må være i overensstemmelse med krav fra ledningseier. 6 HENSYNSSONER 6.1 Faresone høyspenningsanlegg (H370) Innenfor faresonen definert som område med feltspenning over 0,4 mikrotesla tillates ikke etablert nye bygg, anlegg eller funksjoner for varig opphold. 6.2 Hensynssone landskap (H550) Innenfor hensynssonen skal skogen skjøttes og drives under hensyn til at trevegetasjonen er av en slik høyde og karakter at den gir god skjermingseffekt for innsyn til næringsbebyggelsen fra øst. Hogstmodne trær tillates tatt ut etter prinsippet om plukkhogst. 6.2 Hensynssone bevaring av kulturmiljø (H570_1-2) Hensynssonene omfatter synlige og lett lesbare spor etter landskapsbruken i eldre tid i form av hulveier. Drift og skjøtsel av arealene skal så langt mulig skjermes mot inngrep og ivareta lokalitetene slik de er. 7 BESTEMMELSESOMRÅDER 7.1 Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg (#1) Innenfor en tidsperiode fram til 1. juni 2022 tillates det ikke oppført bebyggelse eller gjennomført andre tiltak innenfor bestemmelsesområdet som kan være til hinder for framføring av adkomstvei til framtidig fengsel på arealer avsatt i kommuneplanen arealdel. 8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Kryss avkjørsel SKV1 Ved rammetillatelse for bebyggelse innenfor område BN 1-3 skal avkjøring SKV1 være ferdig opparbeidet. 8.2 Kryss avkjørsel SKV2 Ved rammetillatelse for bebyggelse innenfor område BN 4-8 skal avkjøring SKV2 være ferdig opparbeidet. 7

8 8.3 Kommunaltekniske anlegg Før det blir gitt igangsettingstillatelse for hvert byggetrinn, skal tiltak fastsatt i kommunalteknisk plan være gjennomført og godkjent. Kommunen kan vurdere å gi igangsettingstillatelse dersom det foreligger tilfredsstillende garanti for slik gjennomføring. 8