VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014

Transkript

1 VICTORIA EIENDOM FORELØPIG ÅRSREGNSKAP 2014

2 2014 var et meget godt år for Victoria Eiendom. Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 514 mill., mot kr 283 mill. i Verdijustert egenkapital er pr beregnet til kr 345 pr. aksje ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til substansverdi, en økning på 27% fra fjoråret. Selskapet delte ut et ekstraordinært utbytte på kr 20,00 pr. aksje i desember Styret foreslår utover dette et utbytte for 2014 på kr 5,50 pr. aksje (2013: kr 5,00 pr. aksje). EIENDOMSMARKEDET Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom Transaksjonsaktiviteten var rekordhøy, med et volum på 55 milliarder, hvilket utgjorde 30% mer enn i Avkastningskravet sank med anslagsvis 0,5%-poeng gjennom året. Leiemarkedet viste generelt en svak økning. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte kvm, samme nivå som i Sysselsettingen økte i 2014 med personer, tilsvarende som i Ferdigstilte arealer utgjorde i 2014 kun kvm og arealledigheten sank derved til kvm, som utgjør 5,8% av kontorarealet i regionen. Dette betyr at markedet er i tilnærmet balanse mellom tilbud og etterspørsel. Arealledigheten er høyest i ytre soner med 6-8% og lavest i sentrum med ca. 4%. Kontorleieprisene steg svakt gjennom året under ett, dog med en viss avmatning mot årsslutt. Tilbudet av hotellrom i Osloregionen økte med 3% i Etterspørselen viste positiv utvikling og belegget steg svakt til 67%. Prisene falt imidlertid noe, slik at inntekt pr. tilgjengelig rom forble på omtrent samme nivå som i Eiendomsspars Oslo-hoteller hadde bedre utvikling enn markedet, med en snittvekst på 2%. For landet som helhet var pris pr. tilgjengelig rom tilnærmet konstant og belegget 53%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt, men med variasjoner byer imellom. Alle de øvrige nordiske hovedsteder viste vekst i pris pr. tilgjengelig rom, hvilket også var tilfelle i London, Brüssel og Berlin. Butikkmarkedet viste positiv utvikling gjennom 2014, men er meget selektivt med hensyn til beliggenhet. Markedet for logistikkeiendom var stabilt. Markedet for utleieboliger i Oslo utviklet seg positivt for ett- og toroms leiligheter, mens det var stabilt for større enheter. Boligprisene steg med ca. 5% gjennom året. INVESTERINGER OG SALG Victoria Eiendom har ervervet boligeiendommene Schiøtts vei 6A, Oslo, samt Bombakken 6, Bærum. Selskapet har solgt en andel av Sandesundveien 1, Sarpsborg. Videre har selskapet ferdigstilt og overlevert 6 eneboliger til kjøperne i Thorleif Haugs vei. Det er for øvrig foretatt betydelige indirekte investeringer og salg via Eiendomsspar og Pandox. DRIFT OG UTLEIE Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 1% ledighet i eiendomsmassen, uendret fra i fjor.

3 Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 6,6 år pr Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap. INVESTERINGEN I EIENDOMSSPAR Eiendomsspars resultat før skatt i 2014 ble kr 975 mill., mot kr 474 mill. i Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er pr beregnet til kr 222 pr. aksje, en økning på 26% fra fjoråret. Avkastningen på Eiendomsspar-aksjen var positiv i Kursen steg fra kr 153 ved årets begynnelse til kr 192 ved årets slutt (+ 37% hensyntatt utbetalt samlet utbytte på kr 17,00 pr. aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 86% av beregnet substansverdi, mot 80% året før. Pr var Eiendomsspar-kursen kr 187 pr. aksje. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Sundt Eiendom I som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer pr Investeringen i Eiendomsspar utgjør over 4/5-deler av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet. Av den grunn er årsrapport for Eiendomsspar vedlagt. RESULTATREGNSKAP Leieinntekter for Victoria Eiendom konsern ble kr 120 mill., en økning på kr 6 mill. fra Driftsresultatet ble kr 107 mill., mot kr 86 mill. i fjor. Oslo 15. februar 2013 Styret Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 399 mill., mot kr 138 mill. i Økningen skyldes hovedsakelig ekstraordinært utbytte på Eiendomsspar-aksjene. Resultat før skattekostnad ble kr 514 mill. (kr 283 mill.). Økningen skyldes økt resultat fra Eiendomsspar, hovedsakelig som følge av salgsgevinster. BALANSE OG LIKVIDITET Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var pr kr mill., en økning på kr 188 mill. fra 2013 (kr mill.). Økningen skyldes hovedsakelig netto kjøp av eiendommer, samt økt likvidbeholdning. Samlet gjeld utgjorde kr mill. (kr mill.), hvorav kr mill. (kr mill.) var rentebærende. Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Fastrentelånene utgjorde 60% av låneporteføljen pr og har en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,7 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 4,0%, mot 4,4% i fjor. Victoria Eiendoms likviditetsreserve inklusiv langsiktig, pantsikret kredittramme utgjør kr 239 mill. (kr 286 mill.). I tillegg har de tilknyttede selskapene Eiendomsspar/ Pandox en betydelig likviditetsreserve. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr mill. etter avsatt utbytte, som gir en verdijustert egenkapitalandel på 75%, mot 74% i Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen:

4 Victoria Eiendom; 6,7% (2013: 7,0%) Eiendomsspar: 6,0% (2013: 6,3%) Pandox: 6,0% (2013: 6,5%) Verdijustert egenkapital pr. aksje er pr beregnet til kr 345, en økning på 27% fra fjoråret. Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 121 mill. (kr 98 mill.). Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån. INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi pr Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler. STYRET OG ADMINISTRASJONEN Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2014, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. AKSJONÆR- OG KAPITALFORHOLD Kursutviklingen på Victoria Eiendom-aksjen var positiv i Kursen steg fra kr 225 ved årets begynnelse til kr 300 ved årets slutt (+ 44% hensyntatt utbetalt samlet utbytte på kr 25,00 pr. aksje). Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 87% av beregnet substansverdi, opp fra 77% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs, ble Victoria Eiendomaksjen verdsatt til 98% av beregnet verdi ved årsskiftet. Sundt Eiendom II (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. Forøvrig kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom. Victoria Eiendom har utstedte aksjer. Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer gjennom Sundt Eiendom II AS utgjør av disse aksjene. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør Antall utestående aksjer er pr FREMTIDSUTSIKTER Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes, til tross for oljeprisfallet, å forbli sterkt på grunn av betydelig investorinteresse, bankenes utlånsvilje og rekordlavt rentenivå. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2015 bli tilført kvm. Dette er mer enn en dobling fra I lys av forventet redusert absorbsjonstakt i forhold til kvm pr. år i 2013 og 2014, som følge av oljeprisfallet, er det overveiende sannsynlig at arealledigheten vil øke i Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 2% i 2015, hvilket er et historisk lavt tall. Dersom oljeprisfallet ikke fører til vesentlig svekket etterspørsel, er det trolig at belegg og priser vil bedre seg. Butikkmarkedet har fått sin veksttakt redusert som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil vise positiv utvikling.

5 Prisveksten i boligmarkedet var positiv i Lav tilbudsvekst, stor utlånsvilje fra bankene og lave renter antas å virke sterkere i boligmarkedet i Oslo og Akershus enn de negative konsekvenser av oljeprisfallet. Det forventes således fortsatt prisoppgang, dog er usikkerheten omkring den fremtidige boligprisutvikling betydelig økt. Markedet for utleie av bolig synes å kunne bli preget av noe redusert kapasitetsutnyttelse og stagnerende priser. Oslo 23. februar 2015 Styret i Victoria Eiendom AS

6 VICTORIA EIENDOM (foreløpig tall for 2014) RESULTATREGNSKAP Leieinntekt 119,9 113,9 30,1 28,9 Driftskostnad eiendommer og prosjekter (9,0) (10,1) (2,6) (3,6) Brutto driftsresultat 110,9 103,8 27,5 25,3 Salgsgevinst 24,8 4,9 3,6 Rehabiliteringskostnad (13,3) (6,9) (5,1) (4,9) Avskrivning på varige driftsmidler (8,1) (8,9) (2,0) (2,1) Lønn og annen driftskostnad (7,2) (6,7) (1,5) (1,4) Driftsresultat 107,1 86,2 18,9 20,5 Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 452,6 217,9 59,5 64,2 Netto finanskostnad (45,7) (21,6) (13,4) (12,1) Ordinært resultat før skattekostnad 514,0 282,5 65,0 72,6 Skattekostnad på ordinært resultat (96,7) (84,3) (38,5) (33,6) Resultat 417,3 198,2 26,5 39,0 Tilordnet: Aksjonærer 412,6 197,7 Minoritetsinteresser 4,7 0,5

7 VICTORIA EIENDOM (foreløpig tall for 2014) BALANSE PR EIENDELER Varige driftsmidler 838,1 747,2 Finansielle anleggsmidler 1.425, ,6 Sum anleggsmidler 2.264, ,8 Andre fordringer 11,1 31,2 Bankinnskudd 96,5 7,2 Sum omløpsmidler 107,6 38,4 SUM EIENDELER 2.371, ,2 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 115,7 116,0 Annen egenkapital 716,0 674,6 Sum egenkapital 831,7 790,6 Utsatt skatt 79,2 80,0 Langsiktig rentebærende gjeld 1.340, ,0 Annen kortsiktig gjeld 120,5 97,6 Sum gjeld 1.539, ,6 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2.371, ,2 ENDRING I EGENKAPITAL Egenkapital pr ,6 635,9 Resultat 417,3 198,2 Kjøp egne aksjer (20,2) (62,1) Utbytte (360,4) (71,1) Minoritet (1,4) (14,9) Egenkapitaljustering tilknyttet selskap 5,8 104,6 Egenkapital pr ,7 790,6

8 Victoria Eiendoms generalforsamling avholdes på Nedre Foss gård, Nordre gate 2, Oslo 13. mai 2015 kl Victoria Eiendom AS, Øvre Slottsgate 12B, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: Telefax: