Saksutskrift. Gnr 86 bnr 237 Kroketønna 5 - Dispensasjon fra riverforbud i vernesonen og tilbygg i vernesonen

Transkript

1 Saksutskrift Gnr 86 bnr 237 Kroketønna 5 - Dispensasjon fra riverforbud i vernesonen og tilbygg i vernesonen Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Line Gulbrandsen Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker /16 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s behandling : Forslag: Hanne Alm fremmet følgende forslag på vegne av Høyre: «Rådmannens innstilling med følgende endringer: Punkt A) som innstillingen Punkt B) med følgende endringer: 1) Tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft Hovedutvalget godkjenner søknad om tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft. Takoppløftet vil ikke bli synlig fra gaten. 2) Som innstillingen 3) Carport med terrasse over Hovedutvalget godkjenner søknad om rammetillatelse for carport med takterrasse. 4) som innstillingen Hovedutvalget finner at de omsøkes søknadene er godt tilpasset de øvrige nabo bygningene og vil forskjønne området.» Votering: Ved alternativ votering over Høyres forslag og innstillingen, ble Høyres forslag vedtatt med 7 stemmer (7=5H, 1FrP, 1V). 4 stemte for innstillingen. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks Bankgiro Drøbak 1443 Drøbak postmottak@frogn.kommune.no Side 1 av 17

2 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s vedtak : A. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra riveforbud i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for rivning av tilbygg som er fra ca og opprinnelig var garasje og bod, i Kroketønna 5, gnr 86, bnr 237. Utvalget finner at hensynene bak riveforbudet ikke blir vesentlig satt til side ved dispensasjon og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det gis dispensasjon for riving av eksisterende tilbygg mot nordøst med hjemmel i plan- og bygningsloven Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på følgende: - Tilbygget vurderes å ha liten kulturminneverdi - Det kan være en fordel å få erstattet tilbygget med tiltak som er bedre tilpasset de verneverdige omgivelsene. B. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om rammetillatelse for oppføring av flere tilbygg til eksisterende eldre bolig på gnr 86, bnr 237, Kroketønna 5: 1. Tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft. Hovedutvalget godkjenner søknad om tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft. Takoppløftet vil ikke bli synlig fra gaten. 2. Tilbygg i to etasjer mot nordøst Hovedutvalget finner at tiltaket er i samsvar med reguleringsbestemmelse nr ved at tilbygget i tilstrekkelig grad tar hensyn til den eksisterende boligens særpreg og stilart, og at det med sin utforming ikke reduserer områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter. Det gis rammetillatelse til oppføring av tilbygg i to etasjer mot nordøst som omsøkt. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Revidert situasjonskart og tegninger med kun godkjente tiltak må sendes inn for godkjenning før det kan gis igangsettingstillatelse. 3. Carport med terrasse over Hovedutvalget godkjenner søknad om rammetillatelse for carport med takterrasse. 4. Veranda langs bygningens langside mot vest/nordvest Hovedutvalget finner at tiltaket ikke er i strid med reguleringsbestemmelse nr. 1.2 da det er et reversibelt tiltak, og bygningens opprinnelige form vil fortsatt være fattbar. Bygningens eksponering mot gaten blir ikke endret. Terrasse på opphevet nivå mot vest/nordvest godkjennes. Rammetillatelse gis på følgende vilkår: - Reviderte tegninger må innsendes da tilbygg under terrassen ikke godkjennes. Vår ref.: 15/03260 Side 2 av 17

3 Hovedutvalget finner at de omsøkes søknadene er godt tilpasset de øvrige nabo bygningene og vil forskjønne området. Saksutskriften bekreftes Frogn, 12.september 2016 Guro Merlid Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 15/03260 Side 3 av 17

4 Tidligere behandlinger Rådmannens innstilling: A. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra riveforbud i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for rivning av tilbygg som er fra ca og opprinnelig var garasje og bod, i Kroketønna 5, gnr 86, bnr 237. Utvalget finner at hensynene bak riveforbudet ikke blir vesentlig satt til side ved dispensasjon og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det gis dispensasjon for riving av eksisterende tilbygg mot nordøst med hjemmel i plan- og bygningsloven Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på følgende: - Tilbygget vurderes å ha liten kulturminneverdi - Det kan være en fordel å få erstattet tilbygget med tiltak som er bedre tilpasset de verneverdige omgivelsene. B. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om rammetillatelse for oppføring av flere tilbygg til eksisterende eldre bolig på gnr 86, bnr 237, Kroketønna 5: 1. Tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft. Hovedutvalget slutter seg til Akershus fylkeskommune og byantikvarens vurdering om at omsøkte tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft er i strid med reguleringsbestemmelse nr Det gis avslag på søknad om rammetillatelse for tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft, jf. reguleringsbestemmelse nr Tilbygg i to etasjer mot nordøst Hovedutvalget finner at tiltaket er i samsvar med reguleringsbestemmelse nr ved at tilbygget i tilstrekkelig grad tar hensyn til den eksisterende boligens særpreg og stilart, og at det med sin utforming ikke reduserer områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter. Det gis rammetillatelse til oppføring av tilbygg i to etasjer mot nordøst som omsøkt. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - Revidert situasjonskart og tegninger med kun godkjente tiltak må sendes inn for godkjenning før det kan gis igangsettingstillatelse. 3. Carport med terrasse over Hovedutvalget finner i likhet med kulturminnemyndighetene at tiltaket slik det er beskrevet blir dominerende både for opplevelsen av gateløpet og for den aktuelle eiendommens arkitekturuttrykk. Takterrasse er et fremmedelement innenfor planområdet. Den omsøkte parkeringsløsningen anses etter dette å være i strid med reguleringsbestemmelse nr og Søknad om rammetillatelse til carport med takterrasse avslås. Vår ref.: 15/03260 Side 4 av 17

5 Ved en eventuell søknad om en bearbeidet parkeringssituasjon, må følgende hensyntas: - Parkeringssituasjonen må tilpasses omgivelsene bedre når det gjelder eksponering og form. En eventuell carport eller garasje bør ikke gå utenfor vegglivet på boligen, og ikke ha takterrasse. 4. Veranda langs bygningens langside mot vest/nordvest Hovedutvalget finner at tiltaket ikke er i strid med reguleringsbestemmelse nr. 1.2 da det er et reversibelt tiltak, og bygningens opprinnelige form vil fortsatt være fattbar. Bygningens eksponering mot gaten blir ikke endret. Terrasse på opphevet nivå mot vest/nordvest godkjennes. Rammetillatelse gis på følgende vilkår: - Reviderte tegninger må innsendes da tilbygg under terrassen ikke godkjennes. Vedlegg: Uttalelse til gnr 86 bnr 237 Kroketønna 5 - Tilbygg, fasade Uttalelse - - Byggesak - Gbnr Kroketønna 5 - Tilbygg, fasadeendring, riving - søknad om tiltak i antikvarisk spesialområde - uttalelse.pdf Søknad om dispensasjon - riving redegjørelse B-2 eksist og ny fasade nord rev A E-7 eksist og ny fasade syd rev A E-6 eksist og ny fasade vest rev A E-5 eksist og ny fasade øst rev A E-4 eksist og nytt snitt A-A B-B rev A E-3 gatefasade rev A E-8 situasjonskart rev A D-1 Opplysninger om tiltakets ytre rammer ver 02 Vår ref.: 15/03260 Side 5 av 17

6 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder dispensasjon fra riveforbud innenfor området for reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for å rive et tilbygg fra 1970-/1980-tallet. Videre søkes det om rammetillatelse for tilbakeføring av vinduer til empirestil og utskifting av nyere ytterkledning, oppføring av et nytt, stort tilbygg i to etasjer mot nordøst, en carport med takterrasse over, nord for boligtilbygget, samt tilbygg mot nordvest fra eksisterende bolig, med takoppløft mot nordvest, og en veranda i 2. etasje mot vest i lengderetning på både ny og gammel bebyggelse. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra riveforbudet, og at det gis rammetillatelse til boligtilbygg i to etasjer mot nordøst og for terrasse mot vest/nordvest. Rådmannen anbefaler at det gis avslag på søknad om rammetillatelse for tilbygg mot vest/nordvest, takoppløft mot vest/nordvest og tilbygg med carport og takterrasse mot øst/nordøst. Oversiktskart. Gnr 86, bnr 237 Kroketønna 5 er markert med gult. Vår ref.: 15/03260 Side 6 av 17

7 Eksisterende gateløp Vår ref.: 15/03260 Side 7 av 17

8 Situasjonskart Bakgrunn for saken: Plangrunnlag Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde Drøbak vedtatt i 2000, planid , og innenfor området i Drøbak som er oppført i Riksantikvarens NB! register for verdifulle byer og tettsteder i Norge av nasjonal interesse. Eiendommen er regulert til boligformål. I reguleringsbestemmelse nr. 1.2 Eksisterende bebyggelse og uteanlegg, ombygging, tilbygg og påbygg står det: Eksisterende bebyggelse skal bevares og tillates ikke revet. (..) Ombygging/tilbygging og påbygging skal ta hensyn til bygningens eget særpreg og stilart, og utformes slik at områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter ikke blir redusert. Ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form blir fattbar. Ivaretagelse og event. tilbakeføring av elementer og historiske miljø- og bygningsverdier fra 17- og 1800-tallets trehusbebyggelse, skal særlig etterstrebes. Under punkt står det: Endringer og nye tiltak skal tilpasses strøkets eksteriøruttrykk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljering og liknende. Endring av farge skal godkjennes av bygningsmyndighetene som kan kreve spesiell materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Det følger av reguleringsbestemmelse nr at det er krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan (detaljregulering) for bygging av nye boenheter og større Vår ref.: 15/03260 Side 8 av 17

9 bygningsenheter. Videre heter det i bestemmelsens 3. punktum at plan- og bygningsmyndighetene utover tilfellene nevnt i bestemmelsens 1. og 2. punktum kan kreve bebyggelsesplan «om nødvendig og etter eget skjønn». Det er ingen fastsatt utnyttelsesgrad i reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde Drøbak, og kommuneplanen har heller ingen bestemmelser vedrørende grad av utnytting for sentrumsformål og bevaringsområder. Utnyttelsesgrad må derfor vurderes i hvert enkelt tilfelle innenfor planområdet; hva er egnet på tomten i forhold til tomten og nærområdet. Møne- og gesimshøyde reguleres av plan- og bygningsloven samt krav om tilpasning til omgivelsene. Eksisterende situasjon på eiendommen Kroketønna 5 består i dag av et lite bolighus i én etasje med kaldloft. Bygningen er Sefrak-registrert, og skal ifølge registeret være oppført før Bygningen har saltak og et godt bevart hovedvolum. Den eldre bygningen er oppført i laftekonstruksjon og har saltak med sperrekonstruksjon. Den har nyere taktekking, utvendig kledning og vinduer som trolig er satt inn på 1980-tallet. Det ble tilbygget en garasje mot nord på tallet. Denne er senere omgjort til bod og bad til boligen. Hovedhuset, som er den eldre delen av boligen, er lite; ca 35 m2, og inneholder soverom, tekjøkken og stue. Tilbygget mot nordøst med bad og kott, er på ca 15 m2. Søknaden Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse nr , 1. punktum forbud mot riving for riving av tilbygget fra 1970/-80-tallet. Søknaden begrunnes med følgende: - Riving er nødvendig for å gi plass til nytt tilbygg - Tilbygget er relativt nytt, og har ingen verneverdi. - Ingen kulturminner går tapt ved å fjerne denne delen av eksisterende bygg. Tilbygg og riving Det søkes om rammetillatelse til tiltak som består av fem deler: - Rive garasje og bod (bad og bod) som ble tilbygget på tallet. - Tilbygg i to etasjer mot nordøst med bebygget areal på ca 50 m2. Det er lagt vekt på en tilpasning til eldre bevaringsverdig bebyggelse ved at flere elementer fra den eldre bevaringsverdige bygningen på eiendommen og de nærmeste omgivelsene er tatt opp i tilbyggets arkitektur. Panelet på tilbygget er noe smalere enn på den opprinnelige bygget. - Carport med terrasse over. Mellom nytt tilbygg og nabogrense mot nord ønskes det oppført en carport med overliggende terrasse på ca 20 m2. Det etableres trappeadkomst inne fra carport til terrasse, i bakkant av carporten. Terrassen strekker seg utenfor bygningskroppen til det nye tilbygget mot gaten. - Tilbygg mot vest med terrasse over og takoppløft. Det ønskes et tilbygg i én etasje mot vest. Videre ønskes det etablert terrasse over tilbygget med takoppløft på eksisterende bolighus vestside. Takoppløftet Vår ref.: 15/03260 Side 9 av 17

10 ønskes for å få en kobling mellom terrassen og eksisterende bygning, og benytte deler av kaldloftet til lagring. - Opphevet terrasse. Det ønskes etablert en terrasse mot nord og vest på nivå med andre etasje. Tilgang til terrassen er tenkt via trapp i bakkant av ønsket carport. Terrassen er planlagt helt inntil eksisterende støttemur i naturstein. Fasade øst ny og eksisterende Vår ref.: 15/03260 Side 10 av 17

11 Fasade vest ny og eksisterende Fasade nord ny og eksisterende Fasade syd ny og eksisterende Eksterne uttalelser og kommentarer Vår ref.: 15/03260 Side 11 av 17

12 Akershus fylkeskommune har i brev av uttalt seg i egenskap av rådgivende fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkeskommunen har ingen merknader til riving av garasje og bod. Fylkesrådmannen vil ikke motsette seg et tilbygg som omsøkt mot nord(øst), men ber kommunen vurdere den mulige presedens tiltaket kan medføre. Fylkeskommunen fraråder oppføring av carport med terrasse over, slik det er fremstilt i søknaden. Tilbygg mot vest med terrasse og takoppløft er etter fylkeskommunens vurdering i strid med gjeldende regulering. Fylkeskommunen fraråder tiltaket sterkt. Også den sammenhengende terrasse mot vest frarådes sterkt slik den er fremstilt. Det vises til vedlagte kopi av uttalelsen for fullstendig informasjon. Byantikvaren i har avgitt uttalelse datert Byantikvaren kan tilråde tilbakeføring på eksisterende bygning, riving av eksisterende tilbygg/garasje, og oppføring av nytt tilbygg i to etasjer som vist i søknadsdokumentasjonen, samt terrasse på nordvestsiden. Byantikvaren fraråder takoppløft på den eldre verneverdige bygningen og carport med takterrasse som vist. Det vises til vedlagte kopi av uttalelsen. Verneforeningen Gamle Drøbak har ingen innvendinger mot tiltaket. Foreningen finner at prosjektet virker gjennomarbeidet og er godt tilpasset nærliggende eksisterende bygg. Foreningen uttaler videre at det blir en god nedtrapping av byggene fra Kroketønna 1 til Kroketønna 7. Gatefasader eksisterende og ny Naboforhold Tiltaket er nabovarslet. Det foreligger ingen nabomerknader. Alternativer: 1. Som innstillingen. Vår ref.: 15/03260 Side 12 av 17

13 2. A. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra riveforbudet i bestemmelse nr til reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for rivning av tilbygg som er fra ca og opprinnelig var garasje og bod, i Kroketønna 5, gnr 86, bnr 237. Utvalget finner at hensynene bak riveforbudet ikke blir vesentlig satt til side ved dispensasjon og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det gis dispensasjon for riving av eksisterende tilbygg mot nordøst med hjemmel i plan- og bygningsloven Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på følgende: - Tilbygget vurderes å ha liten kulturminneverdi - Det kan være en fordel å få erstattet tilbygget med et tiltak som er bedre tilpasset de antikvariske omgivelsene. B. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert omsøkt tiltak med tilbygg til eksisterende bolig på gnr 86, bnr 237 Kroketønna 5 i forhold til reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak med bestemmelser. Etter hovedutvalgets skjønn er tiltaket av en slik størrelse og art at det ikke kan oppføres uten at det inngår i en bebyggelsesplan. Hovedutvalget krever at det utarbeides en bebyggelsesplan (detaljregulering), jf. bestemmelse nr , 3. punktum. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på følgende: - Tiltakets volum i forhold til eksisterende bygning på eiendommen. - Tiltaket vil få stor innvirkning på opplevelsen av gateløpet og arkitekturen på eiendommen. Miljømessige konsekvenser: Rivning av tilbygget anses å medføre en estetisk forbedring i forhold til dagens situasjon. Tilbygg i to etasjer mot nordøst og parkeringsløsning vil endre gateløpet og eiendommen. Økonomiske konsekvenser: Ingen for kommunen. Vurdering: A. Dispensasjon fra riveforbudet i antikvarisk spesialområde. Det følger av bestemmelse nr til reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak at det gjelder et forbud mot å rive eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Alle søknader om rivning innenfor planområdet krever derfor en søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vår ref.: 15/03260 Side 13 av 17

14 Hensyn bak riveforbudet er først og fremst at det skal ivareta bevaringsformålet som ligger til grunn for gjeldende reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak. Tilbygget det søkes om å rive anses for å ikke ha noen bevaringsverdi, og ingen av de kulturminnefaglige myndigheter har innvendinger mot at tilbygget rives. Tilbygget er lite tilpasset hovedbygningen og den øvrige bevaringsverdige bebyggelsen i området. Rådmannen finner på denne bakgrunn at hensynene bak reguleringsbestemmelse nr , 1. pkt. ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. En dispensasjon vil ikke hindre bærekraftig utvikling. Fordeler ved en dispensasjon vil blant annet være at et tilbygg som ikke er tilpasset omgivelsene eller har verneverdi i seg selv blir fjernet fra verneområdet. Videre kan det gi plass til et nytt og bedre tilbygg til den lille boligen. Rådmannen kan ikke se andre klare ulemper ved en dispensasjon enn den ulempen det alltid er å fravike en reguleringsplan. Ingen overordnet myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. En dispensasjon vil ikke være i strid med nasjonale føringer eller retningslinjer. Det dispenseres ikke fra saksbehandlingsregler. Etter en vurdering av ovennevnte finner rådmannen at vilkårene for å gi dispensasjon fra byggeforbudet er oppfylt, og dispensasjon kan innvilges med hjemmel i plan- og bygningsloven A. Tiltak tilbygg, takoppløft på deler av tak, carport, veranda De omsøkte tiltakene medfører store endringer av både eiendommen og gateløpet. Grunnflaten til det omsøkte tilbygget i to etasjer mot nord er på ca 50 m2. Det er ikke veldig stort i seg selv, men fordi eksisterende bolig på eiendommen er meget liten, kun 35m2 uten tilbygget som det er søkt om tillatelse til å rive og i én etasje, vil det nye fremstå som svært stort i forhold til eksisterende bolighus på eiendommen. Det er imidlertid plass på eiendommen til å videreføre bebyggelsesstrukturen som finnes langs gaten. Tiltakene er ikke «ny boenhet i nye bygg» eller ny større «bygningsenhet». Det er dermed ikke direkte krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan etter reguleringsbestemmelse nr Rådmannen mener at tiltaket ligger i grenseland for hvilke tiltak som kan oppføres i planområdet uten en bebyggelsesplan. Etter en vurdering er det etter rådmannens skjønn ikke nødvendig med bebyggelsesplan for tiltaket selv om det vil endre opplevelsen av Kroketønna og eiendommen. Ved vurderingen er det særlig lagt vekt på at årsaken til at tiltaket fremstår som stort er at den eksisterende bevaringsverdige boligen som tilbygget skal knyttes til er en meget liten bygning, til å være bolig. Videre er det lagt vekt på at hoveddelen av tiltaket tar opp i seg flere elementer fra omkringliggende bebyggelse og den eksisterende boligen på gnr 86, bnr 237. På grunn av tiltakets størrelse i forhold til eksisterende bygning på eiendommen og konsekvensen for gateløpet, legges saken i sin helhet frem for politisk behandling slik at Hovedutvalget kan vurdere tiltakene som vil endre opplevelsen av en travel gate ned mot havnen i et sentralt område innenfor planområdet for reguleringsplanen for Vår ref.: 15/03260 Side 14 av 17

15 antikvarisk spesialområde Drøbak, og ta stilling til om det skal kreves regulering før oppføring av et slikt tiltak. Rådmannen vurderer saken som prinsipiell. De enkelte delene av tiltaket: Tilbygg mot nord(øst) i to etasjer Rådmannen slutter seg til Akershus fylkeskommune og byantikvarens vurderinger om at tilbygget ligger innenfor det den eksisterende bygningen kan tåle selv om tilbygget vil fremstå som stort i forhold til den lille bygningen. Med tilpasning til den eldre bevaringsverdige bygningen og de nærmeste omgivelsene som omsøkt vil opplevelsen av tilbyggets størrelse dempes noe siden det vil gli inn mellom de øvrige bygningene i gateløpet. Akershus fylkeskommune anmoder kommunen om å foreta en nøye vurdering av presedensvirkningen av en tillatelse til det omsøkte tilbygget i og med at tilbygget vil kunne gli inn i byen som om det var et langt eldre element enn det faktisk er. Rådmannen ser at det kan være en kulturhistorisk utfordring med oppføring av bygninger eller bygningsdeler som har detaljer og stiler fra tidligere epoker. En tillatelse til det omsøkte tiltak vil dog ikke nødvendigvis skape presedens for at det er fritt frem for slik «stilkopi». I Kroketønna og Kirkegata er det bygninger som fremstår som eldre enn de er, og et tilbygg som det omsøkt vil gli godt inn blant disse. Det vil bli benyttet noe smalere panel på fasadekledningen for å skille tilbygget fra den eksisterende eldre bygningen. Rådmannen slutter seg til byantikvaren og Akershus fylkeskommunes uttalelser, hvor det er vurdert at omsøkte boligtilbygg mot nordøst er i tråd med gjeldende reguleringsplan for antikvarisk spesialområde. Rådmannen finner at tilbygget kan godkjennes. Carport med takterrasse Carporten vil bli liggende svært nært veien, og vil stikke lenger ut mot gaten enn fasaden på boligen og boligtilbygget. Rådmannen finner at den viste løsningen vil fremstå som svært eksponert og formmessig fremmedgjørende i forhold til tilpasningsarkitekturen som er vist på det nye tilbygget og den øvrige nabobebyggelsen. Takterrassen blir meget fremtredende i gatebildet. Det er ikke tradisjon for takterrasse innenfor antikvarisk område. Det er ikke ønskelig å etablere takterrasser innenfor dette planområdet. Den omsøkte parkeringsløsningen anses etter dette å være i strid med reguleringsbestemmelse nr og 1.2.3, og kan ikke godkjennes. Rådmannen forstår at tiltakshaver vil ha parkeringsmulighet på egen eiendom når det er areal nok til å etablere det. Dersom tilbygget på to etasjer godkjennes, vil plasseringen av kjøreadkomst og parkering måtte være i området hvor omsøkte carport er plassert. For at det skal kunne gis tillatelse til etablering av en parkeringsløsning der, må utforming endres og takterrasse utelates fra en eventuell carport eller garasje. Rådmannen anbefaler at søknadens del om oppføring av carport med takterrasse avslås. Tilbygg mot vest med terrasse over og takopppløft På bakgrunn av det lille bolighusets høye verneverdi anbefaler kulturmyndighetene at det ikke gis tillatelse til denne delen av tiltaket. Rådmannen er enig i at bygningen ikke Vår ref.: 15/03260 Side 15 av 17

16 bør utvides i den retningen. Det vil medføre at bygningens opprinnelige form blir mindre lesbar og opplevelsen av bygningen som et lite skipperhus vil bli endret i tillegg til at et tilbygg vil innebære flere inngrep i den opprinnelige bygningen og dens originale bygningsdeler. Ved å gå inn i takkonstruksjonen som er opprinnelig og har høy verneverdi, vil bygningens kulturhistoriske verdi reduseres selv om det ikke vil bli synlig fra gaten. Rådmannen finner at tilbygg mot vest og takløft er i strid med reguleringsbestemmelse nr , og at det bør gis avslag på den delen av søknaden. Opphevet terrasse Det er prosjektert med og søkt om en terrasse mot vest og nord, langs huset og det nye tilbygget. Terrassen er på nivå med 2. etasje, og tilgang til terrassen skal være via trapp i bakkant av ønsket carport. Terrassen går helt inntil eksisterende støttemur i naturstein. Akershus fylkeskommune fraråder sterkt dette tiltaket fordi det bryter med eiendommens opprinnelige struktur og med det verneverdige bygningsmiljøets karakter, og fordi det kan medføre en uønsket presedens. Byantikvaren forstår fylkeskommunens vurdering. Men fraråder likevel ikke at det etableres en terrasse på den siden av bygningen. Eiendommen har lite uteplass. Byantikvaren mener at ved en avveining for å finne uteplass på eiendommen, vil tiltaket kunne oppføres som en addisjon som legges inntil den gamle verneverdige bygningen uten at det forstyrrer bygningens eksponerte karakter mot gaten. Veranda mot vest vil kunne muliggjøre en uteplass som et alternativ til takterrassen på carporten. Det er videre et reversibelt tiltak, som ikke behøver gripe inn i det verneverdige huset. Rådmannen ser at tiltaket vil bygge igjen det lille bakgårdspregede utearealet på tomten, og sterkt redusere luften rundt det lille bolighuset, og at det derfor kulturhistorisk ikke er ønskelig å etablere en terrasse som omsøkt. På den annen side er tiltaket reversibelt når det etableres uten tilbygg under, og det kan stilles vilkår om at terrasse ikke skal festes i det eksisterende, bevaringsverdige huset. Dermed blir bygningens opprinnelige form fremdeles fattbar og terrenget under bevares. Terrassen vurderes ikke å være i strid med reguleringsbestemmelsene, og kan godkjennes. Siden det ikke godkjennes tilbygg mot vest, må tiltaket omprosjekteres slik at det ikke har tilbygg under. Adkomsten til terrassen må også vurderes når carporten ikke godkjennes. Reviderte tegninger må innsendes til bygningsmyndighetene før det kan gis igangsettingstillatelse. Terrassen på vestsiden vil for øvrig medføre at eiendommen får noe annet uteoppholdsareal enn det lille som er på forsiden av boligen, mot Kroketønna, når den planlagte takterrassen ikke godkjennes. Medbestemmelse: Dersom det i stedet for tillatelse til tiltak etter gjeldende reguleringsplan kreves at det utarbeides en bebyggelsesplan (detaljregulering), får myndigheter og kommunens innbyggere anledning til å uttale seg til utviklingen av eiendommen og gaten, og vurdere flere sider og muligheter for eiendommen. Konklusjon: Vår ref.: 15/03260 Side 16 av 17

17 Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra reguleringsplanens forbud mot riving for tilbygg med bod/bad i Kroketønna 5. Videre anbefaler rådmannen at det gis rammetillatelse til oppføring av tilbygg i to etasjer mot nordøst, en terrasse mot vest, for å skaffe noe uteplass til eiendommen. Rådmannen anbefaler at det gis avslag på søknaden om rammetillatelse for tilbygg og takoppløft mot vest og carport med takterrasse. Tilbakeføring til dokumentert utførelse er ikke søknadspliktig. Rådmannen i Frogn Harald K. Hermansen Vår ref.: 15/03260 Side 17 av 17