Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar. Eiendomsspars generalforsamling. Grand Hotel 7. mai Christian Ringnes Adm. dir.

Transkript

1 Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar Eiendomsspars generalforsamling Grand Hotel 7. mai 2018 Christian Ringnes Adm. dir.

2 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

3 Et aktivt transaksjonsår med høyt volum Kilde: Pangea Research

4 Dog har prime yield nesten stått stille gjennom 2017 Kilde: Akershus Eiendom

5 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

6 Arealledigheten minket i 2017, kontorabsorbsjon viktigst Utvikling ledige kontorlokaler Oslo/Asker/Bærum 2017 (1.000 kvm) Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Kilde: Oslostudiet

7 Alle områder viste stabil eller nedadgående arealledighet Utvikling ledige kvm ultimo 1990 ultimo 2017 for området totalt (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet

8 Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

9 Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2018 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

10 Ledigheten på vei mot gamle bunner? Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent ( ) Kilde: Oslostudiet

11 Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2018, men i 2019 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon ( ) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

12 Det synes da også å være gjengs oppfatning

13 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

14 Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo (000 overnattinger) Norge Oslo Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

15 Positiv beleggsutvikling i Norge og spesielt i Oslo Utvikling beleggsprosent (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo Kilde: SSB

16 Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris per hotellrom ) kr 1050 kr Kilde: SSB Norge Oslo

17 Rush av nybygging vil bremse den positive hotellutvikling i Oslo i 2018/19, (hotellrom Oslo/Akershus ) (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel 257 Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt (2%) Radisson Lindeberg (1%) Fred. Olsensgt (2%) Choice Karl Johans gt Citybox (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud (6%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné 157 Thon Storo 321 Gardermoen; - Best Western 80 - Quality 129 Thon Europa (7%) Amerikalinjen 124 Bjørvika Clarion 253 The Hub 810 Scandic Skøyen Stor pipeline: Hav (260), Choice Sommerrogt. (300), Moxy utvidelse (200), Scandic Helsfyr (180), Thon Gunerius (850), Thon Opera (190), Plaza (335), Rom Oslo (450) I tillegg AirBnB enheter i delvis konkurranse, samt extended stay (Forenom/Oslo Appartments, Frogner House etc.).

18 Sterk utvikling i nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar RevPar Tendens 2013/ / / / Oslo Stockholm København Helsinki Gøteborg Malmø + 0,9% + 1,8% + 3,8% + 2,0% + 0,1% + 1,8% + 8,3% + 9,3% + 11,0% + 1,9% + 9,2% + 2,9% + 0,0% + 6,4% + 13,0% + 7,1% + 9,8% + 9,2% + 11,7% - 0,5% + 2,2% + 9,4% + 2,6% - 1,3% London Brussel Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg + 3,3% + 3,3% + 4,5% + 1,5% + 2,1% + 8,4% - 0,9% - 18,3% + 3,5% + 17,0% - 2,0% + 6,7% + 4,4% + 19,4% + 2,0% - 3,8% + 3,2% + 8,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

19 2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet har lidd under skinnfellteoremet men nå er alt så meget bedre?

20 Skinnfellteoremet slo til men nå går alt så meget bedre? Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst Mye gjeld = boligmarkedet ned som en skinnfell

21 Prisutvikling Kilde: Krogsveen

22

23 Dog er nybyggingen fremdeles rekordhøy Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus Akershus Oslo Kilde: SSB

24 mens befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca per år (= nye døde) Netto innenlandsk flytting ± per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel Befolkningsvekst Fødselsoverskudd

25 Og husholdningene har aldri vært mer gjeldsatt Husholdningenes gjeldsbelastning Kilde: Norges Bank, DNB Markets, DN

26 Men altså enn så lenge

27 Eiendomsspar består av to sterke ben BEN 1 EIENDOMSSPAR EKS.PANDOX = MNOK EGENKAPITALVERDI Segmentfordeling Egenkapitalverdi MNOK * BEN 2 EIENDOMSSPAR ANDEL PANDOX (27,6%) = MNOK EGENKAPITALVERDI Segmentfordeling * Balansetall per Eiendomsspar aksjeverdi NOK 400, Pandox aksjeverdi SEK 150, kurs SEK/NOK 0,92

28 Eiendomsspar - eiendommer Parkveien 35 2 Parkveien 60 3 Parkveien 64 4 Kronprinsens gate Holbergs gate 21 Holbergsplass Rosenkrantz gate 11 Karl Johans gate Karl Johans gate 31 Karl Johans gate Karl Johans gate 3 12 Karl Johans gate Øvre Slotts gate 12 Øvre Slotts gate Akersgata Rådhusgata 23 Rosenkrantz gate Tordenskiolds gate 8/ Stortingsgata 14 Fr. Nansens plass 4 Klingenberggata 4 Jernbanetorget 4A Jernbanetorget 4B Europarådets plass Dronningens gate 40 Storgata Storgata 8 Storgata 10A Storgata 10B Storgata Tjuvholmen Allé 1/3/5

29 Finansielle hovedtall 2017 Resultat før skattekostnad (NOK mill.) Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) ,85 22, VEK per aksje/aksjekurs per VEK 402 (+23% hensyntatt utbytte) Aksjekurs 353 (-6% hensyntatt utbytte) VEK per aksje Aksjekurs Eiendomsspar

30 oppsummert Resultat/kontantstrøm Bokført resultat før skattekostnad NOK mill. (NOK mill.) Kontantstrøm før skatt inkl. underliggende kontantstrøm FKV NOK 905 mill. (NOK 798 mill.) Verdijustert egenkapital per aksje, NOK 402 (NOK 331), det vil si + 23%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Eiendomsspar: 5,1% (5,3%)

31 2017/ oppsummert Finansiering Eiendomsspar har i løpet av 1. kvartal 2018 plassert, MNOK 1300 i obligasjonsgjeld og MNOK 300 i sertifikatgjeld, i markedet. Lånene er børsnotert/skal børsnoteres og selv om vi er «nye» i markedet oppnår vi allerede gode betingelser. Ny obligasjonsgjeld MNOK 1300 (pant i Grand Hotel) erstatter tidligere obligasjonsgjeld MNOK 700. Det nye lånet har kupong på NIBOR + 79 bp. Løpetiden er 5 år. Sertifikatlån MNOK 300 erstatter tidligere sertifikatlån MNOK 150. Lånet løper i 12 mnd. til en «all in» kupong på 1,375% Gjennomsnittlig belåningsgrad (rentebærende gjeld/eiendomsverdier) 34% Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per er 3,4% mot 3,5% per årsslutt 53% andel lån med fast rente (4,0 år) 47% andel lån med flytende rente

32 oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per utgjorde NOK mill. (NOK mill.) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene Nøkkeltall per aksje VEK per aksje NOK 402 (NOK 331) + 23% (hensyntatt utbetalt utbytte) Aksjekurs NOK 353 (NOK 380) - 6% (hensyntatt utbetalt utbytte) Forslag utbytte per aksje: NOK 4,50 (NOK 4,25) Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3,2% (3,5%) Kontraktsløpetid: 8,9 år

33 oppsummert Investeringer i eiendommer Indirekte via Pandox (ca. NOK 2,5 mrd.) Utviklingstomt på 2,4 daa i Svolvær Opplevelsessenteret Polaria (1. kv. 2018) Caspar Stormsvei 14-16/Ole Deviksvei 35/ Strømsveien ) (1. kv. 2018) Fiskergata 6, Svolvær (1. kv. 2018) Salg av eiendommer 50% av Økernveien 115 til OBOS (gjennomføres ved fraflytting av nåværende leietaker, senest jan. 2026) Pågående prosjekter Øvre Slottsgate 12, Oslo Urtegata 9, Oslo Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11, Oslo Mack-kvartalet, Tromsø Øvrige prosjekter

34 prosjekter Øvre slottsgate 12, Oslo kvm totalrehab., utleid til Zara, ferdigstilles 3. kvartal 2018 Urtegata 9, Oslo En av Oslo sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ er kvm næring). Forventet igangsettelse i 2019 Karl Johansgate 33/ Rosenkrantzgate kvm, hotell- og butikkprosjekt

35 prosjekter MACK KVARTALET Et av de største bytransformasjonsprosjektene i Norge Tomtestørrelse ~ 22 daa ES eierandel 46,25% utviklingstomt/92,5% kulturkvartalet Hovedscenario utb.volum: ~ kvm. næring Salg av tomt til nytt museum (~ kvm) Øvrige prosjekter For øvrig arbeides det med planer for utvikling av Tvetenveien 11 i Oslo, Økernveien 115 i Oslo (50%) samt Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50% andel).

36 Kjøpet av opplevelsesenteret Polaria styrker Eiendomsspars tilstedeværelse i området rundt Mack kvartalet i Tromsø

37 Kjøp av utviklingstomt i Svolvær

38 Kjøp av Vestfjord Hotell Lofoten i Svolvær Fiskergata 46. Flott beliggende eiendom med regulering for høyhus og utviklingspotensial

39 Kjøpet av Alnabrukvartalet styrker Eiendomsspars eiendomsportefølje på Økern/Alnabru Økern Alna Senter 7 6 Nr. Navn Tomtestørrelse 1. Økernveien 115 (Bilia Økern) Verkseier Furulundsvei Strømsveien Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B samt Arvesetveien 8) Strømsveien Alna Park (Strømsveien 221/223) Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei og Ole Deviks vei 35) Totalt

40 Salg av 50% av Økernveien 115 Økernveien 115 Eiendomsspar har inngått avtale om salg av 50% av Økernveien 115 til OBOS. Overtakelsen skjer når dagens leietaker flytter fra eiendommen i 2021/ senest januar Salget forventes å gi en regnskapsmessig gevinst (50%) på kr 175 mill.

41 Fortsatt vekst og gode tall for Pandox 14% vekst i VEK (EPRA NAV), til SEK 144,5 per aksje 29% vekst i Cash earnings, til SEK mill. Kjøp av 23 hoteller, hvorav 22 i Storbritannia og Irland, med lange leieavtaler for totalt SEK mill. Salg av en butikkeiendom i Brussel for SEK 334 mill. Gjennomført rettet emisjon SEK mill. 1. kvartal Stabil resultatutvikling Cash earnings SEK 336 mill. (SEK 290 mill.) EPRA NAV SEK 151,8 mot SEK 144,5 per årsslutt Belåningsgrad 50% Likviditetsreserve SEK mill. SEK (mrd.) Eiendomsspar andel (SEK mrd.) Markedsverdi hoteller 52,2 14,4 EPRA NAV 25,4 7,0 Markedsverdi egenkapital 25,1 6,9 Eiendomsspar sin eierandel 27,6% (38,1% stemmeandel)

42 Portfolio overview Well-diversified portfolio dominated by leases Kilde: Pandox AB

43 The new world of Pandox Kilde: Pandox AB

44 Verdijustert balanse per Pandox-aksjer til EPRA NAV per (SEK 144,54 per aksje) Eiendommer Andel/aksjer FKV/TS Øvrige eiendeler Verdijustert egenkapital* Latent/utsatt skatt 778 Rentebærende gjeld Øvrig gjeld Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 34% * inklusive minoriteter NOK 106 mill. VEK per ES-aksje per : (NOK NOK 106 minoriteter + NOK 178 utbytte)/ aksjer = NOK 402 per aksje VEK per ES-aksje ved vurdering av Pandox til børskurs (SEK 158,50): NOK 418 per aksje

45 Verdiutvikling Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: Leieøkning/ rehab. Kjøp/ salg/ prosjekt/ annet Yieldreduksjon Netto verdiøkning 600 Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker Andel FKV (Pandox/ Øvrige) Renteswaper Skatter Økning VEK 2017

46 God underliggende drift i 1. kvartal 174,4 180,3 4,79 5,30 245,4 238,0

47 Eiendomsspars organisasjon Eiendomsspar er matriseorganisert med egne eiendomsteam støttet av en funksjonell organisasjon. Det opprettes eget Eiendomsteam for hver eiendom som består av eiendoms-, drifts-, prosjekt- og forvaltningsansvarlig. Eiendomsansvarlig i teamet rapporterer status i «grill» 2 x per år. Den funksjonelle organisasjonen ser fra ut som følger:

48 Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 27,6% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Victoria Eiendom: - 47% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - T6 Holding (27%), under avvikling - Gondolbaneprosjekt, i det blå Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (40%) - T6 Holding (20%), under avvikling - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner

49 Sensitivitetsanalyse per Pris Pandox aksje (SEK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,1 %* 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 7,5 % 195, , , , , , , * Gjennomsnitts yield i verdsettelsen (5,1%) Kommentarer: - Substansverdi (EPRA NAV) Pandox er SEK 144,5 per aksje VEK per ES-aksje 402 per aksje - Børskurs Pandox per er SEK 158,5 per aksje VEK per ES-aksje 418 per aksje

50 Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Eiendomsspar- og Victoria Eiendom-aksjen Ligningsverdi For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse ES-aksjen VE-aksjen ,1% 60% ,6% 50% ,5% 40% ,6% 30% ,3% 20% ,3% 11% ,6% 0% 245* 304* Ved formuesligningen i 2017 får aksjonærene (formuesskattepliktige) en verdsettelsesrabatt på 10% på aksjene. For å unngå dobbel rabatt på næringseiendom, er fradraget i utleieverdien for næringseiendom redusert til 11%. For 2018 er verdsettelsesrabatten satt til 20% på aksjer, noe som medføre et bortfall av fradraget i utleieverdien på næringseiendom. * anslag

51 Fra 2010 til 2017 økte de ordinære utbyttene i Eiendomsspar med 64%. I tillegg delte selskapet ut vesentlige ekstraordinære utbytter Utbytte Eiendomsspar Ordinære utbytter +64% total vekst +7% årlig vekst 13,5 NOK 45 NOK

52 Eiendomsspar har, som hovedregel delt ut 35% av cash earnings som ordinært utbytte 529% Ofte anvendt mål intervall for Utbytte som % av cash earnings

53 Aksjonærstruktur per Eiendomsspar Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% Eiendomsspar Invest AS 50, Victoria Eiendom AS 8, Eiendomsspar AS 4, CGS Holding AS 4, Helene Sundt AS 4, Audley AS 2, Horn, Hans Herman 2, Krohn, Paul Ingar W. J 1, Krohn, Elisabeth S. J. 1, Mustad Industrier AS 1, Talbot, Anette Dobloug 1, AS Straen 1, Grundt, Asbjørn 1, Arendals Fossekompani ASA 0, Thorp, Tone 0, Nore-Invest AS 0, Celon Invest AS 0, Thrane-Steen Finans AS 0, Thrane-Steen Medhus AS 0, MP Pensjon PK 0, Øvrige aksjonærer (636) 11,

54 Aksjekursutvikling (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs